（原标题：新政发布 各地楼市活跃度明显上升）
广东深圳：房产新政发布首周 楼市活跃度明显上升
最近，国家多部门出台房地产利好政策，广东深圳的一、二手房成交量增长明显。记者在深圳走访部分楼盘时发现，市场活跃度显著上升。
5月20日，在南山区的一家楼盘现场，沙盘区、洽谈区聚集了不少前来咨询的意向购房者，有市民甚至直接现场下订单。
5月17日，央行等部门连发多份房地产市场文件，对商业性个人住房贷款利率、个人住房公积金贷款利率以及个人住房贷款最低首付比例等进行集中调整。5月18日，深圳宣布下调住房公积金贷款利率。业内人士认为，本次一揽子房地产利好政策出台后，在一定程度上满足了购房者的政策预期。
据深房中协统计，5月6日至19日，深圳市客户委买量较2023年同期增长46%，二手房录得量较2023年同期增长33%，市场活跃度明显上升。
深圳市房地产中介协会行业发展主任 周衍江：新政的出台对楼市主要有以下三个方面的影响：一是减轻了购房者的负担；二是提振了市场的信心，激发了消费者的购房需求；三是促进房地产市场的稳定发展。
江苏南京：存量房“以旧换新” 首批52组确认成交
在江苏南京，4月27日南京市发布了存量住房“以旧换新”公告。昨天（21日），南京市存量住房“以旧换新”首批52组确认成交。
4月27日南京安居建设集团发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套。按规则，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。截至5月20日，安居建设集团共接到线上、电话、现场等各类咨询约3450组，登记意向报名约4150组，初审符合条件约3430组。首批52组确认成交。
目前，相关评估工作正在有序开展，首批次100套房源线下验房、评估结果出具等工作已经完成。预计6月上旬能够基本完成房源的现场查验。
南京房地产业协会副会长兼秘书长 张辉：我觉得这次政策，其实盘活和激活了存量房产和增量房源两大类的房产，满足了刚性需求、改善性需求两大类的购房需求。
多地调整住房公积金政策，促楼市
多地调整住房公积金政策
上调公积金贷款额度至百万、首套房公积金贷款首付比例两成、支持公积金支付首付款，近期以来，多地在原有政策基础上进一步优化住房公积金政策。
仅3月中旬以来，就有包括江苏南通、江苏连云港、安徽马鞍山、安徽亳州、浙江丽水、广东梅州、安徽蚌埠、江西赣州、云南玉溪、湖南株洲、广东深圳等地宣布调整住房公积金贷款政策。
诸葛数据研究中心高级分析师关某指出，近期全国多地密集调整住房公积金政策，主要原因包含多个方面，一方面，促消费、稳经济仍为当前各地发展的主要任务，因此，政策的优化放松是必要的，公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式，其作为实现购房的重要渠道之一，持续优化是趋势；
另一方面，在当前信贷支持渠道逐渐增多、覆盖面渐广以及就业保障逐步完善的背景下，拥享住房公积金的群体随之增多，因此，深入发挥公积金的住房支持作用，有助于提升楼市活跃度。
一、多城公积金贷款额上调至百万元
在出台公积金新政的城市中，部分城市已将公积金贷款额度上调至百万元。
以江苏南通为例，今年南通住房公积金官网发布关于调整住房公积金相关政策的通知(通金管规〔2023〕1号)，新政明确，提高在职职工住房公积金贷款额度。个人住房公积金最高贷款额度由40万元/人调整为50万元/人，每户住房公积金最高贷款额度由80万元/户调整为100万元/户。同时，支持公积金缴存人用公积金支付购房首付。
对于不同的群体，贷款额度还可上浮。比如，符合市委人才办认定的高层次人才，住房公积金最高贷款额度提高至200万元/户。硕士研究生或高级职称以上人员，住房公积金最高贷款额度提高至100万元/人、200万元/户。
全日制普通高校大专（或技工院校高级工班）和本科（或技工院校预备技师、技师班）毕业生首次到南通市企业就业或自主创业，在享受政府综合补贴期间购买住房的，住房公积金贷款额度在其可贷额度的基础上增加10万元/人、20万元/户。最高贷款额度不超过60万元/人、120万元/户。
另据江西省九江市住房公积金管理中心消息，九江市中心城区住房公积金贷款最高额度进行阶段性调整，夫妻单方缴存住房公积金家庭，最高贷款额度由40万元/户提高至60万元/户；夫妻双方缴存住房公积金家庭，最高贷款额度由80万元/户提高至100万元/户。
浙江丽水发布征求意见稿，拟将住房公积金贷款最高限额提至100万元。
58安居客研究院张院长指出，公积金政策优化是房地产市场调控手段之一，从目前情况来看，公积金政策调整在三四线城市的政策放松力度更大，调整内容主要包括降低贷款比例和提高贷款额度两方面。对于公积金的调整来看，总体的效力要基于城市的基本面，如果市场明显供大于求，且人口流入乏力，公积金贷款额度提升能起的作用相对有限。
对于基本面供需平衡的三四线城市，公积金贷款由于所占购房资金比例高，因此，增加公积金贷款总额会起到明显催化作用。预计后续还会有部分三四线城市跟进贷款额度提升，额度提至百万的城市数量会进一步增多，但政策的效力依然会根据城市不同的基本面而出现分化。
二、多孩子女家庭贷款额度可上浮
深圳市住房公积金管理委员会印发《深圳市住房公积金贷款管理规定》的通知，《通知》提及，公积金贷款可贷额度不高于单套住房的公积金贷款最高额度。单独申请的公积金贷款最高额度为50万元，申请人和计算可贷额度的共同申请人共同申请的公积金贷款最高额度为90万元。但符合条件的公积金贷款最高额度可以上浮一定比例。
其中包括：
使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮20%；使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%。
对于生育二孩及以上的多子女家庭（至少一个子女未成年）使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%；生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮40%。
江西九江则明确，生育二孩的家庭，购买首套自住住房申请住房公积金贷款，贷款最高限额在九江市住房公积金贷款最高限额基础上上浮10%；生育三孩的家庭，购买首套自住住房申请住房公积金贷款，贷款最高限额在住房公积金贷款最高限额基础上上浮20%。即夫妻双方缴存住房公积金的家庭，二孩最高贷款额度为110万元，三孩家庭为120万元。
安徽马鞍山也提到，在马鞍山市购买首套住房并首次申请住房公积金贷款的多子女家庭，夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度可在现在基础上增加10万元至80万元；单方缴存住房公积金的，最高贷款额度可在现有基础上增加5万元至55万元。
三、多地下调公积金首付比例
在缓解购房群体买房压力上，多地出台政策下调公积金首付比例。
其中，安徽亳州提到，购买商品住房的，首次公积金贷款最低首付款比例为20%，第二次公积金贷款最低首付款比例由50%降至30%。同时，降低住房公积金二手房贷款首付款比例，申请公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例调整为40%。
另以云南玉溪为例，玉溪拟调整住房公积金政策，使用住房公积金个人住房贷款购建首套自住住房的，不再区分套型和建筑面积，首付款比例下调为不低于20%；为改善居住条件，购建第二套自住住房的，首付款比例下调为不低于30%。
玉溪市住房公积金管理中心表示，2022年以来，全国多地已上调住房公积金最高贷款额度、降低首付款比例，支持刚性和改善性住房需求，方式与力度不断创新和加大。据不完全统计，截至目前，全国范围内已有超过120个城市或地区，发布过一次或多次调整住房公积金政策。调整住房公积金政策合乎民意、顺应民心，切合当前实际。
关某指出，公积金新政大致分为五种：一是提高公积金最高可贷额度及降低首付比例，并对多孩家庭贷款额度提升，此举将在一定程度上缓解购房群体前期高成本的购房压力，也将进一步提升楼市活跃度。二是支持公积金作首付款，优化公积金提取业务，此举也是在一定程度上缓解购房群体前期购房压力，同时也体现出公积金在使用层面有了更多便利性的探索模式，可以更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来。
三是推行公积金贷款“带押过户”，这是在此前推行商贷二手房“带押过户”模式的基础上进一步创新，是利好购房群体的宽松政策，能够全面促进“以小换大”“以旧换新”等改善需求的释放，同时也将加强二手房市场的流动力。四是公积金贷款政策“一人购房全家帮”，此举充分扩围住房公积金的支持群体，进一步减轻购房群体的购房压力。五是支持“商转公”，该政策对于降低月供成本等有积极的作用。
广东多地购房政策宽松 搅动楼市一池春水
12月17日，广州市花都区人力资源和社会保障局发布《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》，放开申报对象在社保缴纳、学历学位等方面的制约。这是继广州南沙后，近日广州第二个地区放宽人才购房政策。
除了广州外，11月以来，包括深圳、佛山、深汕合作区、中山、江门等在内的不少广东省地区，在人才购房政策以及房地产政策上均有所宽松，或放宽人才购房限制，或提高公积金贷款额度，或调整普宅标准。虽为吸引人才，但却引发政策松绑猜测，更“撩拨”楼市一池春水，令市场预期微微生变。
广州花都、南沙调整人才政策
根据上述广州市花都区人才新政，放开在区域内购买社会保险6个月的时限要求，申领人凭相关就业或创业证明即可申领人才绿卡。而此前的政策规定是，需要在花都区创业或工作超过6个月。诸如在花都区工作，但是在外地缴纳社保，凭借着劳动合同、任职文件以及首月参保缴费单据等，即可申领花都区人才绿卡。
花都区人才绿卡，简称“花卡”，主要惠及在花都区创新创业，但又暂无意向落户花都或不能落户花都的非本市户籍的优秀人才，持卡人在安居置业、子女入学等方面享受便利化服务。
根据7月份发布的《广州市花都区人民政府办公室关于印发花都区人才绿卡暂行实施办法的通知(花府办〔2019〕10号)》，持有花都区人才绿卡，非广州市户籍的境内居民可享受广州市户籍居民待遇，在花都行政区域内购买自住房。
在业内人士看来，取消6个月的社保要求，实际是降低了人才购房的准入门槛，会间接刺激购房需求。
除了花都区外，12月13日，广州南沙区也出台新政，放开学历型人才购房限制，其中在南沙区工作、学习的本科及以上学历人才，在该区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。
广东多地上演人才争夺战
事实上，11月份以来，广东省已经有多个地区和城市从多个方面放松了购房政策，包括深汕合作区、佛山、中山、江门等，上演人才争夺战。
12月2日，深圳市深汕特别合作区管理委员会发布公告正式“解冻”该合作区房地产市场，并抽取30%预售住宅房源解决合作区企业员工居住需求。
11月29日，佛山市人力资源和社会保障局、佛山市住房和城乡建设局联合发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》。《通知》规定，符合要求的人才可享受佛山户籍人口购房政策或首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。
11月20日，中山市发布了《关于对我市高层次人才、紧缺适用人才及全日制研究生购买首套自住住房实行贷款优惠政策征求意见的通知》，对高层次人才、紧缺适用人才及全日制研究生购买首套自住住房，实行住房公积金贷款优惠政策。本次新政吸引人才的力度再次升级，满足条件的，个人最高贷款额度提升至80万元，家庭最高可贷额度提升至160万元。
11月1日，江门对购房资格作出了部分优化，允许大专以上学历的非本地户籍居民购买新建商品住房一套，购房者提供在江门缴纳社保的证明即可。
和硕机构首席分析师郭毅表示，在任何一个地方，人才都是拉动一个城市产业发展的核心要素，人才政策的初心是引进人才，但在竞争过于激烈的情况下，逐渐降低购房门槛，使得现在的人才争夺战发展成了人口大战。“在住房限购政策上，放开与解禁是不可能的，但在户籍政策以及人才政策上，政府是大力支持的，这符合政策底线。”
虽然目的在于吸引人才，但是降低购房门槛，对于楼市预期以及成交将产生不同程度的影响。58安居客房产研究院分院院长张波认为，不可否认，人才政策对于各地楼市依然会起到不同作用，楼市会因人才政策而出现热度的相应回升。
业内：政策调整要警惕炒作房价
的确如此，佛山发布人才新政后，当地楼市出现明显的异动，部分房企也开始发出取消折扣的海报。比如，金茂绿岛湖·鹭府称“12月2日起取消9.9折”，中交雅居乐剑桥郡称“折扣优惠随时取消”。
而深圳调整普宅标准更触动市场神经，直接推动行情上涨，令二手房市场预期生变。
今年11月11日，对于普宅和非普宅认定标准的调整，深圳市住房和建设局公开回应称，日前，深圳市将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。
受普宅调整以及此前粤港澳大湾区国家战略、中国特色社会主义先行示范区设立等影响，经历了两年多调整的深圳二手房市场被激活，量价齐升。来自中原地产的数据显示：11月深圳二手住宅成交8013套，为2016年5月以来首次突破8000套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。二手均价也小幅上升，至元/平方米。
国家统计局12月16日公布的11月份全国70个大中城市房价指数显示，北上广深四个城市的二手房价环比指数中，北京、广州分别上涨0.4%和0.2%，上海环比上月持平，唯有深圳上涨1.4%，排名全国第三，领涨一线城市。
而调整普宅标准，也使得一些二手房业主预期变化，借机炒作房价。12月18日，深圳市住房和建设局发布通告称，近日，有媒体报道深圳市恒裕滨城、中粮凤凰里花苑等部分住宅小区业主通过微信群发布集体涨价言论，恶意炒作二手房价，造成了不良的社会影响。捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为，不仅严重背离中央“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严重影响全市房地产市场健康发展，还涉嫌违法违规。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，年底不少城市微调购房政策，能直接或间接刺激购房需求，带动交易增长，但是也会对市场预期产生一定影响，因此要警惕炒作房价现象。
不过年末最重要的中央经济工作会议已经为2020年楼市定调。在房地产政策方面，中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
这也预示着2020年我国房地产调控政策依然不会放松，明年房地产市场依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标。
5月全国楼市成交回升 部分城市企稳反弹
机构最新数据显示，5月全国楼市整体成交上升，部分城市率先企稳反弹。业内人士表示，当前房地产市场仍面临调整压力，但随着政策环境持续改善，市场信心有望逐步修复，叠加房企冲刺半年度业绩，下半年或进入量增价稳的阶段，6月将是验证各城市房地产市场成色的重要节点。
成交呈回升态势
多家研究机构数据均显示，5月各地新房销量边际改善，二手房成交量也有所回暖，整体成交呈回升态势。
中指研究院数据显示，重点监测的17个主要城市成交面积环比上涨8.8%，同比虽仍下降51%，但降幅较4月收窄7.3个百分点。三线城市成交率先企稳反弹，截至5月28日，三线代表城市成交面积环比上涨27.2%。其中，连云港和惠州涨幅较大，分别为57%和28.8%。二线代表城市成交面积环比上涨8.31%。其中，苏州和青岛涨幅显著，分别为31%和30.8%。相比之下，受疫情反复等因素影响，一线城市整体成交环比下降31.9%。
诸葛找房数据研究中心数据显示，截至5月26日，重点监测的9城新房成交套，环比上涨2.7%，环比转跌为升，同比下降46.7%，降幅收窄9个百分点。
二手房方面，贝壳研究院数据显示，5月重点监测的50城二手房成交量环比增长约14%，同比下降约40%，降幅较上月收窄8个百分点。分城市看，50城中超八成城市成交量环比增长。其中，长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100%。这些城市二手房市场在4月受到疫情重创而低位运行，5月随着疫情逐渐缓解以及宽松调控政策作用而有所修复。
政策效应开始显现
5月以来，中央及地方政府合力打出稳楼市政策组合拳，向房地产行业释放更多积极信号。5月15日，央行差别化信贷政策允许各地首套房利率下降20个基点。5月20日，5年期以上LPR下降15个基点，各地首套房贷款利率可降至4.25%，创历史新低。5月25日，全国稳住经济大盘会议再度释放积极的稳地产信号。央行行长易纲在发言中重点提及房地产，再次提出因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行。
在此背景下，购房者和开发商信心得到进一步提振，市场成交持续修复。“5月房地产市场呈现企稳回升迹象，政策的宽松效应已显现。在全国疫情好转和政策持续加码之下，市场将会继续回稳，加速修复已现端倪。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示。
焦点研究院监测数据显示，上周（5月23日至29日），广州一手住宅成交1676套，环比上涨26.3%；成交面积17.82万平方米，环比上涨20.73%。焦点研究院认为，随着广州疫情得到有效控制，同时政策环境持续向好，各个项目积极亮相或推新出货，市场逐步恢复活力，活跃度明显提高。
数据还显示，上周深圳市一手住宅共成交534套，环比上涨39.1%，成交面积共计平方米，环比上涨37.9%。中原地产深圳研究中心表示，最近政策面利好消息频出，有利于促进房地产市场长期健康稳定发展。预计随着开发商推盘节奏的加快和购房者信心的进一步增强，成交量有望进一步修复。
此外，最近长沙和青岛等城市的房地产市场也出现企稳迹象，上周长沙新房成交套数和成交面积环比涨幅均超过两成，而青岛新房成交套数和成交面积分别较前一周上涨117%和118%。
市场预期进一步向好
展望未来，中指研究院认为，6月地方政府将继续加快推进因城施策，预计二线城市将围绕多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭缩短社保或个税年限等方面进行政策调整；首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动；同时，预计多数城市房贷利率将向全国下限回归。随着中央信贷宽松及各地稳楼市新政不断出台，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。
中泰证券最新研报预测，随着疫情防控逐步好转，影响企业推盘的不利因素逐渐消除，同时随着政策持续宽松及供需两端共同改善，有望逐步带动房地产复苏。
平安证券最新报告表示，随着各地利好政策密集出台，购房信心有望逐步重塑。预计政策发力及疫情后复苏形成共振，二季度末三季度初将是楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期。
