图为深圳市景色 图源：图虫创意
“五一”假期第四天，深圳暴雨如注，但购房者的看房热情并没有因此减损。
5月4日11时许，在南山一改善楼盘售楼处，同时有近十批客户在听置业顾问讲解项目、看样板间和算价。
市场情绪有所回暖，但当下房地产市场已经从卖方市场转变为买方市场，置业顾问明显要花费更多心思才能将房子卖出去。一场深度博弈，在买卖双方之间展开。
当卖方强调阳台宽度达两米时，买方关注的是客厅开间稍显局促；当卖方抛出户型使用率超过85%时，买方吐槽老人小孩都得睡在飘窗上；当卖方在介绍同层排水能够降低冲水声干扰的优点时，买方关心的是这是否需要提高预算。时代周报记者还在样板间里看到，有购房者自备卷尺来看房。
在极限拉扯中，假期的售楼处虽然热热闹闹，但从到访到成交仍有一定距离。
南山改善盘卓越九珑宣传展板，时代周报记者摄
买房送黄金，开发商拼了
这个黄金周，为了把潜在客户吸引到售楼处，深圳开发商花招百出，尤其是改善型楼盘发力抢客。
南山赤湾片区金众云山海在4月27日至5月12日期间推出买房送黄金。根据开发商公布的信息，购买金众云山海111-117平方米房源可获赠888克黄金，购买129-174平方米房源可获赠1388克黄金。按照4月25日国内金价约550元/克计算，购房者买房获赠的黄金价值约50万元至80万元不等。
金众云山海于今年3月获批入市，推出334套住宅，户型为约111-174平方米的四房和五房单位，备案均价约8.90万元/平方米。项目开盘时，购房者参与选房即可抽奖，一等奖奖品是20克金条。
福田上下沙片区的中洲湾迎海二期以特价房抢客。据时代周报记者了解，中洲湾迎海二期在假期推出5套一口价房源，优惠幅度在73万元至116万元之间。
该项目优惠幅度最高的是一套建筑面积约125.23平方米的4房海景单位，原总价约1206.6万元，折后总价约1090.2万元，单价约8.71万元/平方米。可供对比的是，贝壳找房信息显示，上下沙片区目前在售的同类型二手楼盘，挂牌价在9万元/平方米左右。
卓越集团湾区公司旗下楼盘联动，发起“五一安家季”，优惠包括限时特价房、成交最高享51888元家居包、看直播抽旅游抵用券、来访赠送平板和香水等。旗下项目卓越九珑推出少量特价房，优惠幅度在41万元至64万元不等。
假期未结束，多个在售楼盘已开始发布成交喜报。
金众云山海销售人员在5月4日发布的喜报称，项目单日成交15套；深业世纪山谷表示假期前三天销售金额约1.2亿元；中洲湾迎海二期称假期首日劲销1.2亿元；招商蛇口一湾臻邸表示假期前三天成交7套房，累计金额超8600万元。
即将入市的多个改善型楼盘把握黄金周积极蓄客。
假期首日便有位于南山、宝安的三个楼盘开放展示中心，分别是位于宝安中心区的中铁·能建·阅臻府开放异地展厅和样板间，同样在宝安中心区的鸿荣源·胤璇开放实体样板间，以及位于白石洲片区的深业世纪山谷开放新展示中心和会所。这三个楼盘推售房源均为三房、四房单位，售价在8万元/平方米以上。
今年市场最为关注的豪宅盘中海深超总项目，也在假期启动蓄客，在南山香格里拉酒店设临时展点，需预约参观。该项目是中海于2023年6月竞得的“百亿地”，计划今年入市，推售产品为目前市面上受欢迎的大户型单位，销售限价13.3万元/平方米。
轮番降价，深圳传出限购调整风声
市场回暖，离不开中介带客助攻。假期的售楼处，随处可见身着白衬衫的经纪人。
在卓越九珑售楼处，时代周报记者看到乐有家、德佑等中介机构的经纪人冒雨陪同客户看房。据了解，卓越九珑在假期来临前便推出“全民‘金’经纪人”活动——带看成交建筑面积约83平方米、约97平方米的三房，奖励现金10万元；带看成交建筑面积约119平方米、约145平方米的四房，奖励现金18万元。
经纪人冒雨带看，时代周报记者摄
刚刚开放展示中心的中铁·能建·阅臻府，亦推出全民经纪人活动，推荐成交即奖励每套7万元。有置业顾问为冲刺业绩，组建一个三百余人的微信群推广全民经纪人活动，群成员主要为深圳各大中介机构的经纪人以及自媒体从业者。
开发商重奖中介，中介机构积极响应。
开发商和中介机构走到了一起，交易的重要一方购房者仍在观望，尤其是刚需型买家。
深圳龙岗一央企楼盘营销人士告诉时代周报记者，他所在项目早已动用渠道转介，效果不如预期，假期已成交十余套房，相比4月销售二三十套表现略好，但多为复访客户，很多首访客户还要“再等等，再看看”。
不止是购房者在“等”，深圳的房地产从业人员也在“等”。
“五一”假期，一则关于深圳或调整限购政策的消息刷屏。5月3日，澎湃新闻就“深圳部分区域取消限购”“增值税满3年免征”等消息咨询深圳市住房和城乡建设局获悉，市住建局将结合房地产市场实际情况，在深圳市委、市政府领导下，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进深圳房地产市场平稳健康发展。
“城市都在抢有限的购买力，深圳也不例外。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期出政策的所有城市，都在需求端发力，欲在有效购买力有限而市场情绪日渐低下的情况下，以最彻底的手法、最快的节奏，尽力捞到存量蛋糕的最大部分。“对深圳来说，如果不加入这场抢人（抢购买力）的战斗中，那就在存量蛋糕争夺战中落了下风。”
如若前述政策落地，能否取得较好效果？李宇嘉持保守态度。
他认为，二手房小户型、低总价房源多，成为刚需、刚改的首选。但由于二手房挂牌量始终在上升，愿意降价出售的人多，价格下跌预期仍旧强烈。同时，新房和二手房存在竞争关系，新房要低于二手房价格销售，这就导致轮番降价。价格继续下跌，政策没有最优惠，只有更优惠，对潜在购房者来说，除了迫不得已必须要买的，其他人最佳选择就是等待。
“这也意味着，二手房买家出售房源后，再次进入新房市场的比例不高。因此，供需不匹配的情况下，需求端政策很难见到明显的效果。”李宇嘉说。
买房子特价单位会不会隐藏什么问题
警惕“特价单位”首先，在购房之前，购房者需理性审视自身经济的能力，深思心目中的理想房源。 此外，还要充分利用资料搜集能力，进行广泛房产促销降价信息的搜集整理，以主动地了解有关项目的价格变动情况。 打折和所谓“特价单位”对预算有限的置业者而言，都是很有诱惑力的字眼。 然而，不少“特价单位”事实上都是楼盘内销售状况不甚理想的户型、楼层和朝向，那么，对于这些方面有比较高要求的置业者就要多考虑是否值得出手。 因此，不要被降价冲昏头脑，做足功课，不妨了解一下“特价”的具体原因再结合自己的实际需求，才能做出理性的判断。 “内部认购”往往是获得低价的好途径，然而，所谓“内部认购”并非一定是针对VIP客户，极大可能是开发商还未取得预售证就先采取这种方式回笼资金。 内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。 然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的。 因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。 为了防止自己与开发商签订的合同成为无效合同，甚至带来不必要的麻烦和损失，购房者不论在签订商品房认购书还是签订正式的商品房买卖合同时，都应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证。 看广告要用放大镜设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。 购房人看广告不仅要看漂亮的图画和大字，更要学会看那些几乎不用放大镜就看不清的提示，诸如“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。 ”“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无作出任何保证，亦不负任何责任。 ”“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准。 ”由于房地产商在广告上事先埋下了伏笔，所以在纠纷发生后，往往会主张广告即算为要约，购房人正式签署合同后，没写进合同的要约已经撤消，因为发出广告要约在前，签订合同在后，所以广告要约在签订合同之后已经没有了实际意义。 在房地产案件的审判中，司法机关往往也只承认房地产商写进合同中的承诺为要约。 看样板间心中要带把尺购房人看样板间时，千万别被长高的空间和根据装修需要放大的房屋尺寸所迷惑。 自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米。 收房时，由于是空房，感觉会差不多，但往往业主们会发现，一放家具就完全不是那么回事了。 再找样板间，对不起，已经完成历史使命，再也看不见、摸不着了。 因此，业内人士提醒所有购房人在签订买房合同时，都能牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 ”只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。 核心区不会出现降价潮毫无疑问，广州楼市黄金月的置业热点根据板块不同会有所区别。 日前，合富辉煌发布了《2014年“五一”黄金月广州楼市预测报告》，报告指出，促销力度是决定成交量高低的主要因素，如果促销力度足够，预计成交乐观，十区两市约有80-90万㎡；否则，预计成交70万-80万㎡；东部萝岗、增城区域，因货量大、刚需产品充足且优惠力度较大，为黄金月的热点片区，其次南沙几个楼盘也会大热。 其他区域则以零星个盘为热点。 合富房地产经济研究院院长龙斌表示，从供求关系看，广州的供应仍有限，如阳光家缘显示十一个区的可售货量仅5万余套、700万平方米，相当于去年成交量的七成，消化周期为8~10个月，尚属正常范围或偏少，特别是核心区域，所以应该不会出现降价潮。 不过，不确定因素是政府对“双合同”整治措施，至于它的影响，还有待观察具体政策如何执行。 在房价方面，今年的一手房市场有一些调整，出现了一些分化的表现。 因为之前成交量一直比较低迷，楼市的观望情绪较重。 然而，一些优质楼盘，几乎没有降价幅度，甚至不降反升，比如天河区的优质楼盘，以及越秀的学位房。 龙斌认为，总的来看，广州区域，暂时还看不到政策会有什么变化，基本是维持去年底“穗六条”的格局。 所以利用这样一个时机，很多企业应该会更积极地去争取在这个好的时节，快一点消化自己的货量，回笼资金，同时也占据一个比较主动的市场位置。 今年五一广州楼市估计会迎来一个市场复苏小高潮。 5月应该是供求一个小小的爆发时点，外围区域的刚需产品以及不限购的公寓产品，预计推售更为积极。 “垫首付”风潮下购房需清醒在继降价促销、“低价入市”之后，近期楼市又刮起一股“垫首付”风。 “垫首付”顾名思义，就是除了在总价上的折扣和优惠外，开发商在首付上给购房者降低了门槛，让资金吃紧想买房的人可以更快更轻松入手。 有两类人可以从“垫首付”中获得好处：其一是有一部分购房者由于社保及纳税证明等交付时间等方面原因暂时未达资格或首付款暂时不够，这些购房者可以通过开发商“垫首付”的方式，先购房，暂时延缓交易备案。 其二则是在银行信贷紧缩的背景下，开发商“垫首付”为部分购房者赢得筹集首付款的时间，尤其是对于首次改善的购房者来说，在出售房产与买进改善房之间还存在一个空档期，通过开发商“垫首付”，可以让买房、卖房同步进行，消弭空档期，赢得了时间。 “垫首付”是否纯粹的利好？对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，购房者首先需要考虑首套房付了首付一成或二套房首付六成后房价到底如何调整的问题。 如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺收付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。 由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？需要注意的是，垫首付对购房者来说，入场成本虽然降低了，但是购房之初一段时间的资金还款压力都会非常的大。 垫首付充其量也只是无息贷款，一般在2-3个月内还必须将“首付”还给开发商，如果是短期可免利息，期限较长，可能会追加一些利息，“部分楼盘需等首付款分期支付完毕才能签订购房合同，如果开发商遇到资金紧张跑路，购房者将没有保障”，业内人士提醒，这种风险也必须考虑在内的，置业须谨慎。 二手房交易TIPS1、购买二手房若通过中介，建议找大型规范的公司并一定要找有经纪执业资格证的从业人员（在阳光家缘网输入名字即可查询）。 2、实地看房，签署买卖合同前一定要查册，明确业主产权是否清晰，并详细查看合同，尤其注意定金、总价、首期、尾款、付款方式、交付方式、违约责任等条件。 3、办理交易过户：买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件（若委托办理，需出具公证委托书）。 办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款。 房屋产权证出件时买卖双方需缴纳相应税费。 二手房过户登记费用种类很多，如：契税、印花税、土地增值税、个人所得税等等。 4、办理土地证过户：买方可独自办理。 需准备新产权证、原土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。 5、户口迁出、房屋交验、费用结清。 水、电、煤气、物管费、有线电视、电话、网络等过户钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款，交易完成。 6、遇到吃差价等黑中介行为应立即到中介管理所举报，敢于维权，共同抵制不专业、不作为、不服务的黑中介。
房贷利率下调，你会因此准备买房吗？
房贷利率下调，央行邹澜：全国100多个城市的银行自主下调房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等对刚需的人来说，这是一个特别好的消息，但我已经有房子了。不需要再买房。但对于大多数人来说，但对于缺房的人来说，这是一个不错的消息，应该赶紧入手。
4月15日，央行首谈下调房贷利率，3月份以来，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身的经营状况，自主的下调了房贷利率和下调首付比例，而在同天，中国人民银行于202年4月25号下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放资金约5300亿元。
下调房贷利率和下调金融机构存款准备金率在同一天发生，这背后发生了什么？
有的网友发表评论说，这意味着季度的经济数据应该不是太好，市场低迷，持续不足，整个房地产市场受疫情影响，失业在增加，收入在减少，购房欲望降低。持续这样的悲观情绪蔓延，肯定会出事。而在此时，下调房贷利率以及存款准备金率，是向市场和开发商发出了明确的信号，国家层面开始救市。
为增强市场信心。因此，可以看到近期，上海，苏州，南京，杭州，郑州，福州，兰州等地松绑楼市现象。可以进军楼市吗？还要等，按照以往经验，降利率，降首付，松限购，发购房补贴，都还没有。现在只是政策开始。房地产是迎来抄底时机，还会持续低迷，大概会在未来6个月出现，拭目以待。
也有网友表示，房价不会大起大落，意味着有购房需求的，完全没有必要担心将来房价大涨冲昏头脑去抢房子，也没必要坐等房价回落到称心如意的那一天。炒房者已没有了市场，刚需和改善购房者现在应感受到，从国家层面到地方，无不释放利好的信号，把限购放开了，房贷首付比例降了，房贷利率也跟着下调了，对于刚需和改善购房者，这就是一个很好的时机，不用担心房价大涨大跌，只需要看自己的资金实力。
各地的限购政策放松程度不同，房贷首付比例下调也不同，要问清楚当地的政策。很多地方首套房首付比例降至20%，首付2成，对刚需的利好释放，对合理住房促进市场稳定有着积极意义。首付比例下调，也就等于买房的门槛大大降低，过去30万，现在20万就可以买房，同时房贷利率下调，购房成本也在下降。
作为购房者，国家释放的利好信息，一定要抓住，也一定要掂量清楚，降低首付比例，会不会少要钱，意味着将来还贷款的增多。购房者门槛降低，但最后却需要付出更多的成本，未来月供也会相应增加，看看自己能否承受得起，这是购房者需要认真考虑的事情，因为不能想当然因此而准备买房。
小伙伴们。房贷利率下调，你会因此而准备买房吗？欢迎在下方的评论区写上你的想法，我们共同的探讨！
深圳新房开始难卖，住宅5%高佣转介，特价房吃香吗？
深圳楼市2022年的行情并不怎么好，不仅二手房难卖，新房也很难卖。开发商面临着各种各样的难题，回款难可能会让开发商出现资金链断裂，因此开发商面临着非常大的压力。深圳是一个高度发达的城市，在此之前房价都是高的吓人的，只有一些配套不太理想或者位置比较偏的楼盘，价格才会进行打折，而如今为了促进楼盘销量，不少住宅已经打折了。
一些企业甚至会在周末推出一些特惠房来吸引消费者的注意，不少企业甚至打了9个99折，也就相当于一套房子的价格比开始少了30万左右，有着非常大的折扣力度，但房子仍然十分难卖。不少开发商卖房的心思简直是遮掩不住了，直接用高额佣金吸引他人的注意。如果在当月卖出了足够多的房子，就可以获得高额的佣金，这也吸引了很多人都注意，在深圳这是非常罕见的事情。
开发商的房子并不怎么好卖，这也让开发商面临着资金链断裂的窘境，楼盘的宣传力度也变得非常大，人们在当地会发现各种各样的地方都贴上了相应的宣传语，宣传部可以说花费了大量的力气。开发商想尽了各种办法来卖房，东部的开发商甚至用华为手机或者一些名牌包包来吸引消费者的注意，当然这吸引过去的只是年轻人，年轻人的消费力度虽然没有那么大，但也有着一定的机会。
如果楼盘所在的位置比较好或者交通好，那么就比较好卖，但如果楼盘的位置处于偏远地区，就变得十分难卖，不管用什么花样来吸引消费者的注意，也并不能够获得很好的成绩。一些消费者对于一些中小户型以及配套成熟的房子更加喜欢，同时在买房子的过程中也会考虑房子的交通是否方便，位置是否合适。如今买房的门槛高了许多，人们在买房时也会更加谨慎。
