21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道 房地产行业的情绪正在慢慢被扭转。
5月17日，房地产行业迎来一系列重磅政策，包括全国取消房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例至15%并将公积金贷款利率下调至2.85%、拟设立保障性住房再贷款等等。
房地产行业从业人士普遍认为，此次住房金融政策调整是“史上最宽松”的之一，同时，保持房地产行业稳定健康发展的信号意义也十分明确。市场积极的反馈也在发生，例如一线城市楼市人气回升，又如重点房企融资开始恢复，万科近期多笔项目贷款陆续落地。
受此推动，房企的股债开始回升。上周以来，万科、龙湖等房企债券不断反攻，目前价格基本稳定在80元以上，说明市场对之信心已经大大恢复。
5月21日午后，房地产股再度拉升，截至收盘，我爱我家录得6.54%的涨幅，金地集团上涨4.99%，关联行业中，特发服务更是飙涨14.91%。头部房企中，保利发展、万科等也小幅上涨。
股债表现反映了投资者的态度，市场机构对房地产行业的态度也随之略有转向。惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍在近期接受采访时表示，未来仍有可能继续出台更多旨在支持销售的房地产政策，例如一线城市部分区域放开限购等，这将驱使行业销售跌幅收窄。
市场对房地产行业的政策出台有相当的期待与期望，随着政策的逐渐落地与施行，房地产行业有望平稳过渡到新发展周期。
热度回升
5月17日新政过后，各地纷纷根据实际情况落地相应政策。5月21日，被认为是市场热度较高的合肥也宣布降低房贷利率及降低首付。
据合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室最新消息，合肥市取消首套、二套房贷利率政策下限，各银行首套房实际利率调整至LPR减50BP即3.45%，二套房利率相应调整。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
各地的积极响应，让市场的热度得以保持。
据21世纪经济报道记者调研，如北上广深一线城市，在新政后大多数楼盘的来访量普遍有20%-40%的上升，虽然成交量的传导需要时间，不过目前也看到了一些变化。
“这个政策，还是很有用的。政策出来后我们很多项目的带看量上升得很明显。深圳的客户对政策的敏感度很高，我们也在配合做一些工作，比如15%首付等等。这几天的成交表现还是不错，比上上周好一些。”一位深耕深圳房企的人士告诉21世纪经济报道记者。
公开数据显示，上周末合肥各楼盘咨询到访量较工作日上涨60%。一位合肥房企人士告诉21世纪经济报道记者，“看房的人确实变多了，成交暂时没有非常明显的跳升，不过需要一个过程，毕竟之前观望的情绪很浓。”
根据中指研究院提供的数据，5月13日-19日，重点30城新房销售面积环比增长8.5%，重点城市中，北京、深圳、成都、杭州等在政策落地后，二手成交规模保持在高位，其中上周深圳新房销售面积环比增长19.0%，成都新房销售面积环比增长10.6%。杭州二手房成交套数环比增长19.6%、同比增长37.6%，政策效果有一定显现。
中指研究院表示，目前多地已宣布下调公积金贷款利率，降低购房者置业成本，接下来各地跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏会比较快，对市场的带动会进一步显现，若核心城市跟进相关举措，对市场情绪的修复或将产生更加积极的影响。
融资改善
现阶段影响房地产行业表现的两个因素主要是销售和融资。过去几年，由于行业整体处在缩表周期叠加客观原因的扰动，房企融资渠道普遍收窄。但近期，房企融资有较明显的破冰。
典型的是万科，近期这家头部房企在项目层面的融资动作频频。5月20日晚间，万科发布公告称，为满足常州项目的开发建设，其作为借款人向中国银行深圳分行申请银行贷款12亿元，目前已提款12亿元。
5月16日，万科在深交所成功发行资产支持专项计划（CMBS），发行规模14.35亿元，优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年。在这两笔贷款外，万科自5月10日以来，还获得了66.54亿元银行担保贷款，这意味着万科近期落地的融资额将超过90亿元。
4月底，国际评级机构穆迪下调万科评级时分析称，万科合同销售额持续下降、获得无抵押融资渠道受限且同期还有相当大的再融资需求，穆迪预期其信用指标和流动性缓冲在未来6至12个月将进一步下降。
穆迪其时所指的因素，在本月新政落地后均有相应的改善——万科融资渠道在逐渐打开，公开发行CMBS，此外，万科一直在洽谈的银团贷款，也有望为万科带来增量资金。
不仅是万科，房企目前在融资面上或将迎来更多的利好。住房和城乡建设部副部长董建国表示，做好保交房工作，要充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。
在此背景下，多数房企对后续的政策力度也有相应期待。一位广东民营房企的人士对21世纪经济报道记者表示，“持续降杠杆后，多数房企目前对资金的需求量已经不如之前那么大。在这种情况下，只要维持稳定的融资水平就基本能够满足日常的经营需求。所以白名单这个机制，无论能够带来多少的资金量，都能够提振市场的信心，促进行业正向循环。”
各方都在努力维持房地产行业的平稳健康发展，国际评级机构也开始谨慎看好中国重点城市的房地产市场表现。惠誉在近期的一份报告中就指出，在经济表现较强劲且人口持续流入的背景下，叠加央行近期的措施，一线城市取消限购政策将有助于稳定一线城市的房地产行情。
房地产预期持续改善：政策密集落地，料“因城施策”力度加大
中央经济工作会议后，围绕促进房地产业健康发展和良性循环，监管部门和各地相关部门不断发声，并出台多项政策举措。专家认为，这有助于进一步稳定市场预期，助力房地产市场平稳发展。
12月21日，房地产板块强势上涨。据中证金牛座APP显示，截至收盘，房地产服务板块涨7.62%，房地产开发板块涨6.21%，居A股各板块涨幅前两位。
多地政策密集出台
近期监管部门密集就房地产市场表态或出台政策，旨在保持房地产平稳运行，更好满足购房者的合理住房需求。
在信贷及风险防范方面，人民银行和银保监会日前联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。
国家统计局新闻发言人付凌晖日前表示，下阶段要按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。
从地方政策层面来看，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。
银河证券分析师王秋蘅表示，各个城市目前所面临的景气度不同，各地方或有更大的自主权根据情况调整政策。未来市场“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行，不排除库存压力较大的城市对楼市政策作进一步调整。
在房企融资方面，11月以来，随着政策支持力度加大，地产债发行金额明显增多。克而瑞研究中心数据显示，11月，100家典型房企的境内外债券融资总量达749.63亿元，环比上升65.8%。
从近期债券审核进度看，12月以来各品种地产债审核均有所加快，包括前期发行较缓慢的供应链ABS等。房企信用债发行也持续回暖。华西证券数据显示，截至12月16日，房地产企业合计发行境内信用债299.9亿元，环比增长8.7%。
“因城施策”力度料加大
业内人士普遍认为，房企融资逐步回暖，各地“因城施策”力度可能加大。
申港证券分析师曹旭特称，从近期各监管部门表态看，守住不发生系统性风险的底线是最直接的目的，也可以看到政府在融资端进行边际放松的动作迅速，随着风险由融资端向销售端转移，政策的目标也开始由融资环境向预期管理转移。
“在行业景气度下行叠加房企信用端承压的背景下，后续行业托底政策仍值得期待。”东北证券分析师王小勇表示，政策端的边际宽松不意味着调控的转向，当下政策更关注维护住房消费者的合法权益。
东兴证券分析师林瑾璐表示，当前各地政策的核心在于在“房住不炒”原则下，维护房地产市场平稳健康发展，以稳为主、不会大起大落。信贷政策方面，重在满足房企、购房者的合理信贷需求，这有助于相关领域风险平稳化解。
展望2022年，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹预计，2022年随着政策面趋于缓和，楼市成交低迷的状况有望得到边际改善。一方面，房地产市场以稳为主，促进需求正常释放。个人按揭贷款新增额度同比料有所提升，审批放款速度加快，按揭利率可能结构性回调，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房刚需正常释放。另一方面，政策托底而非刺激，房地产市场观望氛围依旧浓厚，行业基本面依然面临下行压力。同时，商品房可能面临供给短板，成交增速难有明显回升。
重磅政策力争支柱产业投资规模超3000亿元进一步改善营商环境
10月8日，西安市政府印发了《关于促进工业有效投资若干措施》（下称：《措施》）。《措施》从产业基金、工业园区、工业用地储备与供应、专项资金等多方面入手，结合实际产业情况，进一步助推工业有效投资规模扩大。
其中，《措施》提到，设立100亿元西安市工业（支柱产业）倍增引导基金；形成总规模不低于1000亿元的基金集群；力争带动支柱产业项目投资规模超过3000亿元。
据了解，过去十年间，关中地区规模以上工业总产值年均增长10%，产值总量提高73.6%。其中，西安规上工业战略性新兴产业2021年完成工业总产值4238.5亿元，占全省的56.9%。
陕西省社科院经济研究所研究员姜涛对21世纪经济报道记者说，“随着整体经济环境的变化，西安工业经济发展势必也会迎来新挑战，上述《措施》便是一次调整与适应。比如资金方面，西安市以往对市场和企业，经常会出现‘撒胡椒面’的情况，此举虽一定程度上助推了部分产业和企业的发展，但远不如深入调研精准施策更见成效。”
姜涛认为，西安工业经济发展长期保持着国企为主、外资表现亮眼而民营经济仍然不足的局面。针对不同的企业与细分行业，本次出台的政策更加精准与细化，进一步助推“国企敢干、民企敢闯、外资敢投”目标的实现。
100亿元引导基金支持
上述《措施》中重点提及建立产业基金体系、加强专项资金使用、支持项目招商引资等举措引发诸多关注。
以产业基金体系为例，首先通过盘活存量基金、统筹各类产业资金出资等方式，设立100亿元西安市工业（支柱产业）倍增引导基金。
其次，发挥国资引领作用，市级相关国有投资平台围绕六大支柱产业分别设立单支规模不低于50亿元的支柱产业专项基金；引导19条重点产业链链主企业发起设立单支规模不低于30亿元的各产业链主题子基金，形成总规模不低于1000亿元的基金集群。
最后，积极引入银行、担保、信托等金融资源，构建“投贷担”联动合作机制，力争带动支柱产业项目投资规模超过3000亿元。
“目前来看，国资依然是西安工业经济的重要支撑。”姜涛对21世纪经济报道记者说道，“具体来说，本地相当一部分国企自身资金力量较为雄厚，但在资本运作孵化或资源利用能力等方面仍有短板。对于这些企业而言，相关政策引导很有必要。”
企业招商引资方面，《措施》中还提到，对于区县5亿元以上、开发区10亿元以上符合产业规划的工业固定资产投资项目，按照“一事一议”给予区县、开发区重点支持，资金优先以“股权+债权+补贴”相结合的方式支持企业发展。
此外，姜涛认为，“一事一议”、“一企一策”的方式是更优选。相较于以前曾出现的“撒胡椒面”情况，这样的方式一方面避免了政府资金及政策浪费，另一方面也能真正了解及解决企业的真实诉求，从而进一步促进其发展。
两方面土地保障
除资金多方面支持外，土地供应方面也给出多条利好政策。本次《措施》从工业用地规模、工业用地供应两方面进行优化与保障。
工业用地规模方面，西安锚定了“1/3”目标。具体来看，在全市年度土地储备供应计划总量中，确保不低于1/3用于工业项目。规划工业区块线内的工业用地限制调整为居住、商业等其他经营性用地，为工业留足发展空间。
此外，优先工业用地供应。土地供应优先编制工业用地出让计划，优先组织工业用地出让。
“未来，城市土地必然是稀缺资源，尤其在工业经济发展中，很容易受困于此。”姜涛对21世纪经济报道记者说道，“土地怎么供应、应该供应给哪些企业，这都极易产生争议。无论从城市发展抑或工业发展角度来看，‘亩均论英雄’都是最佳选择。”
值得一提的是，本次《措施》还将地区工业项目土地供应与住宅、商用用地进行挂钩。其中，对完成年度工业项目土地供应计划，且对工业发展贡献较大的区县、开发区，在年度工业发展综合考核中给予加分；对未完成的，按相应比例核减住宅、商用用地储备供应计划。
此前，浙江多次明确工业用地出让比例不低于30%。此举背后的原因，当地媒体报道曾提到：“一块约50亩的建设用地，如果用于房地产开发，土地财政收入约为10-20亿元；如果作为承载制造业的工业用地，土地出让金可能仅为5000万元。”
商人趋利是常态。姜涛认为，在此背景下，政策为工业用地“保驾护航”便显得十分关键。面对一块工业用地，如何能为企业提高开发信心及更高的盈利预期至关重要。目前来看，工业用地开发预期显然不能与住宅开发比肩，这时政策的引导和支持则对企业更为重要。
进一步改善营商环境
事实上，过去十年中，陕西省工业经济增速平稳向好。统计局数据显示，2012年至2021年，陕西省规模以上工业增加值增速与全国总体趋势基本保持一致，由高速向中高速换挡。
其中2012年至2014年，工业增速保持两位数的高速增长态势，2015年工业增速开始换挡，由高速增长逐步过渡到7%左右的中高速增长区间。2019年至2020年，工业增速大幅放缓至1%。2021年，工业增速重新回到7.6%的中高速区间，平稳向上的势头得到进一步巩固。
“其实过去几年西安工业经济整体发展成绩有目共睹。以外资项目为例，三星、美光等大型外资项目接连落地便是最佳佐证。”姜涛说道，“从国企来看，上市国企数量逐渐增加，大型项目在西安、榆林等地陆续落地。在利好政策的加持下，未来国企发展仍可期待。”
姜涛认为，整体来看，民营企业仍是西安工业经济发展的短板之一，营商环境仍有改善空间。
比如本次《措施》中提到，优化工业项目审批同时，提高发展成效考核。在区县、开发区年度考核评比中的权重。对工业发展综合考核排名前三位的开发区和区县，分别给予3000万元、2000万元、1000万元和2000万元、1000万元、500万元专项资金支持，资金重点支持区县、开发区工业发展。
“上述措施值得肯定，但提升营商环境远不止这些。比如本地人才的流向，考公、国企央企就业观念深入人心的时候，民营企业的人才需求并不能得到完全释放。”姜涛说道，“此外，在关注地区考核给专项资金激励的同时，也应注意到民营企业的资金困难问题。只有精准解决民企、国企、外资各自遇到的发展困难，才能进一步助推‘国企敢干、民企敢闯、外资敢投’目标的实现。”
优化完善房地产调控政策 优质房企金融支持发力
日前召开的中央经济工作会议深入分析当前经济形势，部署2023年经济工作重点。 其中，对房地产的两处表述，分别在“着力扩大国内需求”和“有效防范化解重大经济金融风险”的部分提出。 中央财办有关负责人在接受媒体记者提问时也充分肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性，这也是明年房地产政策的重点方向。 有业内人士认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点，包括放开限购政策、放宽首套房认定标准和普通住宅认定标准等，预计后续针对改善需求将有更多支持政策出台。 同时，以流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策将继续发力，房企并购重组加速，头部房企资产负债表有望率先迎来改善。 限制性政策有望解除此次中央经济工作会议在“着力扩大国内需求”部分提出“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”，这与12月14日国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中“要促进居住消费健康发展”的表述一脉相承。 中央经济工作会议指出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，而在着力扩大国内需求方面，又将支持住房改善消费放在首要位置，充分体现了住房消费的重要作用。 中央财办有关负责人日前表示，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。 下一步要持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。 要着力改善预期，扩大有效需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等的住房问题；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。 近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。 中信证券研究部房地产行业首席分析师陈聪认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点。 预计二线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准、地理范围等领域有所优化。 2016年之后信贷记录影响居民首付的规定，严重影响了“卖旧买新”、“卖小买大”需求的释放，预计在不远的将来，认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽。 此外，各地对于普通住宅认定的过严标准，影响了合理改善的交易便利性，预计各地普通住宅认定标准有望放宽。 近期，杭州、成都、南京、武汉、佛山、东莞等地相继优化限贷限购政策。 平安证券房地产行业首席分析师杨侃认为，对比2014～2015年放松周期，当前核心城市在限购、限贷等方面仍有放松空间，预计后续需求端(尤其是针对改善)将有更多支持政策出台。 在招商证券房地产行业首席分析师赵可看来，未来需求端或仍以刚需和改善性需求支持政策为主，如二套房首付比例下调、认房认贷政策优化等。 瑞银财富管理投资总监办公室有关负责人也预计，更多利好需求侧的政策将会出台，包括降低首付和房贷利率、一手和二手物业交易减税，甚至向购房者提供补贴。 会议又提到“解决好新市民、青年人等住房问题”，不排除更多城市放宽购房限制的可能性。 改善房企资产负债此次中央经济工作会议对房地产的表述，重点放在了“有效防范化解重大经济金融风险”部分，其中比较有新意的提法是，要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。 近期，国务院副总理刘鹤也表态称，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。 “房地产业风险是影响经济运行的一个重大风险因素，要充分认识到房地产行业的重要性，要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展。 ”中央财办有关负责人明确指出，在供给端，2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。 改善房企资产负债表成为近期监管部门一再强调的任务。 人民银行和证监会日前开会落实中央经济工作会议精神，均提出支持房地产行业重组并购，改善头部房企资产负债状况。 证监会还提出，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。 银河证券房地产行业分析师王秋蘅认为，中央经济工作会议提出从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11月份以来的“金融十六条”“三支箭”“保交楼专项款”“保函置换预售资金”等政策一脉相承，预计供给侧政策还将继续发力，头部房企资产负债表将率先迎来改善。 对于改善房企资产负债方面的具体政策，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，股权融资是最直接有效的改善方式，此次证监会提出的“借壳”上市开辟了新思路，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。 赵可认为，改善资产负债状况的更快速措施或是对债务的展期和重组等，路径可能有债转股、购买不良资产、债务重组加速等，这对剩余价值高的出险和准出险房企可能有利，同时或意味着商业模式有缺陷、剩余价值低的房企或加速出清，中长期有利于行业竞争格局改善。 亿翰智库则认为，从股权层面为企业注入信用，尤其是为民营企业注入信用将非常重要。 从国资委角度看，可考虑适度放松对国企、央企利润率和资产负债率的考核，支持金融资产管理公司(AMC)或央国企进行房企股权或项目股权收购，解决AMC/央国企的后顾之忧，促进行业风险的更快化解。 央国企入股民营房地产企业，可从源头上解决企业信用问题。 从筹资角度看，企业新增现金流入会更加顺利且有保障，额度也会相应提升，也会提升住房消费者对企业交付的信心，现金流入会出现改善。
