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收储’的矛盾在于政府想收的房子相对好卖，难卖的房子政府不想收。
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
身处一线城市还在等待房地产市场回暖信号的人，终于看到了曙光。
近半个月，一线城市“收储”出现新的进程。7月29日，广州打响了一线城市“收储”第一枪，随后深圳拿过接力棒，在8月7日宣布进行商品房“收储”，入场收购商品房用作保障房。
至此，北京、上海、广州、深圳，一线城市已有半数进入收储进程。
这其中的信号意义不免让人振奋，因为一线城市的这套动作，代表着房地产收储，正在逐步进入“执行模式”。
先来回看这套动作的起因。
今年4月30日，中央政治局会议正式定调了房地产的去库存政策。
这套去库存的具体执行思路，则是“5·17”楼市新政发布后，中央出台的一系列政策：比如设立3000亿元保障性住房再贷款；允许土地调规；支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地；为存在资金困难的房企纾困等。
总而言之，即是“以购代建”，收购商品房作为保障房的“收储”模式。
图源：中国房地产报社
如今，距离“5·17”楼市新政发布以来，时间刚好三个月，据中原地产研究院统计数据显示，截至7月底，目前已有超过60个城市发布相关收储政策。
这些城市，包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、常州、桂林、临沧、洛阳、南阳、江门、江山、济源、岳阳、淮北、淮南、庐江等。
可以说，政策覆盖范围对得起这段时间的强调。
但一片“红火”之下，也有相关专家和券商机构在讨论今年这轮房地产收储的政策之风，其去库存效果能否超过2015年到2018年期间的棚改货币化。
总结来看，保障房分为配售型保障房和配租型保障房，前者是政府充当“房企”角色，后者则是政府充当“房东”角色。
关于保障房也存在以下四个问题：
1.收购“商品房”的钱从哪里来？
2.作为保障房的“商品房”从哪里来？
3.如何“收储”才能保证不亏本？
4.“收储”去库存的效果能否超过以前的棚改货币化？
对此，小巴也请到了房产领域的大头们，来进行更为系统的答疑解惑。
目前，“收储”政策已经在所有的县，或县级以上城市推行。
收购存量房为保障房的资金，主要来自于央行3000亿元再贷款，它的年利率为1.75%。
这个再贷款是支持开展相关业务的银行的，按照0.6:1的比例发给银行，能撬动银行的贷款总额度为5000亿元。再加上地方政府或国企1000亿元的本金，整个“收储”大约可以达到6000亿元的规模。
这个规模相对于全国商品住宅新房的库存，应该说是不太够的。
房地产建设
另外从租金回报率的角度也意味着“收储”存量房不太可能大规模开展。
目前一年期LPR利率为3.35%，五年期为3.85%。即便“收储”时存量商品房可以打5折，由于“收储”的房子是做保障房使用，租金水平比较低，租金回报率也很难超过2.5%，甚至可能低于2%。相对于3%以上的银行贷款利率，这笔生意短期内是亏损的。
由于地方政府财政压力和地方债务负担压力比较大，各地“收储”存量房的规模不可能太高。
而且，不是所有存量房都会被地方政府看上。
从部分城市发布的“收储”公告看，更倾向于收购产权清晰，已经建成的整栋或整单元的小户型住房，比如深圳要求住房的面积小于65平方米。但实际上开发商极少整栋建设面积小于65平方米的商品住宅。
我此前建议把“收储”存量房再贷款的规模加大到10000亿元，并把年利率从1.75%降到0.75%。
如果规模扩大，利率降低，还是有可能产生规模效应的。现行的利率和再贷款规模，更多的是发出了重要的政策信号。
展望未来，央行增加基础货币的同时，也应该建立直达房地产行业的机制。
比如美国就建立了这种制度，美联储在扩表、新增基础货币的时候，2/3用来购买国债，这相当于直达中央财政；1/3用来购买房地产MBS（抵押支持债券），这相当于间接印给了地方财政，直达了房地产行业。
从长期看中国央行投放基础货币时，除了已经官宣的即将在二级市场上常态化购买国债，未来也应该购买房地产MBS（抵押支持证券）。
总的来看，当前“收储”去库存存在三个政策难点：
第一，部分城市的成本收益不匹配导致项目推进有一定难度。
政策要求新房“收储”按照市场化原则运作，而市场化运作的前提是成本和收益要大致匹配。
配售型保障性住房的原则是“保本微利”。
如果政府向房企收购新房，再以可负担的价格配售给受保障群体，便要求收购价相较市场价有较大折扣，否则要么政府亏本，要么价格偏高以致缺乏吸引力。
配租型保障性住房则要比较租金回报率和资金成本。保障性住房再贷款的政策利率是1.75％，期限1年，可展期4次，人民银行按照贷款本金的60％发放再贷款，因此收购主体的贷款利率要更高。
然而2024年4月，上海、深圳、广州、北京的二手房租金回报率分别仅为1.75％、1.61％、1.58％、1.43％，租金覆盖利息支出及运营维护成本的难度较大。
保障房建设
第二，保障性住房需求与商品房库存之间错位。保障性住房缺口较大的是一二线城市，而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市。
第三，地方财政面临较大压力。 虽然当前政策要求地方政府量力而行，不增加隐性债务，但无论是维持项目收支平衡，还是三四线城市去库存，大概率还是需要地方财政提供支持。
除了上面所说的三个落地难题， 市场方面还在担心5000亿元的“收储”规模是否够用。
据克而瑞研究中心估算，“收储”所需资金可能超过5万亿元。
基于以上分析，可以预计的是政府“收储”将产生积极作用：一是加快存量商品房去库存，改善房地产市场供需失衡问题；二是加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求；三是助力保交楼和“白名单”机制，加快房企回笼资金。
另一方面，受制于前面提到的三个政策难点， 本轮政府“收储”去库存的效果可能不如上一轮棚改货币化，但相应地，也不太会引发房地产过热和房价大涨的副作用。
此轮新政以金融支持为主，在地方政府收购存量商品房和闲置土地时，均特别强调不能增加地方政府隐性债务。
因此政府“收储”方面，应加大中央财政对地方的支持力度，缓解地方财政压力，推进“收储”工作顺利进行。
“收储”过程中，地方政府肯定更愿意选择位置较好、生活便利、户型面积合适、可实现封闭管理的优质项目。
但理想很丰满，现实很骨感。 矛盾在于政府想收的房子相对好卖，难卖的房子政府不想收。
目前存量库存去化难的项目大都存在一些硬伤，不是位置不佳、交通不便，就是产品本身和需求不对板。
不过，由于不少民营房企的资金压力大，部分较好地块开发受阻，这类项目预计将成为地方政府关注的重点，一方面可以有效去库存，另一方面可帮助房企盘活存量资产，快速化解债务压力。
7月2日，成都悦湖天骄项目确认将未售出房源转为保障性住房。这是成都首个“收储”项目，较好地兼顾了各方利益。
首先，这个“收储”项目所处的板块需求高，租金稳定。 悦湖天骄所在武侯区的挂牌租金达到42.1元/㎡/月，上半年同比上涨2.6%。武侯区的租赁供应和需求占比均达到10.5%。
图源：58安居客研究院
武侯作为成都的传统老城区，生活便利、配套资源丰富，租住便利度较高。
成都首个“收储”项目选择武侯区，一方面能满足市场的租赁需求；另一方面，在区域高租金的情况下，增加保障性住房的供应，有利于平抑市场租金上涨压力。
图源：58安居客研究院
其次，这个“收储”项目所处的武侯区，属于人才房下一步供应重点。 与高新区、双流区、东部新区相比，武侯区的人才公寓供应规模较小。
图源：58安居客研究院
最后，这个“收储”项目的租金收益预计能覆盖贷款成本。
悦湖天骄的户型建筑面积约89—128平方米，房源挂牌清水均价为2.1—2.25万元/平方米，假如用作保障性租赁住房，租金按照同地段、同类型、同品质市场租金90%，租金水平约37.89元/㎡/月。
那么，以89平方米户型为例，不考虑运营成本，按照商品房原价收购的情况下，预期的年化租金收益率约为2.02%—2.17%，基本可以达到贷款资金的利率下限要求。
评价“收储”制度前，我们先要了解什么是保障性住房。
第一种渠道会遇到较大阻力，因为现在地方政府很缺钱，不愿意把大片土地无偿划拨出去。第二种渠道相对阻力小一些，因为政府已经收过一轮土地出让金。第三种渠道，就是所谓的“收储”。
“收储”后要建的保障性住房，分为配售型保障性住房和配租型保障性住房。
先来说说配售型保障性住房。从地方政府角度看，地方财政现在很紧张，很难挤出巨款来收购存量商品房，只能寄希望于银行等金融机构。
央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，看起来是个大数字，但全国房地产市场里还是太少，激不起多大浪花。
就算央行把再贷款资金量扩展10倍，“收储”规模还是很难达到预期。
因为地方国企“收储”报价是根据建安成本来定的，那就不会超过1万元/m²，而在均价好几万的一二线城市，开发商就算财务再困难，也无法接受这样的报价。
另外，配售型保障性住房的销售对象（工薪收入群体）也未必会买账。对工薪收入群体来说，购买配售型保障性住房虽然比普通商品房便宜，但还是会掏空你家的钱袋子，还不许你购买商品房。
如果你想要购买商品房，必须让运营公司来回购你的保障性住房。
售楼处向购房者推荐商品住宅
回购价格＝（原购买价格）×〔1-（交付使用年限×1％）〕＋房屋专项维修资金余额。
如果你花100万元购买了一套配售型保障性住房，住了十年想卖掉，你就要损失大概10万元。
配售型保障性住房很难铺开，配租型保障性住房也一样。
因为配租型保障性住房不仅需要一批庞大的建设资金，还要源源不断地砸钱搞运营和维修，总成本高得离谱，是租金收入无法覆盖的。
对运营配租型保障性住房的国企来说，管的房子越多，亏损越严重。
所以说，“收储”规模搞不大，政府赔本赚吆喝。
其实，大家应该相信市场调节的力量。
现在的行情是，商品房销售价格的下跌幅度远大于出租价格下跌幅度，商品房的租售比会越来越高。
等到租房回报率超过5%，自然会有很多人购买存量房，然后用来做出租房。 这才是去库存的好办法。
本篇作者 梅浩宇 | 饶祖分 责任 编辑 何梦飞
主编 何梦飞 图源 VCG
一线城市房价高昂，为了买房贷款的行为有意义吗？
一线城市房价高昂，可以说凭一个普通的工作者在一线城市想买房子，那是一个相当困难的事情，凭自己的工资不知道多少年才能买得起，就算是贷款以后的偿还压力也仍然不小。 很多人想买房子，没有别的办法，他自然就只能是贷款了。
一线城市房子价格现在是在6万到10万一线城市就是北上广深这些地区，房子的地段不是特别好的情况下，就一个中等地段的吧，如果把这个城市比作五环，在二环三环这个位置，房子的价格基本就要在7万 8万左右买一套房子100平差不多就是需要。 500万到800万，这个价格对于一个普通的工作者来说，工薪阶层他如果没什么奇遇的话，年轻的时候绝对是买不起的。
买不起房子，但是又想买房子，怎么办，自己手里没有那么多钱，父母能够提供的帮助也10分有限，因为不是所有的家庭父母都有特别强的经济能力，20年前父母一个月才赚多少钱，父母手里有个两三百万现金的，可以动用的真的微乎其微，所以在一线城市想买房，最好的选择就是贷款一部分用公积金贷款，另外一部分用房子的商业贷款。 这样可以降低自己的经济负担，哪怕你现在没有那么强的经济能力，但是你还是能享有这个房子的居住权。
这种贷款买房的行为不是有没有意义的问题，而是说你要不要做的问题谈那么多有没有意义，其实没有什么太大的意义，虽然有点咬口，但是就是这样的你要么就买房子，要么就不买房子，只要你想在这个城市长远的生活下去，想在这里安家落户，那你就必须得有套自己的房子，一直租房子在这个地方是不行的，而且你想找一个另一半，你总不能让对方和你过一辈子租房子的生活吧，对方能接受对方的父母也不见得能接受。
所以在某种程度上来说，买一套自己的房子，在这种一线城市，贷款是没有办法的事情，能不贷款谁想啊，贷款是有利息的，商业贷款的利息基本都是在5%~7%之间，低息贷款能低到哪里去49%个也就差不多了，因为你把钱放在银行，这个给你的回报率也是在3%左右，银行还是要赚钱的，所以贷款买房子的资金成本是很高的，只不过是没有办法而已。
全国一线城市下场抢人了，此次的尺度会有多大？
不知道从什么时候开始，仿佛很多城市，对于优质的人才开始越来越重视，比方说在住房公积金又或者是可以解决户口这点问题上十分的积极，而今天小编想和大家一起来谈谈有关于一线城市抢人这个的解答。
城市需要发展的第一动力。
我们国家比较靠前的北上广深一直都是很多人梦寐以求的，但是他怎么说也是四个选项，所以对于很多人才来说，我到底去哪里也成为了一个比较犹豫的事情，这个时候，如果他的政策比较好，那么有很多人也都会选择这个城市，所以拿出自己能够给到了一个底线的时候到了而人才对一个城市来说也是发展根本指标只有有才的人在这个地方才能够创造出更多无价的价值。
我们应该如何选择？
目前来看，这些城市所给出的一些政策那都是差不多的，因为都是围绕着住房啊和落户啊，这些问题，所以也存在于一个你喜欢哪里人地方，因为这几个地方离得还是比较远的，如果你是一个北方人，可能很多人会选择北京，但是从小在书含长大的人，你会选择片南方一点的地方总而言之发展都很不错，而且都很需要你决定权还是在你自己的手中。
人才越来越重视
有很多人都感觉大城市是遥不可及的，但是只要是你有一技之长，你能够被社会所需要，那么你在这个城市里面就会有一席之地，就是如此，无论你是哪一个职业，只要你做得好了，你自然而然地会被各大应用单位去抢着要。
所以不要去没有自信，当你优秀了，你自然而然身边的单位和企业就会有更优秀的代理去招聘，而你身边的企业也都是你之前可能想都不敢想的地方。
国家统计局：7月份一线城市商品住宅销售价格环比微涨，释放了哪些信号？
一线城市的商品住宅销售价格环比微涨，而二三线城市的价格却降幅扩大，这也释放了房地产市场下行态势趋于缓慢的信号。 全国有70多个大中型城市的商品住宅价格都在下降，而只有个位数城市的商品房价格略有增长。 这也说明在超一线城市，居民对于商品房的需求还有很多。 这也释放了一线房价依然坚挺的信号。
1.这释放了房地产的市场整体呈现疲软状态的信号
虽然有些地区的房价上涨了，但这丝毫不能掩盖全国大部分城市的房价都在降低的事实。 但事实就是即使房价在降低，房子的销售量也没有上去。 人民的手里是真的拿不出多余的钱购买房子了，而再加上经济压力下行，很多人都在疫情之间失业了，就更不敢贷款买房了。 因为没有工作，根本就换不上每个月的贷款，导致房屋需求变少。
2.也释放了房地产投资有所下降的信号，说明炒房客可能要退出舞台
这对于那些还没有买房的人来说是一件好事，房价之所以居高不下，很大一部分原因就是因为炒房客的存在。 而现在二手房市场也出现下行态势，呈现有价无市的局面，特别是一些小城市，二手房根本就卖不出去，也让这些炒房客看到了，房地产已经无利可图，准备退出炒房市场。 未来越能实现房子是用来住的这一理念。
3.房地产市场将会逐步平稳，并风险可控，能更好保护购房者的利益，这也是释放的信号之一
房地产市场的长效机制会越来越完善，而且房地产的市场有利于得到进一步控制。 这有利于增强各行各业，对于房地产的信心，也能够保护购房者的利益，会让各地楼盘根据实际情况，稳定经营状况。 而且各地方也正在积极地做出措施稳定楼市，能够更好满足刚需需求。
