文：宋 丁
为加快全国房地产去库存而高调推出的517新政实施半个多月，效果如何？5月楼市统计显示，全国主要城市楼市成交情况并没有呈现想象中的明显突破，不少一二线城市的市场表现仍然不够理想。可见，对新政影响力还无法给予更高评价。
撇开那些宏大叙事性的国际国内原因，回到房地产本身，我们清晰地看到，过去二三十年来的基本路线，就是各利益方以各种方式参与了过度金融化的加杠杆过程，最后造就了高企的房价和庞大的债务。可以明确地说，两年来从中央到地方数百成千次的政策扶持之所以一直难以取得应有的效果，从楼市本底看，正是长期的过度金融化、加杠杆化拖累的，债务等重大困局积重难返，任何扶持性政策，如果没有 “去过度金融化”、“去杠杆化”的强有力的导向和行动，就很难取得明显效果。
中国房地产库存问题的确对全国经济造成巨大压力，把它当做国家战略去化解困局，自然有上面的道理。但是实话实说，这个去库存战略的核心诉求是解决供给侧面临的高库存问题和债务问题，主要包括地方政府、开发商和银行系统面临的困局。这种方式让需求侧的普通购房者有一种比较强烈的感觉，就是他们若不加分辨地参与买房，就会被那几个“膀大腰圆”的、又深陷困局的供给侧“大佬”们忽悠。517新政为什么达不到想象中的效果？说白了，就是给需求侧的普通购房者的让利远远不够，去过度金融化、去杠杆化的力度远远不够，只想急吼吼地诱导老百姓入场买房，帮供给侧大佬们去库存。这种功能性偏弱、功利性偏强的政策遭遇需求侧购房者们的非议和慢待就不足为怪了。
怎么办？必须认真地、对历史负责地检讨并坚定纠正多年来房地产及楼市流程中的一系列过度金融化、杠杆化的问题，尽最大努力给民众让利，以便获得需求侧广大普通购房者的谅解和信任，从而探索有可能激活楼市特别是一二线城市仍然潜在的庞大住房需求的有效策略。
房地产供给侧的三大势力——地方政府、开发商、银行系统，它们都是长期以来过度金融化的基础力量。目前情况是，地方政府土地财政大多已落花流水，地方债又重压在身，处境普遍很困难；开发商更是债务缠身，步履维艰；相比之下，银行系统尽管也面临一系列压力，但毕竟拥有过去多年来基于体制和金融产业的独特优势，目前，在房地产供给侧三大势力中处于相对稳定态势。无论从银行与房地产的传统信贷关系看，还是从目前国家推出扶持政策看，银行都是当仁不让的中心角色。在当下去库存过程中的“去过度金融化”、“去杠杆化”这个事，显然银行业负有更大的责任和更多的伸缩弹性空间。
今天，我就想重点从银行的视角分析一下，如何通过去过度金融化、去杠杆化的策略，给予普通购房者以更有价值的让利和便利，有效推动房地产加速去库存。
谈银行我不专业，也不一定正确，在这里先行向银行界的朋友们表达一下我的歉意，权当我和大家聊聊天好了，说的不对，欢迎批评指正。
我谈五个问题。
其一，关于降房贷利率。
517新政已经包含了降房贷利率的问题，包括取消全国个人住房贷款利率下限，公积金贷款利率下调0.25个百分点。其中，取消房贷利率下限这一条挺关键。这几天，国内若干城市已经在下调利率上出现竞争现象，这对购房者来说当然是好事。然而，我估计，让商业银行真正把利率降到很低的程度，似乎也是一件很难的事，毕竟银行也要维护它的基本利益。
我认为，多年来，中国的房贷利率总体是偏高的，最高摸到6以上，现在能降到4以下已经是很厉害了，但是，与中国香港地区比，香港是2多一点，中国台湾地区不到2，大陆3点几仍然显得有点高。当年美国次贷危机发生的时候，在2009年，香港的房贷利率最低甚至低到0.67，看来，内地的房贷仍然有相当程度的下降空间，何况目前房地产和楼市形势还如此严峻，既然国家已经取消房贷利率下限，各地为什么不能把房贷利率下降的步子迈得更大一点呢？市场是非常诚实的，你下降到位，我就出手买房，这一点应该是非常清楚的。
其二，关于还贷利息占比。
我之所以提这个问题，是因为我有若干有房贷的朋友都和我谈到这个问题。怎么回事呢？他们在买房的时候，与银行签了按揭合同，我们都知道，那个合同是银行事先拟好的，非常详细，购房者大都是大体看一下就签了，他们多数选择的是等额本息，因为这样每月还贷的额度较低，感觉还贷压力小一点。但是有些人竟然对月供中的利息和本金占比缺乏明确的认知，结果已经还了若干个月的月供，才发现每月还款中，利息竟然占到总还款额的90%以上，还了那么久的按揭，结果本金才还了那么一点点，一时感觉非常难以接受。
然而，这就是银行的刚性规定，合同都是银行事先拟好的，没得商量，一个普通购房者又能怎么样呢？在楼市上升通道里，房价的上升可以掩盖高额利息占比对购房者的压力，但是，到了目前这种楼市下行通道，每次看到月供里面那一点点的本金和高额的利息，每个购房者心中都如同打翻五味瓶。这也是导致目前形势下，更多的贷款人选择提前还贷的理由之一，因为大家都不愿长期承受高额利息占比的压力。
每当朋友和我谈及这个问题，我就会想，中国的银行能不能从更加合理、公平的角度出发，更多站在购房者的利益上思考一下，能否把月供中利息部分的占比适当调低一点，把本金占比适当提高一点，给购房者适当减轻一点负担？这应该也属于银行“去过度金融化”的一部分。这是一个银行信贷制度的小调整，但对于购房者来说，可能就是一个很大的减负行动，期待银行业能认真思考。
其三，关于交楼后启动还贷流程。
目前的预售制下，银行和开发商签订预售合同，同时也和购房者签订一份按揭贷款合同，通常在签订合同后，购房者就开始每月向银行归还月供，而购买的是期房，通常会在一两年后才能交楼。
这两年来，很多开发商因债务问题导致正在开发的楼盘出现烂尾情况，不能按时交楼，然而，购房者仍然要按月向银行归还月供，这是明显的房贷法律漏洞，然而又真实发生了，部分楼盘业主采取停贷行动，以示抗议，从道理上说，业主的行为是有理的，但是这又属于违法行为，银行可以根据法律判定业主违法“断供”而剥夺业主的房屋产权。
这个矛盾如何解决？其实很简单，把购房合同的月供时间修改为：在开发商向业主合法完成全部交房流程后，银行正式启动业主的月供还款流程。这个建议业界已经有人提出来了，相信银行业会对购房合同做出相应修订。
其四，关于合理降低存量房贷款利率。
有人会问：这个事和去库存有什么关系？是的，去库存指的是在开发商手里的新房，存量房是业主房、二手房，降低存量房贷利率和去库存看上去没有直接关系，但是有很强的间接关系。现在的问题是，由于新房利率不断下调，而存量房贷利率仍然维持高位不动，大都在接近5的位置，与新房市场形成显著差异，它带来的直接结果就是，大批存量房业主纷纷提前还贷。如此这般，对银行的营收业绩和利润都带来负面影响，同时，由于存量房业主大量提前还贷，实际上压缩了银行在新房上推进利率下调的头寸空间，这就会间接影响到新房利率的真实下降行动，也自然会影响到部分购房者在新房市场上购房的积极性和国家去库存战略的顺利实施。
何况，新房和存量房市场本质上是一体化的房地产市场，如果新房不断下调利率，而存量房却长期维持高利率，造成两类房产在信贷利率方面的显著差异，那将严重破坏了新房和存量房市场的一体化，不利于房地产市场的稳健发展。因此，银行在下调新房房贷利率的同时，也应考虑对存量房贷利率实施合理的下调，这对银行房贷政策的稳定性以及保障国家去库存战略的顺利实施都是有益的。
其五，关于对合理还贷困难业主实施适当延期。
现在很多人对住房有潜在需求，但就是不敢买房，为什么？因为他们的收入不高，或不稳定，看到这两年来有很多已经买了房的人由于还不起房贷导致断供，被银行法拍，即使手里有那么一点存款，也不敢贸然买房了。这类人群数量不少，他们不买房，对于去库存显然是一个负面消息。
怎么让这类在购房资金上处在边际线上的人也敢于出手，实现自己的住房梦呢？银行要有合理“兜底”的思维。怎么“兜底”？就是对那些真正为解决自己的居住问题（不是为投资或投机而买房）而购房住房的普通购房者（刚需型或刚改型业主）在买房还贷过程中，若由于业主家庭发生特殊情况，如业主失业，收入骤减，可能发生断供的情况，银行应该有应急性的延期还贷措施，千方百计不要任由刚需型或刚改型业主被迫断供，银行再不得不拿去法拍，这对于业主家庭来讲是一种严重灾难，对银行也不是什么好事。
银行通过合理合法的延期还贷制度安排，有可能拯救一大批逼近生活破产边界的家庭重回常态，这是银行的一种善举，但更应该成为银行业的一种合法性的制度，它对当前的去库存战略也具有很好的推进作用。事实上，这两年来，银行业已经出现了这种延期还贷的一些个案，希望它尽快成为一种规范性的制度。
我在上面谈及了银行通过“去过度金融化”、“去杠杆化”的五个方面的操作，由于对普通购房者可能形成踏踏实实的让利，将大大有助于他们入场买房，这样也就能切实推进国家去库存的战略任务，同时，这也是银行业相关制度和运营机制进一步完善化的策略。
中国房地产目前仍然处在一个非常困难、非常敏感的时期，很多不合理甚至不合法的事情都发生了，甚至性质很严重，比如债务问题、去库存问题、保交楼问题等等，急需我们下大力解决。在供给侧，有很多关键界面，如地方政府、银行、开发商等，都存在很多问题，我今天的文章只是就银行的“去过度金融化”、“去杠杆化”的问题谈了几个不成熟的看法，其他更多的问题需要供需各界、需要市场各方共同探讨切实解决的办法，大家的目的是一致的，就是尽快甩掉中国楼市高库存的包袱，尽快让中国房地产走出低谷，回归平稳健康发展的轨道上，对这一点我们还是应该保持信心。
你希望企业成为什么样
有发展潜力，目前的状况并不重要，重要的是五年后，十年后，你是原地踏步，还是反而不如从前，还是已经大踏步前进，后者才是大家希望的企业
防止资金外流,我国可以采取哪些货币政策,
一、保持战略定力，辩证看待中美贸易冲突对我国经济的负面效应，努力争取化危为机，实现产业转型升级。 美国对我国部分出口商品增加关税确实会对我国钢铁、化工等行业出口有负面影响，但客观上也将倒逼我国产能过剩的行业进一步去产能、去库存。 因此，要以十分的定力继续推进供给侧结构性改革，通过去产能、去库存、去杠杆，降低无风险利率，减轻政府负担，为后续改革腾出资源和空间；同时，通过提振内需并有针对性地发展新兴产业来推进产业结构升级，实现我国经济增长从要素驱动向创新驱动转变。 二、坚持审慎原则，实行稳定、谨慎的货币政策和汇率政策，稳步推进金融自由化进程。 应理性面对前期刺激政策带来的资产价格泡沫和隐性不良等问题，继续实行渐进和稳健的货币政策，避免形成像日本80年代所形成的巨大资产泡沫。 面对人民币升值的国际压力，应该坚持独立的货币政策，持续、温和、谨慎地推动人民币汇率升值，为国内产业结构调整留下余地；同时，避免人民币汇率大幅波动的风险。 在国际经济政策协调过程中，避免在国际压力下过快实施金融市场化改革，应该在风险可控的条件下稳步推进金融自由化进程。 三、深化对外开放，营造稳定有利的贸易环境。 其一，提高对美贸易双向开放对称程度，主动化解摩擦风险。 进一步放宽外商准入，逐步加快金融领域等服务业对外开放步伐；结合国内对外消费需求，降低相关美国进口产品关税，缩窄美国对华贸易逆差，减少两国矛盾。 其二，继续推进与不同经济体和国家的贸易自由化建设。 以推进区域全面经济伙伴关系（RCEP）为抓手，强化与周边国家之间的自贸区建设。 发展与欧盟、加拿大、墨西哥等国的多边贸易关系。 加快推进国内自由贸易区与自由港的建设。 四、未雨绸缪，做好应对贸易战的准备工作。 由于政治和经济上对美国的过度依赖，日本在贸易争端发生时往往寻求和解而缺乏必要的反制措施，导致处处被动。 中国应该吸取日本的教训，积极应对潜在贸易战。 其一，准备好反制举措，加强应对性和报复性措施的研判，提前制定报复清单。 其二，利用世界贸易组织多边规则，联合维护全球化大局的国家，商讨反贸易保护主义措施。 其三，针对美国发动的贸易战中违反国际规则行为，联合有关国家向世贸组织等国际组织提起诉讼。 其四，如果美国依然一意孤行坚持贸易摩擦扩大化，中国应当根据世贸组织规则提出报复性措施。
如何理解三去一降一补
【三去一降一补是什么】“三去一降一补”即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。 去产能即化解产能过剩，是指为了解决产品供过于求而引起产品恶性竞争的不利局面，寻求对生产设备及产品进行转型和升级的方法。 受国际金融危机的深层次影响，国际市场持续低迷，国内需求增速趋缓，我国部分产业供过于求矛盾日益凸显，传统制造业产能普遍过剩，特别是钢铁、水泥、电解铝等高消耗、高排放行业尤为突出。 当前，我国出现产能严重过剩主要受发展阶段、发展理念和体制机制等多种因素的影响。 中央经济工作会议把“去产能”列为2016年五大结构性改革任务之首，并明确了“多兼并重组，少破产清算”的思路。 去库存主要是化解房地产库存。 按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。 落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。 明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。 发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。 取消过时的限制性措施。 去杠杆“杠杆”是指特定主体通过借入债务，以较小规模的自有资金撬动大量资金，以此扩大经营规模。 比如个人、企业和政府等主体向金融机构借贷或发债等，都是加杠杆的行为。 微观上一般以总资产与权益资本的比率衡量杠杆率水平，宏观上一般以“债务/GDP”衡量杠杆率水平。 适度加杠杆有利于企业盈利和经济发展，但如果杠杆率过高，债务增速过快，还债的压力就会反过来增大金融风险甚至拖累发展。 中央经济工作会议把“去杠杆”列为2016年结构性改革的重点任务之一，积极推动在提高生产效率、推动经济增长的过程中改善债务结构，增加权益资本比重，以可控方式和可控节奏逐步减少杠杆，防范金融风险压力，促进经济持续健康发展。 降成本即帮助企业降低成本。 降低制度性交易成本，转变政府职能、简政放权，进一步清理规范中介服务。 降低企业税费负担，进一步正税清费，清理各种不合理收费，营造公平的税负环境，研究降低制造业增值税税率。 降低社会保险费，研究精简归并“五险一金”。 降低企业财务成本，金融部门要创造利率正常化的政策环境，为实体经济让利。 降低电力价格，推进电价市场化改革，完善煤电价格联动机制。 降低物流成本，推进流通体制改革。 补短板补基础设施建设短板，解决城市基础设施和公共服务设施建设滞后，中心城区地下管网老旧、水电气暖及环卫设施不配套等问题。 补经济持续健康发展短板，解决结构优化调整缓慢，实体经济发展不快，金融产品有效供给不足，企业融资成本过高，产业投资增量减少，增长新动力不足，投资需求降低等问题。 补科技创新进步短板，解决创新能力不强，创新活力不足，科技研发投入偏低，科技成果转化缓慢，高新技术产业规模较小等问题。 补城乡统筹发展短板，解决新农村建设标准不高，都市现代农业规模不大，农民生产生活条件相对落后，城乡差别较大等问题。
