又一个城市房价鹤岗化了
老朋友都知道，我有一个明确判断：
越来越多的三四线城市，楼市将失去金融属性，只剩下居住属性，也会有越来越多的三四线城市房价鹤岗化。
所谓“鹤岗化”起源于鹤岗被爆出白菜价的房子在网络上流行，几万块一套房子非常普遍，最关键的是，鹤岗的整体均价才2200元/平方米左右，位居全国地级及以上城市中倒数第一。
于是，鹤岗，成为了低房价的代名词。
两年前，我梳理过一次全国各地均价情况，发现有甘肃酒泉下面的玉门市、宁夏石嘴山、黑龙江七台河、黑龙江伊春、新疆吐鲁番、甘肃张掖、辽宁铁岭、青海海西、辽宁朝阳、吉林白城等二三十个城市，房价都鹤岗化了。
这两年，随着房价进入了全盘调整状态，再叠加人口转向加速，房价鹤岗化的城市正在快速增加。
最近传来的城市，是河北的张家口。
6月3日，每日经济新闻披露：
当地中介爆料，张家口市下花园区，花6万元的确可以买一套建筑面积60平方米的两室一厅，花8万元能买一套78平方米的两室两厅。
而从贝壳找房平台查询会发现，在张家口，总价10万元左右的房源有数十套，如下花园区马车社住宅楼一套挂牌价8.5万元的房源，面积约78平方米，单价仅1000元/平方米左右。
当然，总价如此低的房子，毫无例外都是老破小。
张家口房价的启示意义
目前，张家口的二手房整体均价并不低，5月份为5882元/平方米，环比下跌了0.7%，同比下跌了6.1%。
这座城市，由于毗邻首都北京，房价也曾疯狂过。
2015年之后，张家口和大多数三四线城市一样，在货币棚改、通货膨胀、地价上涨等三大推动力下，房价演绎了一波上涨。
根据公开资料显示，张家口主城区，房价巅峰时期达到过13000元/平米左右。
后来随着北京、天津与廊坊等城市相继收紧调控政策，整个华北地区笼罩在了阴跌的氛围中，最为关键的，叠加了国开行收紧了货币棚改政策，2019年货币棚改量大跌，2020年继续下挫。
这种背景下，本就产业经济羸弱、人口流失的张家口，房价根本收不住，价值迅速回归。
2021年9月就降到了均价8000多元/平米左右，由于价值回归过快，当月张家口便在当年岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山出台限跌令的氛围下，出台了限跌令：
最新取得预售证的新房，实际销售价格不得低于备案价的85%，也就是说新房价格跌幅不能超过15%。
如今回头来看，限跌令根本不顶用，房价仍在下降。
张家口楼市的价值回归，至少有两个启示意义：
启示一：投资没有经济、产业、人口作支撑的卫星城，就是个坑。
这一点，房价腰斩的廊坊以及已经遍地狼藉的惠州大亚湾、中山的马鞍岛是最好的诠释。
判断一个卫星城的价值，一方面要审视中心城市的能量场，另一方面要看清楚卫星城本身的底色。后者更为重要，是根本。
从中心城市的能量场来看，北上广深周边的卫星城，明显更高级一些，强二线城市次一些，至于弱二线，压根就形成不了卫星城。
一般来说，像北上广深这类顶级城市，其辐射能量的半径最多也不过50公里左右。当然，如果有地铁对接，那就会延长很多。
所以判断卫星城是不是坑，首先得看卫星城与中心城市的联系紧密程度，在这方面，昆山、太仓与上海联系相当紧密，深圳周边的东莞，广州周边的佛山，北京周边的廊坊都算是合格的卫星城。
然而，从距离来看，张家口与北京市中心的距离超过了160公里，远远超出了北京的辐射能量场。
既然廊坊是从距离角度看是合格的卫星城，那廊坊的房价何以腰斩？
关键在于，廊坊不满足合格卫星城的第二个条件，经济、产业。
廊坊北三县，纯属是北京的睡城而已，其自身的产业、经济都很羸弱，楼市过度依赖北京，最容易受到调控影响。
而张家口，距离、经济与产业，一个都没沾上，这样的卫星城，就是个巨大的坑。
启示二：张家口，大多数三四线城市宿命的缩影。
张家口，汇聚了大多数三四线城市的明显特点。
比如，经济羸弱。
2023年张家口GDP仅为1842.7亿元，位居河北省地级市倒数第一。2021年，还是倒数第三，两年时间里，张家口被衡水、承德超越了。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
比如产业单薄。
2023年，张家口全部工业增加值406.1亿元。这一数据，和全国工业第一城深圳2023年全部工业增加值11818.61相比，零头都不到。
和其省内经济、工业第一城唐山相比，同样没法比。唐山2023年工业增加值数据未公布，2022年为4500.1亿元，张家口的工业实力不足唐山的十分之一。
再比如，人口持续减少。
七普数据显示，2010年至2020年十年间，张家口常住人口减少了22.66万人。
过去三年仍在减少，2022年减少了2.47万人，2023年减少了2.45万人。
大多数三四线城市终将鹤岗化
不久前，本号梳理过一遍公布2023年常住人口数据的城市情况。
第一，目前有270个城市（包括直辖市、地级市、自治州、盟）公布了2023年常住人口数据。
第二，270个公布2023年常住人口数据的城市，157个人口在减少，5个持平，108个增加。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
去年本号也做过梳理工作，去年的结果是有268个城市公布了2022年常住人口数据，其中143个城市人口在减少，2个持平，121个在增加。
人口减少城市在进一步增加。
事实上，在人口红利周期中，不少三四线城市就因为快速城市化而减少。现如今，随着全国人口减少，三四线城市的人口减少广度与深度，都在上升。
这也是本号为何一直强调，大多数三四线城市的房价会“鹤岗化”。
除了人口不断流失外，产业、经济还有天量库存也是决定它们的房价会鹤岗化的重要因素。
中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。
好的产业省会优先，优质的教育、医疗、公共交通等资源，也是省会优先。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。
以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都是陪衬成都。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
合肥，经济首位度26.9%，也即超过四分之一的GDP被装在了省会合肥。而从老大与老二角度来看，合肥是芜湖的2.7倍。
经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。
换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，早晚有梦醒的时候。
所以我们看到，在众多三四线城市中，有那么一小撮，房价虽然也在下跌，但仍比较坚挺，比如江浙很多产业强悍的小县城，如上面说到的世界小商品集散地义乌、领带之都嵊州、珍珠之都诸暨山下湖镇、纽扣之都永嘉县、眼镜之都丹阳等等。
以上提到的这些产业强悍的江浙小县城，由于之前房价过度被炒作，现在也在下跌当中，但由于其拥有强势产业，并吸引人口流入，这些地方的房价调整也不至于鹤岗化。
库存，是个麻缠事。
过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。而这些多余的房子，大多都集中在广袤的三四线城市。
产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？
貌似无解。
越来越多的三四线城市，房价会“鹤岗化”，不可阻挡。
黑龙江鹤岗房价（市场走势与影响因素）
一、引言
黑龙江鹤岗是中国东北地区的一个重要城市，也是黑龙江省的一个重要经济中心。近年来，随着经济的发展和城市化进程的加快，鹤岗的房地产市场也呈现出了一定的活跃度。本文将对黑龙江鹤岗房价的市场走势以及影响因素进行深入分析。
二、市场走势
1.历史房价走势
过去几年，鹤岗的房价一直呈现出稳步上涨的趋势。根据统计数据显示，2016年至2020年期间，鹤岗的房价年均增长率约为10%左右。这主要得益于城市经济的快速发展以及人口的流入。
2.最新市场动态
近期，鹤岗的房地产市场出现了一些变化。由于政府对房地产市场的调控政策趋紧，房价上涨的势头有所减缓。同时，受到COVID-19疫情的影响，市场需求也有所下降。因此，鹤岗的房价在短期内可能会继续保持稳定态势。
三、影响因素
1.经济发展水平
经济发展水平是影响房价的重要因素之一。鹤岗近年来积极推动产业结构调整和转型升级，经济发展水平不断提升，吸引了大量的人口流入。这导致了对住房的需求增加，从而推动了房价的上涨。
2.政府政策
政府调控政策对房价的影响不可忽视。近年来，鹤岗市政府出台了一系列房地产市场调控政策，包括限购、限贷等措施，以抑制过快的房价上涨。这些政策的实施对市场供需关系产生了一定的影响，对房价形成了一定的制约。
3.土地供应
土地供应是影响房价的重要因素之一。鹤岗市政府通过土地拍卖等方式，提供了大量的土地资源用于房地产开发。土地供应的增加可以有效缓解市场供需矛盾，稳定房价。
4.人口流动
人口流动也是影响房价的重要因素之一。随着经济的发展和城市化进程的加快，越来越多的人口涌入鹤岗。这导致了对住房的需求增加，从而推动了房价的上涨。
四、操作步骤
1.关注市场动态
作为购房者，首先要关注市场动态，了解房价的走势以及政府的调控政策。可以通过阅读新闻报道、关注房地产行业的专业媒体等方式获取相关信息。
2.调查房源信息
在确定购房意向后，可以通过房地产中介、房产网站等渠道，调查相关的房源信息。了解不同区域、不同类型的房屋价格，以及房屋的基本情况，为购房做好准备。
3.财务规划
购房是一项重要的投资决策，需要进行财务规划。购房者应该根据自身的经济状况，合理安排购房预算，并考虑到贷款利率、还款方式等因素，制定合理的购房计划。
4.谨慎购房决策
在购房决策时，要谨慎选择房源，考虑房屋的地理位置、交通便利性、配套设施等因素。同时，要对房屋的产权状况、房屋质量等进行仔细核查，避免购买到有问题的房屋。
鹤岗的楼市现在怎么样了？
主要原因为：1、人口流失严重鹤岗被称为煤城，以前有着十分丰富的煤炭储存量，不过煤炭并不是无限的，自从煤炭减少之后鹤岗市的经济发展也就降了下来，很多人都在鹤岗市找不到满意的工作了，面对这种情况很多人都会选择去外地发展，这样一来鹤岗市的人口就减少了很多。 鹤岗本来也不是什么大城市，现在人口一少很多房子也就没有人要了，因此才可以这么便宜。 2、人口老年化严重：更多的年轻人都去外面的城市工作生活了，这也就导致鹤岗的人口老年化比较的严重。 这对整个房产行业甚至是社会来说都是不好的。 没有年轻人在这里居住自然也就没有人在这里买房了，因此只有通过低的房价才能吸引更多的人来这里购房买房。 3、整体经济低迷：鹤岗以前主要靠的是煤炭产业，后来煤炭资源减少了，很多人也都没有了工作。 加上鹤岗本来就是小城市，小城市的普遍工资也就在2到3千左右，这样的低工资很多人是不可能买得起房子的。 整体的经济低迷自然也会影响到房价。 因此这里的房子也就只能用这么低的价格出售了。 房屋交易现在有很多方面的考虑，但不得不说，价格问题仍旧是第一要素，在房产价格这方面，各种状况都需要大家去探讨考虑！
被称为“空城”鹤岗，2万一套的“白菜房”没了，如今价格多少？
鹤岗，是和龙江省的一座地级市，位于黑龙江省东北部，是黑龙江一座很普通的小城，这座城市也曾经辉煌过，当初鹤岗是黑龙江主要的产煤地之一，这里有丰富的煤炭资源，因此也使得这座城市发展的很好，但是随着煤炭资源的枯竭，鹤岗市的经济也开始衰退。
当初因为丰富的煤炭资源，有许多外地人来这里打工，但随着经济的衰退，不仅外来务工人员逐渐离开，本地人也纷纷出走，因此很多人将鹤岗称为“空城”，这个时代，虽然中国很多城市高速发展，但是也有城市在逐渐衰弱，鹤岗就是如此。
01鹤岗“白菜价”房子走红，2万能买一套房
鹤岗市不过是东北一座小城，之所以再次出现在大众视野中，并且走红，则是因为这里的房价，鹤岗市“白菜价”房子，引发了人们的讨论，去年有一位小伙，爱鹤岗市花3万元买下一套房，最终又花2万将这套房卖出去了，更有人称，自己在鹤岗花费1.9万就买下一套房子，鹤岗房子白菜价的新闻越来越多，这座城市，又一次出名了，而这也让许多人感到十分心动。
现在中国的房价总体偏高，大城市很难买下一套房，小城市工资不高，想要买房也不容易，而鹤岗两万的房价，实在是许多人的梦想，因此有很多人连夜跑到鹤岗买房，鹤岗的低房价也成为了当地的标志，这也成为许多人的梦想，去鹤岗，花几万元，买一套属于自己的房子。
02鹤岗市“白菜价”房子已消失，如今房价多少？
但是如今，想要在鹤岗买白菜价的房子也不容易，现在鹤岗市的房价也在逐渐上涨，根据调查，如今想要在鹤岗买下2万元的房子已经基本不和嫩，不过如果在鹤岗买10万元以下的二手房，还是非常普遍的，四五万元一套的二手房，也可以找到，只不过比较难。
但其实，就算鹤岗的房子，真的两三万一套，也并没有非常大的作用，去鹤岗买房的潮流， 没有两个月，就冷淡下来了，每个地方的房价，和当地的具体情况也是大体匹配的，北上广等大城市，房价高也是因为在当地定居下来所能带来的巨大好处，教育资源，医疗资源等等。
而鹤岗，虽然房价便宜，但是外地人去这里买房也并没有什么用，这里的房子升值是非常困难的，而如果要在这里定居，这里的工资水平，以及各种资源，却远不如二三线城市，所以虽然房价低，但其实也并没有很大用处，对此，你们是怎么看的呢？欢迎在下方留言讨论。
