封面图 | 《大江大河之岁月如歌》剧照
问： 您之前有个观点，住宅小区的底商、购物中心商铺，或者是分散售卖的写字楼，这些资产都不太值钱，为什么？在当前经济形势下，冯叔认为需要抓紧出手哪几类资产？
冯仑： 近几年，房地产行业结构转型，进入后开发时代，经济发展不平衡、不充分的问题比较突出，下行压力依然存在。从房地产的专业角度来看，我认为未来几年，这几类产品不太具备投资价值，持有成本也较高。 如果现在你想确保自己有足够的流动资金、资产保值，可以将几类资产售卖。
第一，商铺。 所谓商铺，又分两种：一是社区底商，这种商铺在20年前特别火，那时候互联网不发达，消费者还不习惯网购，居民小区有一定常住人口。比如，开发商做一个楼盘，有一两千套住宅，这些常住人口频繁地在区域内消费，作为生活配套的底商，生意大都不错。而现在，网购已经变成消费者的日常习惯，传统市场50%份额都转移到移动互联网，在这种情况下，除了餐饮、美发、美甲等到店体验型消费，大部分线下商铺都失去了持续频繁复购的客户。所以社区底商的价值在贬损，不太值得长期持有。
另外是购物中心里分散卖掉的商铺。 有的购物中心是单一业主，有的购物中心是卖掉一部分、自持一部分，后者散售的商铺其实也没什么价值，因为项目的管理规划不统一，运营上也很难互补，容易出现部门互相推诿、打架的情况。从历史经验和运营数据上看，这些商铺也没有太大投资价值，卖掉也好。
第二，写字楼，专业名词叫多业主写字楼。 比如，北京万通中心有ABCD四座写字楼，只有一幢是单一业主，剩下三幢就是多业主，这三幢写字楼是很多小业主分散购买的。现在这两类写字楼的价值差异较大，单一业主写字楼的资产价值比多业主的要贵得多，在这个区域内至少要贵一倍，所以多业主写字楼不大能有增值空间。
往回追溯，万通集团在1995年交付的第一个写字楼，全部进行了散售，业主花费5000美金/㎡购买，当时美元兑人民币的汇率是8，折合人民币4万元/㎡，30年过去了，如今该写字楼单价多少钱？2万元/㎡，如果算上通货膨胀和持有成本，等于30年过去了，业主赔「死」了。反观住宅产品，当时我们做的住宅单价6000元/㎡，现在单价10万元/㎡。这些历史经验也证明多业主的写字楼、购物中心等物业，都不值得持有，如果看重资产保值，就把它卖掉。
此外还有远郊区的房子，这类资产不太容易保值和增值，受经济周期波动的影响较大。 经济周期上行时，买郊区的房子很合算，因为上涨的空间很大；经济周期下行时，只有核心城市、核心地段的房子还能保价保值，郊区的房价是降得最快的。
打个比喻，这就像一洼水，水先是从边上开始干的，中间的水还会一直保留；如果水要漫出来，最先漫出来的是边上的水。 用地产行业术语来说，繁荣时候做郊区，萧条时候做城市核心区。 如果你着急用钱的话，郊区的物业可以抓紧售卖。
总之，在正常的经济成长和市场发展中，不同种类的物业有买有卖、进进出出、不断变化。随着投资方向变化、个人生活调整，以及你所居住城市经济的发展变化，价格涨跌都是正常的现象，不需要太过忧虑资产保值这件事情。
（本篇文章旨在传递更多信息，并不构成任何投资建议。）
楼市迎来“新风向”，卖房的越来越多，为何房子却仍旧卖不出去？
房价在经历多年的持续上涨之后，在最近几年是逐渐平稳过渡。尤其是去年楼市也迎来了新风向，中央三令五申的表示，房子是用来住的，而不是用来炒的。调控政策也堪称是史上最严格。让炒房遇冷，把住房交还给百姓也是国家现在所做的重点内容。这一调控的结果就是很好的稳定住了房价，同时随着房价的不断下跌，囤房的人极有可能选择卖房来减少自己的损失。
果不其然，在今年中国的楼市逐渐从卖方市场转变为买方市场，求购房子的顾客是比较有限，但是卖房的人却逐渐多了起来。不过令人感到意外的是很多买房的人面对相对比较低的价格时，并没有选择迅速出手，反而是采取观望的态度。那么是什么原因导致房子依旧卖不出去呢？
最重要的原因就是房价下跌有可能是一个持续性的事件，因此买房的人们依然相信房价会继续跌落，尽管现在是需要房子，但是相比于买房，租房甚至更合算一些。所以选择等待看看房价之后的变化也是这部分的心理反应。这也让市场比较稳固，并没有出现买房人数激增的局面。反而是大家都不太愿意在此时入手，以免错过了房价继续下跌的机会。已经有专家预测过中国的房价，认为未来中国的房子并不会持续加价，相反会出现房价不断下滑的局面，但是究竟降到什么样的地步是没有人能够判断的，不过持续等待依然是大部分买房者选择的态度。
第二点就是刚需有限，中央强调房子是用来住的，而不是用来炒的，但是在之前几年房价持续上涨的一段时间之内，还是有相当多的囤房者买进了多套房子，期待着房价的不断上涨来为自己带来利益。因此现在房价下跌，真正卖房的并不是用以住房的老百姓，而是炒房的人。他们见到房价有下降的趋势，因此也是选择即使止损。不过住房刚需的人员是相当有限的，在需求不变的情况下，供给的不断增加带来的只能是价格的变动，对供给的影响比较小，因此囤房者也并不愿意在这个时候低价抛售自己的房产。
因此双方都处于一个相对保守的态势之中，并不想在复杂的局面当中冒险。因此尽管卖房的人是越来越多，但是买房的人相对比较固定，因此囤房者卖不出房也是正常现象。
随着中央的调控政策逐步的落实，相信未来中国房价会渐趋平稳，到那时也才能够看出平稳房价对中国的全新意义。最后祝大家房子多多，新年快乐，万事如意。
如何创业？？需要具备哪些条件？？什么最重要？？
中国创业者的十个必备素质第一种类型：生存型创业者。 创业者大多为下岗工人、失去土地或因为种种原因不愿困守乡村的农民，以及刚刚毕业找不到工作的大学生。 这是中国数量最大的一拨创业人群。 清华大学的调查报告说，这一类型的创业者，占中国创业者总数的90%。 其中许多人是被逼上梁山，为了谋生混口饭吃。 一般创业范围均局限于商业贸易，少量从事实业，也基本是小打小闹的加工业。 当然也有因为机遇成长为大中型企业的，但数量极少，因为现在国内市场已经不像20多年前，像刘永好兄弟、鲁冠球、南存辉他们那个创业时代，经济短缺，机制混乱，机遇遍地。 如今这个时代，多得是每天一睁眼就满世界找钱的主儿，少得是赚钱的机会，用句俗话来说，就是狼多肉少，仅仅想依靠机遇成就大业，早已经是不切实际的幻想了。 第二种类型可称为变现型创业者。 就是过去在党、政、军、行政、事业单位掌握一定权力，或者在国企、民营企业当经理人期间聚拢了大量资源的人，在机会适当的时候，跣足下海，开公司办企业，实际是将过去的权力和市场关系变现，将无形资源变现为有形的货币。 在上世纪80年代末至90年代中期，第一类变现者最多，现在则以第二类变现者居多。 但第一类变现者当前又有抬头的趋势，而且相当部分受到地方政府的鼓励，如一些地方政府出台鼓励公务员带薪下海、允许政府官员创业失败之后重新回到原工作岗位的政策，都在为第一类变现型创业者推波助澜。 这是一种公然破坏市场经济环境，人为制造市场不公平竞争的行为。 第三种类型：主动型创业者。 又可以分为两种，一种是盲动型创业者，一种是冷静型创业者。 前一种创业者大多极为自信，做事冲动。 有人说，这种类型的创业者，大多同时是博彩爱好者，喜欢买彩票、喜欢赌，而不太喜欢检讨成功概率。 这样的创业者很容易失败，但一旦成功，往往就是一番大事业。 冷静型创业者是创业者中的精华，其特点是谋定而后动，不打无准备之仗，或是掌握资源，或是拥有技术，一旦行动，成功概率通常很高。 《科学投资》在调查中，还发现有一种奇怪类型的创业者。 除了赚钱，他们没有什么明确的目标。 就是喜欢创业，喜欢做老板的感觉。 他们不计较自己能做什么，会做什么。 可能今天在做着这样一件事，明天又在做着那样一件事，他们做的事情之间可以完全不相干。 其中有一些人，甚至连对赚钱都没有明显的兴趣，也从来不考虑自己创业的成败得失。 奇怪的是，这一类创业者中赚钱的并不少，创业失败的概率也并不比那些兢兢业业、勤勤恳恳的创业者高。 而且，这一类创业者大多过得很快乐。 《科学投资》曾经想努力探求其中的道理，后来发现是白费劲。 看来这种现象，除了用“积极、放松的心态”对外界变化更敏感，更容易发现商机来解释外，另外能解释的，也只好扯一句俗话，就是“林子大了，什么鸟都有。 ”就像萝卜、白菜一样，虽然营养成分、味道各不相同，但它们都是蔬菜，都可以供人们充饥填饱，滋养身体，这是它们的共性。 创业者也有其共性。 研究其共性，并把握这些共性，是一件非常有意义的事情。 托尔斯泰说：“幸福的家庭都是相同的，不幸的家庭则各有各的不幸。 ”套用这一句话，我们也可以说：“成功的创业者都是相同的，失败的创业者则各有各的原因。 ”通过研究掌握那些成功创业者的共性，并以这些共性反观自己，你至少可以明白自己是否适合创业。 如果创业，是成功的可能性更大，还是失败的几率更高。 这是《科学投资》工作的意义所在。 《科学投资》通过对上千案例的研究，发现成功创业者具有多种共同的特性，《科学投资》从中提炼出最为明显，同时认为是最为重要的10种，将其称之为“中国创业者10大素质”。 在《科学投资》走访的专家中，也有人认为，将其称为中国成功创业者10大特征可能更为合适。 1、欲望将“欲望”列在中国创业者素质的第一位，你是不是觉得很奇怪？佛经上有一句话，叫做“无欲则刚”，意思是说，一个人如果没有什么欲望的话，他就什么都不怕，什么都不必怕了。 和尚在寺院里修炼一辈子，末了没有一个不想上西天的；道士整日闭关打坐，末了没有一个不想白日飞升的，可见虽然“无欲则刚”，但要做到“无欲”是一件多么困难的事。 “欲”，实际就是一种生活目标，一种人生理想。 创业者的欲望与普通人欲望的不同之处在于，他们的欲望往往超出他们的现实，往往需要打破他们现在的立足点，打破眼前的樊笼，才能够实现。 所以，创业者的欲望往往伴随着行动力和牺牲精神。 这不是普通人能够做得到的。 你到任何一个政府机关门口一站，都可以发现那样一种人：他们表情木然，行动萧索、心态落寞，他们惟一的心愿，就是眼前的局面能够维持。 他们祈愿的就是机构改革千万不要改到自己的身上，再就是每月工资能够按时足额发放。 他们本来是有足够的学识，有足够的能力以及资源来开创一番事业的，但是没有这样的欲望，他们觉得眼前的生活就足够好。 这些人并不限于机关，任何一个有人群的地方都有这样的人，你如何能够指望他去创业？我们说的创业者的欲望是不安分的，是高于现实的，需要掂起脚才能够得着，有的时候需要跳起来才能够得着。 上海有一个文峰国际集团，老板姓陈名浩，是一个40多岁的男人。 1995年，陈浩挟着20万块钱来到上海，从一个小小的美容店做起，现在已经在上海拥有了30多家大型美容院、一家生物制药厂、一家化妆品厂和一所美容美发职业培训学校，并在全国建立了300多家连锁加盟店，据说个人资产超过亿元。 陈浩有一句话：“一个人的梦想有多大，他的事业就会有多大。 ”所谓梦想，不过是欲望的别名。 你可以想象欲望对一个人的推动作用有多大。 《科学投资》研究发现，成功创业者的欲望，许多来自于现实生活的刺激，是在外力的作用下产生的，而且往往不是正面的鼓励型的。 刺激的发出者经常让承受者感到屈辱、痛苦。 这种刺激经常在被刺激者心中激起一种强烈的愤懑、愤恨与反抗精神，从而使他们做出一些“超常规”的行动，焕发起“超常规”的能力，这大概就是孟子说的“知耻而后勇”。 一些创业者在创业成功后往往会说：“我自己也没有想到自己竟然还有这两下子。 ”因为想得到，而凭自己现在的身份、地位、财富得不到，所以要去创业，要靠创业改变身份，提高地位，积累财富，这构成了许多创业者的人生“三部曲”。 做家具生意的吉盛伟邦在上海有很大的名声，它的老板叫邹文龙。 邹文龙来自北方冰雪之国的长春，在一向瞧不起“外地佬”，尤其是“北方佬”的上海打出了一片天地，身家要以若干个亿元计算。 邹文龙在接受媒体采访时说自己的创业动力来自“三大差别”。 这“三大差别”不是他自己提的，是他现在的岳父给他提的。 邹文龙说自己早恋，高二就开始谈恋爱，身体又不好，后来女朋友考上了大学，他却落了榜。 他女朋友的父亲就对他说：你和我的女儿有三大差别。 第一是城乡差别。 女朋友是城市户口而邹文龙却来自贫穷的农村。 第二是脑力劳动与体力劳动的差别。 邹文龙的女朋友已经考上了大学，而邹却不得不接一个亲戚的班，到一个小杂货店搬油盐酱醋出卖劳动力。 第三是健康上的差别。 邹文龙因为身体不好影响到大学都没考上，难以想像一个身体不好的人以后怎么靠体力活儿吃饭，你怎么能够养得活我的女儿？所以，你和我的女儿谈恋爱，坚决不成！要想不放弃自己的女朋友，那就只有一条路，就是消灭“三大差别”。 在这样的情况下，邹文龙开始了创业，并且创业成功。 现在，女朋友早已变成了老婆，邹文龙还是喜欢对老婆说：“我都是为你做的。 ”实际上，邹文龙说错了，他不是“为你做的”，而是“为了得到你做的。 ”这就是欲望的作用，再辅之以出色的行动力，邹文龙终于如愿以偿，“抱得美人归”。 无独有偶，大名鼎鼎的张树新的创业亦是源于一种刺激。 只不过，这种刺激比邹文龙的“女朋友”来得更为刻骨铭心，因为关系到父亲的生死。 张树新回忆说：“我记得1989年我父亲患癌症来北京，到1992年去世，我们几乎倾其所有，最后想做很多的事情，却总是囊中羞涩做不了。 那个时候社会上已经有很多人下海，大街上有很多不同的人的生活状态，你就会觉得你没有能力改变自己的生活状态，不用去讲那么多的大道理。 ”俗话说，哀莫大于心死。 张树新就是在这样一种状态下，由报社记者而下海创业，成为一个创业者。 创业的目的很简单，就是没有钱，想有钱，要赚钱。 后来张因为创办瀛海威，第一个大张旗鼓将互联网引入中国而声名雀起。 现在张是联和运通投资公司的老板，已经由一个成功的创业者，发展为一个用自己的钱投资的职业投资家。 因为欲望，而不甘心，而创业，而行动，而成功，这是大多数白手起家的创业者走过的共同道路。 丝宝集团的梁亮胜现在很有名，上了《福布斯》中国富豪榜，但寻究当年，梁也不过是一打工仔。 只是这个打工仔有点与众不同。 1982年，梁带着他的太太，和所在内地工厂的其他40多名青工一道被派往香港工作。 当时“(梁胜亮)一家在香港只有四五平方米的住房。 那是一间不到30平方米的房子，住了三家人，除去公用厨房、洗手间、走道，房间之小难以想像。 他两口子住厅，另两家人各租了一间房，因为别人白天上班时要走厅，他就从厅里拉一块塑料布，留一个过道，他们夫妻两人只能挤在沙发上睡。 那时，梁的梦想就是想有个楼花。 ”即使是在这样艰苦的条件下，梁还是每天晚上坚持去上学。 在香港的3年时间里，梁系统学习了航运、英语、国际贸易和经济管理等课程。 后来梁就依靠做国际贸易，向国内贩卖檀香木材淘到了第一桶金，再后来，就办起了丝宝集团，出品舒蕾、风影洗发水等。 现在梁站在成功者的角度说：“回头来看，一起到香港的40多人现在都还在工厂里做工，因为他们满足现状，觉得现在做工比原来在国内做工好多了。 ”梁这话的意思就是说，是欲望促使了他的成功。 因为他觉得自己可以做得更好，赚更多的钱，过更好的生活，他要给自己当老板，做自己的主人。 而原来一起随他到香港做工的40多个工友，却没有他这样的欲望，所以他们20年前给别人做工友，20年后仍然只能给别人做工友，为别人赚钱。 做杉杉西服的郑永刚与梁亮胜如出一辙。 郑总是不满足，在部队里不满足，退伍之后仍不满足。 从一个公司到一个公司，从一个工厂到一个工厂，他总是觉得自己能做更大的事，应该拥有更大的舞台。 他就在这样的不满足中，将自己的事业一步一步推向前进。 现在他终于使“杉杉西服”成为“中国西服第一品牌”，同时也使自己成为了一个亿万富翁。 关于人的欲望，地产商冯仑有一段很精辟的论述。 他说：地主的生活最愉快，企业家的生活最有成就感，奴隶主的生活最有权威。 “地主地里能打多少粮食，预期很清楚，一旦预期清楚，欲望就会被自然约束，也就用不着再努力，所以，会过得很愉快。 企业家不同，企业家的预期和他的努力相互作用，预期越高努力越大，努力越大预期越高，这两个作用力交替起作用，逼着企业家往前冲。 ”如果用“创业家”代替冯仑这段话里的“企业家”，你会发现它同样贴切，或许我们可以套用一句伟人的话：“欲望是创业的最大推动力。 ”一个真正的创业者一定是强烈的欲望者。 他们想拥有财富，想出人头地，想获得社会地位，想得到别人的尊重。 有人一谈起这些东西就觉得很庸俗，甚至一些成功者亦不愿提起这样的话题，特别是一涉及到钱，便变得很敏感、很禁忌，其实完全不必如此。 禁“欲”的时代早已经结束，除非你一定要自阉，那谁也没有办法，否则，你完全可以轰轰烈烈、堂堂正正地去追求自己的所欲所愿。 圣人如孔子一旦学有所成，不也周游列国，急着求个一官半职么？可见，在有些事情上，是无所谓俗与不俗的。 2、忍耐成语里有一句“艰难困苦，玉汝于成”，还有一句“筚路蓝缕”，意思都是说创业不易。 不易在哪里呢？首先是要忍受肉体上和精神上的折磨。 肉体上的折磨还好办一些，挺一挺就过去了，就像王江民。 王江民40多岁到中关村创业，靠卖杀毒软件，几乎一夜间就变成了百万富翁，几年后又变成了亿万富翁，他曾被称为中关村百万富翁第一人。 王江民的成功看起来很容易，不费吹灰之力。 其实不然，王江民困难的时候，曾经一次被人骗走了500万元。 王的成功，可以说是偶然之中蕴含着必然。 王江民3岁的时候患过小儿麻痹症，落下终身残疾。 他从来没有进过正规大学的校门，20多岁还在一个街道小厂当技术员，38岁之前不知道电脑为何物。 王江民的成功，在于他对痛苦的忍受力，从上中学起，他就开始有意识地磨练意志，“比如说爬山。 我经常去爬山，五百米高很快就爬上去了，慢慢地爬上去也就不感觉得累。 再一个就是下海游泳，从不会游泳到喝海水，最后到会游泳，一直到很冷的天也要下水游泳，去锻炼自己在冰冻的海水里提高忍受力。 比如：别人要游到一千米、二千米，那么我也要游到一千米、二千米，游到二三千米以后再上岸的时候都不会走路了，累得站不起来了。 就这样锻炼自己，来磨炼自己的意志。 ”当他40多岁辞职来到中关村，面对欺骗，面对商业对手不计手段、不遗余力的打击，都能够坦然面对。 所以，中关村能人虽多，倒让这样一个外来的残疾人拔了百万富翁的头筹。 中关村还有一个与王江民异曲同工的人，就是华旗的老总冯军。 冯军是清华大学的高材生，读大学时就在北京秀水街给倒货的留学生当翻译赚外快。 毕业后也有一个好工作，他却不愿干，宁愿跑到“村里”自己打江山。 冯军在中关村又有“冯五块”的称号，意思是说，他每样东西只赚你五块钱。 有媒体曾经这样描述冯军在村里的生活，“冯军一次用三轮车载四箱键盘和机箱去电子市场，但他一次只能搬两箱，他将两箱搬到他能看到的地方，折回头再搬另外两箱。 就这样，他将四箱货从一楼搬到三楼，再从三楼搬到二楼，如此往复。 ”这样的生活，有时会让人累得瘫在地上坐不起来。 冯军在中关村创业，一要丢掉清华大学高材生的面子。 俗话说，“物以类聚，人以群分”。 在中关村和冯军干一样活儿的人，大多数是来自安徽、河南的农民，如中关村的CPU批发生意，60%以上都由来自安徽霍邱县冯井镇的农民把持着。 一个清华大学的高材生，要成天与这样一些人打交道，与这样一些人厮混，不是一件好受的事情，需要很好的心理承受能力。 其次，为了让人家代理自己的产品，“村里”那些摊主儿不论大小都是自己的爷，见人就得点头哈腰，赔笑脸说好话。 中关村那些摊主儿的素质尽人皆知，好听的话不会多。 从“冯五块”这样一个绰号，可以看出冯军当时的江湖“地位”。 现在冯军又遇到了新的难题，就是与郎科的优盘专利权纷争。 郎科的创始人邓国顺也是一个传奇人物，从一个打工仔成长为亿万富翁，邓国顺只用了短短几年时间，中间亦经受了无数的折磨。 “那种煎熬是一般人不能承受的，可是我们没想过放弃。 即使是累得快趴下，钱快花光的时候，我们也不过是想：没钱了，再回新加坡打工，赚了钱又继续搞。 ”邓国顺说的是他和创业伙伴成晓华几年前一起开发优盘时的情景。 现在邓国顺的朗科拥有优盘的专利，冯军的华旗却想来分一杯羹。 邓国顺不答应，两家就起了纷争。 冯军息事宁人想和解，天天给邓国顺打电话，但是邓国顺一听是冯军的声音就撂电话，逼得冯军不得不换着号码给他打。 冯军大小也是个老板，华旗在中关村不算出类拔萃，可也不是寂寂无名，这样低声下气地让人不待见，还不都是为了公司的生意。 这是创业者需要忍受的另一种精神折磨。 但是冯军所受折磨，与俞敏洪比起来，又算是小巫见大巫。 俞敏洪是国内英语培训的头牌学校新东方的创始人。 对俞敏洪的创业经历，中国青年报记者卢跃刚在《东方马车——从北大到新东方的传奇》中，有详细记录。 其中令人印象尤深的是对俞敏洪一次醉酒经历的描述，看了令人不禁地想落泪。 .....字数限制，请看原帖
菲律宾房子值得投资吗
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这是权威房地产网站Global Property Guide（以下简称为GPG）在菲律宾板块下“市场深度分析”（market in depth）的标题。
“The Philippines is now in its 8th year of a house price boom” 指出，菲律宾正处于其房价大爆炸的第八年。在业内人士看来，菲律宾的房地产市场正处于一个持续上升的阶段。
“The Philippines residential property market continues to perform very well, due to robust economic growth. Makati CBD property prices have risen by almost 132% from 2010 to 2018. Yet prices are not high, and yields are good, and the Philippine economy is in the 8th year of strong growth.
The average price of a luxury 3-bedroom condominium unit in Makati central business district (CBD) soared 15.55% (9.91% inflation-adjusted) during 2018 to PHP230,000 (US$4,371) per square meter (sq. m.), from y-o-y rises of 10.46% in 2017, 9.95% in 2016, 13.43% in 2015, 7.11% in 2014, 14.37% in 2013, and 10.06% in 2012, according to Colliers International. During the latest quarter, condominium prices in Makati CBD increased 5.02% (5.55% inflation-adjusted) in Q4 2018.
House prices continue to rise in other major Metro Manila CBDs:
In Rockwell Center, the average price for a 3-bedroom condominium rose by 10.6% (5.2% inflation-adjusted) to PHP244,500 (US$4,650) during 2018。 In Fort Bonifacio, the average price for a 3-bedroom condominium soared by 17% (11.3% inflation-adjusted) to PHP205,500 (US$3,908) per sq. m over the same period.”
以下是GPG对于菲律宾房地产市场总结的翻译：
由于强劲的经济增长，菲律宾的住宅市场继续表现良好。Makati CBD的房价从2010到2018年增长了几乎132%。虽然房屋单价不是很高，但回报丰厚，且菲律宾的经济也正处于快速增长的第八年。
根据Colliers，一套位于makati CBD的豪华3室公寓的均价在2018年上升了15.55%（已经根据9.91%的通胀率进行了调整），达到了230,000菲律宾比索（约合4371美元，约合人民币元），而2017年同比增长率为10.46%，2016年为9.95%，2015年为13.43%，2014年为7.11%，2013年为14.37%，2012年为10.06%。在距今最近的季度，makati CBD的公寓价格在2018年第四季度上涨了5.02%（已经根据5.55%的通胀率进行了调整）
大马尼拉地区其它CBD的房屋价格继续上涨：
在rockwell中心，一套三室公寓的均价上涨了10.6%（已经根据5.2%的通胀率进行了调整），达到了244,500菲律宾比索（约合美元4650，约合人民币元）同时期在Bonifacio城，三室公寓的均价上涨了17%（已经根据11.3%的通胀率进行了调整），达到菲律宾比索（约合美元3908，约合人民币元）
我们可以看到由于菲律宾稳定高速的经济增长，发达的BPO（服务外包）业务以及较为年轻的人口构成，菲律宾国内房地产市场正处于上升期，且房价增速在2018年达到了近几年内的最高值（15.55%）。尤其是大马尼拉地区，作为菲律宾最为繁华的地区，其主要CBD的房屋均价已经接近我国二线城市核心地段以及一线城市郊区的房价，且随着菲律宾基础设施建设在大马尼拉地区的完善以及不断加深的商业开发，这一地区未来的房价仍然具有相当的上升空间。
除去房地产市场价格水平的普遍上升，菲律宾，尤其是大马尼拉地区的房地产仍具有较高的收益水平：
根据GPG的数据统计，大马尼拉地区的房地产收益率（根据面积分为3类）基本都达到了年化7%以上，高于菲律宾国家平均水平。GPG对于马尼拉房地产收益水平做出了如下的总结：“Yields in Metro Manila are exceptional, by international standards.”（即以国际视角来看，大马尼拉地区房地产的收益水平是出色的）
我们再对菲律宾以及大马尼拉地区房地产市场进行进一步横向比较：
从亚洲各国房地产的收益率进行横向比较：
从亚洲热门城市的角度进行横向比较：
我们不难看出，菲律宾整体房价处于一个快速上涨的阶段，尤其是大马尼拉作为菲律宾的核心地段，上涨趋势更为明显；菲律宾整体房地产租金回报率领先于亚洲，而马尼拉的房地产租金回报率则领先亚洲其他热门城市；马尼拉当前房价相对其他人们城市较低，入场门槛低；除此之外，有“0首付”，“无息首付分期”等付款优势，投资者可以充分利用杠杆进行购房。
总之，从数据的角度而言，马尼拉房地产市场正处于蓬勃发展期，值得投资者着重关注。
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