经济观察报 记者 汪青 上海地区某股份制银行个贷经理谢东正处于“卷不动又躺不平”的阶段。
谢东告诉经济观察报，房贷曾是银行最优质的业务，在房地产市场景气的时候也曾辉煌过。但随着房地产市场进入调整期，银行房贷业务也变得越来越难做。“现在购房需求不足，房贷业务体量也随之缩水。在严格的业绩考核之下，如何能抢到客户？肯定是要给到客户实实在在的好处。之前就有同事自掏腰包去做（房贷）业务，业绩确实有了起色，但对我们这些选择躺平的员工而言，肯定是不友好的。焦虑了一阵，自己最后只能被迫卷起来，最起码要把饭碗先保住。”谢东说。
返点
“最近在密集看房时，自己无意中在社交平台上刷到多个办理房贷拿返点的帖子，还特意去银行线下网点进行了咨询，得到的都是否定的答案。”7月25日，上海地区购房者张乐告诉经济观察报。
不过，在社交平台上，却有很多自称可以办理银行房贷返点的人士向张乐发来私信，介绍如何办理相关业务，称返点比例在千分之八左右，且承诺不收取任何额外费用。
在张乐看来，在房贷利率一降再降的背景下，还能碰上办房贷返点的好事儿，这个羊毛是一定要“薅”的。他算了一笔账，贷款300万元的话，返点费用就是2.4万元，大体可以覆盖掉需要支付的房屋中介费用。
所谓房贷“返点”，是指商业银行为了争夺房贷业务市场份额，特别是二手房贷款市场，而向提供房贷业务的相关中介机构（如房产中介、按揭中介、房地产担保公司等）支付的一种佣金。这种佣金通常以贷款金额的一定比例计算，比例因银行、地区及市场情况而异。
谢东表示，目前上海地区各家银行的按揭贷款利率都是一样的，所以购房者选择哪家银行办理业务都一样。为了揽客，他会给到客户按揭贷款一定比例的返佣，一般是商业贷款金额的0.8%—0.9%，其中，按揭贷款额度在500万元之内的是0.8%，500万元以上的是0.9%。“上海刚需买房的人还是有的，所以我有空就浏览社交平台，主动发掘有需求的客群。加上能给到的返点比例也不错，业务指标完成得还算可以。”谢东说。
给张乐推荐办理银行房贷“返点”的杨女士，同样是上海地区的购房者。她在社交平台上发帖分享购房时通过中介朋友办理按揭贷款后拿到两万多元“返点”的过程，并晒出经其介绍的多位购房者同样成功拿到“返点”的案例。
杨女士在向张乐推介时表示，楼市今时不同往日，银行房贷业务也不好做，眼下掏出真金白银返点才能达到效果。但银行是被禁止直接把返佣给到客户个人的，因此需要通过第三方中介机构和客户对接，而银行和贷款中介机构之间先签订返佣协议，放款后会结算给贷款中介机构，然后再返给客户。目前经她推介的购房者，能拿到的“返点”比例是商业贷款部分的千分之八，算下来基本上可以覆盖房屋中介费用。
杨女士了解到，不论是新房还是二手房，房贷“返点”实际上一直都存在，但十分隐秘。银行在和房屋中介合作时，都会给予一定比例的佣金。当房屋中介推荐的购房者贷款放款后，房屋中介就可以拿到这些佣金，而这类隐秘的操作肯定是要避开购房者。
正是因为购房者拿到的“返点”此前是进了房屋中介的口袋中，因此如今想要跳过房屋中介直接联系银行办理按揭贷款并不容易。
杨女士表示，房屋中介会想尽各种方法去阻挠购房者，因此看好房子后一定要提前和房屋中介沟通，要用自己找的银行办理按揭贷款，确认好了再签合同。当初她就是和房屋中介因为此事纠缠了很久，最终房屋中介妥协，才成功通过贷款中介办理了按揭贷款，并拿到返佣。
谢东表示，他在和客户推介时，会叮嘱客户要和房屋中介提前打好招呼。
贴钱放贷
张乐回忆起两三年前，朋友买房子时，银行房贷需要排队等待数月才能放款。如今，自己居然还碰上了银行贴钱做房贷的好事。
张乐打算尽快订好房子，把按揭贷款“返点”的这份羊毛“薅”下。
据华东地区一家城商行人士介绍，按揭贷款“返点”一般可以分为三种情况：一是中介正常业务返点，例如房屋中介在成交后，银行给予的部分介绍费、融资提成返还等；二是中介为了拉业务发布推介广告，以所谓的案例获客，但实际上不一定能实现；三是银行员工个人给的返点，在业务考核压力下，银行员工只能选择赚个指标（业绩考核）不赚钱。
上述城商行人士表示，在整个交易链条上的各方，都希望通过“返点”等激励措施吸引客户，实现交易。如在小红书上分享成功案例进行宣传，让购房者对“返点”有所了解。其中，中介机构是房贷“返点”的重要推手。
盘古智库高级研究员江瀚指出，随着市场份额的争夺愈演愈烈，银行需要通过多种手段来提升自身的竞争力。支付返点佣金虽然短期内增加了银行的运营成本，但能够迅速增加贷款量，对于一些急需提高业绩的银行来说这种方法非常有效。此外，中介机构一直以来在房贷市场都扮演着重要角色，能够提供客户信息并在贷款审批、材料准备等方面提供支持。通过“返点”等激励措施，银行能够借助中介的资源和渠道更快地接触到潜在客户。
上述城商行人士指出，硬币是有两面的。如今房贷业务不景气，确实需要用一定的手段去刺激业务增长。但在过去贷款紧俏时，客户经理一般都会额外搭售，例如办信用卡、买理财、买保险等。为了获得贷款额度，加快放款进度，购房者只能通通买单。
央行此前公布的统计数据显示，2023年房地产贷款领域呈现显著变化，全年房地产贷款余额为52.63万亿元，较2022年末的53.16万亿元下降了5300亿元，同比下降1%。其中，个人住房贷款余额出现较大幅度下滑，从2022年的38.8万亿元减少至38.17万亿元，同比下降1.6%。
上市银行2023年年报数据显示，六大国有行在2023年的按揭贷款余额合计约为26万亿元，较2022年缩减了5000亿元。其中，仅邮储银行实现了住房按揭贷款规模的正增长，其余五家银行的贷款余额均呈现同比减少的态势。
进入2024年上半年，尽管人民币贷款总量实现了13.27万亿元的增长，但住户部门的贷款增长显著放缓，特别是代表居民住房贷款的中长期贷款部分，仅增加1.18万亿元，较去年同期下降了19.2%。
上述城商行人士表示，上述数据都显示当前房地产市场及房贷市场仍处于调整中，房贷业务增长放缓，甚至出现负增长是不争的事实。一方面，政策密集出台以刺激市场需求，包括降低首付比例、取消利率下限、下调公积金贷款利率等。另一方面，银行也在通过创新服务和调整策略，来应对市场竞争和客户需求的变化。
作为房贷业务开展的一线员工，谢东表示，目前在寻找客户时，也在尽量采用更加灵活和创新的手段。比如通过银行App（移动应用服务）、微信公众号等数字化渠道，提供便捷的贷款申请和咨询服务，吸引潜在客户。银行也会利用大数据和人工智能技术，对客户进行精准画像，推送个性化的贷款产品和服务，同时优化贷款审批流程，提高审批效率和服务质量，增强客户体验。此外，银行还会加强和房地产开发商、中介机构的合作，共同开展营销活动，共享客户资源。
对于房贷“返点”拓客，上述城商行人士认为，此举加剧了银行之间为了争夺市场份额而采取不正当竞争，不利于市场良性发展，扰乱市场秩序，推动恶性竞争。不专业的客户可能更倾向于选择提供最高返点的贷款产品，而非基于客户真实需求和贷款产品的实际优劣进行选择。同时，中介机构可能适度包装客户，可能会造成银行信贷标准事实上的降低，增加不良贷款风险。此外，中介机构可能会采取伪造材料、提供虚假材料等行为，将风险转移给购房人，一旦被发现，购房人将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险。
（应受访者要求，谢东为化名）
汪青经济观察报记者
经济观察报记者华东新闻中心主要关注金融领域，重点报道银行、保险和金融科技等市场动态。新闻线索可联系邮箱：wangqing@eeo.com.cn。
突发！银行确认：上海房贷利率上浮
二手房价格核验政策刚落地，7月23日，上海楼市调控又推出两项政策：上调房贷利率，首套房利率调至5%，二套房利率调至5.7%；赠与住房纳入限购政策，5年内仍记入赠与人拥有住房套数，受赠人应符合国家和上海住房限购政策。 两项新规均于7月24日起施行。 首套房利率调至5%二套房调至5.7%“目前能做的就是让客户经理今晚（7月23日）抓紧在内部系统输入信息并提交，最终算不算要看监管要求。 ”上海某银行相关人士接受证券时报记者采访时表示。 7月23日下午，中国人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定上海房贷利率上调事宜。 其中，首套房利率由目前的4.65%调整至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。 该银行人士向记者表示，房贷利率上调仅针对7月24日起新受理的业务，根据一贯做法，沪上各家银行首套房利率和二套房利率分别统一为5%和5.7%。 “相比首套房，二套房贷款利率上浮比例更高,客观上对二套房的购房者影响更大。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 以二套房为例，在此前利率5.25%的情况下，30年200万元商业贷款，等额本息方式下每月还款额为.07元，利息总额197.59万元；利率上调至5.7%后，30年200万元商业贷款，等额本息方式下每月还款额为.01元，利息总额为217.89万元，月供多了563.94元，利息总额多了20.3万元。 “如果个别房贷单子风险较高，贷款利率还会继续提价。 ”另一家沪上银行相关人士告诉记者。 记者从一位购房者处获悉，其今年6月份刚办理了二手房按揭贷款，由于征信记录上有逾期记录，利率最终被银行上浮了160个基点（在5年期LPR4.65%基础上），达到6.25%。 “我是通过贷款中介找的银行，贷款中介问能不能接受6.25%的利率，要是能，就可以签贷款合同，下家一直催，我只能接受。 ”该购房者说。 赠与住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数同日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房管局、上海市自然资源确权登记局联合出台加强赠与住房管理规定，进一步严格执行住房限购政策。 根据这份名为《关于加强住房赠与管理的通知》，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和上海住房限购政策；该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数。 同时，强化住房交易登记管理，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。 图片来源：上海房管局官方公众号《通知》要求上海各区自然资源确权登记事务中心（不动产登记事务中心）应将赠与住房转让纳入综合窗口收件；各区房地产交易中心应加强审核，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围（交易核验认定时点以综合窗口收件之日为准），对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予以办理交易登记手续。 “将住房赠与行为纳入限购范围，属于对限购政策进行打补丁、补漏洞的做法。 ”严跃进表示，“最近几年，利用住房赠与变相规避限购政策的操作有所增多，房东变相减少房产数量进而获得购房资格，购房者变相绕过限购审查而炒房，既削弱了限购政策的效力，也影响了‘房住不炒’政策的落实。 ”如果房东名下有一套住房，按照以前规定，赠与后立即获得首套房的资格，而现在5年后才能获得首套房资格；如果是上海户籍房东，名下有两套住房，已无购房资格，按照以前规定，赠与一套住房后立即获得购房资格，而现在也需要5年后才能获得购房资格。 同策研究院研究总监宋红卫接受记者采访时表示，上海赠与住房纳入限购政策的调整与积分制度关于赠与住房的政策有较大关系，积分制中规定：认购对象在2021年1月22日（含）后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下 ，“如果限购政策不调整就会形成触发积分制的楼盘与不触发积分制的楼盘，人员持有房屋认定标准不统一。 ”“该政策的出台堵住了以直系亲属间捐赠行为来获取购房资格的机会。 ”宋红卫向记者表示，“从市场影响来看，对于部分积分盘有一定影响，被抢购的项目主要是倒挂的网红盘，该政策相当于对赠与进行了降分处理，如果再失去购房资格，在某种程度上能够降低项目积分，给网红盘降温。 ”严跃进表示，上海赠与住房纳入限购政策对全国其他城市也有借鉴意义，“目前全国已有北京、上海、南京和杭州等多个城市出台了赠与住房纳入限购的政策，预计下半年仍将有城市将住房赠与行为纳入限购政策。 ”二手房价格核验不通过依然可交易7月19日起，上海未通过价格核验的二手房源不得对外发布。 一位房产中介人员向记者透露，房产交易部门的价格核验系统以及中介的房源系统已逐步完善，部分之前未能在外网展示的房源(在核验限价范围内)陆续上架。 即便如此，被下架的房源仍不在少数。 7月23日晚，某中介外网显示的房源为1.775万套，较该项政策出台时的3.2万套减少了约1.43万套。 上述中介人员向记者表示，某外环外的老破小学区房在售房源77套，但最终通过核验在外网展示的只有22套，“不过，未通过核验并不全是挂牌价过高，有些是房东没有书面委托、有些是材料不全。 ”就价格通过核验的房源来看，核验价通过价并不算低，“核验最高价可能是在去年小区平均成交价的基础上还有所上浮。 ”上述中介人员说。 根据某平台推出的二手房核验价查询小程序，浦东知名学区房梅园三街坊核验通过最高价已达18.95万元/平方米。 记者了解到，未通过价格核验的二手房仅不能在中介外网展示，但可以正常交易。 “如果有人愿意以高于核验最高价购买，在交易环节是不受影响的，只是目前购房者对未通过价格核验的房源有抵触心理，很难成交。 ”上述中介人员说。
存量房贷客户明起享受新利率,具体咋个享受
一、存量房贷客户明起享受新利率,具体咋个享受?
明天就是2009年1月1日，银行将对所有信贷客户的存量贷款按照最新的利率进行一次调整。 那么，广大的存量房贷客户能否享受新优惠政策——即利率打七折？对此，沪上没有一家银行愿意明确表明态度，但据记者了解，绝大多数符合自住、首套条件的存量房客户，都能够享受到七折的优惠利率，除非有违约等情况。 只是在具体操作上，各家银行不尽相同，有的银行会主动调整，有的则需要客户提出申请，有的则是兼而有之。
银行最终给予优惠
据一位国有银行个贷部门负责人透露，沪上各家银行已基本达成共识，最终将给予客户优惠利率。 但每家银行的情况并不相同，各家总行也没有明确出文，因此其上海分行只是根据本市的实际情况来执行。
中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 此前银行根据客户自住、首套和普通住房标准已执行0.85倍的优惠利率。
有关存量房贷的优惠政策是否执行新标准也成为客户两个月来关心的话题。 业内人士指出，新利率要到1月1日执行，之前言明对客户和银行并没有实际影响，而且央行持续降息，银行为了避免出错也不愿意提早办理。 另外，最关键的是存量房贷实行优惠利率，对于上市银行利润有较大影响，可能以百亿元计。 据央行上海总部公布的统计显示，当月中资商业银行个人住房贷款减少14.4亿元，比上月少减6.7亿元，同比多减64.9亿元。 实际上银行也是主动出击，如果不能通过给予客户优惠来楼市，那么，楼市继续低迷对银行业绩更是雪上加霜。
客户最好联系银行
业内人士表示，虽然各家银行都给予七折优惠，但由于操作细节各不相同，客户最好与自己的贷款银行联系，以免遗漏。
据了解，有的银行采取逐笔人工调整，有的采取批量自动调整，还有的采取一定比例人工，其余自动调整的方式。 如果是自动批量转优惠利率，则客户可以省心；如果是人工逐笔调整，则需要客户提出申请。 不过，银行方面也表示，将对所有客户提前告知和沟通，客户大可不必担心银行可能会暗箱操作。 同时，银行也会拓展一些营销手段，为客户提供更多的服务。
目前对于新增贷款，银行已经执行了新的优惠政策，并在诸多费用上给予减免。
高房价仍是关键
多位银行界人士都坦言，目前制约房地产市场活跃交易的关键点还在于房价太高，现在已经有银行被拖下水的感觉。
眼下房产商面临银行债务和年底农民工薪酬给付的双重压力，而交易不活跃导致资金难以及时回笼，更不能开发新的项目来拉动经济增长。 况且房产市场向来是买涨不买跌，如果虚高的房价不能回归合理，那么包括银行在内的整个房产链就可能绷断。
不过，几大银行的个贷部门负责人都认为，在上海出现大面积断供的可能性基本不存在。
二、存量房贷客户明起享受新利率，具体咋个享受？
明天就是2009年1月1日，银行将对所有信贷客户的存量贷款按照最新的利率进行一次调整。 那么，广大的存量房贷客户能否享受新优惠政策——即利率打七折？对此，沪上没有一家银行愿意明确表明态度，但据记者了解，绝大多数符合自住、首套条件的存量房客户，都能够享受到七折的优惠利率，除非有违约等情况。 只是在具体操作上，各家银行不尽相同，有的银行会主动调整，有的则需要客户提出申请，有的则是兼而有之。 银行最终给予优惠据一位国有银行个贷部门负责人透露，沪上各家银行已基本达成共识，最终将给予客户优惠利率。 但每家银行的情况并不相同，各家总行也没有明确出文，因此其上海分行只是根据本市的实际情况来执行。 中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 此前银行根据客户自住、首套和普通住房标准已执行0.85倍的优惠利率。 有关存量房贷的优惠政策是否执行新标准也成为客户两个月来关心的话题。 业内人士指出，新利率要到1月1日执行，之前言明对客户和银行并没有实际影响，而且央行持续降息，银行为了避免出错也不愿意提早办理。 另外，最关键的是存量房贷实行优惠利率，对于上市银行利润有较大影响，可能以百亿元计。 据央行上海总部公布的统计显示，当月中资商业银行个人住房贷款减少14.4亿元，比上月少减6.7亿元，同比多减64.9亿元。 实际上银行也是主动出击，如果不能通过给予客户优惠来楼市，那么，楼市继续低迷对银行业绩更是雪上加霜。 客户最好联系银行业内人士表示，虽然各家银行都给予七折优惠，但由于操作细节各不相同，客户最好与自己的贷款银行联系，以免遗漏。 据了解，有的银行采取逐笔人工调整，有的采取批量自动调整，还有的采取一定比例人工，其余自动调整的方式。 如果是自动批量转优惠利率，则客户可以省心；如果是人工逐笔调整，则需要客户提出申请。 不过，银行方面也表示，将对所有客户提前告知和沟通，客户大可不必担心银行可能会暗箱操作。 同时，银行也会拓展一些营销手段，为客户提供更多的服务。 目前对于新增贷款，银行已经执行了新的优惠政策，并在诸多费用上给予减免。 高房价仍是关键多位银行界人士都坦言，目前制约房地产市场活跃交易的关键点还在于房价太高，现在已经有银行被拖下水的感觉。 眼下房产商面临银行债务和年底农民工薪酬给付的双重压力，而交易不活跃导致资金难以及时回笼，更不能开发新的项目来拉动经济增长。 况且房产市场向来是买涨不买跌，如果虚高的房价不能回归合理，那么包括银行在内的整个房产链就可能绷断。 不过，几大银行的个贷部门负责人都认为，在上海出现大面积断供的可能性基本不存在。
三、房贷现在又有新政策了，如何享受此政策？
1.所谓的新政策,实际上你已经享受了.新政策是2008年10月22日，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，同时为了扩大内需，加强居民对普通自住房的购买信心，央行特别发布了“扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度、支持居民首次购买普通住房”的公告。 公告表明央行决定自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
2.现在推出的政策是对存量贷款而言.2009年1月1日,各大银行根据国家政策推出,对存量房贷利率优惠的实施性文件。 符合相关条件可享受7折利率优惠.存量房贷指的是2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。 建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
四、存量房利率什么意思？
存量房利率指的是市场上现有存量房屋的房贷利率。 存量房利率反映了市场上商业银行对存量房贷款的定价情况，也可以反映当前房地产市场的供求关系。
一般来说，存量房利率要低于市场收盘价，有助于一方面缓解房价上涨压力，另一方面也能为现有房屋出售者创造更多利润。
商业银行个人住房贷款风险的特征是什么
一、商业银行个人住房贷款风险的特征是什么
个人住房贷款风险主要是指借款人不能按时偿还贷行带来的损失。 目前商业银行的个人住房贷款主要面临以下风险：款的风险最终来源于借款人国尚未建立起一套完整的个人资信评估体系，也没有从事居民个人资信对借款人做出客观、公正的评价。 （二）开发商经营不善导致的风险一些房，造成其已销售期房不能按时发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。 一旦出现这种情况，使用暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。 另外，开发商开发手续不完备，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。 （三）流动性风险银行负债期限较短，一般仅为几个月，而个人住房贷款的期限大部分在l0年以上。 当前，中长期的个人住房贷款占消费贷款相当大的比例。 对银行的资金流动影响越大，有可能给银行的资金流动性带来威胁。 商业银行个人住房贷款目前是国内银行的优质资产，增势迅猛，因此其风险性较大。 （四）管理风险是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险如决策风险、内部操作环节的风险、银行客户资源共享机制缺失等风按揭业务带来的风险。
二、个人住房按揭贷款不良风险上升呈现三大特点
当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境，于是各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。 但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着困境。 同时，随着国家房地产宏观调控政策进一步释放，使得房地产市场逐渐回归理性。 然而，伴随着市场的大幅波动，个人住房贷款业务风险加大。 因此，要发展商业银行个人住房贷款业务的关键就是对个人住房贷款业务存在的风险进行分析和防范。
当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境。 为了摆脱困境，各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。 但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着两难的困境。 一方面，从银行来讲，虽然银行充分意识到信贷政策应向个人住房贷款业务倾斜，但由于缺乏有效的风险识别技术和风险控制措施，影响了商业银行个人住房贷款业务的发展。 另一方面，从社会来讲，居民通过个人住房贷款业务可以改善居住条件，提高生活水平，但由于部分购房者对房地产市场的炒作，以及不法机构和个人利用一些政策、法规的不成熟及银行操作中的违规进行投机，严重影响了商业银行个人住房贷款业务的正常发展。 因此，探讨与揭示商业银行个人住房贷款业务中存在的各类风险，结合理论分析与实践，总结出一系列的风险防范措施显得尤为迫切。
个人住房贷款的特点及风险特征
根据中国人民银行5月公布的《个人住房贷款管理办法》的相关内容，商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 一般以中长期贷款为主，借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。 个人住房贷款具有三大特点：贷款对象特殊且用途专一，对象是具有完全民事行为能力的自然人，只能用于支付其所购住房的房款；贷款期限长，五年至三十年为主；偿还方式特殊，按月归还贷款本息。 正是由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款实际管理工作造成了一定的困难，也阻碍了进一步发展该项业务。
个人住房贷款业务中的风险因素
（一）征信系统不发达与借款人还款能力导致的风险
商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。 例如上海地区目前仅能通过上海资信有限公司的资信网以身份证索引其资信情况。 而上海资信有限公司成立于，目前建立的个人资信记录仅856万条。 这些记录大都是在沪各大商业银行有过借款记录或申办过贷记卡的人士的档案。 公用事业费项目现在也仅包括电信费一个项目。 没有贷款、贷记卡或电信买卡充值的客户一般都没有建立信用记录，对于这些客户，银行放款是相当盲目的，由此就会产生来自借款人道德的风险。
（二）开发商经营不善导致的风险
一些房地产开发企业由于经营管理失误，造成其已销售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。 一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。 另外，开发商开发手续不完备，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。
（三）非真实交易造成的风险
一些中小型开发商销售缓滞，出现困难时，就设法同十几户甚至几十户虚拟购房人签订售房合同，并据此向商业银行申请住房按揭贷款，以达到回笼资金的目的。 一些二手房中介机构联手评估机构、借款人抬高房屋成交价格，达成降低首付的目的，从而增加了银行的贷款风险。 中介机构协助借款人虚构买卖交易，套取银行按揭贷款，将资金挪作他用，以规避银行资金政策投向的限制，增加银行贷款资金的风险。
（四）商业银行自身管理薄弱导致的风险
1.决策风险。 目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。 不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。 并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。 银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。
2.内部操作环节的风险。 随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生。 对借款人的身份审核不严，造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。 在抵押登记手续未完善前发放货款，使得贷款担保无法落到实处。
（五）法律法规的不健全给按揭业务带来的风险
1月起实施的《最高人民关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台，给逾期贷款的催收和执行带来了很大的法律风险。 该规定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不能自由转让，造成银行抵押权实际被悬空了。 即便是可以达到处置条件的房产，银行也普遍感到过程漫长，耗时耗力。 且根据有关法律规定，银行处分抵押房地产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金（针对划拨、集体土地而言）后依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权的债权本息及支付违约金。 而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍卖费及房产过户费。 剩余的款项才能用于归还贷款，最后未必足以收回全部本息。
（六）商业银行外部经济环境变化产生的风险
1.房地产行业波动风险。 由于个人住房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。 当房地产泡沫破裂，公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值，对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。 经济的萧条，使得原来一部分借款人失业，没有了还款来源，造成不良贷款。
2.利率变动风险。 目前个人住房贷款采用浮动利率。 从到，利率一直处于下降趋势，未能对借款人的还款造成影响。 而2004末至今多次调高贷款利率，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加重，某种程度上贷款违约率也会增加。
3.流动性风险。 流动性风险具体表现为：个人住房贷款的资金来源主要是居民的储蓄存款，属于短期资金来源。 而个人住房贷款的期限普遍较长，目前又缺乏及时融入现金的手段和渠道，使得商业银行始终面临资金流动性风险的问题。
商业银行个人住房贷款风险的防范对策
（一）尽快建立完善的个人信用体系
政府应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来抓，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位，共同完善、健全信用体系，让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估。 逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。
三、我是卖房者，买家要银行贷款有什么风险吗?都不懂，第一次卖房？
您好
一般我们这边都是房主、购房人、银行、中介三方到场签订贷款协议的，也有因为特殊原因房主或者购房人没有时间，单独约银行签贷款协议的。
但是放贷的卡是银行办理贷款人员提前为房主办好的，过户当天中介公司会跟客户业主一起去放贷银行确认过户完毕，领取各自银行卡。 业主领取的是银行放贷指定的一张新卡，贷款人则领取每月所需还月供的新卡，同时银行工作人员会通知房主此贷款会在几号到账。 申请贷款人还可以领取每月还款明细单，以方便还款。
至于房产证20天出来以后去银行，那是新房本需要放在银行办理抵押手续，也就是银行工作人员要拿着新房本去建委给房本盖上抵押章，这个您就不用跟去了。
现在国家对于个人贷款特别是房贷管理比以前严格了，以前过户以后3个工作日基本就能放款，业主可以拿到钱，但是现在估计要个把月甚至更长时间，这就要业主做好心理准备。
希望我的解答能够帮助到您。
四、商业银行个人住房贷款风险的特征是什么
不能。
