5月17日央行“四箭齐发”助力楼市发展，随后四大一线城市楼市新政全部落地。从市场效果来看，一线城市的房地产市场交易活跃度明显提升。6月，沪深二手房交易量创下三年来新高；北京二手房网签量创15个月新高；广州二手房网签宗数也创下2023年4月以来的新高。

北京新政后成交量增长明显

虽然北京是一线城市中最后跟进“5·17”新政的城市，但6月北京房地产市场仍处高位运行。

北京市住建委官网数据显示，2024年6月，北京市二手住宅网签量为14987套，环比增长12.0%，同比增长29.1%。

据中原地产研究院监测，6月北京二手住宅网签量超过2024年3月的小阳春，这也创下近15个月新高。从3月开始，北京已连续4个月超过1.3万套，整体市场处于高位运行。

中原地产首席分析师张大伟表示，6月最后一个周末，北京二手房住宅网签出现了罕见的周末高成交，6月30日二手房住宅网签高达864套。在系列政策的影响下，市场延续了小阳春。这也是多年来历史第一次出现3月市场学区房小高峰后，5月、6月成交环比4月持续上涨的。

今年6月26日，北京住建委等四部门联合下发通知，落实“5·17”新政，优化房地产有关政策措施，其中首套房贷最低首付比例调整至20%，利率最低调整为3.5%。

中指研究院监测数据显示，政策调整后北京执行的首套和二套房贷利率与上海基本一致。对于一套五环内城六区住宅而言，按照贷款500万、还款期限为25年计算，二套房利率由4.55%降至3.9%，总利息将减少54.5万元，每月还款减少1817元。

北京链家研究院分析师冷会指出，6月二手住宅网签量和实际成交量均较上月有所增长，交易节奏总体平稳，“626”政策出台后市场热度较前期有所上升，周末成交量明显增长。网签方面，上周末恰逢月底和季度末，叠加政策影响，集中网签现象较为明显，因此网签量远高于正常周末水平。

价格方面，北京链家研究院数据显示，6月二手住房成交均价与5月份基本持平，价格走势总体平稳。随着“626”政策逐步落地，市场预期将较前期进一步改善，预计未来一段时间内二手住房成交量价将较当前有进一步回升。

北京链家数据显示，"626"政策出台以来（6月27日-6月30日）北京链家二手住房签约量较政策出台前（6月20日-6月23日）增长12.2%，新增客源量增长11.0%，带看量总体持平，说明该政策对存量购房需求的决策和潜在购房需求的释放都有积极作用。

从各城区情况看，西城、海淀、亦庄经济技术开发区、朝阳、昌平等产业和人口相对密集的区域由于需求基础较好，成交量增长较为明显。

6月深圳二手房过户量创三年来新高

深圳楼市也在新政的利好下逐步好转。乐有家研究中心监测显示，6月，深圳全市二手住宅过户4172套，环比上涨5%，同比上涨73%，创2021年5月以来最高点。

业内认为，近4个月深圳过户量均稳定在4000套左右，市场交易量若能继续企稳，随后也将迎来价格的稳定。

综合上半年市场而言，1-6月，深圳全市二手住宅过户成交21394套，同比2023上半年上涨32%，是近3年上半年的新高。

另根据深圳市房地产中介协会官方小程序7月1日显示的数据来看，6月全市二手房网签量（录得量）5309套，环比上涨9%，同比上涨66%（最终数据请以深房中协公布的6月月报为准）。据深圳中原地产监测，前述录得量也创下41个月以来的新高。

从价格而言，“以价换量”仍在持续。乐有家门店成交数据显示，6月深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/平方米，环比下跌4%，同比下跌15%；最新业主挂牌价6.79万元/平方米，环比下跌1%，同比下跌11%。

乐有家门店成交数据显示，2024上半年成交的二手房里，总价300万元以内的占比达到21.9%，对比2023下半年增加了4.3个百分点，是各总价段里唯一占比上涨的区间。主力军仍然在总价300万元-500万元区间，占比维持在34%。

上半年深圳楼市仍然是二手房主场，新房市场数据未达预期。

机构监测数据显示，上半年，深圳全市新房网签（预售成交）12135套，同比2023上半年下跌25%。综合而言，深圳全市上半年总共卖出33529套一二手住宅，对比2023下半年上涨5%，同比2023上半年上涨3%。

和其他一线城市类似，在“528”等一系列强利好政策的加持下，2024年6月广州市二手住宅网签宗数达到10456宗，环比大幅上涨33.40%，成交宗数也创下自2023年4月以来的新高。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，当前广州各方面的购房政策已较为宽松，无论是限购政策，还是信贷政策等均是一线城市中最为宽松。广州楼市在新政利好带动下，市场购房氛围已有所转变，无论是到访量还是成交量均有一定的回升，市场热度短期内明显提升，尤其在广州5.28新政发力之后，广州楼市热度上升了一个层次。

6月上海二手房成交量创下近三年来新高，热门新盘再现“日光”

上海则是首个跟进央行“517政策”的一线城市。

今年5月27日，上海出台“沪九条”，其中，限购迎来大力度松绑，外地单身可以在外环内购买1套二手住宅，多孩家庭可以多一张房票，离婚不再查婚前家庭房屋数量等等，尽可能满足不同刚需、改善等不同层次的住房消费需求。此外，出台更大力度的金融支持，上海首套房贷首付比例下降至20%，贷款利率也降到有LPR制度以来的最低点。

在新政策实施后，6月份上海二手房市场网签量显著上升，月内6天单日成交量超过1000套。从数据上看，最后3天网签量连续破千套，6月29日更是达到1210套。

新政前后市场变化明显。据安居客上海监测数据，新政之前，上海二手房网签的数据大概维持在日均500套的量级，周末偶尔达700-800套的水平，但并未超过900套。

据网上房地产数据，6月，上海二手房共计网签26374套，环比增加41.1%。据安居客上海监测，该网签数据不仅创下今年新高，更创下2021年6月以来最高单月成交纪录。

6月，上海新房市场虽不像二手房般亮眼，但依旧有明显转变，市场正渐次热起来。

据安居客监测数据，6月上海一手房共计网签14118套，环比上涨约16.71%。其中，6月下半月开始新房市场成交量持续上升，尤其是6月底的新房市场表现出色，连续两日成交量都超过了1000套。

机构监测数据显示，在新政策的推动下，上海第七批次8个新房项目平均认购率都高达约156%。此外，6月下半月开始新房市场成交量持续上升。近期触发积分的楼盘数量开始恢复，即便没有触发积分的项目，去化压力也开始减小，政策利好开始体现在新房成交数据上。

“日光盘”也再现市场。根据开发商披露的信息，6月15日，天安1号二期首批开盘，3小时劲销40.28亿元，基本售罄；6月26日，新杨思·上园二期116套房源开盘即售罄；6月28日，中海领邸·玖序开盘，232套房源劲销66亿元，首开售罄；与此同时，均价29.8万元/平方米的中海·顺昌玖里&恒昌玖里49套风貌别墅同样首开售罄。

---

加强限购、收紧房贷，这一轮调控下市场能否降温，房价会跌吗

从2020年底开始，以深圳、上海为代表的一线城市楼市异常火爆，中新经纬客户端注意到，7天之内，上海、深圳、广州、杭州、合肥5地出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”。 住建部迅速反应，赴沪深等地调研督导。 2021年开年这一轮调控会席卷其他地区吗？春节前市场能否迎来降温？房价有没有可能跌一波？多位业内人士在接受中新经纬记者采访时称，多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束，否则调控力度可能会被稀释。 今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。 上海打头阵，7天5地调控1月21日，上海打响了2021楼市调控“第一枪”，上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等内容。 分析认为，上海购房新政的出台主要对二手房交易市场起到一定的降温作用。 上海最狠的一招是堵死了假离婚这条路——夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 易居研究院智库中心研究总监严跃进称，过去通过假离婚可以骗取购房资格，而现在即便是离婚了，对最近3年的购房仍然有影响。 实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多城已明确离婚年限，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年。 相对来说，上海政策更严，直接阻断了通过假离婚买房的“上车”机会。 深圳则胜在了调控频次。 1月19日至1月23日，深圳5天内进行了3次“打假”。 1月23日，深圳市住建局发布通知，专门启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。 涉嫌违反治安管理法律法规的，将被依法移送公安机关处理。 上海、深圳的调控只是一道“开胃菜”，杭州将本轮调控推向了高潮。 今日(27日)，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。 将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。 “杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。 ”严跃进解释称，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在进行了管控。 其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。 此外，广州、合肥对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。 1月22日，合肥发布通告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈；房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施。 对未经法定程序在民政部门登记，擅自以房价指导类社会组织名义开展活动的，依法予以取缔。 对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息，恶意哄抬房价的将被依法查处。 另据媒体报道，1月19日，广州市天河区住房建设和园林局发布提醒信，严打各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序行为。 上述城市中，上海、杭州等均对二手房转让的增值税政策予以明确，即限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。 目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。 在严跃进看来，“这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。 ”广州“被逼”收紧房贷，京、广迂回压住楼市虚火除了主动出击，北京、广州通过收紧贷款迂回调控楼市。 据《广州日报》报道，广州银行业接到窗口指导，个人按揭贷款也被实行“双管控”；北京2021年伊始对土拍的溢价率作出了严格的限制。 根据报道，工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率，其中，首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房从原来LPR+6个基点改为LPR+79个基点。 调整后，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.44%。 有媒体算了一笔账，如果首套房贷款300万元，期限为30年，月供将从.75元涨至.33元，每月多还642.58元。 广州为何突然出手调控？事实上，也并非突然，属于被动而为。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2020年，广州楼市一直在“闷声发大财”。 新房成交量冲上10万套大关，二手房交易也在连续3年下降后反弹，增长22%。 如今沪深都已经调控，深圳连续打补丁，广州如果再不做一些表态，实在是说不过去。 李宇嘉称，近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。 如果这次真的控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易，自然也就慢下来了。 这次房贷额度管控，最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降，给楼市降温。 他预计，2021年上半年，特别是第一季度，“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。 炒房凉凉？一季度房价或放缓近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。 倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取有针对性的措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。 住建部出手，多城调控，传递出怎样的信号？后续调控有什么趋势？房价上涨势头能不能被“按住”？诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受中新经纬记者采访时表示，近期，上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策，大部分都是针对前期政策“打补丁”，但也指明了2021年的政策风向，传递出房住不炒的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会升级加码。 中原地产首席分析师张大伟分析认为，“本轮调控政策是从上而下的调控，对于短期市场有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。 ”张大伟指出，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。 陈霄认为，整体来看，大部分城市出台的调控政策多集中于购房资格、打击假离婚、优先保障刚需购房、调整增值税免征年限等内容上，短期内交易热度或将有所下滑，但是政策力度整体表现一般。 今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。 “只要调控，肯定是稍微能‘按’一下的。 政策收紧对房源管控、销售秩序管控，肯定是有影响的。 ” 严跃进告诉中新经纬记者，“某种程度上来讲，市场已经明显偏离调控的预期了，这个时候控制房价、防范金融风险的压力明显增大。 除了上海、合肥、杭州等城市，不排除其他地方也会收紧。 ”严跃进强调，目前政策接连出台，可能会加剧市场恐慌性交易，引发房价炒作和房源炒作，这点尤为要注意。 但只要银行信贷收紧，今年一季度市场稍微降温都是有可能的。

一线城市住宅成交量大增 豪宅价格涨幅明显 啥信号？

“12月份上海市二手住宅的成交量逼近4万套，这是很高的量了。 现在的市场，跟我2016年刚入行的时候很像。 ”上海某房产经纪公司的经纪人陈虹(化名)这样形容当下的上海房地产市场。 易居研究院数据显示，2020年12月，上海二手住宅成交约3.9万套，成交量创多年来新高，全年二手住宅成交量则达到近4年来新高。

二手住宅成交量上升，尤其是下半年出现翘尾现象，在北上广深四个一线城市同时上演。 贝壳研究院提供的数据显示，2020年一线城市二手住宅成交量同比增长23%，创下近三年新高。 结合各机构数据，一线城市房价整体相对平稳，但核心区域的优质房源，如学区房、高端住宅的价格涨幅明显。 一线城市房地产市场为什么会在寒冬中转暖？未来怎么走？

成交量创近年新高

在2020年初，疫情一度对房地产市场形成冲击，新房售楼部关停，二手房也因小区封闭管理导致无法带看，市场情绪相对悲观。 但随着疫情得到有效控制，需求出现较快回升，市场走出一波先抑后扬的态势，并在下半年出现翘尾现象。

陈虹告诉中新经纬客户端，大概从2020年8月份开始，上海的新房市场就开始热了起来，除了郊区盘，市区内的不少项目都是“一房难求”，热门楼盘的认筹比例能达到一比十几。

“上个月，我有个客户和他未婚妻来我们门店看房，当时并没有说马上要买，但看到市场这么热，就回家筹钱，最后贷了1300万元。 如果市场不热，他有钱也不会买，更别说临时凑钱了。 ”陈虹还说，“2020年12月份上海二手房的成交量逼近4万套，这是很高的量了。 现在的市场，跟我2016年刚入行的时候很像。 ”

易居研究院数据显示，12月份，上海市二手住宅成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%，成交量创多年来新高；全年二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，达到近4年来新高。

贝壳研究院提供的数据显示，2020年一线城市二手房的量价表现明显好于低能级城市，需求升温明显，全年二手住宅总体成交量同比增长23%。 具体看，上海全年二手住宅成交量增幅最大，约为26%；其次是广州，成交同比增幅为25%；深圳同比增加23%，2020年下半年的调控使得市场需求明显降温，下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%；北京成交量同比增幅略低，为16%，但成交量及增幅均为2017年以来最高。

“一线四城楼市均在2016年末到2017年初经历严格调控，近三年普遍处于调控后的漫长修复期。 2020年疫情冲击经济，在货币政策宽松、房贷利率下行的情况下，积压需求得到释放，加速市场修复。 同时，一线城市经济发展潜力大，房产保值能力强，更受资本青睐。 四个一线城市2020年二手住宅成交量均创下至少近三年新高，沪深两地住房供需矛盾趋紧导致均价涨幅偏大。 ”贝壳研究院判断。

新房市场方面，综合多家机构数据，2020年北京新建商品住宅成交面积同比上涨5%；上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，创下4年来新高；广州一手住宅网签成交套，同比上升27%，是2010年至今的第二高，仅次于2016年；深圳新建住宅成交套，同比上涨19.8%，创下2016年以来新高。

优质房源价格涨幅明显

四个一线城市新房二手房的成交量虽然有明显增长，但整体价格涨幅依旧平稳。

上海中原研究院数据显示，2020年上海新建住宅成交均价元/平方米，同比微涨4%。 市场整体稳中有升，在疫情之下波动较小。 另据国家统计局数据，2020年11月上海二手住宅价格指数环比增长0.3%，同比增长5.5%。

贝壳研究院称，2020年北京新建商品住宅成交均价为元/平方米，同比上涨3%，与2019年基本持平。 二手住宅成交绝对水平及增幅虽然均达到2017年以来最高，但全市成交均价为元/平方米，同比微跌0.5%，价格连续三年保持相对平稳态势。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端分析，从整体看，四个一线城市的房价依旧平稳，属于微涨态势。 但市场表现分化明显，局部区域较热，比如北京与上海的学区房价格涨幅较大，但郊区房源不温不火。 在2020年上半年，深圳房价上涨引起广泛关注，但其东部与西部涨幅差距较大。

陈虹也说：“有个同事在上海外环买的没学区、没地铁的房子，今年的价格涨了5%。 而一个浦东的客户，他的房子涨了差不多30%。 豪宅市场比较‘疯狂’，一位准备卖出一套2000万元豪宅的业主，把挂牌价调高了200万，他想的是万一碰到对价格不敏感的客户，怎么也能多卖50万。 ”

贝壳研究院指出，北京二手住宅市场表现出“外围城区量升，中心城区价涨”“高总价物业价格抗跌”的特征。 除4个远郊区以外，12个城区中有3个区的房价出现上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。 从不同总价段物业价格变动看，除750万元以上房源成交均价同比上涨1%之外，其余价格段房源均价同比均下跌，可见在相对平稳的市场中，优质物业价格更抗跌。

广州中原研究发展部称，2020年广州二手住宅网签均价为元/平方米，同比上涨7.8%，涨幅明显的主要为中心城区，天河、海珠、越秀的涨幅分别达15.5%、9.0%、8.7%。 由于增城区规划利好已被提前消化，加上其他区人才新政升级抢客，该区的网签均价不升反降，同比下跌6.5%。

广州改善性高端住宅的价格涨幅显著。 广州中原研究发展部称，不少客户将投资目光转移至具备较高保值能力的优质房产上，比如珠江新城、滨江东、东风东等传统高端板块(具备优质教育资源、区位条件或豪宅属性)，其价格同比涨幅基本能维持在10%以上。

“一线城市的别墅、豪宅、高端洋房的成交量比较好，改善型和投资型需求占比增加，这既与市场结构的变化有关，也与豪宅集中供应、限价限签政策的放开密不可分。 ”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示。

是否会出现“小阳春”？

量与价是相互关联的，一线城市在下半年的成交量翘尾，是否会对接下来的价格走势有影响？

张大伟认为，一线城市成交量增加，属于调控后的恢复性上涨，成交量只是达到2016年或者2017年以来的高点，不是特别高的水平。 当前仍属于学区房拉动下的局部区域价格上涨，但如果后续没有新的调控政策出台，信贷政策也没有明显收紧，市场在春节以后有可能迎来一波行情。

张大伟还说：“2015年的房价上涨，是因为信贷政策相对宽松。 未来一段时间的价格走势，关键也看信贷的宽松状况。 ”谢逸枫认为，一线城市的房地产市场已经走出疫情的低谷，步入了一个拐点期，是继续上涨还是下跌，要看未来一段时间的调控政策与货币政策。

贝壳研究院预计，2021年一线城市新房成交量增速或将稳定在5%-10%，市场均价保持增长；沪深两地二手房价格涨幅会收窄，京广两地则呈现温和上涨。

上述研究院进一步分析，2020年下半年以来，宏观货币政策回归常态，这一趋势预计在2021年延续，楼市信贷环境宽松触底，同时房地产市场金融降杠杆持续深化，住房金融受到更严格的监管；2021年房地产长效调控机制持续深化，房价监测及预警会加强，局部房价的持续大幅上涨将面临精准调控；2020年多城加大住宅用地供应，如深圳、广州两城住宅用地成交量同比分别增长3倍及1倍，2021年新房市场供应加大，二手房市场供需矛盾得到缓解。 而北京2020年年底新房去化周期为17个月，且仍有超6成限竞房待入市，2021年二手房价格大幅上涨可能性不大。

广州悄悄出手！一线城市，也开始放松限购了

01 | 广州悄悄放松限购了

6月份之前，几乎所有城市都在放松限购，除了四个一线城市。

四个一线城市不为所动的原因很简单，一方面四个一线城市不缺购买力，不缺需求。 另一方面，四个一线城市需要承担起模仿作用，需要继续承担起“房住不炒”的重任。

然而，当时间进入6月份之后，一线城市广州悄悄放松限购了。 广州这次没有高调宣布，而是采用了“打枪的不要，悄悄地进村”方式，悄无声息地开展着。

很难想象，广州居然会是第一个放松限购的一线城市。 毕竟，从市场压力来看，先后经历疫情较为严重冲击的深圳、上海、北京，有更好更大的理由。

然而，深圳、上海、北京至今都没有放松限购，哪怕深圳一再传言要放松调控，但一直只是传言而已。

而广州放松限购，已经被坐实。 消息来源于权威媒体财新网。

根据财新网披露，6月2日，广州的房产中介们在其朋友圈里宣布：

广州购房社保要求出现松动，非广州市户籍人士的纳税证明断缴或补缴累计不超过三个月的，视同正常缴纳，可购房。 此外，已退休的非广州市户籍人员能够提供在广州市退休的证明材料、退休之日前五年在广州市连续纳税证明的，可购房。

财新网表示，经多方确认，政策属实，而且该政策已经在广州全市范围内执行。

在此之前，非户籍在广州买房，都需要连续不间断的五年社保，现在可以间断3个月或补缴累计三个月。

在此之前，在广州退休的非户籍，由于已经退休了，没有交纳社保或纳税，也就无法拥有购房权限。 现在调整为，只要能提供退休前五年的纳税证明，并且有在广州退休的证明材料，也有房票了。

02 | 依旧没有托起来的广州楼市

不得不说，广州还是相当高明。 两条政策都是原创，没有抄袭其他城市。

作为一线城市，广州不可能像其他城市那样，人云亦云，随波逐流。 也不可能大幅放开限购。

既然放松限购，必然想要取得一定的效果，不然放松就没有意义了。 既要力度小，又要有所效果，这个放松必须要拿捏得恰到好处。

现在放松的调控政策，完美实现了这一点。 此次放松，看似力度很小，却能释放一波有效需求，特别是后面那条。

想想看，能在广州这种城市顺利混到退休的人，哪怕是非户籍人口，手里头应该有不少钱。 现在，让这部分人拥有房票，必然能释放一波有效需求。

这要比完全放开，想要当下很多已经在为工作和收入范畴的普通人来接盘的做法，高明得多。

正如上面所说，京沪深理论上都比广州更有放开限购的需求，为何是广州率先出手，成为首个放松限购的一线城市？

广州不缺购买力，不缺需求，缺的是信心，显然，广州想要通过适当放松，调动市场的信心。

从目前的情况来看，广州市场的信心，依旧不足。

在5月份流动性大释放，在中心城市集体放开限购，在央行公开降息的大背景下，很多中心城市的成交量较4月份都有所回暖，而广州，新房环比微微增长，二手房环比更是依旧在负增长。

克而瑞数据显示，5月份广州新房成交量环比增长4%，同比下跌33%。

二手房方面，广州中原研究发展部统计，2022年5月（1-26日），广州市二手中介网签量为1723宗（不含自助网签），较4月同期（1733宗）环比微跌0.6%；二手网签均价为元/平方米，环比上月下降1.2%。

也就说，在5月份楼市整体都在动用大招、使尽力气的背景下，广州的新房和二手房市场，依旧表现平平，成交量仍处在历史低位。

这对于本身库存已经非常大的广州来说，岂能不着急。

目前，广州下辖的11个区中，白云、花都、番禺、南沙、从化、增城6个区的库存去化周期都超12个月，特别是几个外围区，如南沙、增城、从化，去化时间都在20个月以上。

全市整体去化周期14.9个月，也超12个月。

按照住建部和自然资源部的规定，去化超12个月，就得谨慎供地，意味着就不能多卖地了。

广州是一线城市中，对土地财政依赖度最高的城市，目前的依赖度接近120%，位居全国第五，一线城市第一。

反观深圳、北京和上海，都是已经摆脱了土地财政的城市。 看到这里，就能明白，为何一线城市放松限购，会是广州先跳出来。

03 | 广州会否引发一线城市全面跟进？

广州成为首个放松限购的一线城市，京沪深会跟进吗？

本号认为，北京、上海、深圳不太可能会跟进放松限购。 京沪需要起表率作用，深圳则不具备放松的条件。

不排除会有放松调控的政策出台，毕竟当下几乎没有不需要救市的城市，上海在解封之后，就已经表态，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。 但放松限购，京沪深都不太可能。

主要因为，京沪深不像一般城市，这里的购买力太强了，全国的富豪都在一线城市扎堆，购房需求也旺盛。

尤其是深圳，还有75%的常住人口没有自己的住房。 深圳本身就是一个供应严重短缺的城市。

在之前写深圳的文章中，已经说过，当前，深圳共有各类住房1129万套，居住建筑面积共6.21亿平方米。 其中，商品住房约189万套、占比17%；公共住房约55万套、占比5%；私人自建房约577万套、占比51%；宿舍约192万套、占比17%, 其他住房（含单位自建房、村集体统建楼、军产房等）约116万套、占比10%。

深圳总住房虽然有1129万套，但其中有一半以上是城中村的自建房，这些房子是无法光明正大进入市场买卖的。 真正的商品住房才189万套。

189万套中，还有相当一部分是无法卖出的自住房，市场上流通的房子，非常少。 再加上深圳土地稀缺，每年新房供应并不多，而人口又在不断流入。

长期的供需矛盾，再加上资本炒作，让深圳这座城市的房价不断上涨，房价位居内地第一，即便遭遇了去年的二手房指导价，房价也没有怎么下跌。

这种状况下，显然深圳一方面不需要放松限购，另一方面也没法放松。

深圳楼市一直以来的烦恼，不是缺少需求，而是如何平衡供应与需求，让房价稳定。

前两天，深圳发布的《深圳市2022年度建设用地供应计划》中提出，计划供应建设用地1200公顷。 其中，居住用地计划供应365公顷，包括商品住房用地215公顷、公共住房用地150公顷，合计占比30.4%。

深圳的远期规划中，到2035年新增200万套住房。 住房数量增加，会在一定程度上缓解供需矛盾，但无法扭转。

因此，我认为，深圳的限购政策，可能会长期存在。