原标题：超50城推住房“以旧换新”政策：一线城市跟进，部分城市回购旧房用作保障房
住房“以旧换新”的城市仍在增加，澎湃新闻统计，截至目前，至少52个城市推出“以旧换新”相关政策。就城市量级而言，上海深圳已经加入，广州则是“正向开发商摸查、收集相关意向”。
就形式而言，“以旧换新”的途径也更丰富，主要涉及四类。最初的模式为，提前锁定新房房源并优先出售旧房的“代售购新”模式；二是回购方式，有城市用财政补贴鼓励房企收购旧房以达到卖新的效果、国企收购用作保障房、政府收购用作安置房；三是，为活跃购房市场，部分城市专门出台“以旧换新”的配套措施，给予购房者专属优惠、定向取消“限售”等。
最为独特的当属“肇庆”模式，无需卖房即可“换新”。具体而言，在“以旧换新”的基础上，广东省肇庆市首次提出“旧转保”，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。
一线城市跟进“以旧换新”，仍以“代售购新”为主
上海跟进“以旧换新”。5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。
本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
在此之前，深圳已经行动，模式与上海类似。据深圳新闻网4月23日消息，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动。
本次“换馨家”活动鼓励房地产开发企业和中介机构积极参与，与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署协议。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”；中介机构则将优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期。
在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续。若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。
上海和深圳的模式均为“代售购新”，即购房者先选定新建商品住房与开发企业签订新建商品住房(“放心买”)认购协议，与经纪机构签署二手住房(“优先卖”)协议，明确意向买进和售出房源。若二手住房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续；若二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。
同时，上海和深圳均倡导房地产开发企业和中介机构为换房人购买新房提供购房价款、佣金等专属优惠方案。
房地产市场“以旧换新”，广州跟不跟？广州市有关协会负责人接受羊城晚报记者采访时表示，目前正向开发商摸查、收集相关意向，也正在探索可操作性。
“以旧换新”模式——回购
“代售购新”之外，目前主流的“以旧换新”模式还包括回购和政府提供补贴等政策支持两种模式。回购又分为得以出售新房的房企回购购房者手中的二手房、国企收购用作保障房、政府收购用作安置房等。
房企回购，甚至可获财政补贴。以浙江省嘉兴市海宁市为例，2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。此外，安徽省宣城市宁国市的“以旧换新”政策要求，支持开发企业将闲置房屋转型为“共享公寓”，创造新的收益。
也有城市提出，国企收购用作保障房。江苏省连云港发文称，探索“卖旧换新”新方式，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。
另有一种回购方式为政府回购用作安置房，该方式基本将“以旧换新”与城中村改造、房票等政策结合。以四川南充市为例，鼓励属地人民政府在推进城市危旧房改造、城中村改造、城镇老旧小区改造的过程中，采取“以旧换新”“购房券救助”和“现金救助”等模式，在充分尊重群众意愿基础上拆除危旧房，通过发放“房票”等方式实施安置，也可购买存量商品住房作为安置房源，满足群众多样化需求。
肇庆模式——无需卖房，一次性获取一定年限的租金以购买新房
4月30日，广东省肇庆市住房和城乡建设局、肇庆市财政局等7部门联合印发了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》。
肇庆提出鼓励住房“旧换新”“旧转保”。将全市公积金增值收益的50%以上用于支持筹集建设保障性租赁住房和公租房。制定支持购买改善性住房并推动旧房转保障性住房有关办法，鼓励有改善住房需求的市民群体，将本人或直系亲属持有的可用于出租的商品住房，自愿申请纳入保障性住房房源，经属地住房保障部门审核后，符合条件的，由属地政府委托的机构（简称“实施部门”）参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租。申请人的全部租金收益用于新购肇庆市行政区域范围内的新建商品住房。实施部门统租后的房屋用于本辖区保障性租赁住房或公租房运营。
政府给予补贴、税收优惠等政策
最为普遍的是税收优惠。据《财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第28号》，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
有城市通过发放购房补贴，鼓励“以旧换新”。其中，山东省日照市因为给予20%的购房款补贴备受关注。今年3月，日照市发文称，支持房地产开发企业开展“以旧换新”业务，收购的存量住房可以采取办理转移预告登记的方式完成二手房买卖流程。开发企业已足额支付二手房收购款项，后续二手房再出售时，对 二手房购房人给予房款20%的购房优惠券补贴 。二手房售房时间可参考不动产登记部门转移登记或转移预告登记时间；“以旧换新”购房时间以新建商品房网签备案时间为准。
类似的还有，湖北襄阳的政策显示，对出售原有住房并在半年内购买新建商品住房或购买新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的纳税人，对已缴纳的增值税按计税价格的1.5%给予补贴。
定向取消“限售”。以江苏省无锡市为例，5月1日，无锡市发文称，将加大“卖旧买新”支持力度。凡是在2023年1月1日后，在市区范围内出售自有住房，并于2024年5月1日起在市区范围内购置新建商品住房的家庭，给予政策支持。支持政策包括，对购买新建商品住房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不动产权证2年内不可转让”的限制，按“先买后卖”顺序“卖旧买新”。
还有城市给予公积金方面的支持政策。安徽省宣城市提出，“以旧换新”置换购房人及其直系亲属符合住房公积金提取、贷款相关条件，可申请使用住房公积金。
中国新一轮“房改”将推动新“房改”具体是怎样的
住房一直都是我们关注的问题，有没有房子对人来说很重要，就像是我们的根，是我们生活最基本的保障，所以“房改”政策我们也要及时关注，据悉中国新一轮“房改”将推动，那么新“房改”具体是怎样的呢？一起去看。
中国新一轮“房改”将推动
10月26日，小编获悉，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。
该文件由国务院于9月1日正式印发，要求住建部会同发改委、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。
“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。
值得注意的是，“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
由于该文件明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，与市场的定位关系明确，被多地官员称为“新房改方案”。
保障对象和配售方案
获悉，此轮规划建设保障房的保障对象，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。
各地须按照“保基本”原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。
以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。
“14号文”明确，保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。
同时，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。
据悉，“14号文”还明确要求各地做好政策衔接，协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系。
300万以上城区人口城市率先探索
了解，“14号文”提出，规划建设保障房应按照“工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”的原则，由各地政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。
同时要求各地做好项目风险评估，“凡是因之新增隐性债务的，一律不得实施”。
为了防止出现“大干快上”、盲目建设等现象，“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”
按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。
为了保障用地供给，“14号文”明确，保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。同时，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。并提出有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的士地继续保留划拨方式。
此外，“14号文”提出对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。文件要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合，稳妥推进。
此外，“14号文”明确要加强在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房的政策支持。
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房地产去库存的政策手段还有哪些
您好，住房保障货币化 定向回购商品房/商品房建设用地作保障用途我们认为，相比其他政策，住房保障货币化和回购商品房当保障房，决策流程最简单，副作用最小，且可以分城施策。 住房保障本是政府使命。 兴建保障性住房/买商品房作为保障性住房/货币补贴，只是政府实现住房保障目标的手段。 兴建保障性住房是分流需求，而回购商品房是化解供给。 我们认为，在绝大多数城市，回购商品房作保障房或货币补贴解决中低收入居民住房问题，符合解决房地产库存问题的时代背景。 一些三四线城市开发企业本无力偿还土地款，此时地方政府若能回购部分商品房当保障房，实际上可以抵冲企业欠的土地款，也并不形成大规模现金流出。 我们认为，这一政策不会带来太多负面效应，因此出台可能性较大。 不过，地方毕竟财力有限，能够回购的商品房和整体供应相比杯水车薪，该政策不可能单独发挥立竿见影的效果。 差别对待二套房和首套房，是差别化住房信贷政策核心内容。 二套房买家，必须承担较高利率，并支付更高首付比例。 但是，居民买二套房没有什么不对。 之所以政策限制二套房购置，原因是当时住房市场整体供不应求，房价可能上涨过快。 一旦市场供求发生变化，解除买二套房的限制在情理之中的。 2014年9月30日，人民银行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，就放开了首套房的认定标准。 未来，我们认为对购买二套房的限制可能进一步放开，从而促进房地产库存问题的化解。 绝大多数二三四线城市，住房供给已经很充裕，无需再限制二套房购置。 对极个别一线城市，则以限购政策限制多套房购置已经足矣，不必再加上限贷手段。 我们认为，二套房的“首套化”社会争议小，基本没副作用。 但是，2014年9月之后，已经还清贷款的二套房买家已经被视为首套，按揭贷款中绝大多数都已经被视为首套。 我们相信，二套房的“首套化”，心理影响会大于实质影响。 住房信贷政策（最低首付比例要求调整）除了首套房定义标准的变化，调整住房信贷政策的最重要方向是放开利率管制和放开首付比例管制。 随着利率市场化的到来，其实首套房的按揭贷款利率已经基本放开。 目前首套房按揭贷款利率之所以没有出现7折，并不是因为政策不允许，而是因为银行不会去放。 差别化住房信贷政策在利率方面的调整空间已经基本没有了（降息并不是住房信贷政策）。 最低首付比例还有下调空间。 目前我国大多数城市最低首付款比例要求为25%，不仅高于我国历史上的最低水平，也高于很多发达国家的水平。 但是，我们认为最低首付比例继续调整仍会较为慎重，毕竟如果首付比例下调过多，会给银行系统带来潜在风险。 在“930政策”已经下调了首付比例之后，如果仍需要继续下调首付比例，可能还需要一段时间，幅度应该也很难超过“930政策”。 而且，我们认为首付比例调整对市场的刺激力度，也是有限的。 2014年以来，各种隐性杠杆的出现，事实上已经降低了购房的门槛。 例如，世联行推出的家园云贷，其实就能解决居民首付比例不足的问题。 因此，下调最低首付比例要求，虽然能够降低居民资金成本，影响却并不应被过分夸大。 下调交易税费或对购房给予财政补贴历史上，下调房地产交易税费，甚至由政府直接给予财政补贴，都是刺激房地产需求的重要办法。 2015年3月底，我国也曾经减免过住房交易的营业税，即对满2年的住房销售免征或部分免征营业税。 目前，我国二手房交易的整体税费负担还比较高，确实还有下调的空间。 一手房方面，我们认为针对开发企业的营业税和土地增值税虽然存在减免空间，但不太可能进行减免。 毕竟，针对新房销售的税费来源对地方政府的重要性远胜于二手房。 而且，地产行业的营改增尚未完成，这时候下调开发企业营业税率可能性不大。 针对购房人的契税有调整空间，主要是地方政府可以扩大契税的减免范围。 我们认为，降低交易税能刺激需求。 但是，对于绝大多数二手房市场并不发达的三四线城市来说，降交易税的作用并不会十分明显。 一手房契税税率原本就不高。 因此我们认为，调降房屋交易税费的可能性确实存在，但对市场不会造成较大影响。 控制土地供给控制土地供给，尤其是控制三四线城市土地供给，是化解库存问题的必要手段。 过去几年，房屋新开工面积始终高于房屋销售面积，企业规划中的土地储备普遍庞大。 控制土地供给虽然不能很快解决问题，但却是解决问题必由之路。 政策为改革争取时间，没有新周期也没有硬着陆我们相信，地产政策的初衷，并不是推动房价大涨，而是为了维持平稳的市场环境，良好的销售速度，避免库存问题恶化。 如果要调整政策，一是为地产相关改革争取时间（例如加快户籍人口城镇化，继续放开计划生育等），二是为整个经济转型和寻找新的增长点争取时间。 从可销售资源来看，2014年三季度末热销至今，货值充盈的情况并没有发生改变。 到2015年11月中旬，十大城市商品房可销售面积仅比2014年三季度末下降了0.4%。 而且这一水平和历史相比仍然较高，比2012年年底水平高了38.2%，比2013年年底水平高了25.7%。 开发投资和销售也仍然处于背离阶段。 我们认为，行业主动去库存的大周期远未结束，房价并不会大幅上涨，并没有一个新的行业上升周期出现。 当然，我们深信政策也是行之有效的，地产库存的状况并不会继续恶化，行业不可能出现硬着陆的局面。 望采纳谢谢
苏州旧房换新房政策
苏州旧房换新房政策是指苏州市政府出台的一项政策，旨在鼓励居民将老旧、落后的住房置换成新的、高品质的住房，以改善居民的居住条件和生活品质。 1. 苏州旧房换新房政策的背景苏州市是中国著名的历史文化名城之一，也是一个经济发达、人口密集的城市。 随着城市的发展，苏州市的房地产市场也在不断壮大。 然而，由于历史原因和城市规划的限制，苏州市中心区域存在着大量老旧、落后的住房，这些住房不仅影响了城市的形象，也制约了居民的生活品质。 为了改善这种情况，苏州市政府出台了旧房换新房政策，鼓励居民将老旧住房置换成新的高品质住房。 2. 苏州旧房换新房政策的具体内容根据苏州市政府的规定，符合条件的居民可以通过以下方式参与旧房换新房政策：（1）居民将其名下的老旧住房出售给政府指定的收储机构，并获得一定的补偿款；（2）居民使用补偿款购买政府指定的新建高品质住房；（3）政府给予居民一定的购房补贴和优惠。 需要注意的是，参与旧房换新房政策的居民必须符合一定的条件，如房屋产权清晰、符合城市规划等。 此外，政府也会对参与政策的居民进行严格的审核和监管，以确保政策的公平性和有效性。 3. 苏州旧房换新房政策的优势苏州旧房换新房政策具有以下优势：（1）改善居民的居住条件和生活品质：通过置换老旧住房，居民可以获得更好的居住环境和更高品质的住房，提高生活质量和幸福感。 （2）促进城市更新和形象提升：通过拆除老旧住房并建设新的高品质住房，可以改善城市的形象和面貌，提升城市的整体品质和形象。 （3）推动房地产市场健康发展：通过鼓励居民购买新建高品质住房，可以促进房地产市场的健康发展，增加房地产市场的活力和稳定性。 4. 苏州旧房换新房政策的挑战与前景尽管苏州旧房换新房政策具有诸多优势，但也面临着一些挑战和问题。 例如，一些居民可能对政策的理解和接受程度有限，需要政府加强宣传和解释；同时，政府在收储老旧住房和建设新住房的过程中也需要投入大量的资金和人力资源。 然而，随着城市的发展和居民生活水平的提高，苏州旧房换新房政策的前景仍然广阔。 政府可以通过不断完善政策、加强宣传和服务等措施，进一步推动政策的实施和效果的提升。
