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如果要搞一次2024年京城楼盘案名评选，"京玺"有可能夺冠。
花姐第一次听到这个名字，就很惊喜。惊喜它的谐音如此巧妙，惊喜它的寓意很完美——京，北京；玺，帝王的印章，至高无上。
常言道：人如其名，字如其人。
京玺是否配得上“京玺”这个名字呢？
曾经，华润置地在北京二环内起了一个案名，叫“北平府”，后来悄无声息了；葛洲坝地产在北京西南三环做了一个项目，叫“中国府”，卖得很是惨淡；泰禾集团在通州接手了一个项目，改名“中国院子”，后来它暴雷了。
这些名头很大的楼盘，大多最后落得了令人唏嘘的下场。
中国有一个民俗传统，“名字贱、好养活”，什么“狗蛋'、"狗剩"、"二牛子"、"羊羔子”等等。不瞒大家，花姐小时也有个小名，很贱，是祖母取的。
京玺，位于南五环外的一个刚需盘，但愿不是“盛名之下，其实难副”。
京玺股东“二变四”
京玺诞生于2023年12月6日。
那天，中铁置业+兴创置地组合，以19亿元京拿到大兴黄村板块的6021地块，溢价率1.06%，楼板价27096元/平方米，规划建筑面积70121.08平方米。
它的拿地公司是北京诺德兴创置业有限公司（简称“诺德兴创”），中铁置业集团和兴创置地房分别持股65%和35%，注册资本18亿元，法人位强，董事长王昆。
一个央企，一个大兴本土国企，堪称完美搭档。2014年2月6日，诺德兴创投资设立北京诺德兴泰置业有限公司（简称“诺德兴泰”），注册资本9.5亿元，法人苏森浩，董事长张强。
京玺的项目公司浮出，但资本故事还没完。
2024年4月2日，诺德兴创新增了两笔股权质押，分别向首开股份和住总地产质押了诺德兴泰23750数额股权，换算成股权为25%。
在地产圈取得项目股权的方式，一般先质押项目公司股权，然后再变更为正式股权。香山樾、西山观复等，莫不如此。
由此，京玺的股权结构可以推算为：诺德兴创持股50%（其中，中铁置业集团32.5%、兴创置地17.5%），首开股份25%、住总地产25%。
一家央企与三家本土国企联手，比较罕见。难道这是一块唐僧肉？谁都想啃一口。
于是，京玺正式开干，北京拓石众合文化传媒有限公司和北京青蛙找房科技有限公司，分别拿下100万和60万的单子，做户外广告和自媒体传播。
纯粹刚需，或将破发
京玺位于大兴区黄村镇，地块东至广阳大姐西侧绿化带，西至规划街坊路、北至福海路，南至福海东路，地上总建筑面积约7万平米。
它算不上地铁盘，距离规划建设中的19号线二期比较近，到观音寺站的位置大概500-700米。
京玺容积率为2.6，这导致其建筑高度最高54米，小区一共12栋楼，9-18层，指导价5.9万/平。该地块附近在售新房有中铁兴创逸境预售价约为52500元/平方米，大兴星光城预售价格约54000元/平方米。
如果京玺面市，很有可能破发。
京玺地块比较方正，但朝向不是很正，有点东偏南15左右。整个楼盘的产品，东北高西南低，其中5#、7#、9#、10#、11#、12#为9-11层洋房，得房率会比较高，其余除了楼王6#为17层，都是18层。
小区的大门在正西面，再往西是一个幼儿园和养老社区。小区的汽车从南面8#正前方入地库，北面出地库——2#西侧，东面有南北走向的规划绿地，西北角是废品收集站和化粪池。
由于地处南五环外，京玺选择做纯刚需产品，1#、2#、3#、8#为99-110平米户型，5#、7#、8#、9#、10#、11#、12#为79-89平米户型，6#和4#为120平米户型。
从户型上看，它的定位很清晰。但就是名字有点大，一个叫“京玺”的刚需盘，的确令人惊喜的。
把不好的楼栋集中
京玺的房子，该如何选出惊喜？
先要有一个大局观，小区左边是幼儿园及养老设施，马路不宽，右边是规划绿地，然后东边是广阳大街。
在花姐看来，东边的房子要强于西边的，毕竟，幼儿园的小喇叭很讨厌，接送小孩的车辆堵成一团，也很烦。当然，大门就在西边，进出方便，小区的南面何北面也有人行出入口。
从大门来开始做选房攻略，一栋一栋来看。
3#是99-110平米户型，南面很开敞，左边端户临近大门，有噪音，矮楼层私密性差。她的北面是一个大型的废品收集站，长约28米，一层楼。在废品站与3#之间，有两个化粪池。所以，3栋靠近污秽之处，请大家慎选，或者去砍砍房价。
7#的西面就是幼儿园了，所以会吵闹些。东端户离8#过于近了，大约13米，有点角煞；8#被前面的10#和11#夹着，加上前面是车库入口，配电室，导致8#是整个小区的最差选择。9#的境遇和8#差不多，被11#和12#夹着。
这样规划也挺好的，把最差的地方集中了，其余楼栋就清爽了。
10#、11#、12#临福海东路，自然是会吵闹些，加上对面是在建的小学——4层18米，倒是不档阳光。小学接送的人多，每逢早上和傍晚，这里人多、车多，嘈杂不堪。
4#和6#位于小区中央，是楼王，所以拿出了最大户型120平米设置，除了6#栋东端户受9#的角煞之外，其余单元都是比较优良的。
1#和2#也是不错的，正南方视野开阔，在50米至60米左右。5#是个宝藏楼栋，只有11层，得房率高，东边还靠近绿地，
大兴突破了防火挑檐
京玺公布了一系列户型图，79-89-99-111-120平米五种，每种户型分奇偶层。
它有强大的股东背景，一家央企和三家本图国企，注定了京玺有不一样的惊喜。
最大的惊喜在于，它位于大兴区，居然做出了顺义区的产品——通过防火挑檐偷面积。花姐不得不佩服它的股东能量非凡。
如果花姐没记错的话，京玺是第一个在大兴区打来防火挑檐偷面积的楼盘。对于这个片区在售楼盘来说，是一个灾难，为什么它能这么大胆地偷呢？
但对于大兴区未来的地块而言，这是一个样板工程，可以依葫芦画瓢地偷面积了。
为什么设置奇偶层呢？目的是为了让阳台不算面积，因为阳台挑高就有6米了。至于是奇数层，还是偶数层偷的面积更多些，要到售楼处去看。
奇偶层偷面积，各有千秋。
拿120平米举例：一个户型的防火挑檐在主卧，北面房间也偷了一个阳台；另一个户型南面的客厅和次卧外是防火挑檐，北面房间没偷面积。所以，从所偷面积的大小开看，差异不大，但使用功能不一样。
从使用效果来看，花姐更喜欢客厅带阳台的，毕竟，那里是一家人最重要的活动空间。
一句话，原来在大兴正在卖的项目，对京玺是羡慕嫉妒恨，但未来要进入这个板块的，是心存感激的。
