（原标题：打好政策“组合拳” 做好“市场+保障”必答题——当前房地产发展形势一线观察）
房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，我国房地产市场仍处于调整过程中，发展形势备受关注。
2024年5月17日，国务院新闻办公室在北京举行国务院政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长董建国、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。新华社发（刘健 摄）
近期，多部门推出提振房地产市场的政策“组合拳”，全国超200个城市快速跟进落实，多个一线城市调整优化限购政策和住房信贷政策……新一轮政策将给市场带来怎样的影响？如何促进金融与房地产良性循环？保障性住房建设进展如何？记者近日在多地走访，采访了地方房地产主管部门、金融机构、房地产企业以及研究机构等。
新政落地进行时：市场反应积极，需求加速释放
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开。同日，多部门打出政策“组合拳”，从金融、土地、存量商品住房消化等方面综合施策，取消全国层面房贷利率下限，下调首付款比例和公积金贷款利率等。
一揽子政策迅速落地实施。据统计，目前已有超200个城市跟进落实房地产金融政策，下调首套和二套房贷最低首付比例。上海、广州、深圳等一线城市推出优化调整房地产市场的政策措施，多个城市出台政策支持多子女家庭合理住房需求。
记者在采访中发现，新政落地对市场情绪带动明显，市场反应积极，活跃度提高不少。
在上海嘉定区，记者5月28日来到“沪九条”房地产新政实施后首个开盘项目，该项目营销总监肖咸星介绍，新政出台后24小时内，项目增加了50多组意向认购客户。受新政影响，客户“小变大”“一套变两套”等改善性需求趋势明显，开盘当天卖完近85%的房源，收金15.8亿元。
2024年5月28日在上海嘉定区拍摄的“沪九条”房地产新政实施后首个开盘项目的现场（手机照片）。新华社记者 郑钧天 摄
在江苏常州，幼儿园晚托班管护司先生在住房公积金利率下调后在钟楼区购买了首套住房。“买房后我打算把户口迁过来，方便孩子上学。总房价133万元，我作为灵活就业缴存人申请到84万元住房公积金贷款，贷款期限30年，比公积金利率下调前能省利息4.07万元。”司先生说。
据广发证券统计，截至5月29日，5月以来74城的二手房中介门店成交量同比增长31.1%；5月17日打出房地产政策“组合拳”后，二手房中介日均成交环比增长15%，门店日均来访量环比增长15%。
“从首付款比例、房贷利率两个方面对住房金融政策进行调整，有利于降低购房门槛，减轻居民住房消费负担。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。
与此同时，中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品住房，用作配售型或配租型保障性住房。这是支持构建房地产发展新模式的有利举措，有助于通过市场化方式实现加快存量商品房去库存、加快保障性住房供给等多重目标。
“一揽子新政鼓励真正的住房需求，有助于稳定市场预期，进一步活跃房地产市场交易，提振后市信心。”虞晓芬说，政策调整的背后，既要看到行业风险出清、供需再平衡的必要性，也要看到产业发展周期的必然性和支撑行业长期发展的动力。
2023年4月2日在深圳市龙华区元芬村拍摄的一间待租的青年公寓。新华社记者 毛思倩 摄
“人们有对住好房子的向往，房地产作为一个行业有发展空间。”湖南省长沙市住房和城乡建设局副局长杜湘晖说，要顺应住房供需关系变化，因时因势对房地产政策进行调整。从长期来看，仍在不断提高的城镇化率是我国房地产市场发展的重要支撑条件。
房地产融资协调机制：“应进尽进”“应贷尽贷”
河南郑州，记者在高新区在建楼盘“谦祥云栖上院”看到，部分楼房外立面和室外景观已建设完毕，工人正在做最后的施工收尾工作。
“3月初，这个项目上了‘白名单’，建行很快批复了4亿元贷款，3月底1.23亿元贷款到账。这笔贷款让施工顺利推进。”谦祥集团执行总裁娄自然说，当前正是准现房交付的冲刺阶段，信贷资金对于项目顺利交付、现房售卖有重要意义。
娄自然提到的“白名单”，是当下稳定房地产融资，促进项目建成交付，保障购房人权益的重要抓手。今年1月住房城乡建设部、国家金融监督管理总局部署建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”推送给商业银行。
目前，全国所有地级及以上城市已建立这一协调机制。截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。
住房城乡建设部副部长董建国表示，要进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。
能否入选“白名单”，重在项目质量。记者调研发现，获得支持的“白名单”项目中，有相当一部分是民营企业开发的项目，也有一些房地产项目，虽然隶属出现债务违约的房企集团，但最终因项目质量好获审核入选。
“协调机制通过定期组织各方会商，协调解决融资难题，有力推动房地产项目和金融机构精准对接。”建设银行有关负责人介绍，为尽快落地“白名单”项目，建行建立了相关的授信审批绿色通道，审批时限大幅压缩。截至5月末，建行已对接项目近4000个，已审批项目超400个，审批金额超900亿元。
记者了解到，相关部门加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，要求对符合“白名单”要求的合规项目积极给予资金支持，“应贷尽贷”；对暂不符合“白名单”要求的项目，及时拿出有针对性的解决方案。
“三大工程”进展：有序推进，创品质生活
规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，是构建房地产发展新模式的重要抓手。
这是2024年3月20日拍摄的北京十渡应急保障中心（无人机照片）。该中心为平急两用房，平时作为社区服务中心，急时作为应急保障中心。新华社记者 陈钟昊 摄
在浙江杭州拱墅区，桃源保障性住房正在建设施工中。与建设工地相隔一条街的一套4人合租公寓里，来自山东枣庄的杭州“新市民”田雪告诉记者，桃源保障性住房的小区规划有文体托幼等配套，适合未来的小家庭，希望自己能顺利申请到。
2024年是配售型保障性住房建设的“开局之年”。规划建设保障性住房是党中央、国务院作出的重大决策部署，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。
“我国每年有1000多万名高校毕业生，还有大量农业转移人口进城。”中国宏观经济研究院研究员刘琳说，加大保障性住房建设和供给，有助于更好满足工薪收入群体的基本住房需求，稳定住房预期。
2024年3月20日，村民在北京十渡应急保障中心打羽毛球。该中心为平急两用房，平时作为社区服务中心，急时作为应急保障中心。新华社记者 陈钟昊 摄
据了解，截至目前，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。相关城市在明确保障对象标准、以需定建、轮候库建设、用地保障、资金监管、配售价格等方面也形成一些好的经验做法。
在保障对象方面，保障性住房重点面向住房有困难且收入不高的工薪收入群体以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。在配售价格方面，坚持“保本微利”原则。
作为“三大工程”之一的城中村改造也按下“加速键”。北京、厦门、成都等多个城市宣布城中村改造专项借款落地，广州发布全国首个城中村改造条例，深圳等地发布了推进城中村改造的实施意见……目前756个城中村改造项目在各大城市落地，按照住房城乡建设部要求分三类推进实施。
2023年4月2日在深圳市龙华区元芬村拍摄的改造后的青年公寓外立面（左）。近年来，深圳持续推进城中村住房规模化品质化改造提升，打造了元芬村等新型宜居人文社区。新华社记者 毛思倩 摄
“积极稳步推进城中村改造，有助于有效解决城中村普遍存在的公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，不断改善城中村居民的居住环境。”济南市住房和城乡建设局二级巡视员张恒志说。
刘琳说，“三大工程”是当前和今后一个时期拉动投资和消费的重要抓手。从投资看，可以形成大量直接投资和带动上下游相关产业投资；从消费看，可直接带动装修材料、家具家电、旅游休闲等消费。
住房城乡建设部部长倪虹表示，要牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧的城市，努力为人民群众创造高品质生活空间。
如何开展中小企业服务中心的工作
中小企业是我国经济发展最为活跃的元素之一，是国家重点鼓励和扶持的市场主体，也是我们邮政的重要客户群，蕴藏着巨大的市场需求。 为了能充分发挥邮政优势，将“邮政服务中小企业工作”这块蛋糕做大，集团公司提出要加快推进与中小企业的合作，把服务中小企业定位为中国邮政继服务“三农”之后开展的又一项具有战略性和长远意义的工作。 那么，作为地处中小企业比较活跃的现业局，如何发挥自身优势，把服务中小企业发展这项工作做实、抓好呢？一、现业局服务中小企业要扬长避短，发挥自身优势在服务中小企业过程中，我们邮政的信息流、资金流、实物流并不占绝对优势。 邮政想要在激烈的市场竞争中争取到一席之地，很重要一点就是要扬长避短，发挥自身的业务优势。 那么如何做到扬长避短呢？首先要对市场精准定位，摸清中小企业发展过程中的软肋和不足，明确邮政服务中小企业的发展方向。 比如：各地每年都有大量新企业诞生，又有很多企业倒闭，这些中小企业“生得快，死得也快”的病根到底在哪里？是缺少资金影响发展，还是因缺乏创新制约发展？哪些中小企业是因为知名度不高、产品个性特点不明确、对外宣传不到位，导致产品市场占有率低下等等？只有找准企业兴衰的病源，我们才能“对症下药”为他们提供所需要的邮政服务和产品。 其次，要发挥邮政不同于其它行业的优势，为客户提供集信息流、资金流、实物流于一体的全方位服务。 比如：我们的数据库商函可以为企业锁定目标客户、宣传产品、拓展市场服务，让越来越多的客户用上这便宜又有实效的“一元钱推销员”；邮政贺卡的营销可以突破“拜年功能”的局限性，以展示企业的产品和形象为卖点，扩大这项业务的受众面；邮政庞大的物流网络和多元化的物流服务业务，可以为中小企业提供邮政速递代收货款服务、电子商务速递服务、国际物流服务等，实现产品从厂家到用户的直接连接；而对于那些社会化依赖程度大的企业，我们还可以发挥四通八达的邮政金融网络，为企业提供资金结算、商务汇款等多方面的金融服务。 可以这样说，从单一业务上来看，邮政并不具有突出优势，但如果我们能恰到好处地打出“组合拳”，让企业享受到从产品营销、货物运输、直至资金归集等“一揽子”服务，邮政产品一定能突破困境，实现更好发展。 再次，要打响品牌、发挥共振效应。 我们要让客户信任邮政服务，使用邮政产品，最重要一点就是我们的业务要具有市场竞争力。 笔者认为，邮政在服务中小企业过程中可以先推出1-2个主打品牌业务，努力扩大影响力，在中小企业中形成共振效应。 以数据库商函业务为例，目前邮政已建成全国名址信息系统，拥有1.3亿条精准的名址数据，从资源上来说有能力为一般中小企业提供“一对一”的精准营销。 因此，作为服务中小企业主战场的现业局，要指定专人负责数据库商函的开发工作。 在走访客户前，可以策划一份数据库商函营销方案样稿，除介绍业务外，还要列举一些企业通过使用数据库商函，成功拓宽销售渠道的案例，使客户相信邮政数据库能为他们带来可预期的宣传效果和经济效益。 另外，营销人员还要善于对数据库信息进行分析、筛选，帮助中小企业在上亿条信息中寻找最适合各个行业使用的数据库。 因为，同样是寄1万份商函，选择数据库的精准与否，可能对企业的收益产生迥然不同的效果。 比如：针对房地产公司，我们要选择高收入的白领和机关事业单位人员名址库作为商函寄递对象。 此外，我们还要在创新营销方式上下功夫，比如为提高目标客户的回复和回应率，我们要帮助企业建立目标客户回应渠道，具体有：通过邮政提供的随信寄送收件人总付邮资回函、明信片及邮资信封回函、短信回复、电子邮件回复、网站直接回复等，使客户能较直观地看到效果，吸引回头客。 总之，在服务中小企业的过程中，现业局的定位要准确，推出的业务要扬长避短，要让企业感受到实实在在的好处。 这样，更多中小企业在寻找合作伙伴时会首先想到邮政，主动使用我们的邮政业务。 二、现业局服务中小企业要因地制宜，做到有的放矢地方经济的特色决定了邮政服务中小企业的发展空间。 江浙一带的民营企业比较发达，中小企业在整个地方经济中占据重要地位。 如以私人作坊、家族企业著称的温州、台州地区，99％的企业都是中小企业，要为这么多的中小企业提供“一对一”的服务，单凭现业局的营销力量是远远不够的。 那么，作为现业局如何利用有限的人力、财力资源把这项工作抓实做好呢？笔者认为，现业局在服务中小企业过程中要因地制宜，在宣传营销过程中要做到以点带面。 因为，任何事物都是有规律可循的，地方经济的构成也是这样，总有一个产业带或经济圈。 以镇海为例，它是一个侨乡，当地的居民与海外有着千丝万缕的关系，当地的外向型经济特点比较突出，民营经济中以外贸出口企业为多(台资企业就是镇海的一大经济体)。 同时，该区在产业链结构中非常清晰地规划了4个园区经济，即以化工产业为主的化工区，以机电产业为主的机电园区，以金属加工为主的金属园区，以出口加工产业为主的经济开发区等。 这些都为我们有针对性地开展营销工作提供了便利条件。 我们只有对当地中小企业进行分类，掌握各行业目前迫切需要提供的产品和服务，为它们量身打造个性化的服务方案，这样的营销方式才会取得事半功倍的效果。 所谓“营销工作要做到有的放矢”，就是我们要对走访中获得的各类信息及时进行归类、分析，确定最适合邮政企业提供的服务项目。 在具体实践中，现业局可以先在每个行业内寻找一至两家创新意识强、管理理念新的企业为突破口，抽调精干力量进行重点宣传。 只要这一至两家企业使用了我们的产品，我们再利用各地新建的直复营销中心这个宣传平台，举办由该行业企业参加的邮政产品现场推介会，力求以最少的人力、物力，在最短时间内实现邮政产品与中小企业的“零距离接触”。 通过这种有的放矢的宣传，各现业局一定能因地制宜地摸索出一套邮政服务中小企业的工作思路和经验。 为下一步邮政全方位服务中小企业、参与地方经济建设提供有力保障。 三、现业局服务中小企业需政府支持，实现合作共赢当前我国民营经济进入了一个快速发展的良好时期。 但在发展过程中，民营企业特别是广大中小民营企业的产品销售渠道单一、市场拓展能力薄弱、企业宣传力度不够等问题逐渐暴露出来，制约了企业进一步做大做强。 而邮政资源服务民营经济工作具有信息广、服务优、保密好、费用低、针对性强等多方面优势，能大大增加企业开拓市场的成功率。 同时，广大民营企业在创业初期，迫切需要专业化的组织或中介机构提供服务，而邮政部门掌握着丰富的信息资源，拥有完善的网络和专业技术人员，可以为民营企业提供从市场分析到产品销售的一条龙服务，使企业增强市场竞争力，缩短企业由小变大、由弱变强的时间，赢得加快发展的先机。 这也正好响应了地方政府提出的“为中小企业发展提供有力支援”的号召。 现业局要把这项工作定位为“邮政企业走向市场，支持地方经济发展”的宣传思路，借好外力、用好政策，用邮政产品提升中小企业拓展市场的持续竞争力，实现政府、企业、邮政的“合作共赢”。 那么如何争取政府支持，实现合作共赢呢？笔者认为，现阶段主要应抓好两方面的工作：一是积极配合政府部门做好政策宣传。 可以采取进园区、进企业、进厂矿的“三进”现场宣传，邀请新闻媒体在一段时间内集中报道邮政服务中小企业的各项举措，营造良好的外部环境。 同时，组织召开由负责中小企业管理部门，如发改局、工商协会、消协等单位以及本辖区中小企业重点客户参加的产品展示会，让中小企业感受到邮政业务可以帮助他们把产品销售出去，为企业找到新的客户群；二是积极做好邮政产品宣传。 我们现在的业务(产品)很多，也很具特色和市场竞争力，譬如：邮政特有的邮资封(片、卡)、个性化邮票、形象年册等产品，都能成为中小企业宣传形象、展示产品的媒介，我们该如何做好宣传工作呢？首先，宣传上要突出“特有”这个优势，让客户能从性价比、文化内涵、宣传效果上将邮政产品与普通信封、贺卡、礼品进行比较，凸显邮政产品的文化底蕴。 另外，产品设计制作上要体现个性化特色，一张贺卡就是一个单位的名片，一本形象年册就好比是企业对外宣传的门面，我们的宣传工作要做到位，后期的设计制作更应该体现专业水准。 这样企业在使用过我们的产品后，才能与我们保持长久的合作，才能使越来越多的中小企业成为邮政的大客户。 如果在邮企之间形成了这种互惠互利、优势互补的发展模式，那么邮政与中小企业的合作才能真正成为一项具有战略意义的工作。
政治题：为了建立良好的市场秩序,我们应当怎么做？？
政府的职责应该是当裁判员,而且要只当裁判员,当好裁判员.如果不务正业:不处罚犯规的运动员,而是在自己执法的比赛里同时当运动员.那么这就是市场秩序的最大威胁,应该最先解决.
怎么样才能做好市场销售和维护呢？
传统市场维护的重心作为一项重要的营销职能，市场维护工作一直受到厂家的特别重视，是企业规范市场秩序，实现其营销战略的重要保障。 但长期以来，市场维护工作一直被限定在狭小的范围内，无法对市场的发育与成长做出更大的贡献。 就目前的市场维护工作来说，其重心是维护市场秩序，规范经销商行为，打击扰乱市场正常秩序的行为，保证厂家的产品、品牌、价格、渠道、区域管理的正常运作。 因此，在实际的工作中就表现出以下几个特点：1、重处罚轻预防长期以来，市场维护都是业务人员的重要职责。 因此，业务人员花费极大的时间与精力巡访市场，检查厂家的各项政策、方案的落实情况，对价格、窜货、终端陈列等管理非常严格，唯恐本区域出现扰乱市场秩序的行为出现。 并且一旦出现，也是毫不手软，迅速处罚，刚性十足。 而与此形成鲜明对比的是，对經销商信息、竞争对手信息、消费者信息却没有及时、准确的了解，因此，对市场的反应永远慢半拍，无法预知变化，更谈不上预防可能出现的情况，绝大多数情况下处于“亡羊补牢”的状态。 2、重监控轻培育绝大多数情况下，业务人员一般都想当然认为自己是市场的管理者，同时出于对经销商、零售商及其队伍能力的不信任，一般会采取非常严密的监控措施。 从营销政策的执行，到具体活动的执行，再到终端形象的维护等等，都是采取严格的监控手段与措施，对出现的问题能够做到及时处理。 但业务人员忽视了对经销商能力的培育，造成了长期以来经销商过分依赖厂家的情况。 经销商有怨言，而业务人员也是不堪重负
