9月底以来，从中央到地方，一系列房地产政策的落地，助推“银十”楼市火热开局。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）注意到，自9月底以来，包括北上广深四个一线城市，以及武汉、南昌、合肥、广元等超50个城市，已先后出台各类房地产市场优化政策。而这些政策的落地，也使得国庆期间多地楼市成交量飙升。

在10月8日国家发改委召开的新闻发布会上，针对“推动房地产市场止跌回稳”方面，国家发展改革委主任郑栅洁表示：“降低存量房贷利率等政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极谋划、积极推进。”

“中央‘稳地产’目标明确，后续在降低房贷利率、交易佣金、税费等方向有预期。”中指研究院分析师郭昕昱分析指出，一线城市政策后续限制性政策仍有优化空间，如放开大面积段限购、放松郊区限购，降低房贷利率加点等方面有预期；二线及三四线城市则有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价趋向稳定。

一线城市全面优化楼市政策

9月26日，中共中央政治局召开会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

这也是中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”。

9月29日，央行落地下调存量房贷利率、二套首付比例，延长“金融16条”等政策期限、优化保障性住房再贷款等政策。

当晚，上海、广州、深圳齐出房地产新政。

上海率先调整住房限购政策，对非上海市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。持有《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。调整首套房最低首付款比例为15%。

深圳则调整分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策等措施。广州宣布自9月30日起，该市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。这也意味着，广州成为4个一线城市中首个全面取消限购的城市。

9月30日晚，北京也发布调整政策，五环内非北京户籍家庭社保年限“5改3”，五环外非北京户籍家庭社保年限“5改2”，首付首套房贷首付比例不低于15%，二套不低于20%。

对比来看，广州成为本轮调控中第一个全面取消限购的一线城市，上海、深圳和北京则有针对性地优化调整住房限购政策，其中深圳调整力度更强，上海和北京的调整不及预期。

从国庆假期市场反映来看，广州、深圳市场表现远超北京、上海。据中指研究院项目调研情况，深圳、广州平均到访量均超过了800，上海为403、北京为297。

以深圳为例，据深圳发布，10月1日~7日，全市新房认购销售1841套，认购量同比增长664.14%；头部中介机构二手房带看量24620人次、成交1314套，日均值同比分别增长22%、339%。此外，据广州中原地产的统计数据，国庆期间广州八成的新房项目到访量和成交量比平时周末有显著上涨，到访量增长率基本在50%~100%，成交量增长率在20%~30%。

“一线城市‘四限’调整之后效果发酵，市场预期逐步改善。”上海易居房地产研究院院长、克而瑞集团董事长丁祖昱表示，一线城市作为新政利好的直接受益者，新房成交仍有一定的放量空间。

“其他政策也在积极谋划、积极推进”

据住建部官网消息，在北上广深四个一线城市于10月1日前调整住房限购等政策措施的同时，近期重庆、四川、广东、湖北、云南等10余个省（自治区、直辖市）出台了省级层面促进房地产市场健康发展的政策文件，武汉、南昌、合肥、广元等50余个城市也出台了本市房地产市场优化政策。

如武汉在国庆假期前就发布通知明确，在2024年10月1日至12月31日，购买新建商品住房，首套房按契税实缴额度给予全额补助优惠，二套住房按契税实缴额度给予50%补助优惠；全面取消普通住房和非普通住房标准，同时各区结合自身特点实施“一区一策”，通过契税补助、发消费券等形式促进销售。

10月8日，据“武汉住房和城市更新”微信公众号披露，国庆期间武汉全市242个重点在售项目，现场到访量4.85万人次，比去年国庆节期间增长47%；成交商品房2765套，同比增长113%；销售面积31万平方米，同比增长98.6%；销售金额54.9亿元，同比增长93%。

国庆假过后，多地继续出台楼市优化政策。

10月10日，据长沙发布微信公众号，长沙近期再次放宽落户政策，在该市通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径拥有住宅、商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，实行“一房一户”落户，可以将本人户口迁入长沙市房屋所在地城镇地区。

此前的10月9日，杭州发布楼市新政，宣布全面取消新房限价，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%；提高住房公积金最高贷款额度至130万元，保底额度提高到20万元。同时取消新房限价，这也意味着，今后杭州新出让的宅地不再限房价。

此外，成都也于近日发布《关于实施合法产权住房人员落户的通知 （征求意见稿）》，拟实施“买房即可落户”政策。

“降低购房门槛，提高公积金贷款额度，为当前市场上有着真实购房需求的客户减轻购房负担，将有效刺激部分刚性和改善性住房需求的释放。”中指研究院华东大区常务副总高院生分析指出，新政有利于维稳四季度杭州楼市，后续或迎来翘尾行情，为深耕杭州的房企的业绩保驾护航。

此外，即使是曾被视为“楼市调控最严省”的海南，在全域限购6年后，包括文昌市、东方市、澄迈县等均于国庆期间相继宣布取消商品住房限购政策。

据克而瑞统计，今年三季度，全国约145个城市出台约196次新政，政策出台频次与二季度基本持平。其中信贷方面的政策调整最为密集，多数城市将限贷套数核算范围由全市缩小为区，对于挂牌出售、出租的房屋予以套数核减。同时，允许提取公积金付首付、放宽二套贷款限制等成为标配。

与此同时，地方收储加速落地，三季度，22个城市发文推进收储工作。大连、长沙、泰安、柳州、蚌埠等多个城市发布房源征集公告，明确收储房源的区位、房源资质、套型面积、房源形态、配套设施、收储价格等标准。福州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等城市已完成部分房源收储任务，福州、郑州等城市已有保障性住房转化项目入市。

值得注意的是，郑栅洁在10月8日的新闻发布会上表示：“降低存量房贷利率等政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极谋划、积极推进。”

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，近期的房地产政策是系统性、整体性的一个缩影，即全方位考虑商品房市场上下游、新房和二手住房、存量房贷和增量房贷、土地市场和新房市场，商品房供需和收入就业等基本面因素，建立商品房止跌回稳的长效机制。在经历了2~3年的调整后，随着政策效应不断释放，商品房市场止跌回稳的趋势将越来越明显。

“未来预计会有这几方面的新政策：对于二手房交易契税、增值税、个税等，可能将实施减免；通过下调存款利率、准备金率，下调公开市场操作利率等，推动再次下调LPR，驱动按揭利率进一步下调；落实优化存量，调整存量在建未售项目或未开发用地的规划条件和建设标准；尽快推进新供地、开发等模式，如取消附加在土地上的各种行政限制等。”李宇嘉补充道。

稳楼市系列政策修复市场情绪，业界称行业景气度加快恢复

中国人民银行行长易纲日前在十三届全国人大常委会第三十七次会议上作国务院关于金融工作情况的报告（以下简称《报告》）表示，保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。 “9月份以来，中央多项政策集中出台，降低购房者置业成本，继续支持房地产企业合理融资需求，保交楼资金逐步落位，稳市场、稳预期的导向更加明确。 ”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受记者采访时表示，同时，各地政策持续跟进，多地首套商贷利率下限降至4%以下，部分城市受政策优化放松带动，市场情绪有所修复。 国家统计局近日发布的数据亦显示，9月份商品房销售面积和销售金额呈边际改善。 广发证券房地产行业首席分析师郭镇表示，中央全局性支持政策叠加地方加大“因城施策，一城一策”调控力度，政策的协调性、精准性显著提升，有望推动行业需求预期加快改善，供给侧融资等政策宽松为房企提供了额外支持，行业发展的整体稳定性正在增强。 预期在“保持房地产融资平稳有序”及“满足刚性和改善性住房需求”政策推动下，房地产行业景气度很可能稳步加快改善。 需求端局部回暖 四季度有望触底回升今年三季度以来，稳楼市政策加速出台，地产需求端边际回暖。 国家统计局数据显示，今年前9个月商品房销售面积同比下降22.2%，较今年前8个月降幅收窄0.9个百分点；同期商品房销售金额同比下降26.3%，较今年前8个月降幅收窄1.6个百分点。 其中，9月份商品房销售面积、销售额同比分别下降16.16%、14.21%，但是环比分别增长39.32%、33.68%。 9月底，中国人民银行等四部门联合出台相关政策，包括符合条件的城市可取消首套房贷利率下限、下调首套个人住房公积金贷款利率、出售自有住房后1年内重购可退个税等。 广发证券研报显示，截至目前，已有至少21个城市下调首套商贷利率下限至4%以下，包括武汉、天津等城市，超百城下调首套公积金贷款利率，按揭利率明显改善。 从按揭规模来看，郭镇表示，今年8月份、9月份居民中长期贷款余额单月净增分别为2658亿元、3456亿元，分别环比上升78.9%、30.0%，受政策改善推动连续两月环比上行，居民购房情绪累积改善有望推动需求端企稳回暖。 一位券商分析师对记者表示，9月份以来，政策出台频率和含金量明显提升，在低基数和政策利好下，四季度行业销售有望触底回升。 保交楼持续推进 支持房企合理融资需求从房企端来看，8月份以来，保交楼和支持房地产企业合理融资举措不断出台，并不断强化。 国务院办公厅近日印发的《第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案》对保交楼提出要求，“有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展”。 事实上，自7月28日中央政治局会议首提保交楼以来，已经累计超30个省市出台保交楼举措。 国家统计局数据显示，前9个月房屋竣工面积同比下降19.9%，较前8个月降幅收窄个百分点，其中9月份房屋竣工面积同比下降6%，有所扩大。 《报告》强调，“推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。 引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为”。 中国人民银行10月28日发布的2022年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产开发贷款增速提升，由负转正。 2022年三季度末，房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点；房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点。 民生银行首席经济学家温彬表示，在当前“房住不炒”和地产周期下行环境下，房地产贷款整体仍偏弱；三季度以来，地产供需两端的刺激政策加速出台，在降息、保交楼专项基金加快落地、9月底房地产政策“三箭齐发”下，地产销售边际回暖，居民按揭贷款环比增加，助力地产行业筑底企稳。 从资本市场来看，10月20日，证监会表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。 此后，国际实业、中国能建、东百集团等多家公司披露定增预案或提示性公告。 “允许满足一定条件的涉房企业A股市场融资，既严格限制主营业务为房地产的企业股权融资，又更加利于服务实体经济。 ”中泰证券首席固收分析师周岳表示，对于主业非房地产的上市公司，特别是地方国企、城投平台或者其他实体企业，其直接参与了保交楼，但由于“涉房”而无法在资本市场融资，本次松绑对于保交楼的推进非常重要。 聚焦保民生 更多利好举措有望出台对于下一步稳楼市政策，市场认为，未来政策落脚点将更多聚焦在保民生，预计地方限购、限贷政策或将进一步优化，二手房相关优化政策有望进一步扩围。 另外，各地保交楼举措将不断落地，保交楼有望取得实质性进展。 陈文静表示，当前各地优化政策仍维持在较高频率，预计各地政策将坚持“房住不炒”定位，一二线热点城市限购政策或仍以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进，限贷政策或将进一步优化，优化“认房认贷”政策、降低房贷利率将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。 “四季度仍是保交楼的关键节点，随着专项借款进一步落位，各地针对停工项目的解决措施亦将不断落实，保交楼工作有望取得更多实质性进展。 ”陈文静说。 上述券商分析师表示，合理的住宅刚性和改善性需求仍将是政策支持和鼓励的方向。 另外，强调“租购并举”完善供应端，表明中央将继续完善住房供应的“市场 保障”体系，推动住房租赁市场进一步快速发展，增加市场上的保障性租赁住房供给量，将为房地产相关的上下游企业提供新的发展机遇和市场空间。 从长期来看，该分析师认为，房地产行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。

5月“稳楼市”政策密集出招 因城施策关键在哪

近日，各地加速出台稳楼市政策，据中原地产研究院统计，仅5月前9天，就已有18个城市发布了超过20条“稳楼市”相关政策。 从5月1日河南洛阳正式实施《促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》，到金华、长沙、苏州、扬州陆续放宽限售限购政策，各样宽松政策考验着各地因城施策的智慧。 业内人士认为，政策措施出台要更具创新性，贴近城市特色，同时，除了楼市政策因素，疫情防控形势也关系着楼市小阳春能否尽快到来。

宽松政策不断，还要出新招

据统计，今年前4个月，全国已有接近120城出台房地产政策，4月单月刷新历史记录，主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。

4月29日，中共中央政治局会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，对促进房地产市场平稳健康发展作出部署。

随后，5月起各地稳楼市政策再次井喷。

5月1日起，洛阳、苏州、扬州等城市陆续出台稳楼市政策，其中大多将贷款最低首付比例调整到了20%。 例如，洛阳二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行；扬州公积金发布新政，在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%，同时，符合条件的在扬来扬人才，单人最高贷款额度最高可达到扬州单职工最高贷款限额的4倍。

类似的政策措施不胜枚举，背后有何规律和逻辑？易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，从各地宽松政策的逻辑来看，是从小城市逐渐扩大到了大城市，比如从郑州、东北地区城市、福州，逐渐到苏州、南京这样的大城市都出台了宽松政策。 第二个逻辑是从金融政策到非金融政策的转变，以前主要采取降低利率、降低首付的方式，后来开始取消限购限售政策。 此外是政策放松和给予优惠双管齐下，一方面管制性的政策逐渐减少，另一方面在鼓励政策上继续加码，进一步刺激房地产市场。

值得一提的是，长春市于5月7日发布的《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》除了提到公积金降低首付至20%等内容，还提出探索购房补贴转为个人按揭贷款分期补助，营造拴心留人的良好环境。

在严跃进看来，类似表述是全国第一个，体现了长春在购房补贴方面，不是单纯的资金补贴方式，而是和月供进行结合，有助于购房补贴实实在在地落实到住房消费领域中。

“长春是本轮疫情受到冲击较大的城市，所以此次‘长20条’内容也具有非常好的典型性和示范性。 此次长春在一些常规政策的基础上，提出了很多创新性的内容，尤其是在预售许可标准的灵活调整、REITs的创新鼓励、购房补贴以补贴月供为方式等，都是全国其他城市没有的政策。 ”严跃进说，“近期各地政策确实比较多，但很多条款内容相似。 各地政策发布需要借鉴长春的做法，积极出台一些和本市更加匹配的政策，让政策更好地吻合所在城市的楼市发展需求。 ”

楼市调整，仍待快速控制疫情

疫情影响下，楼市低迷的现象持续。 据国家统计局发布的数据，一季度，我国商品房销售面积万平方米，同比下降13.8%，其中，住宅销售面积下降18.6%。 商品房销售额亿元，下降22.7%，其中，住宅销售额下降25.6%。

4月以来的宽松政策尚未显效，中指研究院监测数据显示，2022年“五一”假期期间，13个典型城市商品住宅销量为30.8万平方米，同比下降65.9%。 其中，武汉、苏州、温州等二线城市的成交量同比下降均超50%。

在中原地产首席分析师张大伟看来，目前市场依然在调整中。 “‘五一’假期整体看，大部分城市的小长假楼市热度不高，虽然4月各地救市政策井喷，但因为疫情等影响，很多热点城市出现疫情，特别是上海、北京、广州、郑州等城市，部分区域管控明显影响了楼市活跃度。 ” 张大伟说。

“楼市走势当下已经不仅仅是政策市，更多要看疫情管控情况，疫情的变化对于市场影响非常大。 特别是静默区域，市场需要很长时间才能逐渐适应。 ”张大伟说，“2022年楼市小阳春已经很难了。 当然，疫情如果能快速控制，市场有望有所恢复。 ”

严跃进则认为，“一些大城市受疫情等因素影响，整个市场情绪不太高。 不过，最低谷的时候恰好就是要反弹的时候，反弹虽然面临一定的阻力，但后续这些政策显效，房地产市场总体来讲交易量会活跃起来，市场会进一步稳定、繁荣。 ”

北京商报记者 陶凤 吕银玲

稳楼市政策频出 “因城施策”促健康发展

（彭扬 赵白执南）近期，多地稳定房地产市场动作频频。 3月1日，郑州出台房地产新政，引导金融机构加大住房贷款投放，下调贷款利率。 同时，针对二套购房需求，取消了“认房又认贷”相关规定。

据中原地产研究院统计，今年前两个月各地出台房地产相关调控举措累计超过100次，涉及下调首付比例、调降房贷利率、加快放款节奏、给予购房补贴等，促进房地产业良性循环和健康发展。 专家认为，“房住不炒”是房地产调控的政策基调，楼市调控因城施策，房地产市场或逐步企稳。

相关政策频繁出台

今年以来，中央及地方层面频繁释放稳定房地产市场运行信号。 人民银行、银保监会近日进一步明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆日前表示，要加强居民基本住房保障。 支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

地方层面，天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，多地相继出台地产相关政策，传递出边际放松信号。 其中，与调整首付比例、公积金和贷款利率相关的政策就有17条。 据中指研究院梳理，2月，重庆、菏泽、赣州、南宁、苏州、南京、广州等地相继出手，降低房贷首付比例或下调房贷利率；延吉对进城买房农民实施全额契税补贴；云南等地则加大吸引人才力度。

业内人士称，2022年以来，房地产需求端放松可分为“两阶段”和“三方面”。 安信证券固定收益首席分析师池光胜认为，第一阶段为今年年初至2月中旬，以公积金、购房补贴和人才政策为主。 第二阶段为2月17日以来，主要包括三方面，一是非限购城市下调首套首付比例，包括菏泽、赣州等；二是下调房贷利率，包括广州、苏州、南京、杭州、深圳等；三是加快房贷放款节奏，包括杭州、成都等。

楼市销售企稳

在政策暖流下，今年2月楼市销售出现企稳势头。

中指研究院数据显示，2022年2月，百城新建住宅平均价格为元/平方米，新房价格结束三连跌态势。 百城二手房平均价格为元/平方米，二手房价格结束四连跌态势。

贝壳研究院数据显示，春节过后二手房成交量快速回升。 2月7日以来，贝壳50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，超过2021年12月日均水平约10%。

但企稳势头还需巩固。 中指研究院监测的数据显示，1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。 其中，销售额超百亿元房企30家，较去年同期减少24家；超五十亿元房企26家，较去年同期减少16家。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着政策优化调整，特别是2021年四季度以来信贷政策的松动，个人按揭贷款数据出现止跌情况。 “房地产市场底部有望于2022年一、二季度出现。 ”

完善住房保障体系

值得注意的是，“房住不炒”仍是基本原则，当前出台的各项政策主要是为了实现房地产市场平稳健康发展，政策不会过度放松。

住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示，房地产市场总体稳定，“房住不炒”定位成为社会共识。 2022年要保持房地产市场平稳运行。 保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。 继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。

展望后市，孙彬彬认为，未来房贷利率存在进一步调降的可能。 中指研究院则预计，部分地方政府或将在降低居民购房门槛和成本、放宽居民购房限制等方面作出调整，促进合理住房需求充分释放。 同时，将积极完善住房保障体系，满足居民基本住房需求。 预计3月之后会有更多城市因城施策稳楼市。 随着楼市相关扶持政策持续显效，房地产市场将逐步企稳，3月一线及部分二线城市楼市有望率先恢复。