“517房贷新政”发布以来，各地新发放的个人住房贷款利率已陆续下降。
据贝壳研究院统计数据，2024年5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%，二套主流房贷利率平均为3.90%，均较上月下降。百城二套房平均利率自2019年以来首次进入“3字头”。
不过，本次房贷利率的调整主要涉及新发放的贷款，新政实施前的存量房贷利率依旧按兵不动，尤其是在2019年—2023年的部分购房者，目前房贷利率仍处于高位，有的存量房贷与新增房贷利率差距达到100BP（基点），降低存量房贷利率的呼声渐起。
时代周报记者发现，房贷新政落地后，有深圳、武汉、苏州等地市民在官方平台留言，呼吁下调存量房贷利率。
近日，深圳官方回应称，2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。根据武汉和苏州当地相关金融机构的回应，目前两地均未有下调存量房贷利率的安排。
日前，某国有大行广州分行的工作人员向时代周报记者表示，对于之前新政落地前发放的贷款利率并无调整。
存量房贷利率高企，不少人选择提前还贷。国泰君安6月份发布的一份研报也显示，居民提前还贷行为在近期明显增多。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，降低存量房贷利率，形成存量和增量贷款利率连环下行的预期，有利于减缓提前还贷的倾向，有利于居民增加贷款持有，比如首套房保有且不还贷的情况下，增加用贷款买二套房的倾向。
存量房贷利率按兵不动，购房者呼吁下调
近期，我国多地陆续响应房贷新政，首套房和二套房贷款利率迎来大幅调整。
贝壳研究院监测数据显示，2024年5月一线城市首套、二套平均房贷利率分别为3.59%、3.98%，分别较上月下降29BP、31BP；二线城市首套、二套平均利率分别为3.40%、3.84%，分别较上月下降19BP、33BP；三四线城市首套利率为3.46%，较上月降低9BP，二套利率为3.92%，较上月下降23BP。
随着新发放个人住房贷款利率的下降，降低存量房贷利率的呼声渐起。某国有大行深圳分行工作人员告诉时代周报记者，深圳落地房贷新政后，许多客户来咨询存量房贷利率是否会下调，但该行并未接到相关通知。
日前，有深圳市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”。深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局回复表示：为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，从5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。
李宇嘉认为，深圳官宣存量房贷利率不调整，主要原因是目前银行存贷利差降至历史最低，在强化银行利润考核、拨备计提的情况下，在增量贷款已充分降低的情况下，在去年已经降了一波的情况下，很难在短期内再降。
目前，广州也未有调整存量房贷利率的政策安排。某国有大行广州分行工作人员向时代周报记者表示，目前该行执行的首套房贷利率为3.40%，主要针对5月29日之后的贷款用户，对于之前发放的贷款利率并无调整。
据媒体报道，上海地区多家银行表示，新签订的贷款合同可以享受最新的利率，已经签约还未完成发放的贷款，也可以进行利率调整。但存量客户无法享受最新的利率调整。
在部分新一线城市中，也有市民呼吁下调存量房贷利率。
武汉是房贷新政后全国首个下调房贷利率下限的城市，也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。近期，有多位武汉市民在武汉城市留言板反映，是否考虑降低存量房利率，希望下调利率减轻供房负担。
对此，武汉市地方金融工作局回复表示，该办已协调农行核实并处理，该行工作人员已告知房贷新政下存量房利率调整相关问题，农行暂未收到下调存量房利率相关通知，如有相关政策，农行将公告说明；该办已协调建行核实并处理，建行目前执行人行最新存量房贷款利率，若有新的政策建行会按照规定立即执行到位。
上述回复也意味着，多家国有大行在武汉当地的存量房贷利率仍执行原政策。
此外，苏州于6月2日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，其中包括，苏州全市范围内不再审核购房资格，取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点等多项举措。
在政策发布的前几日，有苏州市民在苏州市12345阳光便民网站上反映降低房贷利率的问题。对此，人民银行苏州分行相关人士回复表示，关于存量房贷利率调整相关工作，目前还尚未接到新的通知和新的要求，将持续关注政策变化并做好相应工作。
实际上，去年9月以来，存量房贷利率已经进行过一次统一调整。央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，截至2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人。
此次房贷新政落地后，存量房贷利率尚未进行调整，市场较为关注6月份LPR报价。
自2019年10月开始，房贷利率采用LPR定价模式。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%，均保持不变。这也是今年2月5年期以上LPR大幅调降25基点以来，LPR已连续3个月“按兵不动”。
华泰证券认为，预计今年LPR仍将下调20个基点。
部分房贷利率差达100BP， 提前还房贷现象增多
当下，存量房贷与新增房贷的利率差距加大，存量房贷业主面临心理落差，提前还贷现象有所增多。
以深圳为例，自5月28日深圳房贷新政发布后，深圳主流银行已陆续对新发放的个人住房贷款利率进行调整，首套房利率降至3.5%，二套房贷利率降至3.9%。相比之下，在2019年10月至2023年9月份购房者，首套商业性个人住房贷款利率为LPR+30BP，随着存量房贷统一下调后，目前房贷利率为4.5%。
一名深圳购房者向时代周报记者表示，其2021年入手了一套深圳的房产，当时的房贷利率是5.1%，今年初下调为4.5%，这与新政发布后的首套房贷利率相比，利差达100个BP。以贷款100万元30年等额本息计算，月供相差570多元，本息合计相差超过20万元。
在业内人士看来，由于存量按揭利率与新发放利率存在一定利差，会导致部分居民提前还款，对银行按揭贷款的价格形成一定的冲击。
“贷款利率太高伤不起，一直想找机会提前还款，能还多少是多少。”在某社交平台上，已有多名购房者分享自己提前还款的经历。
上述深圳购房者告诉时代周报记者，2021年买房时，房价和房贷利率均处于高位，随着房价下跌，目前只能通过提前还款减少损失。房贷新政落地后，他在5月底向贷款行申请提前还款，银行一小时就审批通过，将于7月初还款；其所在的业主群里，有不少购房者也于近日申请提前还贷。
事实上，今年以来，提前还房贷的人并非少数。
国泰君安6月发布的研报显示，2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），已达到历史前高水平（2009年6月），反映居民提前还贷行为明显增多。
国泰君安认为，在调降存量房贷利率政策未落实之前，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，导致早偿率上升。此外，替代性低成本贷款（如消费贷和经营贷）可得性较高时，同样可以引发居民早偿行为。
时代周报记者采访了解到，部分房贷利率处于“高位站岗”的深圳购房者，也正在考虑用利率更低的消费贷、经营贷置换房贷。
不过，在业内人士看来，用消费贷、经营贷置换住房按揭贷款存在较大风险。中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏向时代周报记者表示，这种方式除了存在合规风险外，消费贷、经营贷一般期限较短，贷款到期时个人面临较大的还款压力，甚至可能因为短期资金周转不开没有能力还款，形成不良贷款影响个人征信。此外，在转换过程中，中介收费、过桥费等也会增加个人的费用支出。
李宇嘉向时代周报记者表示，当前，无风险利率继续下降，3%以上的保本理财产品开始消失，房贷“高利率”的弊端暴露无遗。承接高利率的贷款，买一项价格可能下降的资产（住房），这是非常不划算的。如果不调整，提前还贷会继续存在，导致房贷余额减少。
另一方面，存量房贷利率调整，也考验银行的净息差和盈利能力。今年一季度末，商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度末的1.69%下滑15个基点。
娄飞鹏向时代周报记者称，住房贷款是银行贷款的重要组成部分，减低存量房贷利率将导致银行贷款利率下降，净息差下降，进一步影响银行的盈利能力。
原标题：《存量房贷利率未降，老房主提前还贷增多，调整时机要等6月LPR？》
本文源自：时代周报
作者：黄宇昆
房贷优惠政策取消会有什么影响？
房贷优惠政策取消会有什么影响？ 如果房贷优惠政策取消了，对普通购房者还款负担必然会有不小的增加。 按照目前五年以上贷款基准利率5.94%计算，假设购房者计划以30年等额还清形式贷款100万，在原有的折利率下，每月供款为4866.85元，如果按照7折房贷优惠取消后购房者仍能享受8.5折优惠，月供则上涨为5398.82元，而按照基准利率情况下，月供则为5956.98元，较7折优惠情况下月供增加1090元，总还款额就增加了近40万元。 而如果税费优惠政策取消，按照一套100万元购买的房子，取得房本满2年而不足5年后以180万元出售计算，优惠条件下该套二手房购买者需要支付的契税为1.8万，无需支付营业税；而取消优惠后，购房者则需缴纳契税3.6万，营业税9.9万。 增加了11.7万元的交易费用。 在税费优惠政策取消前，特别是在税费优惠政策确定要取消而尚未退市的一段时间内，二手房交易量将会激增。 而在这之后，由于需求的提前释放和成本上升抑制了部分需求，二手房的交易量则会有较大幅度的下跌。 同时由于税费上升造成了购买二手房相对于新房成本增加，也会有一部分购房需求从二手房转变为对新房的需求。 而对于房贷优惠政策的变化，因为房贷利息长期性和随行就市的特性，不会引起赶政策尾巴而突击购房的现象，但是会抑制部分购房行为。 也会有很大一部分潜在购房者，会在政策优惠退市后至少3个月到半年期间继续持币观望。
已有房贷要不要转lpr？
根据人民银行规定，在2020年8月31日之前必须完成利率定价方式转换，到底是选择lpr还是固定利率，需要根据短期和长期的情况进行分析选择，未来的事情谁也无法预测。lpr和固定利率各有各的好处。认为后面lpr会涨，那么固定利率肯定更合适稳定；认为lpr后面会跌，那么选择锚定lpr房贷利率也就会走低，相对应的每月房贷开支能节省一点。
2020年8月6日中国人民银行货币政策分析小组发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，存量贷款定价基准转换进度已达55％。其中，存量企业贷款转换进度为76％。从2020年1月到7月，lpr报价一路走低，6月发布的5年期以上lpr为4．65％，较3月下降10个基点。lpr目前是下行趋势，简而言之，短期来看，选lpr浮动利率，房贷是降低了，每月房贷能节约一点，但未来的事情谁也无法预测。
按人民银行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，定价基准只能转换一次。
要转lpr还是固定利率？
问题一：lpr是什么？
lpr的中文名叫贷款市场报价利率，现在发放的贷款都是基于lpr定价的。
按规定，2020年1月1日前已经发放的，或者签了合同但还没有发放的贷款，参考贷款基准利率和浮动利率的贷款可以转换为锚定lpr。
不过要注意，公积金个人住房贷款利率不需转换。
问题二：怎么转成lpr？
第一步：确定点差
【点差=转换前的房贷利率-相应期限lpr】
比如说，房贷是上浮10%，按照现在执行的利率水平4、9%计算，转换前的房贷利率就是5、39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的lpr，该月5年期以上lpr为4、8%。
根据上述，点差=5、39%-4、8%=0、59%或59个基点。
点差在合同剩余期限内固定不变。
第二步：确定房贷利率
【转换后的房贷利率=重定价日的相应期限lpr+点差】
假如重定价日为1月1日，那么2020年由于锚定2019年12月LPR，房贷利率不会发生变化。而2021年转换后的房贷利率=2020年12月的lpr（假设为4、60%）+0、59%=5、19%，较2020年将下降20个基点。
也就是说，这次重定价日的lpr比上次变化了多少，房贷利率也就会调整多少。
问题三：选lpr还是固定利率？
两个选项，转为lpr，或转成固定利率。
针对到底选哪种方式，出现了2种声音。
1、“感觉lpr很麻烦，今天低了明天高了，算起来很费劲，我还是愿意选择固定利率。并且我也没有太明白lpr究竟是什么，所以不敢转换成lpr浮动利率。”
2、“自己会选择lpr浮动利率。以后利率可能会逐步下调，选择lpr还贷会比固定的要少，比较划算。”
中证君提示大家，固定利率到合同到期都不变，所以如果您认为lpr会涨，那么固定利率肯定更合适；如果您认为lpr会跌，那么选择锚定lpr您的房贷利率也就会走低。
广发证券分析师周小姐解释，从中长期来看，利率长期缓步下行。从长周期维度看，选择根据lpr浮动大概率会优于固定利率。短期来看，5年期以上lpr的利率弹性取决于房地产调控的思路。随着房地产调控逐渐从侧重需求端转变为侧重供给端，地产周期波动幅度大概率趋于收敛。
房贷利率调整大吗 提前还贷好不好
买房还房贷总有说不完的话题，在银行还没大幅度上调房贷利率时，大家就站好队伍，一个队伍认为提前还房贷好，这样没那么大压力，而且自己还款的利息也会少很多，另一个队伍却认为提前还贷没意义，而且随着物价上涨，通货膨胀的出现，钱将不值钱，能贷多长就贷多长才是精明人的做法。 那么大家是怎样认为呢？支持提前还贷还是坚持能贷多久就贷多久。 其实大部分人都陷入了逻辑误区，没有真正看透贷款与还贷的本质，接下来，我会说说我的看法。 在这之前，先来看看大家普遍的思想。 认为没必要提前还款的人，首先会告诉你现在政府都严令警告开发商不能不让购房者公积金贷款，所以有了低利率的公积金没必要提前贷款。 其次会通过等额本息和等额本金以及银行的商业贷款利率在大部分投资平台中算低的等分析一大堆告诉你提前还款不划算，对了还有的也会拿违约金来说。 认为提前还款的人就会反驳，政府说是说开发商不可以不让公积金贷款，你来我这试试看好不好弄公积金贷款，站着说法不腰疼，而且我就算可以公积金贷款，那有能贷多少？还不是要组合贷，现在房贷利率又提高，利息还是太高，对于那些说投资的，就是鬼话，我只知道高收益肯定就伴随着高风险，你就知道你不会亏？你就稳赚了？当你年纪大了，面临失业风险时，你就知道提前还贷的好处了！看完两方的依据，其实都有道理，只是大家看问题的角度不同而已。 但在我看来，其实不存在哪一方是正确的，你家庭资金充足，那完全不用思考，可以提前还款，那家庭资金不充足的不能提前还款的，是否就吃亏了呢？让银行多吃你利息？答案并不是，首先要明白月供是以月为单位来还款的，银行的利息也一样是以月为单位计算的。 简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。 大家可以通过房贷计算器来计算，你便会明白每一笔账银行都计算的清清楚楚，你所还的每一笔月供，都是实际消费的金额，你贪不到银行的一分钱，银行也贪不到你的一分钱。 银行借钱给你，你每占用一天就要支付一天的利息，即使你不向银行借，向其他平台借钱也一样每天都要还利息，所以根本不存在什么时候还最划算，借多长时间，就算多少利息，无论是在还贷的第几年提前还款，你都是还了你应该还的利息，一分不多，一分不少。 当你能这么想了，你就不会再陷入要不要提前还贷的逻辑误区了~
