距离9月底出台的一揽子楼市新政即将满月，政策效应如何？从机构的统计数据来看，截至10月26日，北京10月二手房住宅网签量已达12979套，环比上涨21.24%，同比上涨53.09%。深圳二手房成交超4800套，创新高。10月前20日，上海二手房成交14385套，环比上涨50%，同比上涨70%。业内人士预计，一线城市楼市今年有望迎来“暖冬”。
北京楼市国庆长假以来成交量持续攀升。中原地产研究院统计数据显示，截至10月26日，10月北京二手房住宅网签已经达到了12979套，环比上涨21.24%，同比上涨53.09%；实际成交超过2.1万套，同比上涨超过150%。预计10月全月网签将超过1.6万套，创19个月新高；实际市场成交预计达到2.5万套，是2017年来新高。
中原地产首席分析师张大伟指出，10月以来北京楼市成交量已是多年来同期最高，价格出现止跌现象，部分区域二手房价格2年来首次出现上涨现象。
“不论是新房还是二手房，实际成交整体体现了量升价稳的态势，前期整体成交以价换量为主，特别是新建住宅，大部分成交集中在少量价格明显调整的项目中。”张大伟说，前期相对滞销的新建住宅项目，最近价格依然在调整。
张大伟表示，北京二手房成交率先升温的是总价在400万元以内的刚需住宅，特别是“老破小”，因为前期价格跌到位了，成交较多，楼市新政主要影响了刚需首套房置业，叠加降息，整体市场热度依然在延续。最近几天，部分区域特别是前期价格调整较深的二手房开始出现成交价格轻微上行的现象。
从全国重点城市来看，二手房市场政策效果显著。克而瑞研究中心监测数据显示，10月前20日，重点16城二手房成交了5.4万套，环比增长11%，同比增长14%。
一线城市二手房热度显著好于新房，北京、上海、深圳三城10月前20日合计成交环比上涨31%，同比增幅更是达到60%。上海二手房成交14385套，环比上涨50%，同比上涨70%。重点二线城市和三四线城市二手房市场表现不如新房，整体成交仍处于负增长通道，仅个别城市成交有所增长。
从新房来看，克而瑞研究中心的数据显示，截至10月20日，重点28城新房10月总成交规模为733万平方米，同比微降2%，日均成交规模环比增长11%。
其中，一线城市成交整体维持高位，10月前20日日均环比增长7%，同比增长11%。重点二线城市回升幅度不如一线城市，同比下降9%。受去年基数低影响，再加上房企加速以价换量，三四线城市表现超出预期，重点7城整体成交较去年同期增长21%，佛山、东莞等地增幅较为显著。
上海易居研究院执行院长丁祖昱认为，9月末以来从中央到核心一二线城市利好政策不断，近期住建部、财政部等部门也频繁发声稳定楼市，短期内提振市场信心，并对最终交易产生积极作用，尤其是一线城市新房成交仍有放量空间。
在张大伟看来，从全国市场看，未来还有政策空间，不论是北京还是其他热点一线城市，2024年楼市都有望出现一个“暖冬”，成交量高位运行，成交价格依然以稳定为主。
中国证券报记者调研发现，新年伊始，上海和深圳楼市“打新”依旧活跃，甚至有购房者不看样板房直接付百万元认筹金，北京新房成交量亦稳中有升，近期上演回暖行情。 业内人士表示，改善性需求持续释放背景下，一二线核心城市楼市料走俏。 购房热情高即便均价在10万元以上，元旦期间上海三个正在认筹的豪宅项目仍颇受购房者青睐，认筹率均超100%。 最火爆的莫过于R楼盘，售楼处甚至“关门谢客”。 该楼盘工作人员王强(化名)表示，R楼盘认筹率早已超100%，根据领导指示，他们于认筹当日就关闭售楼处，样板房认筹期间不再对外开放，“这两天来了好多人，但没办法，只能拦在外面不让进。 ”王强说。 数据显示，该项目最终认筹率为441%，收获千组客户出资认筹，甚至有客户没看样板房就直接付了350万元认筹金准备“打新”。 上述楼盘的火热并非个案，除内环的千万豪宅之外，中国证券报记者注意到，上海其余新楼盘“打新”热情同样高涨。 最新数据显示，早亩上海元旦期间有认筹的12个新楼盘中，仅有4个认筹率低于100%。 多位楼盘销售人员告诉记者，即便近期上海出现寒潮天气，但看房高峰要持续到每天晚上八点左右。 深圳的“打新”潮也从2020年延续到2021年。 元旦期间，深圳S楼盘开启认筹，数据显示，该楼盘共有416套可售住宅房源，共计有1177批客户入围摇号。 S楼盘或是为了控制打新人数，规定若诚意登记人数在可售房源3倍以上，则入围摇卖举号人数原则上为可售房源数的3倍。 根据缴纳社保时长确定诚意登记入围资格对应人数。 据记者统计，入围者中，最高社保缴纳时长为510个月，最低社保缴纳时长为135个月。 对于沪深楼市“打新”热潮，网络上出现“买房陪跑气氛组”的戏谑说法，指的是拥有普通买房摇号资格的选手，他们处于购房的二三四顺位，一直在摇号，但从未摇中过，不间断地当分母，持续加大各楼盘的摇中难度。 2020年12月，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友在微博上分享其同事今年在上海买房经历，“从夏天摇到冬天，第五次终于摇到了，外环外。 所以，二楼也不挑了，日光盘，认筹率518%。 ”为何购房者热衷“打新”摇号？原因可能还是在于新房限价，大部分都与二手房价格形成倒挂，对于购房者来说，这意味着摇到就是赚到。 北京楼市回暖相比沪深，元旦期间北京新房市场表现平平。 不过，北京市场近期上演回暖行情。 北京中原统计数据显示，2020年12月21日至27日，北京新建住宅市场(不包括回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅+豪宅+别墅)成交116.12亿元，位列2020年周度销售额第一；成交1727套，位列2020年周度销量第一。 2020年北京合计成交新建住宅套，创近5年新高。 克而瑞数据显示，2020年12月28日至2021年1月3日，北京新房成交继续稳中有升，新房成交量为32.85万平方米，环比增长25%。 中原地产首席分析师张大伟认为，北京新房市场出现“暖冬”行情，主要因全国其他城市普遍上涨，而北京已连续下跌四年，性价比显现。 此外，市场供应结构出现变化，不限价项目逐渐增多，成交均价企稳。 相较其他一线城市，因有“限竞房”的存在，北京楼市2020年的走势堪称“温和”。 贝壳研究院认为，目前市场上仍有超六成的限竞房地块等待入市。 虽然2020年土地市场价格上涨拉高了北京新房市场价格上涨的预期，但限竞房产品的供应将起到价格稳定器作用，预计2021年成交均价大幅上涨的可能性不大。 新房市场平稳可期一线城市楼市火热之时，监管机构的“紧箍咒”相继而至。 央行和银保监会日前发布《陆配森关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理，并分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。 综合市场观点来看，预计该政策对2021年的个人住房贷款不会有太大影响。 不过，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。 展望2021年全国新房市场，贝壳研究院认为，市场总体将保持平稳，新房市场总体成交体量与2020年相当。 克而瑞研究中心预判，改善性需求持续释放背景下，商品房销售规模将保持高位，一二线核心城市楼市料走俏，部分弱三四线城市房价回调压力加大。
