北京楼市继续保持回暖势头。端午假期期间，北京商报记者走访了多家房产中介机构门店及新房项目销售处，发现市场热度已明显回升。机构反馈的数据也显示，一些二手房热门片区带看量增长近50%，有些中介门店甚至出现人员紧张的"空岗"现象。各新房项目的到访量也出现显著增长，平均增幅在30%左右。业内对比今年"五一"假期网签数据来看，端午假期热度较"五一"假期明显提高，综合土拍市场的反馈，目前市场已经进入政策效果兑现期。
新房：到访量平均增幅30%
端午假期期间，北京商报记者走访了解到，北京新房市场热度持续回升，多楼盘到访量、成交量增长明显。
谈及端午假期项目表现，北京昌平某华南区域国企项目销售人员李薇向北京商报记者确认了"成绩单"——到访量250组、成交超10套房源。李薇表示，近期前来项目看房的客户，人数整体增长明显，但实际转化比尚未呈现出显著的增长趋势。在李薇看来，目前北京仅对公积金贷款利率进行了下调，而关于降低首付比例和下调商业贷款利率的政策尚未跟进实施。因此，许多潜在购房者仍持观望态度。
大兴某北京市属国企项目销售负责人也向北京商报记者证实，政策叠加假期因素，购房者愿意"看一看"的热情被激发。该负责人介绍称，利好政策出台之前，周末的日均到访量大致维持在30—40组客群；利好政策出台后，这一数据目前已增长至60—80组。端午假期期间，项目到访量再次提升，日均到访量维持在百组。
北京商报记者从多家项目销售人员了解到，5月中旬以来，北京各新房项目的到访量出现显著增长，平均增幅在30%左右。
对比今年"五一"假期网签数据来看，端午假期热度较"五一"假期明显提高。诸葛数据研究中心监测数据显示，包括北京在内的重点13城新房日均成交1302套，较"五一"假期日均成交478套上涨172.54%。究其原因，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，央行"517"政策出台以及多地陆续落地新政等"强刺激"下，购房需求释放，成交积极向好。
二手房：热门片区出现"空岗"现象
与新房表现一样，北京二手房市场的活跃度同样提升明显。
西城宣武门片区一家头部房产经纪人叶虎向北京商报记者透露，端午假期期间，门店到访咨询和看房的人数显著攀升。作为该片区规模较大的门店之一，店内拥有固定的房产经纪人八名。然而，端午假期期间，门店经纪人的工作量骤增，人手显得尤为紧张。部分时段门店甚至出现了经纪人同时接待两组客户、岗位暂时空缺的情况。
对于"空岗"现象，叶虎直言，部分购房者受到房地产市场火爆消息的影响，心态发生积极转变，纷纷利用假期时间前来咨询并挑选合适的房源。叶虎进一步向北京商报记者展示了带看量数据：仅6月9日一天，他自己便接待了十五组客户。
值得一提的是，在谈及交易量时，叶虎表示，最近一段时间售出的房源主要集中在此前已有明确购买意向的客户群体中。以6月9日成交的一套房屋为例，购房者已关注该房源两个多月时间，双方经过多轮价格协商，最终售房者同意在挂牌价基础上降价30万元，购房者便趁端午假期之际签订了购房合同。
对于叶虎所说的情况，同为经纪人的胡凤也表示认同。胡凤服务于某头部中介朝阳潘家园片区，据她介绍，与央行"517"政策发布前相比，近期门店接待的客户数量已然翻倍增长。随着看房人数的增多，交易量也呈现出上升趋势。"端午假期期间，门店带看量提升50%。"胡凤认为，近期楼市政策的密集出台，已明显激发了购房者的购房意愿，带看成交转化率远超年初。
胡凤的这一说法，北京商报记者也从机构方面得到证实，一些二手房热门片区带看量增长近50%。
从二手房成交表现来看，韧性特征凸显，总成交量达近五年高峰，且日均成交量亦赶超"五一"假期。诸葛数据研究中心监测数据显示，今年端午假期重点5城二手住宅成交933套，较2023年端午假期上涨40.72%；日均成交311套，较今年"五一"假期日均成交93套上涨232.98%。
市场：逐渐进入政策效果兑现期
中指研究院市场研究总监陈文静表示，自"517"新政以来，多个核心城市市场活跃度有所提升。展望未来，在政策层面，"517"房地产"一揽子"政策落地显示出中央"稳地产"的决心，明显提振了市场信心，国常会进一步明确"去库存""稳市场"的政策导向，也为市场释放了更加有力的积极信号，市场不稳、政策不止。
"随着核心一二线城市逐步落实各项政策措施，接下来市场或将逐渐进入政策效果兑现期。"陈文静称，6月房企也将进入上半年业绩冲刺阶段，短期来看，核心城市市场活跃度有望好转，叠加高基数效应减弱，年中全国新房销售面积同比降幅预计将逐步收窄。
在陈文静看来，一线城市有望继续优化限制性政策，如优化大面积段限购、取消限价等，各地在降低交易税费、取消郊区容积率1.0限制等方面也有优化预期，这些政策措施不仅有利于缓和购房者观望情绪，也能够为建设"好房子"提供有利条件，进一步促进改善性住房需求释放。
事实上，近期土拍市场已进入政策效果兑现期，尤其是北京接连放出"大招"，多宗稀缺地块入市，土拍规则也有所调整。
合硕机构首席分析师郭毅对北京商报记者表示，这样既能让优质的地块拍到合理的价格，也能卖到真实的市场价值，让开发商有机会在产品打造上进行更大的投入，带来更惊艳的产品，符合高价格、高价值、高品质相契合的市场需求。
与此同时，北京第二批次拍地也将接踵而至，一批"寸土寸金"的好地块被拿了出来。6月4日，北京市规自委披露了2024年第二批次拟供应住宅用地清单，共涉及23宗地，土地面积约122公顷，建筑规模约243万平方米。其中，东二环外、长安街旁等地块都很值得期待。
北京商报记者 王寅浩 李晗
多地楼市加码调控 “十一黄金周”还好吗？
又一被“谈话”城市调控收紧！
9月28日，房价涨幅居前的唐山出台8条楼市调控新政，包括二套房首付比例从之前的40%升至50%，严禁资金违规流入房地产市场，实行“限房价、竞地价”土地出让方式等，依法打击房地产市场违法违规行为。
有研究机构统计，7月以来，已有深圳、东莞、杭州及成都等13城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。三季度楼市调控效果初显，重点城市“金九”仍未现，深圳更是二手房成交量腰斩。
业内人士预计，十一黄金周新房市场或出现新的成交高峰，“银十”可期，而二手房市场在国庆期间并不一定多好，或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势，年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交或继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。
唐山遏制投机炒房，二套房首付升至5成
为了坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，依法打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，努力打造城市低房价优势，唐山9月28日出台8条楼市调控新政。
新政对差别化住房信贷政策做出调整：对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放贷款。
同时，为坚决有效防止房企捂盘惜售、哄抬房价行为，新政要求，商品住房项目达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可；已办理销售价格备案的，必须在10日内办理预售许可；已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。
为依法严厉打击投机炒房行为，新政加大房地产市场监管力度，要求房地产开发企业在开发项目取得预售许可前，不得以排号摇号、发放VIP卡、招募会员、存款等形式登记预订。取得预售许可后认购的，除直系亲属外，实际购买人必须与认购人一致，房地产开发企业不得办理更名手续。房地产中介服务机构应当按规定到房地产主管部门备案，不得发布、炒作房价上涨的不实消息，不得炒卖房号非法牟利，不得通过虚假手段助推房价上涨。
此外，新政还进一步加强金融监管，严禁资金违规流入房地产市场，房企、中介不得以任何形式提供、或与其他金融机构合作提供“首付贷”等服务，一经发现，列入“黑名单”管理。
在土地出让方面，新政提出，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。
值得一提的是，新政提出加大住房保障力度，通过人才引进方式进入唐山市的高层次人才，享受“凤凰英才”购房优惠政策。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，唐山在最近多月房价上涨都属于全国前列，8月新房价格环比涨幅全国第四，同比涨幅连续3个月全国第二；二手房价格环比涨幅全国第三，同比涨幅全国第二，而此前已经连续9个月同比涨幅全国第一了。所以持续上涨的房价使得调控收紧的必要性提高。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，唐山此次新政符合预期，即此前参加中央和住建部座谈会的城市普遍都会收紧购房政策，而唐山在部分房地产指标上确实略偏热。此次新政对二套房贷首付比例从过去的40%上调到50%，和其他收紧性的城市类似，充分说明一些房价过热的城市会在二套房贷上做文章，真正体现了打击炒房需求的导向。此外，“限房价、竞地价”等政策，有助于增加住房供应、减少地价和房价炒作，最终稳定房价。若是在“金九银十”阶段部分房企依然有炒作，预计管控政策依然会收紧，包括房地产交易秩序的管控等。
多地“金九”成色不足，深圳二手房成交腰斩
7月以来，中央多次会议强调“房住不炒”，多个热点城市密集出台楼市调控政策，调控效果在三季度初显，楼市“金九”仍未现。
贝壳研究院统计数据显示，三季度66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%，成交面积同比增长1.1%，环比增长0.1%。由于自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策，主力打击炒房，预防“金九银十”出现市场波动，9月并未带动三季度数据快速上升，可见政策短期效果显现。
从二手房市场看，三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%，超8成城市成交环比下滑。贝壳研究院指出，回落幅度靠前的城市主要是两类：一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京，其中深圳环比降幅逼近50%，降幅最大，东莞成交环比降幅也达42%，南京三季度成交环比下滑25%；另一类是环渤海城市群中城市，如大连、廊坊及济南等降幅分别为33%、25%及19%。
另外，广州、武汉及西安三季度二手房实际成交逆势增长。其中武汉由于年初处在疫情震中，市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道中，三季度成交环比增加21%。广州、西安三季度成交环比继续增长23%和19%。
从房价来看，贝壳研究院数据显示，三季度二手房价格仍以上涨为主，14城环比上涨，但随成交下行，重点城市均价上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。
值得注意的是，多次堵漏升级调控的深圳受到重创，不仅三季度二手房成交量腰斩，而且二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。与此同时，深圳“715”新政后，又有“729”新政补充，新房成交量增速在调控升级后短期内虽略有回升，但整体调控从严，新房市场年度累计成交面积增速控制在9.4%，套数增速6.3%，贝壳研究院预计，后续深圳过热态势将持续受到抑制。
从北京来看，三季度二手房市场走出疫情影响，尽管成交环比下滑近一成，但同比增幅连续9个季度以来最高，1-9月累计成交量同比增长3.5%，首次实现由负转正。贝壳研究院数据显示，北京链家二手房成交量三季度环比下降10%，同比增长45.8%。其中，9月成交量环比下降约8%，同比增长超过50%（去年9月基数较低）。贝壳研究院认为，9月北京二手房成交量环比下降的原因，一方面是7-8月北京二次疫情后，二手房需求恢复性入市消化部分购房需求，至9月成交环比下降，表明疫后市场恢复性增长基本结束；另一方面的9月新房供应季节性放量且部分新盘项目推出打折促销，二手房部分需求被新房市场分流。
房价方面，9月北京二手房成交均价环比增长2.7%，同比增长2.6%。价格环比上涨主要受部分城区成交占比提高的结构性因素影响；从房价指数角度看9月北京二手房价与上月基本持平。预计四季度反弹力度将弱于去年同期，全年量增价稳。
贝壳研究院高级分析师潘浩指出，9月的“金九”成色不足有几个因素影响，一是8月份确实房企有抢收抢跑的情况出现，二是8月底密集调控对市场产生了负面影响，三是今年9月中秋节合并到了国庆节，少了一个销售节点，所以导致目前看“金九”成色略显不足。但事实上8、9月平均下来看，整体还是在往上走的趋势，能够看到还是在明显的复苏过程之中。
对于“银十”是否会出现，潘浩预计，从“贝壳百城”带看指数和认购指数来看，认购指数在9月份之后明显下降，但带看指数基本保持了平稳，也就是说这部分客户的带看虽然在9月份没有转化，这或与消费者预期十一黄金周可能出现打折促销等活动有关，但这部分客户将会在未来两到四周形成成交，因此10月份还会集中转化到案场成交，预计十一黄金周会出现一波新房成交小高峰，“银十”可期。
而对于二手房市场预期，贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，如果大量的新房能够降价促销，跟二手房之间的替代关系就会非常显著。国庆期间二手房市场并不一定多好，或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势。年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。
廊坊确认取消限购限售，将对楼市产生多大影响？
廊坊废除限购的消息再次传出。 8月8日上午，新京报记者就此问题与廊坊市政务中心取得联系，该中心的相关工作人员确认，《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施明白卡》（简称《政策明白卡》）第一条提出，取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件；对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。 上述工作人员进一步回应称，“也就是说，廊坊现在已经取消房地产市场限购、限售政策，具体情况还需要相关主管科室回复。 ”问题在于，廊坊废止限购的消息传出，为什么影响如此之大？一方面，因为2017年廊坊发布的限购政策规定限购区域涵盖廊坊市主城3区和下辖的7个县市，包括环京重镇燕郊、香河、固安；另一方面，在执行限购的五年里，环京楼市从高峰跌入低谷，量价齐跌，市场一度冰冻，虽然后来有所好转，但仍是低位运行。 毫无疑问，廊坊废止限购，将在一定程度上增加购房需求、促进市场活跃，但是在整体房地产市场消费信心不足的情况下，尤其是今年以来受疫情影响，其效力会有多大，尚未可知。 近日，廊坊废除限购的消息再次传出，这次被证实是真的。 图/IC photo廊坊市废除限购成真近日，廊坊市推出了《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》，其中一条是《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施明白卡》。 《政策明白卡》明确指出，优化调整住房限购、限售政策，取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。 对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套房时，按照本地户籍对待。 对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。 据了解，今年6月17日，廊坊市曾发布过《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》，被称之为“廊六条”，但是第一部分内容并未显示，呈现为“略”。 对照《政策明白卡》的其他内容，与“廊六条”内容基本一致。 除了取消限购限售外，《政策明白卡》还包括满足房地产业合理资金需求，充分保障引进人才的合理住房需求，提高房地产交易服务水平，打通安置房、保障性租赁住房筹集与存量商品房的通道，用好绿色建筑金融政策支持等内容。 具体来看，在支持购房者购房方面，力度较大，诸如对符合条件的个人住房按揭贷款加大投放力度，合理确定并推进落实商业性个人住房贷款最低首付比例；对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，力争2022年8月份全市新发放个人住房贷款加权平均利率较4月份下降30个基点；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 事实上，廊坊废止限购的传言一直在路上。 今年4月，有媒体报道，廊坊市政府发布一则《关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》，对3个市政府规范性文件予以废止，其中《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（简称《意见》）赫然在列。 当时，新京报记者曾从廊坊市人民政府多个部门核实获悉，确实发布了废止文件。 时至今日，距离廊坊发布最严限购令已经超过五年。 在此前的2017年6月，廊坊市出台《意见》，从严调整住房限购措施，实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。 具体的限购内容是，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。 已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。 补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。 当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。 与此同时，严格落实差别化住房信贷政策，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。 这份限购文件囊括了环京楼市最重要的几个地区，诸如三河、大厂、香河等北三县以及廊坊主城区、固安等地区，叠加其他调控政策，至此，以燕郊为主的环京楼市神话破灭。 如今，限购被废止，这对于环京楼市来说，无疑是利好的。 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示：“在本地购房需求较弱以及当前房地产市场整体压力较大下，廊坊取消限购具备一定的市场必要性，能缓解当地楼市较为低迷的局面。 房地产市场调控的目标是稳健发展和良性循环，在市场较为低迷下取消过往严苛的政策是允许的。 ”环京楼市有所回温2015年-2017年，受北京购房需求外溢等影响，环京楼市成为投资、投机重地，成交量、房价持续走高。 以廊坊市主城区为例，2015年廊坊市主城区房价在7000元/平方米左右，到2016年底，部分楼盘价格冲击2万元/平方米大关。 不只廊坊市主城区，固安、香河等县城部分新盘都冲破2万元/平方米，尤其是与北京通州仅一桥之隔的燕郊，房价在炒房客的推动下攀升，个别项目价格一度接近4万元/平方米。 但是，随着2017年前后环京一系列调控政策出台，尤其是廊坊市发布限购政策，给楼市“当头一棒”，环京房地产市场迅速降温，成交腰斩。 据诸葛找房统计数据显示，固安新房在2016年成交套，2017年跌至套。 香河新房在2016年成交套，2017年跌至套，2018年跌到谷底，为2532套，不过此后又有所回温，从2019年的5583套上升至2021年的8661套。 今年以来，廊坊房地产市场整体仍较为疲软，不过在“廊六条”的作用下，6月份，环京楼市有所回温。 根据克而瑞环京投资决策系统统计，今年6月，廊坊市区住宅市场环比量价齐涨，当月共成交739套，环比上涨8.8%，同比下跌27.8%；成交面积7.77万平方米，环比上涨11.9%，同比下跌26.3%。 与此同时，6月份，三河市共计成交212套，环比上涨221.2%，同比下跌83%，成交面积2万平方米，环比上涨209.7%，同比下跌82.3%；大厂商品住房市场共成交138套，环比上涨94.4%，同比下跌46.5%，成交面积1.51万平方米，环比上涨115.4%，同比下跌40.7%；香河区域共成交41套，环比下跌33.9%，同比下跌91.5%，成交面积3958平方米，环比下跌30.3%，同比下91.1%。 在廊坊从事房地产开发的一位业内人士向记者表示，从2017年至今，廊坊房地产限购政策已经执行了五年多，也给企业的销售回款带来了影响。 这段时间里，一些小企业基本已经淘汰，剩下的规模型房企，也面临着一些亏损和回款困难。 最近两年，随着执行层面政策有所松动以及改善需求增多，燕郊、固安等地楼市有所回暖，成交量回升，但是以价换量增多。 去年，一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上流传，由于“资不抵债”，网名为“厚土”的业主准备将位于河北燕郊天洋城的一套于2016年购买的40平方米房子赠与别人，彼时还剩70多万贷款。 虽然是个例，但是能够折射出，环京市场仍处于低迷的状态。 事实上，今年以来，受疫情、通勤等影响，环京楼市成交下行更甚，尤其是在5月份之前。 一位环京房产中介人员表示：“今年应该是环京楼市5年来最差的一年，进不去，怎么买房呢？”解除限购对楼市影响或许不太大廊坊市废除限购成真，是否能够为环京楼市注入强心剂？是否能够推动当地房地产市场的明显回温？合硕机构首席分析师郭毅认为，廊坊废除2017年楼市限购政策，从廊坊大片区来说，只有燕郊利好更明确一些，比如地铁站的建设、沿路检查站的撤销或外迁计划，有可能会拉动购房需求。 但其他片区对购房人的吸引力不是太大。 中原地产首席分析师张大伟表示，尽管环京市场中商品房价格已经回落，但是购房人对环京市场还在观望，购房人的心理预期和信心还需要一定时间和条件才能恢复。 目前，购房人对跨区域买房还是比较谨慎的，而在疫情管控的环境下，使得环京到北京的通勤时间拉长，这又会影响购房人对环京区域市场的信心。 “从目前来看，廊坊解除限购，会对市场带来一些影响，但是影响不会太大。 主要因为房住不炒的大环境已经形成，人们购房主要是为了自住，会变得更加谨慎，这就使得廊坊区域的购房需求大幅减少。 ”上述房地产开发人士说。 此外，在北京工作多年的赵先生向记者表示：“目前环京二手房转手依旧很困难，由于疫情防控还在继续，再加上时而传出‘环京房企爆雷’的消息，环京区域一些个人房贷断供案例也在不断增加，所以购房人暂时不敢轻易购房。 ”新京报记者 段文平 张建编辑 武新 校对 刘军
