存量房贷利率下调，呼声再起。
近日，受新政影响，多地已降低首付比例、取消利率下限或者设定新的利率下限水平。目前，多数城市首套房贷利率已降至3.5%以下。
（图源：贝壳研究院）
以广州为例，首套、二套的主流房贷利率分别为3.4%和3.8%，最低分别至3.15%和3.4%。
若首套房，贷款400万元，按等额本息、贷款30年计算，利率调整后，4月供瞬间减少逾1000元。
这对于准备买房的人来说，着实给力。
但，早买房的人就不一样了，站在了房价、房贷利率的最高位。尽管在2023年9月，广州存量房贷利率进行过一番下调，但对比当下执行的新发放房贷利率，他们依然站在高位。
C先生原本的房贷利率是5.5%，月供高达1.7万元。2023年9月，银行主动调整至4.3%之后，其月供降至1.48万元，每月月供省下2187元。
即便从5.5%到4.3%，房贷利率已下调不少。但相对比目前3.4%的新发放房贷利率，4.3%的存量房贷利率无疑是偏高的，如若还能进一步下调，C先生每月的房贷还会降低不少。
再看其他城市，据贝壳研究院监测数据，2024年5月全国百城中，首套房利率最低的为株洲，利率3%；二套利率最低为佛山，利率3.15%。
3%可以说是中国房地产史上最低的房贷利率了。
这也就不难理解，为什么不少人再一次呼吁“降低存量房贷利率”。
那么，可能性大么？
看看深圳。早前大批业主集体提出诉求，希望降低存量贷款利率。深圳发文答复“存量房利率执行原政策”后，又悄悄地把这篇公告删掉了。这是否在暗示什么呢？
（目前在“深圳发布”公众号已找不到该篇文章）
或许再稍微等待一下，存量房贷利率还有可能会迎来调整。
在调整之前，很多人则通过“提前还房贷”的方式以减少利息支出，从而降低购房成本。
当然“提前还房贷”也存在弊端，可能会涉及支付一定的违约金或手续费等，大家还需要综合考虑。
还有部分人会利用消费贷、经营贷的腾挪，来提前还房贷，减轻利息支付压力。
事实上，监管部门一直明令禁止“经营贷”违规流入楼市。违规转贷也可能面临信息泄露、资金被骗、资金链断裂等风险，严重违规者还将承担刑事责任。
比如，大家若利用经营贷款来间接支付房贷，但未真实从事相关经营活动，一旦在银行的审核过程中被发现，银行将有权收回贷款。这一行为还会对个人的信用记录造成损害。更重要的是，未来在申请任何贷款时，大家都可能会因为这一记录而面临更大的难度和更高的门槛。
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消费贷也类似。一旦银行发现消费贷被挪做他用，就有权终止贷款，要求借款者立即还钱。这时候，大家的房贷可能已经用消费贷还掉，但消费贷又需要提前还贷，资金压力之大可想而知。
另外，消费贷和经营贷，属于偏短期的贷款。而房贷作为长期住房贷款，一般都在10年以上，甚至超过20年。短期贷款来置换长期的住房贷款，本身就是违规操作，而且看似“省钱”，但其中风险很大，多数经营贷、消费贷合同1至3年就要续签一次，如果银行抽贷，大家会面临较大资金周转压力。
所以大家若需要提前还贷，还是要走合法合规的渠道，不要盲目而行。
2023年房贷利率预测
不久前，随着深圳福田的解封，大湾区迎来全面复工复产，楼市回暖越来越明显。 4月3日。 贝壳深圳站显示，当天通过贝壳渠道成交了60多套新房。 4月的前三天，一共超过了100套。 4月2日，东莞三部门联合发布通知，放宽疫情期间购房资格。 疫情防控期间(2021年12月至今)，未缴纳社保视为“连续缴纳”，不影响购房资格。 4月1日，深房中协公布，深圳二手房触底反弹，网签1355套(非转让)，环比上涨25.5%。 3月31日，2023年广州、深圳首批集中供地公布。 其中，深圳土地拍卖限价提高，广州出让门槛降低。 .如果说之前部分城市局部区域成交大幅增长，给购房者的感觉就是楼市有望反弹。 现在，大湾区的整个房地产市场正在复苏，许多买家渴望释放他们的置业需求。 那么，现在如果你想买房子，你应该选择大湾区哪里？今天1号地产从限购政策、房贷利率、房价三个维度梳理了大湾区各个城市的最新情况，或许可以给你一个参考。 珠江口西岸整体限购松动。 神官还是调控的典范。 虽然最近无论是舆论还是市场都有很多关于大湾区楼市的利好消息，但目前只有佛山的限购政策有所放松。 3月24日晚，佛山市人力资源和社会保障局发布通知，降低优悦佛山卡T卡申请门槛，由大专以上学历改为全日制大专学历和非全日制本科学历，变相放松限购。 对于大湾区其他城市的购房者来说，如果仅以限购政策划分，大湾区的九个城市可以分为三个梯队。 第一梯队是不限购的城市或者只在部分区域限购的城市。 其中肇庆不限购，惠州限于大亚湾和惠阳，佛山和江门对置业者友好。 第二梯队是限购相对宽松的城市。 其中，珠海限购3套，拍卖行不限购；中山限购2套，均有社保要求。 第三梯队是广深东莞。 其中深圳限购最严，东莞次之。 广州很特别。 增城、从化限购相对宽松，其他区域限购与深圳相同。 大湾区的抵押贷款利率已经全面下调。 低至4.6%，与LPR持平目前，大湾区的房贷利率已经全面下调。 如果仅以房贷利率划分，九城可以分为两个梯队。 第一梯队是首套房贷利率低至“4”的城市：深圳、广州、珠海、中山、佛山。 其中，广州部分外资银行首套房利率低至4.6%，与LPR持平。 Primebank首单利率低至4.9%，创近三年新低。 珠海、中山首套房利率一度高达6.5%，二套房利率一度接近7.0%。 现在它永远消失了。 第二梯队是首套房贷利率“5”的4个城市：江门、肇庆、惠州、东莞。 其中，肇庆2021年房贷利率呈上升趋势。 全市首套和二套利率均超过6字头，二套房利率甚至一度超过7字头。 值得一提的是，大湾区的房贷利率已连续下调多次，但目前全球银行仍普遍缺乏客户，因此不排除后续房贷利率继续下调。 对于许多人来说，虽然他们知道降低抵押贷款利率将减少每月付款，但具体的概念仍然不清楚，因为2023年大湾区房价的四个梯队第一梯队是广州和深圳，新房和二手房均价都在3万/平。 但广州相对于深圳，价格区间更大，1-20万/平的房子都有。 第二梯队是珠海和东莞，新房和二手房均价2万/平。 第三梯队是中山、惠州、佛山，新房、二手房均价1万/平。 第四梯队是江门和肇庆，新房和二手房均价都在1万/平以内。 p>不过，这只是2月份的情况。 虽然3月份大湾区的房价还未公布，但事实上佛、莞、深等多个城市的房价预期已经暗暗提升了。 深圳虽然没有明确上调二手房参考价，但土拍限价提升了，相当于提升了多个板块的房价预期。 壹地产建议：有置业需求的朋友要抓紧了，后面的竞争或许会变得激烈，今年供应爆发 房企优惠多多 置业门槛降低的时期会慢慢消失。 一方面，在政策不出现大变化的情况下，明年的7月15日后，将有大量被压抑的房票将会入市。 另一方面，最近的国际事件，影响了西方的信用体系。 预计会有大量的资金回流，并且沉淀到大湾区这样经济发达的区域。 再一方面，目前，不少购房者的信心已经回归，市场再次开始热闹起来，房企的压力也会变小。 这时候，房企的优惠也会逐步取消。 相关问答：2023年房贷利率是多少 一、什么是基准利率?很多购房者都觉得这个概念和自己生活无关，其实不然，这个利率和每个人都息息相关，尤其是购房者，更应该了解基准利率的含义。 因为它的高低，直接关乎你买房的投入，简单说基准利率越高，你买房子就越贵。 基准利率是中国人民银行(央行)设定的利率，每次加息或降息会变动，银行等金融机构在设定利率的时候要以它为参考，过去是规定不能偏离基准利率太多，比如幅度在30%、50%以内，但10月央行最后一次降息之后，浮动上限取消了。 但这不意味着银行可以随便调整自己的利率了，如果偏离幅度太大，会有扰乱市场利率嫌疑，央行有可能会私下窗口指导。 而房贷基准利率是以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。 具体而言，一般普通民众把银行一年定期存款利率作为市场基准利率指标，银行则是把隔夜拆借利率作为市场基准利率。 二、房贷基准利率是多少?房贷基准利率分商业贷款、公积金贷款，基准利率如下：商业贷款公积金贷款贷款时限利率(%)贷款时限利率(%)一年以内(含一年)4.35五年以下(含五年)2.75一至五年(含五年)4.75五年以上3.25五年以上4.90各银行在基准利率的基础上有权利上下浮动，具体国内银行存款利率、贷款利率、公积金贷款利率，以银行实际公布为准，随着目前股份制银行相继上浮定期存款利率，利率市场化有启动迹象的情况下，各银行不同期存款利率都有不同程度的优惠，具体可以咨询当地银行。 三、贷款基准利率会上调吗吗?在的上半年，传统的加息也可能是很难看到的。 但是，预计，在的下半年，随着通胀的压力逐渐增大、银行的净息差持续低位的状态、还有脱虚向实下的信贷的投放走高，存贷款的利率也会存在不小的上调的可能性。 同时，通胀的压力也是会在一季度后逐渐加大的。 需要注意，在传统的意义上的货币政策，对于CPI的反应临界值一般也是3%，但是，从相关的历史数据来看，近20年来，只要是CPI突破2.5%的情况，都突破了3%。 当然，也是有一定的例外情况出现的。 同时，此前的基准的估计中，的通胀中枢一般是在2.2-2.3%的，但是，由于油价可能会出现高位震荡的情况，还会叠加的4季度之前的基数也是较低的(特别是2-3季度以来，价格一般也是全年的低点)，也是以油价保持在65美金附近的震荡来进行估计的。 根据预计，的通胀的中枢很有可能会超过2.5%这样一个非常敏感的水平。 还需要注意，银行的净息差也是处于历史低位的。 受到经济增速下行以及投资回报率下降的影响，还有相关的存款脱媒下的负债成本的上升，商业银行的净息差也会从2.7%，收窄到目前的2%左右，也是处于历史低位的。 在过去的一年多以来的广谱利率的上行过程当中，基准利率也没有出现大的调整，一般的加权贷款利率也会出现上行缓慢的情况，银行的净息差也会保持在历史的低位。 当然，在这个重要的意义上来看，还可以通过基准利率的上调，提高根据基准利率定价的信贷的资产收益率，也是可以有效地缓解银行的净息差处于历史低位的相关的情况。 这样的话，也是可以看作是金融去杠杆大潮下，商业银行的利润也是会受到侵蚀后的对冲缓以及措施。 相信大家都对房贷利率有了初步了解。 买房是人生中的几件大事之一，熟悉最新房贷利率的相关规定，才能更好的买一套让自己住的舒心、让家人满意的房子。 相关问答：目前自己的房贷利率是4.9%，贷25年，建议更换LPR还是保持不变呢？房贷利率是4.9%，贷款期限25年， 是转为LPR浮动利率还是固定利率？这个问题很及时，距离利率换锚还有两个月的时间（截止时间8月31日），大量的存量房贷（以贷款基准利率为定价基准的浮动房贷利率的房贷）都是需要在最后截止日前进行转换的。 那么该如何选择呢？1、利率换锚怎么换？首先我们要明白利率换锚是怎么回事，我们之前的房贷利率计算 公司是这样的：房贷利率=贷款基准利率*（1±浮动比例），在这个公式当中，“浮动比例”是固定不变的，永远是不变的，而贷款基准利率是会变化的（由央行决定什么时候变动），也就是说我们以前的房贷利率计算公式是以“贷款基准利率”为定价基准的，贷款基准利率变化的时候我们的房贷利率也会跟着变化。 而现在我们的房贷利率计算公式是这样的：房贷利率=LPR+点数，其中的“点数”是固定永远不变的，其中的LPR是每个月都会更新的，在实际操作中，我们可以在合同中选择在一个周期后按照最新的LPR进行计算房贷利率，一般这个周期是1年。 通过这两个房贷利率的计算公式可以看出来了，利率换锚的核心就是将“贷款基准利率”更为为LPR，这个就是利率换锚的核心。 利率换锚之后，我们的房贷利率的变化其实是和LPR的走势是正相关的，所以，我们是否要选择LPR浮动利率就看我们判断LPR的未来走势是怎么样的，如果LPR未来是下跌的走势，那么当然是选择LPR浮动利率比较换算，但是如果我们判断未来LPR是上涨的趋势，那么我们选择固定利率比较划算。 2、LPR未来的走势如何？这一段我们来分析一下未来的LPR是如何走的，笔者主要是分析逻辑，结论作为参考，因为结果无非是两种，涨和跌，都有一半的概率，主要看逻辑，有些读者自己很犹豫，有些读者自己很肯定，但是基本都是不知道自己判断的逻辑来自于哪里，所以本文主要是讲LPR未来走势的逻辑。 大家可以留言讨论，谈谈个人的想法，不喜勿喷。 LPR的全称叫做贷款市场利率报价，是所有贷款的利率参考基准，我们市场上的贷款有很多种类，利率也是高低不一，但是追本溯源都和LPR相关，是所有贷款利率的定价基准，可以说是利率之母。 LPR的走势就决定了社会整体贷款利率的走势。 贷款利率说到底是资金的成本，资金的成本和很多因素有关， 比如资金的供给情况，比如通货膨胀率，但是无论怎么变化，资金的成本是可以从另外一个逻辑去理解的，我们作为资金需求方，我们原因承受的资金成本的极限是什么？其实就是我们的资金收益率，我们贷款是为了投资，投资是为了回报，回报的好坏是看资金的回报率的，资金回报率高于资金的成本就说明这个事情是可以做下去的，如果资金的成本高于资金的收益率，那么这个是无法持续下去的。 那么社会整体的资金收益率和什么相关？其实是和经济的增速相关的，经济增速高，赚钱自然更容易，那么社会资金整体的收益率也高，自然也是可以承受比较高的资金成本，反过来，当宏观经济增速放缓的时候，赚钱会比较困难，这个时候的社会整体资金收益率也就降下来了，那么能够承受的资金成本也自然会降下来。 总结：社会资金成本和社会资金收益率正相关，而社会资金收益率和宏观经济增速正相关，我们可以简单理解为社会资金成本和宏观经济增速是正相关的，那么你对未来宏观经济增速是怎么理解的？当前是6%（疫情之下有冲击，但笔者判断是短暂的），还是会回到10%？还是会逐渐放缓到5%、4%，甚至是3%，笔者个人判断是后者，GDP的增速未来会逐渐放缓。 所以，笔者的结论就是：LPR未来是下降的趋势！
lpr利率还会继续下调吗
8月22日，央行宣布LPR利率再次下调。 一年期LPR从3.7%下调5个基点至3.65%，五年期LPR从4.45%下调15个基点至4.3%。 在新的LPR利率下，四大行的贷款利率调整为首套房4.3%，二套房4.9%。 据5月15日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于调整差别化住房信贷政策的通知。 通知明确，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减去20个基点。 二套住房的商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 这意味着，按照8月22日公布的贷款市场利率(LPR)，首套商业性个人住房贷款利率下限可达4.1%。 然后有读者问，既然LPR利率降了，我的贷款利率能不能马上降？目前，贷款利率主要分为LPR、正负基点。 基点由同一个贷款账簿确定，在贷款周期内不会改变，但LPR可以改变。 如果LPR发生变化，贷款变化将分为两种情况。 第一个还在申请贷款，另一个在还贷。 看第一种情况，申请贷款。 如果提交了贷款审批材料，且贷款协议不可用，则必须基于新的LPR利率。 如果贷款账本下来了，这个月贷款还没放出来，就按新的LPR利率还，但是贷款账本上的加分项不能改。 在另一种情况下，贷款已经在偿还。 偿还贷款取决于贷款申请的LPR调整日期。 调整日期一般有两种选择，一种是每年的1月1日，一种是放款日。 每次利率重新定价时，定价基础调整为最近一个月相应期限的LPR。 如果每年1月1日为调整日，那么LPR指的是上一年12月的LPR；如果是年度放款日，则参考前一个放款日的LPR。 只要调整日最后一个月的20日LPR没有变化，中间LPR的涨跌就不会影响房贷利率的调整。 相关问答：存量贷款选择LPR到底选择每年1月1日还是放款时间好？存量贷款选择LPR选择时间，要尽快享受利率下行带来的房贷成本节约，可选择贷款日对应日进行调整。 如果选重定价日，那要具体看房贷放款是几月，如果是6月21日，那么就看每年6月20日的具体LPR报价，如果当月报价低，那么当即就能享受优惠。 对于个人贷款者而言，如果现在手里的贷款利率不高，比如只有3%、4%，那么选择固定利率比较好，因为未来可能不会跌那么低。 但如果利率接近5%，就需要转化为LPR利率。 扩展资料：LPR利率有18家报价行来确定，18家LPR报价行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行，且需要根据本行对最优质客户的贷款利率报价。 也就是说，报价行的报价都是有真实交易作为支撑的。 同时，人民银行和利率定价自律机制对各报价行的报价行为进行严格监督，定期考核评估其报价质量，并根据考核情况对报价行优胜劣汰。 参考资料来源：人民网——LPR利率转换倒计时 转还是不转？
lpr利率还会继续下调吗
8月22日，中国人民银行决定再次降低LPR利率。 具体来看，一年期LPR从3.7%下调至3.65%，五年期LPR则从4.45%下调至4.3%。 基于此最新LPR利率，四大国有银行的房贷利率作出相应调整，首套房贷款利率为4.3%，二套房贷款利率为4.9%。 5月15日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布通知，调整住房信贷政策。 根据通知，对于首次购买普通自住房的家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不得高于相应期限的LPR减去20个基点。 而二套住房的商业性个人住房贷款利率政策下限维持现行规定不变。 因此，按照8月22日公布的LPR，首套商业性个人住房贷款利率下限可降至4.1%。 关于LPR利率调整，有读者询问自己的贷款利率是否可以立即降低。 贷款利率主要由LPR和正负基点构成，而基点在贷款期间固定不变，只有LPR是可以变动的。 LPR变动后，贷款利率的变化情况分为两种：1. 对于正在申请贷款的客户，如果已经提交了贷款审批材料且贷款协议尚未签订，贷款利率将基于新的LPR调整。 如果贷款协议已经签订但贷款尚未发放，贷款利率也将按照新的LPR执行，但已有的加分项不会改变。 2. 对于已经发放并在偿还中的贷款，贷款利率调整取决于贷款申请时的LPR调整日期。 通常有两种调整日期选择：每年1月1日或贷款放款日。 每次利率重新定价时，将使用最近一个月相应期限的LPR作为定价基础。 如果选择每年1月1日为调整日，则以当年12月的LPR为准；如果选择放款日，则以放款日的LPR为准。 只要调整日最后一个月的20日LPR未发生变化，中间LPR的波动不会影响房贷利率的调整。 关于存量贷款选择LPR调整日期的问答：如果希望尽快享受利率下降带来的成本节约，存量贷款可以选择贷款日对应的日期进行调整。 如果选择重定价日，需要具体查看房贷放款的月份，以确定参考的LPR报价。 例如，如果放款日是6月21日，那么应以每年6月20日的LPR报价为准。 如果当月报价较低，即可立即享受优惠。 对于个人贷款者而言，如果当前贷款利率较低，例如只有3%或4%，选择固定利率可能更为合适，因为未来利率可能不会降至如此之低。 但如果利率接近5%，则转换为LPR利率可能更为划算。 LPR利率由18家报价行确定，这些银行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行，并且其报价都有真实交易数据作为支撑。 同时，中国人民银行和利率定价自律机制对报价行的报价行为进行严格监督，并定期进行考核评估，以确保报价质量。 根据考核结果，对报价行进行优胜劣汰的调整。 参考资料来源：人民网——《LPR利率转换倒计时 转还是不转？》
