近日，31家地铁公司公布了2023年年度报告（各地地铁公司名称略有不同，以下简称“地铁公司”）。年报显示，多数地铁公司2023年营业收入和营业成本同比增长，主要受地铁客运量大幅增长影响。其中苏州轨道、京投公司、成都轨道和广州地铁2023年房地产开发收入均实现了40%以上同比增长，TOD表现亮眼。本文基于年报数据，对31家地铁公司2023年总体情况进行了分析，同时结合当前行业和市场的新形势，对地铁公司的未来发展进行了展望，以期为地铁TOD的持续发展提供一些思考和启示。
总体情况
1、6家地铁公司营收超过100亿元，25家营收同比增长
从营业收入来看，31家地铁公司中，6家地铁公司营业收入超过100亿元，数量较2022年增加1家。其中深圳地铁2023年实现营业收入251.5亿元，继续位居地铁公司营收榜榜首；北京地铁的母公司北京基础设施投资公司（以下简称“京投公司”）实现营业收入218亿元，继续位居营收榜第二位；成都轨道和广州地铁互换位置，成都轨道2023年实现营业收入158亿元，名次较2022年上升一位；而广州地铁2023年实现营业收入141.2亿元，名次较2022年下降一位；苏州轨道和宁波轨道均为首次营收突破100亿元，分别位居第五名和第六名。
从营收同比增幅来看，31家地铁公司中，有25家地铁公司营收同比增长。其中兰州轨道、郑州地铁、宁波轨道2023年营收同比增幅位居前列，分别达到483%、173%、119%。营收增长主要与2023年地铁客流量增长有关，据中国城市轨道交通协会的数据统计，2023年已开通城市轨道交通的城市完成客运量294.66亿人次，较2022年增长52.66%。此外，柳州轨道、绍兴轨道、武汉地铁2023年营收同比下降，分别达到-65%、-42%、-34%。
2、27家地铁公司营业成本持续增长，主要受客运量增长影响
从营业总成本来看，10家地铁公司营业总成本超过百亿元。其中京投公司最高达到490.94亿元，深圳地铁和成都轨道分别位居第二、第三位，达到219.12亿元、204.5亿元；广州、济南、宁波、青岛、苏州、重庆和厦门地铁公司营业总成本均超过100亿元。
从营业总成本同比增幅来看，27家地铁企业2023年营业总成本均较2022年有所增长。其中金华轨道、乌鲁木齐轨道、兰州轨道、佛山地铁、昆明轨道和宁波轨道2023年营业总成本同比增幅都超过100%。营业成本增长主要与客运量大幅增长带来的运营成本增长有关，2023年兰州、佛山、乌鲁木齐等城市城市轨道交通客运量增幅均超过100%。根据中国城市轨道交通协会的数据，2023年全国城轨交通平均每车公里运营成本34.43元，同比增加3.36元。
3、19家地铁公司净利润同比减少，兰州轨道亏损最多
地铁运营本身基本都处于亏损状态，2023年除深圳地铁、申通地铁、常州地铁外，大部分地铁公司总营业收入与总营业成本的差额均为负数。每年政府补贴给地铁公司的金额超1000万元，若加上政府补贴，归属于母公司净利润一般可以转正。2023年，28家地铁公司净利润为正，而兰州轨道、沈阳地铁和佛山地铁3家地铁公司在加上政府补贴后仍处于亏损，其中兰州轨道亏损达6.53亿元，佛山地铁亏损1.19亿元，沈阳地铁亏损0.72亿元。京投公司2023年净利润最高，达到23.06亿元，位居第一梯队；成都轨道、长春轨道、深圳轨道和天津轨道2023年净利润分别为9.06亿元、8.38亿元、7.89亿元和7.21亿元，位居第二梯队5-10亿元；厦门轨道、济南轨道等9家地铁公司净利润为1-5亿元，位居第三梯队；14家地铁公司净利润为0-1亿元，位居第四梯队。
从净利润同比增幅来看，12家地铁公司净利润同比增长。其中增幅最大的是金华轨道，达到567%；其次是宁波轨道，达到90%。19家地铁公司净利润同比减少，其中沈阳地铁和佛山地铁同比增幅分别达到-1700%、-234%，下滑最严重。深圳地铁2023年净利润同比下滑9%，而2021年净利润达到近30亿元，呈现逐年递减的态势。
4、苏京蓉穗四城开发收入同比增长40%以上，TOD表现亮眼
31家地铁公司中，有7家公布房地产开发收入，其中苏州轨道、京投公司、成都轨道和广州地铁2023年房地产开发收入均实现了40%以上同比增长，且房地产开发收入与营业收入的占比较2022年提升明显。2023年，全国商品房销售面积创下近十年以来的新低，房地产供求关系发生重大变化，在此环境下，这四家地铁公司能够取得如此成绩，实属不易，这与地铁公司多年坚持的TOD发展战略密不可分，在一定程度上也可以看出TOD项目的韧性凸显，抗周期的能力较强。
然而，房地产市场的波动也给部分地铁公司的TOD项目带来了挑战，例如武汉地铁、青岛地铁和深圳地铁2023年房地产开发收入均实现了同比减少，尤其是武汉地铁2023年房地产开发收入下跌97%。
未来展望
1、地铁公司将深化TOD战略并提升核心竞争力
随着中国进入高质量发展的新时代，轨道交通建设已经成为城市发展的重要驱动力。国家十四五规划明确提出“交通强国”，预计未来两年轨道交通建设将进入平稳发展期，但是轨道交通运营入不敷出严峻，需要政府更大力度补贴，新形势下轨道交通发展面临的主要矛盾是资金，而TOD是缓解轨道交通资金问题的重要路径。去年首份全国层面的专门的TOD政策文件发布，对于促进各地开展TOD的开发和实践具有重要意义。近年我国稳步实施城市更新行动，多地城市更新核心政策均将城市更新和TOD结合，TOD将是城市更新和高质量发展的重要路径之一。
在此背景下，地铁公司将深化TOD战略，加强与城市更新的结合，加快提升核心竞争力。对于主业地铁而言，地铁公司未来需要提升的核心能力包括安全能力、运营能力、服务能力、经营能力等，以更好的服务城市发展的大局。对于开发而言，地铁公司将加快构建新发展模式，探索、培育并提升TOD项目“投融建管退”的能力，积极向城市综合运营商转变。预计重点城市也会陆续出台扶持地铁公司发展的相关政策。
2、制定TOD专项规划以全面系统的推进TOD
近年地铁公司开发TOD项目均以一事一议为主，缺乏TOD项目的系统梳理和专项规划。今年多地土地供应计划、住房发展年度计划均提出要引导土地供应向轨道站点周边倾斜，引导保障性住房用地向轨道站点周边布局等，从某种程度上有利于TOD项目的发展。但是，当前房地产供求关系已经发生变化，并非所有的轨道站点周边都适合做开发。目前内地发展TOD的城市中，仅有成都、杭州等少数城市发布了TOD专项规划，预计未来更多城市将编制TOD专项规划，有计划、有重点的推进，打造高品质TOD项目，实现土地供应和住房发展计划与TOD项目的发展相协调。
3、以人为核心的TOD项目业态定位和体量配比
近期住建部提出要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱。为了响应住建部提出的新机制，预计未来地铁公司将转变TOD项目的业态定位策略，由规划条件主导向市场需求倾斜，重点以人为核心，深入研究地铁沿线目标客户的需求，科学研判各类住房、商办以及公共空间的体量，实现经济效益和社会效益的最大化。
4、持续探索和创新TOD项目的合作模式
地铁车辆基地类TOD项目由于体量较大、开发周期较长，对于合作开发企业的资金实力、运营实力等均提出了很高的要求，故此类TOD项目多以地铁公司和实力房企联合开发为主。但是当前受房地产市场调整的影响，房地产的投资逻辑也发生了重大变化，有实力拿TOD项目的企业越来越少。与此同时，地铁公司在选择合作对象时也更加谨慎，需要评估其多方面的实力，合作对象开始由实力房企转向实力较强的施工企业，合作时间节点也提前至盖板建设前，地铁公司积累多年的“朋友圈”面临重构。未来地铁公司需要思考如何创新合作模式，如何整合产业链的资源，如何发挥各方的优势等等问题，对于地铁公司而言，这既是挑战又是机遇。新形势下，只有提升认识，创新模式，才有可能实现可持续发展。（来源：易居研究院）
【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】
