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很难的，直接卖地收益多好。现在要收租，一个月才多少钱。一个几十万，一个几千块
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长租公寓暴雷逻辑及深耕者的痛
1. 长租公寓，这个本应象征美好生活的行业，却频发暴雷事件，引发了社会的广泛指责。 2. 在关注问题企业的同时，我们往往忽略了那些在行业中默默耕耘的多数从业者。 无论是深耕行业者，还是小二房东，都面临着监管、盈利、规模扩张和收房等一系列挑战。 3. 对长租公寓行业的批评虽声势浩大，但真正的解决之道在于深入探讨问题的根本，并寻求改进之道。 4. 为了深入了解长租公寓暴雷的逻辑和行业现状，我们采访了行业资深人士，他们提供了不同的视角和深刻的见解。 5. 最初，长租公寓的模式是简单的租金差额。 但随着资金池和租金贷的诱惑，行业逐渐偏离了正轨。 资本的介入追求规模，而非盈利，导致了高收低租的经营模式，并依赖租金贷等手段维持资金链。 6. 这种模式风险极高，一旦资金链断裂或监管介入，行业将面临多米诺骨牌式的崩溃。 长租公寓的风险还在于其形成资金池的能力，且不受监管。 7. 运营商通过月付或季付业主，要求租户季付或年付，形成资金池。 这种模式下，规模越大，风险越不可控。 8. 运营商为了扩大资金池，不惜高价收房，低价出租，并通过租金贷快速回笼资金。 这种急功近利的做法挤压了稳健经营的小房东，也加剧了行业的风险。 9. 政府希望专业的租赁机构进入市场，取代不规范的中介和个人二房东，但同时也意识到长租公寓暴雷的风险。 因此，监管政策纷纷出台，资金监管成为趋势。 10. 杭州、西安、南京、成都等城市已出台监管政策，国家在9月份发布的租赁条例中也明确要整治长租公寓问题。 这些限制对于市场的规范化、去除行业泡沫都是积极的。 11. 政府早已出手整改，限制租金贷比例，限制挪用资金，旨在规范企业经营，淘汰不良公司。 12. 国家鼓励多方供给出租房，原本期望长租公寓增加市场供应，缓解供需矛盾，但实际上，长租公寓企业仍在抢夺存量房，导致租金上涨，租客负担加重。 13. 长租公寓的发展不但没有解决问题，反而增加了社会不安定因素。 因此，国家限制长租公寓的发展是必然的。 14. 国家已经开始介入，例如建行旗下的建信住房，专门从事房屋托管业务，接管暴雷企业的房子，减少损失和社会不安定因素。 15. 未来，国家可能会承担起公寓运营平台的角色，深耕者需要回归到二房东生意的本质，实现真正的盈利。 16. 在资本不再青睐这个行业的情况下，公寓企业必须自救，实现盈利或寻求上市，以生存下去。 17. 今年，长租公寓的开局艰难，疫情冲击下，大公司不得不通过促销降价来消化库存，回笼资金。 然而，租房高峰期已过，接下来的淡季将面临更少的客户，企业生存压力巨大。
疫情之下，长租公寓市场加速洗牌：中小企业落寞离场，巨头伺机扩张
即将结束的2020年，长租公寓市场风云变幻。 有人落寞离场12月4日，北京望京SOHO中，一家运营两年的长租公寓创业企业正忙着搬家。 时代周报记者在现场看到，与旁边人来人往的办公室相比，这家公司显得有些落寞。 “目前，我们在北京有300多个房源，以后可能会陆续收缩规模，现在行业开始集中发展，中小企业做下去太难。 ”公司负责人张琳告诉记者。 创业之初，为快速扩大规模，张琳公司高额收房，虽然房源开始增多，但这也让张琳的公司背负了巨大财务压力。 为突破难关，张琳与某金融机构联合做起了分期租房。 时间一久，张琳发现，贷款利率正蚕食着本就不多的企业盈利。 “长租公寓已不再处于快速成长期，大企业进场、资本持币观望、中小企业离场，2020年可说是长租公寓行业分水岭。 ”张琳告诉时代周报记者。 12月5日，北京某大型品牌长租公寓负责人告诉时代周报记者，现在正是进场的最佳时机，因为“租购并举”仍是政策主基调，同时，行业正在走向理智。 从百花齐放到加速洗牌2015年，住房城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》希望推动房地产开发企业转型升级，成为租赁住宅的多元供应渠道之一。 2016年国务院办公厅发文明确“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”。 “租购并举”政策风起，一时间，房地产企业、中介机构、创业者、酒店集团等开始进军长租公寓市场。 数据显示，当年，长租公寓融资事件高达23起，累计总融资额约32.5亿元人民币。 从2018年到2019年，长租公寓行业获得融资开始减少。 据CV Source的数据，2018年总共发生49起长租公寓的投资事件，其中下半年比上半年足足下降47% 。 到2019年，前7个月仅有11家长租公寓品牌获得了融资，同比下降了70%。 12月4日，张琳坦言，2015年资本介入，2016年部分开发商入场试水，竞争企业短时间内大量增多，导致企业必须快速扩张规模，高价拿房、不断融资成为行业共同目标。 2018年行业进入最高点，2019年蛋壳、青客赴美上市，但之前弯道超车留下的问题也逐步暴露，2019年全年将近60家长租公寓企业爆雷。 2020年初暴发的新冠肺炎疫情为长租公寓行业踩了急刹车，不少企业面临房源空置率走高、资金链紧绷的问题。 市场认为，疫情加速了行业的洗牌和进化，经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，行业集中度会不断提升。 从2018年开始，GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、乐伽公寓、喔客公寓等一众长租公寓企业出现问题。 天眼查数据显示，以工商登记为准，全国目前已注销或吊销的长租公寓相关企业约170家，占相关企业总量的15%。 行业逐渐集中虽然中小企业逐步走出市场，但大企业扩张的脚步却未停下，行业内的并购也在持续上演。 11月30日，自如正式宣布并购贝客青年精品公寓；12月2日，中骏地产长租公寓品牌funlive方隅与上海建信住房达成战略合作。 12月5日，58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，随着行业集中度提升，预计未来2―3年内头部将占据七成以上份额。 张波认为，从长租公寓行业本身来看，第一阶段的“群雄并起”已近结束，2020年长租公寓企业淘汰率正在提升。 第二阶段是行业集中度的提升，规模化之争的背后逻辑在于头部企业短期难盈利，但非头部企业未来的生存发展空间较小。 在张波看来，第三阶段是产品力制胜阶段，长远来看长租公寓仅在规模上占优并不足以保持明显优势，唯有在“产品力”上有优势才是根本，这方面的提供空间十分巨大，也是第三阶段各方比拼的核心。 12月4日，同策研究院资深分析师张吉辉向时代周报记者表示，从长远来看，疫情导致的市场波动，不会影响行业发展主旋律，但在市场波动的背景下加速了行业、企业问题的暴露，这些问题值得思考。 比如，如何更好设计构建业主、运营方、租户之间的权责问题；除“租金贷”是否能有别的方式解决行业前期资金投入大，后期回流缓慢的“头重脚轻”的问题等，张吉辉举例说道。 “其实企业暴露出来的问题，正是行业向企业提出的变革之点，我们之前有多盲目发展，现在就要有多精细运营，用后期内功来填补前期留下的坑。 ”张琳如是说。 运营模式之变目前，长租公寓企业普遍存在两大痛点：一是租金贷，二是高收低租问题。 租金贷，是长租公寓新闻中屡屡出现的一个名词。 所谓租金贷，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。 12月2日，自如APP的服务助手消息提示，签约海燕计划付款方式中，自如分期、轻松付于11月27日暂停使用，已签海燕用户不受影响，仍可正常还款。 租金贷的出现，改变了传统的房租缴纳模式，企业既可获得预付款，抢占市场份额，也减轻了租客租房压力。 但伴随租金贷，也出现了资金违规挪用、追责困难、难以保障租客利益等问题。 同时，租金贷放大的企业资金杠杆也让长租公寓企业在后续的运营中背负巨大包袱，令企业资金链紧绷。 对于高收低租，12月5日，一名投资机构人士告诉时代周报记者，实行“高收低租”的长租公寓公司背负着严重的财务压力，短期内难以实现盈利。 而未实行“高收低租”的公司则面临无法取得更多市场份额的问题，这是个两难选项。 目前，市场中的情况倒逼长租公寓企业作出运营模式的改变，从抢占市场份额到提升产品服务，从加高金融杠杆到正视资金回流问题。 从长租公寓兴起之日到今天，事实证明了产品才是长租公寓企业发展的“压舱石”。 12月5日，诸葛找房资深分析师王小嫱向时代周报记者表示，国内的长租公寓行业还处在发展初期，尚在探索。 目前的长租公寓行业处在调整阶段，基于前期积累的运营经验，调整自身的商业模式，逐渐向精细化运营转移。
买房不收房会有什么影响，交房的条件是怎样的？
“收房”有两层含义；一是指中介公司的一种常规操作手法，先用现金将业主要出售的房屋收购，办理公证手续，再以较高的价格转让出去，从中牟利的行为；另一种是指房屋竣工后，与开发商办理交接手续的行为。那么，买房不收房会有什么影响，交房的条件是怎样的？
网友咨询：不收房会面临哪些后果？
北京盈科（天津）律师事务所吕永平律师解答：
对于业主：将损失期限利益，承担部分物业费的违约金。
《合同法》第十五条第(二)款对此作出了规定:“验收交接后，双方应当签署商品房交接单。 由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照如下约定处理:视为买受人已认可该房屋验收合格，并承诺办理入住手续，签署物业协议，按期支付物业费。 未按期支付物业费者，从应付之日起至实际缴费日起，按同期中国人民银行固定资产贷款利率支付违约金”。
就是说如果是业主自身的原因不收房，就会默认业主同意收房，并开始收取物业费，就是还没办理入住手续入住这一段时间还是要支付物业费的。
对于开发商而言承担在房屋未交付前这一段时间的损毁、灭失的风险。 对买卖合同标的物的风险承担，《合同法》142条做了如下规定：标的物损毁、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付后由买受人承担。
吕永平律师解析：
交房条件：
通常房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件:
1、法定条件-建设工程经验收合格；向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；
2、约定条件-达到预售合同约定的其它交付条件。
而根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收又应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
不收房对开发商的影响：
1、承担在房屋未交付前这一段时间的损毁、灭失的风险。
对买卖合同标的物的风险承担，在这一段时间里，开发商仍然要对我们的房屋负责，万一发生了损毁、灭失的事故，开发商仍然要承担责任。
2、对于我们的贷款，开发商仍然要对银行承担连带担保责任。
在我们的借款合同中，开发商要承担办理产权证，并将办好的产权证直接交给银行的义务。 如果无法顺利收房，产权证自然也就无法办理。 在产权证没有交付银行之前，开发商要就我们的贷款向银行承担连带保证责任。 这就意味着，在此期间，一旦我们不按期还款，银行可以选择起诉开发商(当然，也可以选择起诉我们)。 直到办好了产权证，并交付给银行质押，开发商的担保责任方能解除。 所以，在此期间，开发商是要承担一定的风险的。
3、面临逾期交房被起诉的风险。
一旦无法顺利交房，就会产生逾期交房的事实。 虽然是谁的原因导致了逾期交房还无定论，但业主因此而取得了起诉权。 对于这一点，开发商是比较头疼的。
律所合伙人，担任中石油、信达资产管理公司等大型国有企业的法律顾问，做过新三板、发债、并购重组等业务，代理过多起诉讼案件，案件结果得到当事人的一致好评！
