出品 | 搜狐财经
作者 | 冯紫彤
当各地房贷利好政策接连出炉，当新的购房需求生成，当银行住房按揭贷款增长乏力，新一轮“抢客”或在路上。
5月28日，平安银行公众号推文《房贷利好政策来啦！》引发市场热议。推文中，平安银行介绍了其“气球贷”“双周供”等按揭贷款特色还款方式，并打出标语“选择平安银行按揭贷款，让理想的家指日可‘贷’。”
“气球贷”正是该轮争议的话题中心。从历史资料看，“气球贷”并不是新生事物，然而其每次重新进入公众视野，都会引发市场的广泛关注与热烈讨论。
“气球贷”是什么？需要警惕什么？
“气球贷”≈20年房贷、第五年一次性提前还款
“气球贷”，本身并不是真正的贷款产品，而是还款模式的一种，因其还款金额“前小后大”的特点类似气球充气的过程而得名。
简单来说，“气球贷”一种长贷短供的还款形式，通常提供较短的贷款期限（如5年），但以一个较长的期限来计算月供（如20年），这样可以在一定程度上减轻前期的还款压力。
举例来讲，假设某人办理本金为100万元的个人住房按揭贷款，利率以当前LPR3.95%计算：
若期限20年、还款方式为等额本息，则其月供为6033.49元，20年利息总额为44.80万元；
若期限5年、还款方式为等额本息，则其月供为18393.97元，5年利息总额为10.36万元；
若采取“气球贷”的方式计算，即前五年以20年期限下月供6033.49元还款，最后1月一次性还清全部剩余本息和81.85万元，则其5年总贷款利息为18.05万元。
从上述计算中，“气球贷”的优缺点显而易见。 前期还款压力小、降低了“上车”的门槛，整体还款期限短；但相比于5年期等额本息模式，“气球贷”带来了最后一期的巨大还款压力和整体成本的增加。
“所以气球贷款比较适合当下资金紧缺，但预期收入很高的人。” 中原地产首席分析师张大伟点评道。
从银行视角来看，易居研究院研究总监严跃进认为，对于此类信贷产品，关键在于信贷的投放和还款能力是匹配的。因为若是后续收入状况不及预期，其压力会变得越来越大，会产生不可控的贷款违约和金融风险问题。
“低门槛”“高服务”，银行开启“揽客”内卷
从历史资料来看，无论是引发争议的“气球贷”还是平安银行推送中提及的二阶段还款、双周供、轻松还，大多都是在2010年前后便现于市场的模式，而其引发争议之时多为银行“揽贷”的重要节点。
近些年,随着楼市投资回归理性、需求转弱和提前还款影响，银行个人住房贷款规模增速持续走低，至2023年，已然进入负增长阶段。
央行数据显示，2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，为20年来首次下降。据最新年报，2023年末，六大行个人住房贷款规模合计为26.43万亿元，较上年末减少了5166亿元。
低不良、长周期、高收益，一直以来，个人住房按揭贷款一直被银行视为最优质的资产。而近年来，其规模和利率的下降，已然对银行息差和利润空间产生了挤压。
近期，多地相继推出调降首付比例、调整利率下限、下调公积金贷款利率等利好政策，这将有利于刺激居民刚性和改善性住房需求释放，进而提升银行住房按揭贷款规模，带来利润的回升可能。
不仅是“气球贷”，配套车位按揭、简化放款流程……银行们试图用“低门槛”“高服务”揽客吸贷，提高客户触达。期间引发争议也不算鲜见。
2023年，“连心贷”“接力贷”等产品的复苏也曾引发市场热议。
“连心贷”，以未婚男女朋友作为共同还款人。“接力贷”即用父母购房资格买房，父母作为主贷款人和子女一起承担还贷责任的住房信贷产品。
最受争议的产品为“百岁贷”，在子女作为共同借款人的背景下，可将“住房按揭贷款年龄+贷款期限”放宽至最长100岁。
开发商端为了刺激需求更是“花样”频出，首付分期、月供补贴,甚至买房送车位、送黄金、送海景房……
对于“气球贷”的复苏，严跃进认为，此类做法在此前房地产政策趋严的时候，确实是认为打打擦边球的做法，也会被严禁和叫停的。但是鉴于今年房贷政策历史上最为宽松，且购房者的收入状况出现了很多变化和新情况，所以此类创新的关键在于，能否和还款能力匹配且不出现违约风险。从这个角度看，建议风控能力强且信贷质量管控能力强的银行，可以进行试点和营销。
据媒体报道，5月31日平安银行上海分行个贷工作人员表示：“目前，‘气球贷’等产品已经下架，无法申请，后期将整改掉（这个业务）。”
什么是气球法还款
打破了原来月供还款额按实际贷款年限的计算方式,不同于其他房贷期供类还款方式期末剩余本金一般为零,气球贷款会有一定的期末剩余本金,因此借款人在贷款期限内每期还款金额相对较少。 适用人群:拆迁户、中高收入阶层、短期(5年内)预计有大笔投资或存款收入的人群
房贷如何计算,
你好,如果你是上海地区业主,可以省下不少利息,深圳发展银行现在有个气球贷组合房贷产品,利率低,优惠后年利率为5.967%,如果以100万房贷总额,30年还款期限的为例,总利息比其它可以省37万左右,很合算了,一般房贷最高优惠达总利息的30%,如果有公积金,公积金贷款总额在总贷款总额的40%你还是合算的,让你少为银行打点工,一个月少交几百块钱,可以电话咨询我1 3 7 6 1 2 0 6 5 7 1二手按揭一样可以转行,我们不收取任何办理手续,原来的房贷款也由我行为你还清,手续简单.轻松省钱,欢迎来电话咨询
50万20年期房贷怎样贷最省钱
以50万20年贷款为例，从月还款及总利息来看，选择不同贷款产品结果也各有差异：从月还款额来 看，双周供月还款额最低，其最大的特点就是可以每两周还款一次，节省部分利息。 另外，公积金贷款月还款额较少，因为是自由还款，每个月借款人只需要还最低还款额即可，但贷款到期后本金加利息需要一次性归还给银行，所以总利息算下来并不低。 从总利息来看，气球贷比较省钱，其优势在于长贷短供。 因为最长只能贷到10年，所以借款人可以按照3年或者5年的短期贷款年限进行偿还，达到节省利息的目地。 从贷款灵活性来看，双周供适合工薪阶层年轻一族，还款方式比较灵活且能适当控制花钱缺乏计划性的借款人。 组合贷是市管公积金新推出的一种贷款产品，这种贷款产品适合受公积金上限额度限制的借款人，超出的贷款部分可以用商贷补齐，达到贷款一步到位的目地。 从贷款理财来看，循环贷和活利贷比较适合手中资金充裕，不愿意往返银行波折的借款人，像循环贷中借款人已还贷款的部分在与银行约定的期限内是可以提取出来使用的，贷款的同时还能达到理财的效果，一举双得。 不同借款人哪种方式最适合：第一种：工作年限短，收入中等偏下人群。 适用贷款产品：公积金。 房贷专家指导：从公积金缴存情况看，一般企业、公司都会为职工上缴，随着公积金贷款的全面普及，其低利率、低首付、还款方式灵活、借款年限长、不受二套房贷困扰等优势比较适合工作年限短、收入中等偏下的年轻购房群体。 第二种：工作相对稳定，普遍上班族。 适用贷款产品：双周供、气球贷。 房贷专家指导：如果借款人工作相对稳定，每个月工资除了还贷还有剩余，手中再有一些存款的话，可以选择双周供或者气球贷。 这两种贷款产品的共同点是期末本金加利息要一次性还清，考验借款人最后一期的还款能力，需要留心平时的资金积累。 第三种：一步到位贷款置业群体。 适用贷款产品：组合贷房贷专家指导：组合贷是市管公积金管理中心新近推出的产品，因为公积金设有上限额度，对于月缴存额度较高且有较强还款能力的借款人比较合适，在房价走势不甚明朗的现在选择多贷些款，一步到位使用 组合贷还是比较明智的。 需要注意的组合贷贷款周期比较长快则一个月左右的时间，慢则两至三个月，借款人需要有足够的耐心等待公积金担保中心及银行的审核。 第四种：手中资金充裕的高级白领。 适用贷款产品：活利贷、循环贷房贷专家指导：活利贷与循环贷是略带有理财色彩的产品，其共性在于借款人每月都可以多存些还款金额，不需每月一次跑银行或者卡卡转账汇款。 其不同的地方在于，活利贷中借款人多存储的还款额银行将自动算其提前还贷，同时银行兼顾借款人闲置资金的小管家帮其理财。 而循环贷好处是借款人多存的还款额在急需用钱的情况下，是可以再提取出来的，随用随取方便灵活。 这两种贷款产品比较适合手中有一定资金闲置的，且贷款额较多的借款人。 六种贷款产品特点详细列表：(本文来源：网易房产)
