出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
“如果在新政前，这套房子可以900万拍下，但新政出来后，报名人数从原来的5至6人，增加至现在9人左右，价格也上升至950万。”
“但这套房子市场价为1100万，所以大家还是相对理性的，并没有如之前出政策那样。”
这是肖然近期参与的一套法拍房，她是上海法拍资深人士，专注于这一细分领域10年，“517”楼市新政后，上海出台“沪九条”，但在她的感知中，法拍市场相对平稳。
虽然参拍报名人数增加了三分之一，但价格并没有想象中（涨的）那么多。“新政前可能在8折以下，新政后可能就到8折朝上，甚至85折左右，现在大家都极度冷静。”她指出。
类似的情况，也发生在深圳和北京。
北京资深法拍经理杨栋胜告诉搜狐财经：“517政策后关注的人明显多起来了，拍的人也多了，尤其是通州尤为突出，参拍人数增加了近一倍，价格也上涨了。”
专注于深圳法拍人士钟迪旺也有相同的感受：“明显能感觉到最近参加的人数往上走，之前都是三五个人，现在动不动十几二十个人。”
“深圳法拍房成交价没有明显的上升，折扣率依旧处在85折左右。”另一位在深圳从事法拍咨询工作的朱志强指出。
中指研究院数据显示，截至目前，核心城市中仅剩北京尚未落地517新政，新房仍延续调整态势，二手房则在以价换量带动下保持较高活跃度；沪广深在优化限购限贷政策后，新房、二手房市场均有一定程度改善。
具体细化至法拍房市场，北京、上海和深圳在517新政后有何变化，搜狐财经通过咨询多位当地资深法拍人士，从他们的一线感知来呈现市场变化。
北京：投资客变多，有人一年倒腾3次赚150万
在杨栋胜的感知中，“430新政”再叠加“517新政”后，北京的法拍房投资客明显增加，咨询量明显变多。价格也有所上涨，但不是太多。
从北京整体成交来看，法拍房一般是市场成交价的85折左右。517新政后，折扣率变为85折到88折。“捡漏空间没有之前那么大了，五环外放开了第二套限购，参拍人数变多了。”
尤其是通州放开限购后，因为此前是价格洼地，好多人很看好副中心前景，想在长期持有一套房子。“但通州目前还不太适合投资，因为快进快出受限。”
瀚海数据研究院数据显示，5月份北京法拍房火爆成交30亿，住宅成交单价5.73万/㎡，环比上涨1.60%，同比上涨9.35%，较5月二手房单价6.14万/㎡相比，折扣率6.68%。通州区有效上拍65套，成交31套，以47.69%成交率位居第一名。
在杨栋胜接触的人群中，投资客主要有两类：一类是由刚需转变而来，拍下第一套后，发现价差挺大，转到二手市场能赚差价，心理逐步发生变化，从刚需客变成投资客；
另一类是手上握有大量现金，却不知到该干什么的人群，尤其是近两年投资股票、基金和理财产品的人群，开始将投资阵地转移到法拍房市场。
“这是一本能算清楚的账，拍价出多少，转手能卖多少钱，最终收益率如何，前期都能算出来。” 杨栋胜分析道，投资法拍房收益率至少8%，一进一出半年时间，一笔钱一年可以投资两次，收益最低能达到16%。如果收益率为6%，相当于一笔失败的投资。
“即使现在市场行情不好，我还遇见过一年倒腾3次的，就是从去年5月份到现在。他手头有400万多，说是一年赚了150万左右，收益率37%。”
杨栋胜强调，投资法拍房快进快出很关键，不管市场好与坏，两三个月内出手，这期间内价格波动一般可控，不能等到半年以后再出售，无法预测市场的涨与跌。关键因素在于对前期风险的把控，以及腾房周期的长短。只要腾房周期缩短，就能随时出手。
由此也导致一种现象，法拍房再转手的价格，一般是同小区内二手房单价最低的房源。
谈及此处，他特别提到了望京区域，去年有人拍下后没有立马转手，一分钱没赚。“望京区域降价较为严重，如果去年5月拍到手还没转手，现在房价已跌至了当时的法拍价。”他解释称。
“一般不会出现砸手里的情况，主要就看赚多还是赚少，前期拍的时候要把降价空间预留出来。” 杨栋胜指出，朝阳、大兴和丰台区的法拍房，很受投资客青睐，尤其是朝阳区，已成为投资热门区域；东西城和海淀，因为老破小较多，有的房源学区被占用，出手周期太长。
深圳：参拍人数增加，价格没有上升
“不能说深圳法拍市场较热，只能说参与的人相对积极而已。” 钟迪旺指出，去年价格低，但观望者较多，报名着较少，参拍者七折多就能拿下，可以说是捡了大便宜。但今年政策频出，很多人认为已经探底，参拍者变多。
虽然深圳跟进了517新政，但他认为二手房市场并未转好，还是老样子，价格也没什么变化。“罗湖区热度相对较高，但价格还是起不来，只是交易量更活跃一点。”
深圳分区优化限购，相当于划定了核心区与非核心区。此外，福田区和南山区以价换量的业主很多，都想尽快出手，但政策出来后，这些业主虽然愿意出手，但降价幅度开始缩窄。
“对于法拍市场而言，参与者的出价和竞拍热情比之前要高。” 钟迪旺说道。
朱志强对此也感同身受，法拍房是楼市的晴雨表，因为其成交价可以直接反映在数据层面，就像股市一样，多少人参与竞争、收盘价如何，都显而易见。
深圳法拍房市场主要有三类群人，分别为初次上车人群、改善型和投资客。其中，初次上车的参拍热情高，较为活跃。
从他的观察来看，近期市场是冰火两重天，政策热度很高，但实际成交尤其是法拍房市场，并没有想象中那么热闹。报名人数虽有所增加，但是成交价没有明显的上升，折扣率依旧处在85折左右。
“今年楼市整体的回调力度比较大，回调幅度大概有15%，短期之内不会改变，整体下滑的态势还没有遏制住，因为广州和香港的楼市都在回调，深圳楼市也不会孤立。”对于深圳楼市的走向，他依旧较为悲观。
上海：法拍人群以刚需为主，投资客聚焦在豪宅
“我以为那套法拍房，最后成交价会达到1000万，但最后是950万，比我想象中要理性。”肖然说道，现在市场上有一套同样的二手房，价格已经谈到1150万，但业主还未松口。
“卖家还难以接受当下的市场，内心不甘，不太愿意降价太多。”在她看来，如今购房者极度冷静，甚至冷静过头，他们已形成一个共识，新政后大涨大跌的可能性很小。
在这种背景下，新房市场进入一种平和状态，热度变高，浦东因沪漂较多，交易速度高于浦西；二手房市场反而陷入胶着，不少人业主认为新政是利好、想涨价，但买家并不接受。
不同于二手房市场的胶着，上海法拍房价格有上升。据她估计，新政后整体上调了5%左右。“此前可能在8折以下，之后可能就到8折朝上，甚至85折左右。”
在她接触的人群中，上海当下购买法拍房基本以刚需自住为主，而投资客人群主要聚焦在豪宅，如九龙仓、融创滨江壹号院和翠湖天地的法拍房，预算基本在5000万至1亿之间，投资客居多。而且，豪宅价格受政策影响不大，上海豪宅一直很热。
相比于2020年，上海豪宅价格跌幅不小，如翠湖一期和二期的房子，动辄20万一平，甚至四期最高的成交价达到30万一平。如今，四期价格为20万左右，其它几期也降至16万至17万，很难再往下跌，对于投资客而言是一个好时机。
对于法拍房价格的后续走势，她认为目前最关键的是购房者自身没有钱，超前消费完全处在收缩状态。所以，法拍房价格后续波动不会太大，可能8折的房源会变为85折，9折是上限。部分在市场买不到的豪宅，法拍价可能会超出市场价。
“当下确实是一个不错的买房时机，我认为是可以出手了，在可接受的价格范围内，尽可能的选择优质资产，因为接下来的政策也不会比现在更多了。”
购买第三套房政策有哪些
由于09年来，投资、投机消费造成房地产市场消费过度旺盛，供应的偏紧加上量的狂热去化，房价一日千里。 房地产的居住属性被降格到了第二属性，沸腾的民怨给决策层造成了很大压力。 这波调控针对的，是购买多套房的炒房客。 “对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”；“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”；按照国务院的要求，“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”这几条极具鲜明针对性的政策，对炒房客尤其是辗转各地炒房客的杀伤力是非常巨大的。 建行某支行个贷业务经理称，国务院关于三套房可停贷的规定，主要是针对房价过高的一线城市，而北京作为房贷高涨的典型代表，在政策刚刚下发之初，各家银行肯定会严格执行。 该业务经理指出，现在银行把那些有两次购房纪录的客户，不管是否已经把贷款还清，再买房都称之为三套房，除非该客户资质情况特别好，并且是在客户接受高首付、高利率的前提下，银行才会考虑进行审批，“这样的情况并不多”。 随着管理层房贷“收缩令”的下发，银行正处在监管层大力审查的风口浪尖，上述业务经理告诉记者，银行并不倾向于做第三套房贷业务，目前的情况下，大多数银行特别是国有银行，都会选择暂停审批三套房贷。 房产投资客是否会抵挡住三套房高首付成数和高贷款利率的压力，依然选择贷款购买第三套甚至多套房呢？某中介业务人员表示，随着管理层对房地产市场的调控力度越来越大，那些投资客早已经陷入进退两彷徨的境地，而房价可能持续下跌的预期也让投资客暂时“偃旗息鼓”。 上海暂停发放第三套房贷 ：各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款
房价何时回归正常
房价的涨与跌，主要影响因素是当地的库存和供求关系，当供大于求，则房价上涨无力！在“3·25”新政的持续影响下，上海、深圳楼市持续看跌；一线城市楼市供求关系逆转，呈现供大于求态势，出现明显降温。 业内人士预测，部分一、二线城市房地产价格上涨过快带来了房地产新的泡沫风险，未来楼市可能出现大逆转.需求部分：一线城市人口基数大，对商品房需求量十分巨大远远超过供给量，在这种情况下房子成为了高价奢侈品。 供给部分：首先是新房方面，一线城市可供应土地日益减少，拿地成本的持续走高推高了新房房价；其次是二手房方面，存量房流通不充分，市场上行期供需矛盾更为加深。 在这种供需长期失衡的状态下遇上宽松货币政策，价格上涨成为了必然。 由于一线城市库存规模实际上还在减弱，所以根据目前的供求关系，其实价格继续上涨依然是有充分的理由。
炒房犯法吗？
当前楼市调控正在如火如荼地进行，无论其效果如何，人们认为楼市调控目的是遏制过快上涨的房价，而房价上涨的一个主要原因是炒房。 国政“新十条”的实质就是阻止炒房，所谓停发第三套房贷款，限制第二套房贷款，所谓认贷也认房，就是一石二鸟之计。 一方面满足了要求降房价的民意，另一方面限制了炒房行为。 可这里有个问题，炒房是不是正常的房产买卖交易行为？有买有卖，其中并无商业欺诈，应当视为正常的商业交易行为，可为什么政府要颁布新政加以限制呢？显然，在政府和有些人眼中炒房属于不正当行为，需要加以限制。 何谓不正当？是因为房价过高吗？那炒房导致房价过低，就正当了吗？不管怎么说，炒房就是不对，即使合法，也不合理，就该限制。 可我们还是要问，谁是炒房客？谁是投资客？谁是自住客？谁是租房客？购房者的脑袋上贴上标签了吗？在楼市上，很难认出谁是炒房客，谁不是炒房客，限制炒房，就是限制房产正常交易，限制楼市房产买卖交易市场的活动。 国政十条的代价可谓大矣。 虽说我国的房地产市场是不正常的半拉子市场，土地不是商品，不能上市交易，房产是商品可以上市交易，但也是正在发展和完善的市场，人为地限制市场交易活动，是违背市场规律的行为，是一个倒退。 我们不能饮鸩止渴，本末倒置。 既然炒房并不犯法，也无从加以区分，更无法区别对待，以遏制房价，遏制炒房名义的新政，是不是有欠妥之处？值得商榷。 在楼市房价过高过热的时候，政府出手调控楼市，是政府的权利，也是政府责任，有疑问的是政府调控楼市的方法。 控制房价过高有很多方法，政府可以采取提高贷款利率，可以提高土地和房屋供应量，可以通过加大税收降低房屋空置率，可以鼓励和扩大低价商品房的建设规模等等措施，实现调控房价之目的。 唯独不可取的是限制正常楼市交易活动，不按市场规律的调控措施，后遗症很大，使市场过分依赖政策走向，与真实的市场活动状况，相形渐远，导致决策更大失误。 炒房行为是市场行为的常态，如果投机倒把，没有犯法，炒房就不犯法，只要在市场上可以有机会投机倒把，就有炒房客，所谓炒房客与投资客是很难区分的，也许炒房客是作短线投资，投资客作长线投资，可只要短线投资获利大，大家都是炒房客，更有甚者，有机会倒房大获其利，买房自住客，买房出租客也加入了炒房大军，全民炒房就不足为奇了。 可全民炒房的行为只有在我国见到，在欧美发达国家很难见到，因为就其商品的性质来说，房子不是作短线投资的商品，通常情况下都是供大于求的，土地和房产的升值是缓慢的。 炒房行为从出现到狂热的现象，说明我国的房地产管理制度出了问题，这次楼市过热，影响到国民经济的正常运行，就是对我国的房地产市场敲响了警钟。 在众多的楼市调控方法中，政府选择了抑制购买力的新政，尽管是有违市场规律的下下策，可也有不得已而为之的苦衷。 因为楼市到了必须调控的紧要关头，必须在最短的时间内使楼市降温。 这说明目前的国民经济出现了大问题：其一，通过膨胀已来临，货币贬值不可避免，如不及时降温，势必导致生活资料价格上上涨，这涉及民生的大问题。 其二，金融体系不稳定，大量房地产贷款和按揭贷款面临覆水难收的局面，因为任凭房价上涨，必然导致不可控制的大跌，到那时，由于坏账增多，银行倒闭潮会出现。 其三，国家救市投资资金将通过各种渠道，严重向房地产行业倾斜，政府要求国有企业撤出房地产行业，就是这种考量的征兆。 从根本原因上说，楼市过热，房价过高的原因是不合理的房地产管理制度，炒房客不过是替罪的羔羊。
