本报记者 李贝贝 上海报道
5月17日，中央一揽子政策发布后，多地紧跟其后优化楼市政策。近一周来，包括上海、苏州等在内的重点、热点城市也不断细化楼市政策，推出涉及房贷利率、公积金、卖旧买新、土地竞买规则等一系列的举措。与此同时，一些“强二线”城市如苏州、南京、杭州等，对于人才的争夺也进一步升级。
政策“组合拳”之下，楼市已经出现积极反馈。据58安居客研究院统计数据，2024年5月，全国65个重点城市整体新房找房热度环比上涨5%。同时，购房者信心也在持续走强，5月购房者信心指数为99.5，环比上涨5.3%。
“这是今年以来购房信心指数首次环比上涨。”58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析指出，但找房热度被转化为实际成交，还有一定的时间差：“预计接下来市场的复苏会更多会在成交量上逐步体现，尤其是已经出台大力度放松政策的高能级城市，预计6月成交量环比5月会有一个相对明显的提升，但成交价格还会在底部盘整一段时间。”
热点城市加速松绑
最近一周，多地楼市政策进一步细化。
5月27日，上海官宣“沪九条”，推出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”等利好；6月1日，上海又宣布，职工在江苏省、浙江省或安徽省使用住房公积金贷款购房，符合规定的购房情形等的主贷人及配偶，可以提取本市住房公积金账户余额偿还公积金贷款；6月7日，上海市规划和自然资源局公布2024年第三批次集中土拍地块公告，宣布”取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定“，恢复“价高者得”模式。
紧随上海，广州、深圳同日发布重磅楼市新政。5月28日，广州市政府办公厅印发了《关于进一步促进广州市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、公积金提取、优化限售政策等6条政策措施。
5月初，深圳放松了非核心区域的限购政策。5月28日，深圳市官方媒体深圳特区报发布消息称，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。其中首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。
相比其他重点城市，苏州发出的政策时间较晚，但却是近期政策松绑最为彻底的城市。6月2日，苏州官宣全面取消限购，在降低交易成本方面推出了个税退税优惠、契税补贴，取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限。同时，苏州的公积金房贷利率下调至3%以下，个人和家庭的公积金贷款的最高限额也分别提高至120万元和150万元等。
6月5日，长沙市房屋交易管理中心发布相关通知，鼓励开发企业自愿实施“购房无理由退定”承诺；同一日，郑州住房公积金管理中心官网宣布，该市家庭首次使用住房公积金贷款或购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高限额为120万元，执行首套住房公积金贷款利率；家庭第二次使用住房公积金贷款且为购买第二套自住住房的，住房公积金贷款最高限额为96万元，执行第二套住房公积金贷款利率等。
值得一提的是，部分重点城市在进一步优化楼市政策的同时，也加强了对人才的吸引。例如，苏州提出，“在本市购买或拥有合法产权住房且实际居住的非苏州户籍人员，可以申请办理落户”。
在此之前，5月以来，南京、武汉、杭州、佛山、合肥等“强二线”城市纷纷提出“拥有合法产权住宅可申请落户”，部分城市还宣布“一人买房、全家随迁”。例如，5月15日，合肥发布的楼市新政即提出，在合肥以合法方式取得商品住宅性质房屋所有权的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。
易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者分析称，人口是推动经济发展的重要动力。近期，多地推出的购房落户政策已区别于此前的人才落户政策，更聚焦于住房消费，降低了落户门槛，体现了各地对导入人口的重视，有利于人才流动，推动新型城镇化建设。
房地产市场情绪整体回升
多家研究机构近日公布的统计数据显示，从市场走势来看，多个核心城市在优化政策后项目来访、认购均有回升，部分城市的新房、二手房成交数据均有所好转。
以上海为例，“沪九条”发布后，5月上海楼市出现“翘尾”行情。上海中原地产数据显示，2024年5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%，成交量出现止跌回升走势。从交易节奏来看，5月初受到假期影响成交低开，后续虽有反弹，但交易量始终不温不火，最后五天（5.27-5.31）在新“沪九条”推动下出现爆量，成交超过3600套。
新房父母，“沪九条”发布后，多家房企在沪项目喊出售楼处“不打烊”，有项目内部安排销售人员连夜邀约客户，并有多个项目表示价格将回调，此前给出的折扣或将回收。6月3日，上海新政“沪九条”发布一周，位于普陀区长风社区的宸嘉100·嘉佰道开盘2小时就售罄，总销售额达61.78亿元。《华夏时报》记者了解到，该项目的销售均价高出联动价6000元/平米，达到10.4万元/平米，但依然受到市场追捧。
据中指研究院，2024年5月，全国100个城市新建商品住宅平均价格为16396元/平米，环比上涨0.25%。从涨跌城市个数看，44个城市房价出现环比上涨，40个城市环比下跌，16城持平。同比来看，全国百城新建住宅平均价格较去年同期上涨1.33%。中指研究院分析师孟新增表示，随着核心一、二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期。
另据58安居客研究院统计，2024年5月，全国65个重点城市整体新房找房热度环比上涨5%。全国各线城市找房热度全面上扬，其中一线城市新房找房热度环比上涨7%，高于全国均值；二线城市新房找房热度环比上涨5%，三四线城市新房找房热度环比上涨3.3%。
与此同时，购房者信心也在持续走强，对于接下来的政策宽松预期加大。据58安居客研究院数据显示，5月购房者信心指数为99.5，环比上涨5.3%；49.1%的购房者认为后续楼市调控政策将继续放松，33.1%的购房者则认为6月份是买房的好时机。
“这是今年以来购房信心指数首次环比上涨。”58安居客研究院院长张波向记者分析指出，但找房热度被转化为实际成交，还有一定的时间差：“预计接下来市场的复苏会更多会在成交量上逐步体现，尤其是已经出台大力度放松政策的高能级城市，预计6月成交量环比5月会有一个相对明显的提升，但成交价格还会在底部盘整一段时间。”
中指研究院预计，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期，同时6月房企也将进入上半年业绩冲刺阶段，市场活跃度有望回升。
不过，该机构也强调，市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。同时，若地方国企收储已建成未销售商品房等消化存量的政策能够较快落地，也将对改善房企现金流、化解行业风险起到积极作用。“预计随着供需两侧同时发力，为房地产行业带来切实的资金支持和销售支持，房企销售将有所改善。”
央行为何突然降准 什么是降准 对房地产行业有何影响
降准指的是央行降低商业银行的存款准备金率此轮降准是为了拉动国内投资氛围，加快实业发展因为之前有房住不炒大前提，这次降准为了鼓励钱流向实业，可能会严控资金流向房地产。 房地产可能会面临更加严格贷款政策，市场可能会带来观望情绪。 房价可能盘涨
国家对房地产宏观调控具体的最新政策
1、双向调控 对于“双向调控”的具体思路，各方人士给出了多种解读，但大致不外乎三个方面的内容：其一，楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松；其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。 综观楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。 在这个基本思路的指导下，中国楼市逐渐进入“新常态”。 2、新型城镇化 《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长；其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。 有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。 3、房企再融资解冻 房企再融资瓶颈被突破，将直接优化企业的资产负债结构，降低整体融资成本，提升房企盈利能力。 不过，多位房地产业内人士直言，整体而言，优先股、再融资等政策的试行主要集中在优质企业，大部分中小地产尚难很快实现。 长远来看，房企再融资仍将是结构性开闸，这意味着行业分化将进一步加大。 4、不动产登记 不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。 但是，不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，更不能简单地理解为房屋登记。 新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记会引起少数抛房现象，也不会撼动当前市场基本面。 5、其它相关政策 对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。 转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，依照最新房产政策，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构(建立机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依据。 从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为 丢失原始购房发票的惩罚。 当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。 个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;按照最新房产政策，个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。 取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。 房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部门方可为其办理房产过户手续。 各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设;盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。
为使全体人民住有所居，要加快建立怎样的住房制度
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，让全体人民住有所居。 可采取以下措施：1、出台相关法律法规确保房地产市场健康稳定发展，严厉打击开发商囤地居奇而不建房、捂盘惜售、伙同其他组织哄抬房价、拒绝住房公积金贷款、搞所谓的全款优先、暗中勾结炒房分子制造假银行流水单或收入证明而骗贷、勾结金融组织骗取消费贷而拼凑首付款等扰乱市场的违法违规行为。 2、合理限购。 针对房地产市场供应紧张的热点城市，采取严格的限购措施，对于手中已持有2套及以上住房的家庭，取消购房资格；针对为骗取购房资格而假离婚、假分户等违法行为，加大处罚力度。 针对房地产市场供应严重过剩的城市，可适当采取鼓励农民进城购房等措施去库存，同时要适当减少当地住房土地供应。 3、合理限售。 针对房地产市场波动较大的热点城市，严格采取限售措施，凡取得两证未满两年或更长年限的房屋不得交易过户。 严厉打击组团抢购、勾结金融机构倒买倒卖、吸收社会存款集资炒作房地产等违法行为，必要时出台相关法律法规，加大处罚力度。 4、合理限价。 针对房地产市场价格急剧上涨的热点城市，可采取合理限价措施，严格实施房屋交易过户价格备案限制措施，即交易过户价格不得高于上次交易过户备案价格。 严格筛查大额消费贷、信用贷的资金真实流向，禁止流向房地产市场，避免次贷风险产生。 5、鼓励有条件的企业合理商改住以供应市场；加快建立健全还建房、保障房、经济适用房、公租房等住房保障制度；加大加快热点城市土地供应，土地供应紧张的城市要增加租赁房土地供应(新建房屋面向市场只租不售)。 要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进房地产长效机制建设，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等措施保证让全体人民住有所居。
