设立3000亿元保障性住房再贷款，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限……近期，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布多项支持房地产的金融举措，全国绝大多数城市快速跟进落实，多个一线城市调整优化限购政策和住房信贷政策，共同打好优化住房金融政策组合拳。相关金融政策将给市场带来怎样的影响？怎样适应我国房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展？记者采访了相关部门和专家。
有效减轻购房者负担，提振房地产市场需求
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。中国人民银行同日宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。
“最低首付比例优化后，可降低居民购房门槛，有助于提振住房消费。”中国人民银行副行长陶玲表示，此次将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%、二套房贷最低首付比例从30%降至25%后，城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限基础上，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比例。
相关金融举措发布后，湖北、广西、云南、山西、河北等省份快速响应，宣布将首套和二套商贷的首付比例调整至全国下限，同时取消房贷利率政策下限。近期，政策落地城市进一步扩围，上海、广州、深圳等一线城市发布了最新的房地产金融政策。有关部门的统计数据显示，除北京、上海、深圳外，全国其他城市均已明确执行15%首套房首付比例，并明确取消房贷利率下限，新一轮房地产金融政策基本落地。
银行是落地执行的重要一环。5月28日深圳宣布调整住房信贷政策，中国农业银行深圳市分行第一时间推动政策落地，首批执行新政策的房贷5月底已放款完毕。5年期以上首套、二套房贷实际执行利率分别为3.5%、3.9%，均较此前下降35个基点。“此次调整有利于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”中国农业银行深圳市分行相关负责人表示。
据测算，上海的二套房商贷利率从4.25%（非差异化地区）降低到3.9%后，按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，利息总支出可减少约7.3万元。
记者了解到，随着相关金融政策落地实施，近期，多地楼市热度有所回升，房产销售和中介机构的看房量、咨询量、下单成交量均有明显增长。杭州贝壳研究院监测的数据显示，相关政策推出后的5月18日至27日，杭州二手房咨询量较4月份日均增长20.3%，带看量日均增长29.7%，下定量日均增长41.3%。
“从首付款比例、房贷利率两个方面对住房金融政策进行调整，有利于降低购房门槛，减轻居民住房消费负担。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。
创设结构性货币政策工具，推动已建成商品房去库存
为落实4月30日中共中央政治局会议精神，消化存量房产和优化增量住房，中国人民银行近日宣布，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
据悉，保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。
“所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。”陶玲表示，这项政策是中国人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。
招联首席研究员董希淼表示，设立3000亿元保障性住房再贷款后，中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款。金融机构根据地方国企申请，自主决策发放贷款，发放贷款后向中国人民银行申请再贷款。
中国人民银行明确要求，城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施
洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施为认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，坚持“房住不炒”定位，保障群众住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，实现房地产市场良性循环和健康发展。 根据相关规定，结合我市实际，现制定以下工作措施：一、综合评级企业，突出分类施策依据企业综合评级实行差别化预售管理。 根据房地产企业日常表现、开发经营、诚信履约、违规及投诉等因素，从优至劣依次将房地产企业评定为一级、二级和三级，实行评级结果与预售形象进度标准挂钩。 在开发建设资金投入达到工程建设总投资25%以上前提下，对一级房地产企业适当放宽预售形象进度标准，建设项目为8层以下的，完成基础工程即可办理预售;8层以上的，完成基础及地面以上2层工程即可办理预售。 二级房地产企业适度提高预售形象进度标准，建设项目为8层以下的，完成基础及地面以上4层工程即可办理预售;8层以上的，完成形象进度二分之一以上可办理预售。 三级房地产企业严格控制预售形象进度标准，建设项目需完成主体工程后方可办理预售。 对存在烂尾楼盘或违规操作造成项目无法推进，且被人民法院列入失信被执行人名单的房地产企业，不得参与我市新出让地块竞买开发。 依据企业评级实行差别化监管资金管理。 根据房地产企业综合评级结果，对一级房地产企业适当放宽资金监管标准，依据项目形象进度分12个节点拨付;对二级房地产企业适度提高资金监管标准，依据项目形象进度分9个节点拨付;对三级房地产企业严格控制资金监管标准，依据项目形象进度分6个节点拨付。 支持高品质、改善型住宅小区建设。 优化住宅供应套型，规划建设高品质住宅区，推动住宅产品升级换代，支持居民自住和改善型住房需求，逐步提高装修住宅供应比例。 对低容积率、高绿地率、精装修优质房地产项目，商品房备案价可以根据建设成本适当上浮。 对高标准建设“未来社区”的项目，可以适当放宽预售形象进度标准，由房地产企业根据建设成本自行申报预售价格，预售管理部门直接备案。 二、创新服务方式，减轻企业负担严格实行净地出让。 拟出让土地必须权属清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，市政管线迁移以及文物勘探发掘、地质勘探全部完成，并具备动工开发所必需的其它基本条件。 分期缴纳土地出让金。 2022年12月31日前，商住类项目土地出让保证金按50%确定，产业类项目土地出让保证金按20%确定。 允许分期缴纳土地出让价款，企业申请分期缴纳的，需出具承诺书，自签订出让合同后三个月内缴纳80%，六个月内缴纳完毕，分期缴纳部分需按银行同期贷款利率支付利息。 依据土地出让合同及房地产企业承诺书，相关部门可容缺办理规划及其它审批手续。 优化预售资金监管政策。 商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证始，至办理不动产首次登记后止。 预售资金监管范围包括房地产企业预售商品房取得的全部收入，包含定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。 完善预售资金监管模式，将商品房预售资金分重点监管资金和非重点监管资金，重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，按照工程节点申请，经批准后专项用于支付项目工程建设费用;预售收入超过重点监管资金额度的，属于非重点监管资金，可由房地产企业根据需要提取使用。 开发企业也可凭商业银行出具的保函，抵扣同等额度的重点监管资金。 适当延缓缴纳城市基础设施配套费。 2022年12月31日前，房地产企业可申请分批缴纳城市基础设施配套费，最长不超过6个月。 逾期未足额缴纳的，除依法追缴外，对房地产企业予以综合评级降级处理，并由相关部门依法实施惩戒。 完善装配式建筑配建政策。 房地产项目装配式建筑配建比例按照地上总面积进行计算。 2023年12月31日前，房地产企业可申请降低装配式建筑配建面积，实建低于应建部分按市住建部门每年公布的成本差价缴纳装配式建筑易地建设费后，不再配建;房地产企业也可申请增加装配式建筑配建面积，增加部分按市住建部门每年公布的成本差价进行奖励。 合理调配住宅商业建筑比例。 积极引进龙头骨干企业、平台公司、现代服务业、外贸结算中心、区域总部及小巨人房地产企业、瞪羚房地产企业、隐形冠军房地产企业，全面提高闲置非住宅类商品房使用率，加快形成高品质特色楼宇产业集群，有效盘活闲置存量资源。 新建经营性房地产项目可合理降低商业建筑比例，原则上按商业、住宅分别供地，根据项目位置、辐射范围及服务人群等，灵活配置商业比例。 合理确定公建设施计容面积。 对于新建的经营性房地产项目，配建的幼儿园、老年日间照料中心、社区公共管理用房等公建设施无偿移交政府相关部门的，不计入项目容积率计算范围，不收取土地出让金。 完善房地产项目周边配套设施。 对已出让土地，相关部门要尽快完善周边学校、商业、医院等配套设施;未出让土地出让前，要基本建成路网、水电等基本公共服务设施，为项目推进提供有利条件。 科学制定环保施工政策。 一级房地产企业开发的商业、办公、“未来社区”和大型居住社区工程，经市政府相关部门批准后，可以参照《洛阳市秋冬季大气污染防治期间重点民生保障工程监督管理办法》执行。 三、加大信贷支持，支持合理消费调整公积金贷款政策。 房地产开发公司在取得商品房预售许可证时即可申请住房公积金贷款项目准入备案。 提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。 加大对第二套使用公积金贷款购买改善型住房的支持力度。 二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。 加大住房融资信贷支持。 引导在洛商业银行及其他金融机构，积极向总行及省行争取房地产贷款额度，加大对洛阳信贷投放，更好满足房地产领域资金需求。 对经营稳健、杠杆率合理、销售前景良好、资金封闭运行的房地产企业建设的工程，按照市场化、法治化原则发放开发贷款，杜绝盲目抽贷、压贷、断贷。 按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大房地产企业并购融资支持。 引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策;对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。 执行差别化住房信贷政策，加大个人住房贷款投放力度，促进贷款利率适当下行。 鼓励开发针对“新市民”住房按揭贷款产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度等条件，促进贷款利率适当下行。 对区域优势明显的二手房贷款房龄调整为30年以内。 支持开展法拍房按揭贷款业务。 大力发展保障性租赁住房。 落实建设青年友好型城市要求，通过盘活存量土地新建、产业园区配建、非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、转化等方式筹建保障性租赁住房，优先供应来洛就业创业的青年大学生。 完善保障房申请信息查询管理系统，开通保障性租赁住房APP，实现保障性租赁住房房源信息查询、网上申请、分配等业务办理。 四、规范市场行为，优化发展环境合理调控土地供给节奏。 按照供需平衡原则，根据全市商品房在售、在建、已供地可建规模等，科学编制年度住宅用地供应计划，有序出让、压茬供应，保障商品住房用地需求。 统筹考虑住房建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等，在市场需求旺盛、去化周期短的区域，适度增加住宅用地供应量;在市场需求弱、去化周期长的区域，适度减少住宅用地供应量。 加强房地产市场监管。 开展房地产市场秩序整治，重点整治未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为，严厉打击违规销售、未明码标价、拒绝使用公积金贷款购房、恶意哄抬房价、虚假承诺等侵害群众利益行为。 严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理定价，严格执行明码标价、一房一价。 优化服务引导预期。 运用信息手段提高政务服务水平，推行网签即备案、交房即办证模式。 对取得预售许可的房地产开发项目，利用“互联网+网签”技术完成交易主体核验，实现网签即备案。 对综合验收备案、规划核实、税费缴纳、不动产登记进行全链条流程再造，大力推动“交房即办证”。 充分发挥舆论导向作用，客观准确地向社会公开发布市场走势和政策信息，努力形成稳定健康的房地产消费预期和科学合理的住房消费观念。 本通知自2022年5月1日起施行，有效期2年。 在执行期间如国家法律、法规另有规定的，以国家法律、法规为准。
最新解读：金融16条措施支持房地产市场平稳健康发展
其中，“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容具有重大意义。
2022年11月11日，央行和银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“通知”），其中第二条“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容，具有重大意义，起码破解了当下难交付项目在资金申请过程中的三个难题，下面进行解读：
第一个难题：政府对于保交楼纾困资金贷款的积极性不高
一个项目如果出现交付难，即便符合纾困资金的申请要求，申请难度依然很大，除了纾困资金总体额度有限外，更重要的是，政府进行财政担保的积极性很低。众所周知，政府给予的纾困资金贷款，是需要占用当地财政预算的，是需要政府进行担保的，如果企业还不了钱，是需要真金白银的拿财政收入去补贴的。
在这种机制下，政府对于房地产项目，尤其是非国资项目的支持力度大幅度下降，甚至“不愿意去碰”。毕竟凭什么要冒着风险，拿财政预算和税收去支持非国有项目呢？无论从政府财政吃紧，还是任期考核的角度，都不是一个好的选择。
但《通知》里面的这一条规定却把这一个困境给化解了。这就意味着，政府可以“出小头”，而银行“出大头”，如果项目需要1个亿，那么政府出1000万就好了，毕竟《通知》里面并没有规定比例；这样，因为自身的财政压力减轻了，政府对于烂尾项目的支持，将大幅度提升。
第二个难题：如果项目剩余货值无法同时覆盖专项借款和配套融资贷款怎么办
若前期项目资金都被调走，剩余货值不足以支持贷款，这一类项目是不太符合申请贷款过程中，需要“一项目一策，且资金封闭管理”的政策要求的，所以在前一阶段，这一类项目只能“摆烂”，但现在，只要能够“安排并落实还款来源”，也鼓励银行进行放贷。
这不得不说，又放开了一个口子，让这一类的项目融资难的问题得到了解决
第三个难题：银行为了避免不良率，不愿意碰“暴雷项目”怎么办？
银行对于不良贷款的考核是非常严格的，就经办人而言，如果出现了不良资产，那么轻则升职加薪无望，重则调离岗位去前台干，甚至被追责。所以，基本也不太愿意去碰。
可“交付难项目”本来就是一个风险，对于其进行纾困资金支持，本来也是要冒风险的。那现在的问题是，如果非要去落实，且非要把政府财政担保的风险转嫁给银行，那银行凭什么要去接呢？
为了打消银行相关人员的顾虑，让政策落地更加有效，《通知》进行了免责的说明，不得不说，这一条是高人指导，画龙点睛（放在这一段的末尾，应该是经过深思熟虑之后加上去的）。
总结：这一条政策，给之前的纾困资金政策打上了补丁，一方面，减轻了政府的还贷压力，提升了政府落实专项资金的积极性，另一方面，风险一部分匀给了银行，且在政策上打消了银行的顾虑，促进了银行对于保交楼贷款的支持。
确实是惠企政策。
不过需要提醒的是，风险并没有消除，只是进行了分摊，每一个房地产企业都有责任和义务去管好自己的事，做好保交楼，从根本上避免烂尾，这才是最好的解决办法。
促进房地产市场平稳健康发展
2022年对房地产市场来说，注定是极不平凡的一年。 全年房地产市场延续了2021年下半年以来的下行态势，近几个月来出现加速下滑，成为影响经济运行中一个重大风险因素。 房地产是国民经济的支柱产业，对经济增长、就业、财税、居民财富、金融稳定都有重要影响。 展望2023年，各方应在进一步落实现有调控举措基础上，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，有效防范化解房地产领域金融风险，进一步从供需两端加大政策力度，预计房地产调控政策仍有进一步发力空间。 回首2022年，房地产市场持续下行，多项房地产指标下滑明显。 2022年1月至11月，全国房地产开发投资下降9.8%，商品房销售面积同比下降23.3%，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，房地产开发景气指数今年以来持续下降。 11月份，商品住宅销售价格环比总体延续降势，一些房企在2022年面临流动性困难。 应该说，2022年我国房地产市场一直在寒冬中徘徊。 无论是房地产开发企业，还是房地产产业链中各个环节的企业，都面临不小困境。 房价下行的城市较多，购房者观望情绪浓厚，房地产市场的良性循环受到阻碍。 与市场持续下行相对应的是，旨在促市场企稳回暖的房地产调控政策不断出台。 12月26日，东莞宣布进一步优化房地产调控政策，解除限购，加强限售，可以看出，政策目的在于支持刚性和改善性住房需求，同时坚持“房住不炒”。 实际上，今年以来，各地“因城施策”“一城一策”，很多城市都松绑过去的限制性政策，促进房地产市场企稳的政策可谓应出尽出，包括放松限购、限贷、限售、限价，以及调整住房公积金政策，出台“一人购房全家帮”等鼓励政策，出台棚改房票安置政策，减免住房转让税费，发放住房补贴等举措。 针对一些房地产开发项目逾期难交付，有关部门和各地方政府积极推进“保交楼”保障购房者权益。 全力以赴“保交楼”有助于重塑市场信心。 有关部门针对已售逾期难交付的房地产开发项目，推出较大规模的政策性银行专项借款正在落地见效。 进入11月份，房地产金融政策不断，央行、银保监会推出“金融16条”。 随后，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”支持房地产市场平稳健康发展。 本轮房地产调控的特点是从供需两端齐发力，既有针对需求端限制性措施的放松，以及降低首付和房贷利率等举措，又有针对供给端房地产开发项目和房地产企业拓宽资金来源的支持措施。 房地产市场在过去20多年经历了飞速发展，对经济增长的支撑作用十分明显。 近一年多以来的房地产市场调整，教训十分深刻。 过去房价上涨过快，风险积聚，住房在一些城市出现供需失衡。 对于许多购房者而言，更看重住房的投资属性，居民负债率上升过快，住房在居民财富的占比一直居高不下。 同时，行业也形成了高杠杆、高负债、高周转的模式，房企也因此在本轮调整过程中暴露了风险，防范和化解房地产领域金融风险，已经成为有效防范和化解重大经济金融风险的重要内容。 应充分认识到，未来房地产市场需要进一步发展，也有继续实现平稳健康发展的空间。 有人认为，到现在这个阶段，房地产市场不会再有太多发展机遇了，这种认识是片面的。 房地产始终是国民经济的支柱产业，其链条长、涉及面广，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。 同时，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。 针对当前房地产行业的下行态势，需采取更大力度政策举措，支持房地产行业平稳健康发展。 近期密集出台的政策措施逐步见效的同时，相关调控政策仍有进一步完善的空间。 需要研究出台新的政策举措，改善房企资产负债，有效增加住房供给。 还需研究中长期治本之策。 深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。 我们有理由相信，房地产市场经过一段时间深度调整，在多重政策作用下，在经济发展总体向好的大背景下，有望走出低谷，进入平稳发展阶段。 （亢舒）
