周五，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国5月成屋销售徘徊在30年来的低位附近、较4月微幅下跌，与此同时，房价再创新高，按揭贷款利率维持在高位。
美国5月成屋销售总数年化411万户，预期410万户，前值414万户。5月成屋销售环比跌0.7%，为连续第三个月下降，前值为下跌1.9%；5月成屋销售同比跌2.8%。
需求继续推高房价。 5月份售出的成屋中位数价格为41.93万美元，创下有记录以来的最高价格，同比上涨5.8%，涨幅是自2022年10月以来的最大。
值得高度关注的是， 5月成屋库存激增，延续此前的增加态势。 截至5月底，有128万户待售房屋，成屋库存环比大幅增长6.7%，同比更是大涨18.5%。按照目前的销售速度计算，需要约3.7个月的时间消耗掉市场上的供应量，远高于此前库销比低谷，不过仍低于5个月的库销比，表明虽然库存上涨，但整体来看市场供应仍紧张。
5月份，约67%的售出房屋在市场上的时间不到一个月，与4月基本持平，而30%的房屋以高于标价的价格售出。房产平均在市场上待售24天，4月份为26天。
分地区来看，除南部地区外，所有地区的销售环比持平，南部地区销售下降了1.6%。所有地区的房价均上涨。
售价低于25万美元的房屋销量低于一年前；而售价在25-50万美元之间的房屋销量仅增长1%；售价在75-100万美元之间的房屋销量增长了13%；售价超过100万美元的房屋销量增长了近 23%。
现金类仍为王，全现金购房占销售的28%。首次购房者占总销售的31%，高于去年的28%。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。
三分之二的房屋在不到一个月的时间内签订了合同，因此尽管价格上涨，竞争仍然激烈。房地产经纪公司Redfin报告称，越来越多的房源变得陈旧，因此如果一套价格合理且不需要太多工作的房屋上市，很快就会售出，其他房屋则滞留的时间更长。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：
成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此5月份的销售数据主要反映了4月和3月的购买决定。美国4月份的房贷利率出现大幅上涨，4月初，30年期固定利率按揭贷款的平均利率为略低于7%，4月中旬时升至略高于7.5%，当前该利率约为7%。
求2010年纽约曼哈顿房价
2010年曼哈顿房价企稳：一卧室公寓84万美元美国中文网报道：全美最贵的主要房地产市场之一、曼哈顿房价已经在高水平站稳。 据CNN报道，纽约四大住宅地产经纪商星期二发表报告显示，曼哈顿2010年第四季度房价基本保持不变。 曼哈顿Grammercy第19开发项目一卧室公寓标价82.5万美元，稍微低于曼哈顿房价中位数。 CNN说，布朗-哈里斯地产（Brown Harris Stevens）和哈尔斯泰德地产（Halstead）的数据显示,同第三季度相比，曼哈顿公寓价格中位数从89万美元下降到84万美元，下滑5.6%，但那一价格比一年前上升了5%。 普天寿地产（Prudential Douglas Elliman）的第四季度公寓价格为84.5万美元，比前一季度下降7.5%，但比一年前上升4.3%。 科科兰地产（Corcoran）的公寓价格为82.5万美元，比前一季度下滑5%，但比一年前上升3%。 曼哈顿最著名房地产评估公司密勒-萨缪尔地产（Miller Samuel）总裁密勒（Jonathan Miller）说，第四季度房价低于第三季度已在预料之中。 季节效应不能代表下降趋势。 他说，更合适的对比是同2009年最后三个月相比，那显示曼哈顿地产市场稍微上升。 哈尔斯泰德地产总裁拉密勒兹（Diane Ramirez）和密勒都报告，去年第四季度销售比2009年同期更为平稳。 为普天寿地产编纂报告的密勒说，销售分布更为正常。 2009年同期，由于首次买房退税政策的刺激，当时有很多小套房售出--统舱式（studios）和一卧室。 拉密勒兹说，在刚刚过去的第四季度，高档公寓占市场份额比较大。 有很多高价公寓售出，包括他所在公司12月29日售出的1500万美元合作公寓。 许多高档住房都是售给了华尔街工作人员，他们的薪酬依然非常丰厚。 分析师说，华尔街奖金今年很高，预计为2000万美元左右。 很多人薪水上升，也许不是黄金年代，但华尔街已经处于健康水平。 这些奖金支撑着曼哈顿市场--很多交易都是现金买卖。 这对于目前的市场尤其重要，因为很多贷款银行仍然对超过729,250美元的大额抵押贷款不肯放手。 CNN称，曼哈顿还有其它因素帮助它维持今后一两年房价稳定。 例如，整个城市几乎没有法拍屋，因为曼哈顿的多数房子都是合作公寓，居民购买的公寓是公司所拥有大楼的一部分。 合作公寓委员会历史上对潜在买主的评估比银行还要严格，对那些没有通过评估的买主，他们不批准出售。 这类委员会还要求实质性首期付款。 支撑曼哈顿房价的另一因素是新建设项目稀缺。 2010年前11个月，曼哈顿仅发出505张建筑许可证。 对于超过170万人的大都市来说，那个数字太小。 纽约市就业市场也在改善，到11月30日为止的过去12个月曼哈顿创造了5.1万个私人公司岗位。 纽约市的失业率也低于全国平均水平。 但专家们也没有预期曼哈顿房地产会重新回到繁荣时代，至少现在不会大幅度价格上涨。 密勒预计今后很多月份，房价将维持不变或稍微上升。
西方经济学案例分析
根据下列资料，应用IS-LM、AD-AS模型和经济增长、经济周期和通货膨胀等相关宏观经济理论e69da5e887aae79fa5e，分析政府货币政策的起因及作用。 1、中国2007年部分主要经济指标 2007年11月公布的关键经济数据显示：一方面，固定资产投资、工业生产和银行贷款在11月均有降温，另一方面名义零售总额和出口维持强劲。 ①固定资产投资。 尽管近期投资增长减速，投资的潜在势头仍维持强劲。 11月城镇固定资产投资（FAI）同比增长26％，低于10月逾30％的增长率。 房地产投资和新建项目投资在11月出现了大幅增加。 这点也进一步证实了政府对新投资项目和房地产贷款进行紧缩控制的必要。 ②工业生产及出口。 中国的出口仍维持良好的增长，11月出口同比增加22.8％（以美元计算），为263亿美元。 11月工业增加值同比增加17.3％，低于此前数月。 生产增长放缓可能预示了出口的下滑。 未来出口增长如出现更为明显的下滑，将导致工业生产的进一步放缓。 ③消费物价指数（CPI）。 CPI年比攀升至6.9％，达到11年来的高点，CPI的高涨主要是由食品价格猛涨拉动，尤其是猪肉和食用油价格，而非食品通胀仍维持低位。 ④银行贷款。 银行贷款增长在11月出现了显著下降。 11月新增贷款874亿人民币，为2007年最低水平，不到去年新增的一半，但未达到监管者期望的零增长。 这表明，严厉的紧缩措施遇到了强劲的抵制，而停止一切贷款既不可能，也不可行。 同时，金融系统的流动性依然非常充裕。 央行在11月提高法定存款准备金率和采取的其他措施实际上并未让货币环境变紧。 因此，货币供应量（M2）11月仍维持同比增加18.5％的高增速。 2、应对经济增长由偏快转为过热趋势，防止物价由结构性上涨演变为明显通货膨胀的货币政策 2007年以来，宏观经济保持了较快发展的势头，受食品、能源等结构性因素的影响，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力有所加大。 为此，人民银行加大了公开市场操作力度，先后10次上调商业银行存款准备金率，5次上调金融机构人民币存贷款基准利率，对于抑制货币信贷过快增长发挥了积极作用。 2007年12月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是2007年内第5次上调人民币存贷款基准利率。 本次调整人民币存贷款基准利率的主要内容包括：一是一年期存款基准利率由现行的3.87%上调至4.14%，上调 0.27个百分点；活期存款基准利率由现行的0.81%下调至0.72%，下调0.09个百分点；其他档次存款基准利率相应调整。 二是一年期贷款基准利率由现行的7.29%上调至7.47%，上调0.18个百分点；五年期以上贷款基准利率保持不变；其他档次贷款基准利率相应上调0.09个百分点。 12月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是2007年内第10次上调存款准备金率。 调整后，存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，创20余年历史新高。 据统计，前9次上调准备金率，共冻结货币市场资金高达1.66万亿元。 瑞士信贷近期发布报告表示，中国央行将存款准备金率调高至14.5%，将从银行体系中回笼大约3800亿元资金，降低银行的放贷能力。 抑制货币信贷过快增长，是央行提高法定存款准备金率的主要目的之一。 生产增长放缓受近期信贷和投资紧缩措施影响的可能性不大，由于存在滞后效应，这些政策仍需要一段时间才能显示出效果。
什么标志着经济泡沫的破灭?当泡沫破灭首先波及的是什么?
泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀引致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，是虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 其形成过程为一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，价格上涨的预期吸引了大量新的买主，这些新买主一般只是想通过投机获取价差、牟取利润，而对所买卖的资产的实际使用价值或盈利能力不感兴趣；由于新买主的不断介入，价格节节攀升，形成泡沫经济现象；一旦价格上涨的预期发生逆转，价格暴跌，泡沫破裂，便引发金融危机并导致整个经济衰退。 例子： 历史上著名的泡沫经济案例有1636年发生的荷兰郁金香泡沫、1791――1720年发生的巴黎密西西比泡沫、在伦敦发生的南海泡沫等，近年来发生的典型的泡沫经济案例拉美地区的金融危机、东南亚金融危机、日本金融危机等。 波及以美国为例： 建筑业降温是住房市场滑坡的最后一步。 由于开发商购买土地的费用是沉没成本，因此在住房周期中，建房热潮通常会持续到待售房明显过剩之时。 当前美国就是这样，到2006年年中，建房活动仍然保持着强劲态势。 然而，一旦这股最后的动力耗尽，建筑业将开始下滑。 从美国房市目前的空置规模来看，建筑业的下滑将是严重而又漫长的——跌幅至少会达到25%，并持续几年时间。 过去3年中，建筑业对美国实际GDP年均增长率的贡献度为0.5个百分点，今后几年内的贡献度则可能会降至-1.0个百分点。 换言之，仅此因素就会使美国的经济增长率减少约1.5个百分点。 当然，房价泡沫破裂对美国经济增长的影响不仅局限于建筑业层面，泡沫的财富效应也不应忽略。 自1995年美国生成资产经济以来，居民实际可支配收入的累计增长额仅占消费支出累计增长额的85%，二者间的缺口则由资产泡沫产生的财富效应来填补。 首先是股票泡沫，而后是房地产泡沫。 尤其是后者，其财富效应对于支撑近年来的消费需求起到了巨大作用。 2004～2005年间，居民实际消费年均增长3.7%，而同期个人实际可支配收入年均仅增长2.4%。 与此同时，美国的房地产价值不断膨胀，支撑了消费者从中提取购买力。 据美联储估算，2006年上半年，以年率计算，居民提取的抵押资产价值超过了7000亿美元，这足以有力地刺激消费需求。 过去5年间，在房价不断攀升的情况下，这种财富效应对于消费需求年增长率的贡献度至少是0.5个百分点。 然而，如果房价趋稳或下滑，住房财富效应对消费增长的贡献度会迅速降为零，如果美国居民重新开始增加储蓄，其贡献度甚至会降为负值。
