出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
6月29日至30日，北京楼市“626新政”首个周末，搜狐财经实探多个新房项目，发现有的项目售楼处看房量热度确实较高，但也有项目人流量未如预期。
“周末两天卖出18套，昨天晚上11点还在工作。”7月1日，昌平区建发观棠府一位置业顾问告诉搜狐财经。亦庄华润北京润府的高经理也告诉搜狐财经：“周末来访量与成交量均有所增加，与630时间节点也有关系。”
但也有新盘项目人员称，目前效果还不明显，“6.26新政”还未立竿见影。“有客户已经麻木，还在观望后续走势。”
“6.26新政”叠加房企年中业绩冲刺，北京楼市热度究竟如何，各楼盘项目体验不一。但从机构数据判断，北京新房市场整体成交有所升温，单周成交量1665套，环比涨超70%。
二手房市场也是如此，北京链家数据显示，"626"政策出台以来（0627-0630），北京链家二手住房签约量较政策出台前（0620-0623）增长12.2%，新增客源量增长11%。
各项目体感不一：
有楼盘到访量增加，有项目称效果不明显
“截至上午10点半，已有20多组客户来访。”石景山区保利璟山和煦一位置业顾问指出。6月29日上午，搜狐财经进入保利璟山和煦售楼处后，看房客正陆续进入。
“今天早上到现在卖了3套，新政后两天半已卖13套。”他说道，目前均价6.2万左右，原价基础上再减4万，但7月1日后是否还有优惠需等通知。此外，一层有特价房源，上周还有5.1万的价格，现在已经被抢没了。
保利璟山和煦售楼处沙盘区
搜狐财经离开之际，还有访客正走入该项目。但在走访后续几个项目时，售楼处人流量明显减少，当天中午一点左右，位于西四环的中海学府里看房人较为稀少，项目户型从89平三居到127平四居均有，总价介于600万到1000万之间。
“中午都去吃饭了，上午十点半是高峰期，来了不少人。”一位接待人员解释道。
“上午已卖3套房。我们人其实不少，一天能来40组左右。6月份来访量一直不错，正值半年度业绩冲刺，价格有优势，均价7.3万元左右，基本打9折。”她强调，有购房人一直在等政策，此前因为首付不够，如今降首付后立即出手。
6月30日上午，搜狐财经到达首钢园附件中海寰宇天下天镜售楼处时，访客也并未入想象中爆满，接待洽谈区尚有空位，该项目为寰宇天下的五期，在售户型主要为小高层和洋房，价格从7万至7.6万不等。
“说实话，（新政）没那么立杆见影，不会一下子就出现抢购一空的现象，现在不是那种时候了。”一位工作人员如此说道。
“对于想买房的人，肯定是该出手还出手，开发商也不会为了以价换量再考虑降价，（新政）的作用更多是提升信心。”他补充道，对于真正购房者而言，不是首付比例的问题，降房贷利率才是真正的实惠。
“近一两个月估计会有明显的变化，626新政比之前力度大。”该工作人员指出。
“效果并不明显，政策释放客户不兴奋，普遍仍是观望新政后市场走势，有部分客户对新政已经麻木了。”另一位楼盘项目工作人员告诉搜狐财经。“630冲刺业绩，价格也没啥变化，就是包装了一下折扣。”他指出。
但从整体数据来看，北京市场新房成交升温明显。根据中指研究院监测数据显示，北京6月新房成交3870套，上周（6月24日-6月30日）成交套数1665套。其中，新政后的6月27日至6月30日，新房成交套数为1224套。
诸葛数据研究中心数据也显示，北京上周新房成交量达1665套， 环比已经“三连涨”，涨超70%领先沪深，主要是因新政 “靴子”落地后带动了成交量涨势。
二手房单周成交涨超40%：
有中介称人手不够，租赁同事被抽调
不仅是新房，北京二手房成交量也涨幅也领先其他城市。
中指研究院数据显示，北京上周（6月24日-6月30日）二手房成交4371套，其中新政后6月27日至6月30日，成交3232套。
诸葛数据研究中心监测数据有所不同，北京二手房上周成交套数为5235，成交量环比实现“二连涨”，环比涨42.68%领跑；6月整体成交为14987套，环比上涨约12%，创近15个月新高。
根据北京住建委官网，北京6月二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%。
“客户量明显上来了，成交量也上来了，整个老山大区新政后两天半，新房与二手房成交80套左右，平时一个月也就成交80-100套。”一位深耕石景山区的中介告诉搜狐财经。
“新政出来当天晚上，成交了约20套二手房。很多人之前一直纠结首付问题，政策出来后一刺激就立马出手了。”
“我们门店约27人，周末两天看房量增多，人手不够用，干租赁的同事也被抽调、参与带看了。”他说道。
北京链家研究院分析师冷会告诉搜狐财经：“‘626新政’出台后市场热度较前期有所上升，周末成交量明显增长。网签方面，本周末恰逢月底和季度末，叠加政策影响，集中网签现象较为明显，因此网签量远高于正常周末水平。”
“政策对存量购房需求的决策和潜在购房需求的释放都有积极作用。从各城区情况看，西城、海淀、亦庄经济技术开发区、朝阳、昌平等产业和人口相对密集的区域由于需求基础较好，成交量增长较为明显。”
在他看来，随着政策逐步落地，市场预期将较前期进一步改善，预计未来一段时间内二手住房成交量价将较当前有进一步回升。
“626新政”后，上述中介也正琢磨买房，看准了一套二手房，75平小三居，报价230万，位于石景山模式口片区。据他估算，因房主着急卖，能砍到180万左右，按照20%首付支付，租金正好能覆盖月供。
“这种老破小以后咋卖啊！”这是他目前最担忧之处。
重磅！北京海淀发布热点小区二手房参考价 楼市调控“大杀器”来了
作为四大一线城市之一，北京也传来了二手房指导价的消息。
近日，北京市海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为；同时，结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价，供中介机构参考。
据了解，海淀区房地产经纪协会给出交易指导参考价的29个小区，包括前期大热的蜂鸟家园、新起点嘉园等。
以海淀区作为全市试点
北京一家中介负责人透露，上述自律倡议是在近期召开的行业会议上发出的。 目前，仅以海淀区作为全市试点，在各大中介中进行试验和规范。
据了解，目前，已有多家中介机构响应协会号召，承诺规范经营，不利用抬高房屋售价来争夺销售房源、抢占市场份额，对偏离指导参考价、报价明显过高的房源信息，在相关信息的真实性、合理性核实清楚前，将不对外发布相关信息、不提供委托代理服务。
今年以来，北京市采取“房地联动、一地一策”措施，优化供给侧结构性改革，持续收紧住房限购政策，遏制离婚购房行为，持续整顿房地产市场秩序，防止违规资金进入楼市。 同时，实施多校划片，弱化住房学区属性等一系列调控措施。
北京房地产中介行业协会相关负责人介绍称，在严格监管下，仍有个别中介机构为争取更多销售房源，通过暗示、鼓动或直接帮助业主抬高售价等方式，恶意抢单、撬单，既扰乱了二手房交易市场，也不利于房地产经纪行业的良性健康发展。 在政府部门加大调控力度、强化执法检查的同时，促进房地产经纪行业的自律良性发展，特别是中介机构的自律和规范经营尤为重要。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京此次自律行为由行业协会发起，中介机构共同参与，对非理性推高价格争夺房源的恶意竞争行为说“不”，既可以有效避免房地产经纪行业恶性无序竞争，促进中介机构规范良性发展，也有利于一些过热区域的二手房市场价格回归理性。
二手房价格参考机制效果显著
中原地产研究中心统计数据显示，随着调控政策升级，北京二手房市场全面降温。 9月1日至27日，北京二手房仅成交1万套，预计全月成交量为1.25万套，同比下降约27.6%，创近18个月最低。
中原地产首席分析师张大伟表示，目前，北京房地产市场已经进入下降通道。 此次北京海淀区针对学区房发布二手房指导价，会进一步影响市场的交投心理。
值得注意的是，此前，上海、深圳、广州等地均已发布针对二手房的价格参考机制。 北京成为4个一线城市中唯一一个尚未“官宣”二手房价格参考机制的城市。
从调控效果看，这些地区发布二手房价格参考机制后，挤泡沫效果明显。
举例来看，7月16日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》明确，自今年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。 没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。 机构监测数据显示，8月份上海共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大降幅，已跌至疫情前的月均成交水平。
而2021年2月率先出台二手房官方指导价的深圳，在发布政策后，二手住宅市场被“速冻”，成交量一跌再跌。 数据显示，8月深圳二手住宅成交量为2043套，同比大跌超八成，创下了近10年新低。 上一次深圳二手房成交量低于3000套，是2011年8月的1462套。
“解决大城市住房问题，一个很重要的方面就是二手房，尤其是与学区房挂钩的二手房。 所以此类政策还是符合预期的，将进一步解决大城市二手房价格虚高的问题。 ”严跃进表示。
“从热点城市看，全国已有十余个城市出台不同力度的指导价，限制了中介炒作氛围。 叠加各地信贷收紧，当下二手房市场已经全面降温。 ”张大伟表示，“市场成交量预计会不断减少，包括深圳等城市成交量已经是多年最低点。 ”
楼市降温：二手住宅涨幅收窄，地方调控政策分化
“从2018年到现在，这一片区（西城区西南二环）的房子均价基本都在七八万左右，没怎么变。 ”一位从业10年的大型房地产中介李彬（化名）告诉记者，现在北京的市场比较平稳。
进入2019年，我国房地产市场在坚持“房住不炒”的基调下，“一城一策”已成为目前各省份房地产市场调控的主要方案。 各地方因地制宜，调控政策也呈现“有松有紧”的分化趋势，比如近期西安市进一步收紧房地产调控措施，而南京市部分地区放松限购政策。
在“一城一策”的调控下，各省份房价年内基本保持平稳。 近期，新京报记者从诸葛找房数据研究中心获悉，2019年5月份，100个重点城市二手住宅挂牌均价为元/平方米，环比2019年4月份上涨了0.14%，这一涨幅比上月回落了0.51个百分点。 其中，上涨城市有59个，平均涨幅为1.11%；下跌城市有41个，平均下跌了0.81%。
北京走访
整体市场平稳 有片区近一年来二手房价“没怎么变”
“从2018年到现在，这一片区（西城区西南二环）的房子均价基本都在七八万左右，没怎么变。 ”一位从业10年的大型房地产中介李彬告诉记者，现在北京的市场比较平稳。 所谓的“这一片区”，指的是位于北京市西城区西南二环，这里主要以二手房交易为主，由于该地区配备了小学、初中，教育资源比较丰富，因此，房价也高于北京市均价。
2018年4月份，王苏（化名）在此购房，他告诉新京报记者，当时买房的时候，房价算下来大概约8万元/平米，但那时楼下的麦当劳、711便利店都还没有呢，没想到现在这些店铺开业了，小区还是这个价，“看来最近北京房价确实没怎么涨。”
李彬也对记者表示，2017年北京房价达到了高点，后来“3·17新政”出台之后有所下降，现在的价格比2017年最高点时，降了15%~20%。 “市场总体平稳，交易量总体还不错。 买房的人现在不用抢房，可以慢慢挑，但遇到地点、面积、价格都合适的房源还是挺不容易的。 ”
新房方面，链家官网数据显示，目前北京市总共有84个新住宅楼盘在售，大多数位于大兴、房山、门头沟、密云等区域，丰台、朝阳也有少许新楼盘，新房均价因地域不同等因素，在3万元/平米~12万元/平米之间。
其中，小户型的房子少之又少，有60平米及60平米以下的新楼盘仅有两个。 即便面积在100平米以下的中等户型，也仅有40个楼盘有这样的户型，剩余44个楼盘的房屋面积，则均在100平米以上，大户型意味着总价高、首付高。
记者注意到，大户型新房即便地理位置不错，但仍出现开盘近一年，楼盘还在销售中的情况，例如位于朝阳区的首开住总熙悦安郡，该楼盘目前均价为元/平米，开盘时间为2018年8月4日，其中83平米和84平米的户型已全部售罄，剩余137平米的户型仍在售，一套总价破千万。
一位有购房需求的“北漂”王萌（化名）告诉记者，“今年11月份，我的社保就满5年了，有购房的资格，所以想提前了解下北京的房价，选择买房区域之类的，方便到时候做决定。 现在看了一些房子，感觉有些二手房确实太旧，住起来不舒服。 新房面积又太大，预算不够，而且我也不想买期房，怕成烂尾楼。 所以得慢慢挑，找到合适的再考虑下手。 ”
不过，最近也有中介告诉记者，北京二手房“没那么好议价了”。
4月23日，据北京市住建委微信公众号安居北京消息称，北京市坚决贯彻落实党中央决策部署，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快完善租购并举的住房保障体系。 其中，大力发展共有产权住房，满足无房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障体系的重要组成部分和有力支撑。
全国观察
二线城市二手房价涨幅回落 住建部一月内两次预警上涨城市
从全国来看，近几个月来，一线城市的新房、二手房销售价格涨幅平稳，二线城市的二手房以及三线城市的新房，销售价格涨幅已经出现明显回落。
国家统计局的数据显示，4月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，二手住宅销售价格环比上涨0.4%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点，二手住宅销售则价格上涨0.6%。
依据诸葛找房数据研究中心获悉的数据，2019年5月份100个重点城市二手住宅挂牌均价为元/平方米，环比2019年4月份上涨0.14%，这一涨幅比上月回落了0.51个百分点。 其中，上涨城市有59个，平均涨幅为1.11%；下跌城市有41个，平均下跌了0.81%。
在整体楼市平稳可控的同时，仍不乏有一些热点城市存在房价涨幅较大的情况，这也引起了相关主管部门的关注，住建部在1个月内连续两次发布预警提示。
新华社5月18日报道称，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
地方调控
“一城一策”为关键词 未来“有松有紧”或成常态
楼市降温背后，是全国各地频繁的政策调控，据统计5月以来各地包括部委累计针对房地产进行了41次调控。
从调控政策层面看，在“房住不炒”的基调下，“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。 据新京报记者不完全统计，今年以来，至少已有福建、河南、杭州、宁波、济南等地宣布，将研究、制定或实施“一城一策”楼市调控方案。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现在强调“一城一策”，含义在于各地的调控自主权更大。 各类调控会有不同的考核体系，即地方政府自己需要承担调控的责任。
“一城一策”之下，有些城市“放松”，例如南京，昨日据多家媒体报道称，从6月4日起，外地人在南京高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。 而此前，外地人想在南京市购房则需要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明。
有些城市却在“收紧”，例如西安。 6月4日晚间，西安市房产交易管理中心发布了《关于购房资格审查的声明》（以下简称《声明》），进一步强调购房资格审查。
该《声明》表示，购房资格审查是根据国家及省、区、市基于“房住不炒”的定位实施的住房市场调控政策，旨在进一步维护房地产市场秩序，保持房地产市场平稳健康发展；自2017年7月至今，我中心已与公安、税务、人社等部门建立了较为完善的核查机制。 通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，一经查实，注销当事人网签合同，并取消购房人家庭成员在我市5年内的购房资格。
财经评论人木丁表示，细看目前出台的这些房地产调控措施，整体上贯彻了国家关于“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的总体要求，体现了“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”等宏观调控要求。
诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐也对新京报记者表示，调控政策的放松和收紧在短期内可能会影响到房地产市场的预期，所以可能会出现短期内的影响，从长期来看，要看这些政策是否影响了房地产行业的供求关系，比如说限购限贷是否真的影响了购房人群的需求和购买力。
段雨桐认为，“一城一策”的提出主要是政府意识到了房地产市场在不同的城市情况是不一样的，所以不能用“一刀切”的模式，要根据各地的具体情况做出不同方向的调控。 总的目的还是要建立房地产市场的长效机制，保证房地产市场的健康平稳发展，避免市场出现大涨大落的局势。
有分析人士表示，未来各地方楼市政策调控“有松有紧”或成常态。
如何看待“认房不认贷”一线城市楼市调研:京沪成交脉冲式上涨,房价整 ...
京沪广深四大一线城市作为全国楼市的风向标，全面落地“认房不认贷”政策意义非同一般。 记者实地调研发现，京沪楼市成交量出现脉冲式上涨，深圳楼市亦有所回暖，广州楼市则相对平淡；京沪广深四地新房和二手房价格均保持平稳。 专家表示，在“认房不认贷”政策落地后，接下来建议多措并举、供需同步发力，实现房地产市场平稳发展。 京沪两地成交“躁动”“北京的楼市很久没这么热闹了！”已从业10年的链家大兴片区中介人员王虹告诉中国证券报记者，“‘认房不认贷’政策落地后，最直观的感受就是看房的客户明显增多，周末两天我带了十几拨客户，都没顾上去门店。 刚带完一波客户，马上迎来下一波看房的客户，可把我忙坏了。 ”看房大潮带动成交量水涨船高。 “‘认房不认贷’政策落地后的第一天，也就是2023年9月2日，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%；新房成交超过1800套，而整个8月网签只有3100套。 ”分析师对记者表示，“政策效果可以说是立竿见影。 ”上海楼市同样在周末躁动起来，但新房和二手房市场却是“冰火两重天”。 记者来到“保利联发·光合臻园”项目现场发现，售楼处外面停靠的车辆已排出数百米。 一位姓顾的销售人员称，“7月只卖出十几套，8月下旬开始回暖。 政策落地后，周六就来了240组看房的客户，一直持续到晚上8、9点，一天就卖出12套，今天上午又卖出去几套。 ”不过记者走访发现，上海二手房市场对政策的反应相对平淡得多。 有房产中介人员表示，除了价差、品质等因素外，二手房贷款成数依然较高是重要因素。 “在认房不认贷政策下，名义上首付是35%，但上海二手房政策目前仍执行三价就低原则，这样一来，许多二手房的实际首付要到40%-50%。 ”与京沪楼市的火热相比，深圳楼市表现相对温和，但市场情绪也明显回暖。 2023年9月3日，在深圳南山核心地段的“绿景白石洲·璟庭”项目售楼处，销售经理告诉记者，“8月30日‘认房不认贷’政策落地后，带看量增加超过40%。 我们已经连续4个晚上忙到11点多，今天一大早我又接待了好几拨客户，嗓子都哑了。 ”深圳二手房市场也开始回暖。 中介告诉中记者，2023年9月2日，其所在门店一天就成交3套二手房。 而他所在片区6个门店，整个8月总共才成交5套。 “总体来看，政策落地后，深圳二手房市场有所回暖，但从跟客户的交流来看，我感觉观望情绪依旧比较浓厚。 ”相对而言，广州在四个一线城市中楼市反应最平淡。 在广州天河区保利天汇项目营销中心，销售人员告诉记者，政策落地后看房的人数只是略有增加。 记者走哪谈茄访的黄埔区和增城区几个楼盘则更为冷清。 比如，在增城区中新镇某项目售楼处，近一个小时竟没有一个客户到访。 四地房价整体平稳“认房不认贷”政策落地会否引发一线城市房价新一轮上涨，成为市场热议的话题。 在广州、深圳、上海、北京发布“认房不认贷”政策后，网上均出现开发商“取消优惠”“收回折扣”“连夜涨价”的传言。 但记者调查发现，这些基本上都为谣言。 比如，8月30日，广州“认房不认贷”政策刚落地，一则“白云保利珑明公馆项目优惠回收及涨价通知”开始在网上大面积流传。 对此，保利发展相关人士回复记者称，该“通知”是假的，公司已经注意到并在处理此事，后面不排除走司法途径的可能。 再比如，9月1日，北京“认房不认贷”政策落地后，“收回折扣”“调涨5%”等打着开发商名义的多幅海报在微信朋友圈刷屏。 不过，记者依次致电相关楼盘发现，“92折”等折扣力度仍然保持不变，并没有出现取消折扣变相涨价甚至直接上调价格的现象。 从二手房市场来看，记者调研发现，尽管个别房东在政策出台后有小幅上调价格的试探，但整体上缺乏涨价的基础。 值得关注的是，“认房不认贷”政策落地后，多地二手房挂牌量激增，市场去库存压力进一步加大。 在此情况下，二手房价格整体难言上涨。 中介人员告诉记者，“北京二手房挂牌房源保持在10万套至11万套是一个比较健康的状态，但从今年6月开始，二手房挂牌房源一直保持在14万套上下，现在猛增到15万套以上。 同时，还有很多房源没来得及展示出来，周末两天几乎每个小区都有新增房源，大一点的小区一天增加10多套。 ”从深圳二手房市场看，数据显示，“认房不认贷”落地首日，深圳涨价房源量为108套，业主信心有所提升；降价房源量达259套，仍是主流。 供需两端同步发力在北上广深四个一线城市全面落地“认房不认贷”政策后，政策未来应如何进一步发力，稳住房地产市场？“一线城市‘认房不认贷’政策信号意义重大，未来一段时间或带动一波购房需求入市，有望进一步修复市场信心。 加之二三线城市‘认房不认贷’政策落地速度加快，有望带动全国市场预期进一步好转，‘金九银十’行情可期。 ”不过，“需要注意的是，周末两天的成交很多属于政策刚落地后的恐慌性入市，也有部分成交是之前积压的需求，楼市的回暖程度还要看后续的变化。 预计京沪两地成交量在9月出现环比大幅上涨后，进入10月市场可能在消化存量需求后再次企稳。 ”研究员对记者表示，接下来建议多措并举、供需同步发力，降低利率、降低税费，鼓励开发商合理定价、降价促销，加大公共服务补短板力度，同时在居民收入端、就业端更多着力，稳定居民预期，综合发力让楼市稳定下来。 当前房地产市场预期较弱，想要扭转行业下行趋势，需求端可以通过降低二套首付比例，下调贷款利率加点数，进一步降低改善人群的购房门槛和购房成本。 同时，可以调整京沪普宅认定标准，如通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。 另外，进一步降低交易税费，降低居民购房成本。 在供给端，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要。 只有供求两端协同发力，才能最大程度保障房地产行业平稳健康发展。 当前，房地产销售仍没有明显改善，部分房企流动性仍较为紧张，需进一步加大房企在融资、税费等方面的支持。 针对不同的城市、不同的潜在购房人群，政策还应该进一步细化，精准发力。 “比如，‘认房不认贷’对改善性住房需求已给出很好的政策空间，建议二套房首付比例不作大的调整，甚至可以只调整‘普通住宅’标准。 ”“二线城市政策的细化要求较高，建议二套房首付进行下调，但需要‘一城一策’。 对于三四线城市，暂时不建议做更大的政策放松动作，给未来留出政策空间。 ”
