楼市成交数据陆续揭晓。
据7月31日北上广深二手成交数据，除了广州7月二手住宅网签宗数环比微降4.04%（仍保持1万宗大关）之外，北京上海深圳在7月的二手住宅成交量均保持上升。
在北京，6月26日落地的新政持续激活当地楼市。中原地产研究院统计数据显示，截至7月25日，北京楼市新政刚好满月，新政月合计二手房住宅网签量达到了16245套，环比政策前上涨了11.5%。
而不计6月末的成交数据，7月以来截至7月30日，北京7月份二手房网签量已达14577套，按照近期日均成交近500套计算，全月成交量有望突破1.5万套，创16个月新高。
在上海，据“网上房地产”数据，7月以来截至7月28日，上海单日最低成交量为510套，其他时日成交量多在600多套至700多套之间，当中7月27日甚至成交842套。以周计算，7月里的四周每周二手房成交都在4500套至4700套之间，至7月28日累计二手房成交已达18490套，预估月成交总量约20471套，将超越3月成为年内成交量第二高的月份。
在深圳，据深圳中原地产数据，截至7月30日，深圳全市二手房过户4504套，创下近39个月新高；二手房录得量5223套，已接近6月的5309套，这也是今年以来，深圳二手房交易量第三个月（3月和6月）突破5000套水平。
在广州，从广州市房地产中介协会数据可见，2024年7月（统计周期:6月26日至7月25日）广州市二手住宅网签宗数和面积为10034宗和101.24万平方米，环比虽然分别下降4.04%和4.42%，但依然处于2021年5月以来的较高水平。
细分成交面积结构可见，广州的刚需一族已经加快进场。7月份建面60平方米以下和60-90平方米所占比例均增长至近三个月以来最高水平；建面90-120平方米、建面120-144平方米和144平方米及以上所占比例均处于低位，其中建面90-120平方米环比降幅较大，达1.18个百分点；建面144平方米及以上所占比例环比下降0.31个百分点。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示指出，2024年，不少城市的房地产市场未达预期，成交萎缩，投资量下降，土地难以出让，大家都很焦急。遵从市场规律，接受市场调整的现实，耐心等待市场的转机，才是正确的态度。
业主抱团，一夜猛涨200万！广州楼市疯了？
作者：李宇嘉，经济学博士。
报团涨价，广州比深圳还猛
2020涨了大半年的广州楼市，2021年伊始，有了更傲娇的姿态。
节后第一天，飘在各个小区业主群里的，是各种抱团涨价的呼吁。 而且，这股风气比隔壁深圳去年抱团涨价的势头，要猛烈的多。
单价涨3万，最小的83 两居总价就要增加249万
2020上半年，深圳业主抱团涨价、集体护盘、暴力拉升，主要集中在西部宝安、南山区几个妖盘。
这次，从珠江新城中区的“网红盘”中海花城湾开始，广州业主抱团涨价的风气蔓延至整个珠江新城、越秀，顺着珠江一路向东南，在“金融城”第二CBD概念的裹挟下，抱团涨价的声音此起彼伏。
涉及到的楼盘有：珠江新城的侨鑫汇悦台、中海花城湾、保利心语、朱美拉公寓、嘉裕公馆；越秀的淘金家园，天河东圃的中海康城、天朗明居、盈彩美居、金碧世纪花园；再往东，就是黄埔鱼珠板块，包括美林湖畔花园......
甚至，老黄埔面向珠江的一些楼盘，也打着第二CBD的概念跃跃欲试。
广州楼市一贯稳定，不管是房价也好、曝光度也好，不仅弱于京沪深，甚至在厦门、杭州、三亚之下。 不像深圳，就连女孩儿们聚会都谈“搞钱”。
广州业主低调、沉稳，给人的印象往往是，茶楼里聊聊八卦、谈谈生意。
那么，为何在2021年伊始，广州楼市和广州人都燥热起来了呢？
这还得从2020年的广州楼市说起！
广州最近为什么涨？
2020年，广州在热点城市里，无疑是楼市最火的之一。
在刚刚发布的2020年12月百城冰山指数里，广州稳居TOP10内。 根据全国房价行情网，12月份广州新房价格已经达到3.95万元，同比上涨了12%，房价水平在全国排第五位，二手房价格在去年12月，已探上4万元，创 历史 新高。
根据中原地产的数据，2020年，广州新建商品住房网签成交套，比2019年上升27%，继2016年后再次冲上10万套大关，销售面积也再次突破1000万平米，均创下近4年新高。
2020年，广州楼市最火的就是黄埔和南沙两个区。 在广州人眼里，这两个区就是郊区、甚至是农村。 但是，作为广州先进制造业的网红新区——东部的黄埔萝岗科学城，目前新房的价格已经达4-5万。
即便是老黄埔，也由于大规模旧改、临近金融城等利好，新房、二手房价格也到4-5万了，比2019年上涨了不少，超过荔湾、海珠等传统老城区，南沙更是从年头涨到年尾。
这样一来，越秀、珠江新城等传统中心区的业主就坐不住了。
毕竟黄埔、南沙再怎么火，在广州人眼里就是个大农村。 而且目前还处于建设初期，到处都是工地。
虽然黄埔、南沙的规划很好，概念很先进，但最后能不能落地、怎么落地还不好说，八字还没一撇。 而越秀、珠江新城等传统中心区，集聚了优质的教育、医疗资源，论城区面貌、人流密集程度，更是云泥之别。
这么一想，中心区的业主们心里十分不平衡，纷纷躁动起来。
豪宅突破天际线
广州楼市的火热，还有一个催化剂——2020年底广州楼市当红炸子鸡—珠江新城，二手房市场异军突起，一下子涨到了“10万+”。
2020年12月初，珠江新城中区的中海花城湾，一套93平米的南向户型，成交均价超过了15万。 尽管这套房的成交，只是个案，就是小区内部业主换房。 但架不住媒体宣传、业主相互打气。
珠江新城二手楼市都被激活了，中区二手房均价基本上都上了到了10万以上。
而且，2020年以来，楼市改善型需求明显增加，疫情冲击叠加货币超发，驱动富豪们住房消费突然间升级。
笔者所在的珠三角地区，很多城市核心区豪宅的价格，都突破了天际线。 比如，深圳的后海片区30万、广州的珠江新城20万、东莞的松山湖7万、佛山南海千灯湖5万。
2020年，广州的豪宅改善市场明显回升，千万元总价的豪宅成交首次突破了1000套大关，500万以上的改善型置业明显增加。
白云、天河、荔湾、越秀等“云山珠水”特征明显的传统老区，受到青睐，而区域内豪宅新盘密集推出，供应加大，如佳兆业天墅、华远云和墅等。
市场的火热让很多开发商感觉到，不怕做不到，就怕不敢想。 “10万+”都实现了，还怕什么。 由此带来的连锁效应，就是楼盘争先恐后地涨价。
特别是广州CBD珠江新城内部的各个楼盘，谁也看不上谁，普遍有“我比你差哪了”，“你能涨价、我也能涨”的心态。 于是，集体护盘、暴力拉升这股势头，也开始向周边的板块蔓延。
那些你很冒险的梦
然而，在房住不炒的大环境下，大涨必有调控。
广州业主抱团涨价被曝后，政府马上开始了行动。
1月6日，广州市住建部门发布消息：深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护购房群众合法群益。
其实，这也在意料之中，前几天中央经济工作会议，重点强调“住房问题关系民生福祉”。 广州业主这时候抱团涨价，太不合时宜了，必然招致严厉的整治。
毕竟，现在正处于抓疫情防控和抓双循环格局的节骨眼上，广州这个热点城市不能添乱。
而且，即便没有严厉的调控，广州也和深圳不同，没有抱团涨价的生存土壤。 首先，抱团涨价需要片区楼盘的“超优性”。 也就是买家对这个片区的需求很旺，离了你就不行。
目前，在广州来看，珠江新城是唯一具有“超优性”的。 但是，珠江新城的供应量也很大。
在珠江新城，8-15万的单价可选的楼盘太多了。 即便是“网红盘”中海花城湾，现在挂盘价也基本在12-14万，并非像有些自媒体宣扬的普遍探到“15万+”。 毕竟个案不代表整体，尽管业主可以自由定价，但只要同类楼盘多，买家就可以选择竞品，不是非你不可。
这样业主肆意调高价格就是意淫。
其次，抱团涨价需要片区楼盘“可操控”，这个在深圳是比较简单的。
因为深圳楼市供求关系非常紧张，每一个片区，扣除自住的、限售的，挂盘的量是数得到的，可谓是“小盘股”。 如果片区内的需求比较稳定，业主集体涨价，确实能把片区价格推高。 但这个逻辑在广州是不成立的。
广州各个片区都有大量供应，珠江新城还有东中西三个片区，对岸还有琶洲，往北还有越秀、白云。 在教育配套、社区品质、居住氛围方面，大把楼盘可以替代。
而且，近年来广州大力发展靠近珠江新城的金融城，后者的规划、设计理念要好得多。
从长远看，广州卖地搞开发，规划重点在外围新区天河东、萝岗、南沙。 老城房价高，腾挪不了，优质的教育、公共服务资源都在往外跑，才能配合新区发展。 所以，规划上已经将老城区抛弃了。
所以在这里，要告诫各位业主，二手房市场交易极其分散，还是要审时度势。 供应量大了，少数业主喊破喉咙，也会被迅速淹没。 如果是自己换房，千万不要错失了机会，别将换房换成了寂寞。
对于买家来说，不要盯着一片树叶，忘记了整片森林，多去看看盘，千万别被中介和业主合伙骗了。 当下的楼市，真的不缺供应。
就目前的势头看，结合好的调控和货币政策环境，2021年广州楼市依旧看好，但仍然有得挑、有的选，一定要货比三家再下定。
激活楼市流动性，全国13城松绑二手房指导价政策
自去年2月深圳率先推出二手房指导价以来，全国共有15个城市发布二手房指导价，但目前，多地松绑了这项政策。 据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或放松二手房指导价政策。
7月，广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交量已体现了政策松绑效应，同比明显上涨。 其中，成都二手房成交量更是创近10年新高。
业内人士认为，二手房指导价政策松绑，更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复，一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。 预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。
二手房指导价执行情况有别
二手房指导价制度，即通过给出小区二手房交易参考价，对二手房价格进行管控。 不论房屋实际成交价格如何，银行只能按二手房指导价格上限来核算二手房贷款额度。 此前多地二手房指导价政策实施之后，二手房成交规模锐减。
以深圳、上海为例，自推行二手房指导价后，二手房市场均明显转冷。 深圳市房地产信息平台数据显示，今年2月（二手房指导价一周年），深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大关，创近15年新低。 据克而瑞研究中心统计，去年7月上海开始实行挂牌价格核验，当月二手房成交套数不足2.4万套，环比下降16%。 至今，上海二手房成交套数已连续12个月下滑，并且连续多月低于1.5万套以下。
7月初，西安第一个“官宣”暂停发布二手房指导价。 此后，据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项政策。 这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。
针对西安二手房成交参考价格是否已取消的问题，西安市住建局相关工作人员回应媒体称，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，5月28日西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中提到促进二手住房流通。
目前暂停发布参考价，部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。
3月底，针对深圳二手房参考价将调整的传言，深圳市住建局表示：“二手住房成交参考价格的发布是为落实深圳市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住建局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”
克而瑞研究中心调研后指出，去年出台二手房指导价制度的城市，当前执行情况差别明显。 比如，成都和宁波的松动主要表现在高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。 还有一部分城市二手房指导价“名存实亡”，比如北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米；温州、合肥等4城没出台过实施细则。
多地成交量体现松绑效应
“过去，二手房指导价直接与信贷额度和流通性预期挂钩，以削弱购房者支付能力和置业信心，从而对成交量、价，以及成交结构进行调节。 ”上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱说，二手房指导价松绑，更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复，一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。 广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交规模已体现了松绑效应的影响，市场逐步走出底部快速复苏。
克而瑞研究中心数据显示，从周成交数据看，苏州第29周（7.11～7.17）和第30周（7.18～7.24）二手房成交面积同比分别大涨61%和36%；深圳、佛山二手房市场逐渐筑底企稳，第29周二手房成交面积同比仅微跌7%，第30周佛山则同比增长8%。
值得注意的是，上海易居房地产研究院监测的14个热点城市7月二手住宅成交量约为7.2万套，环比下降5.5%，同比在连续下降13个月后略增2.3%。 其中，成都二手房成交量突破1.7万套，创下2012年1月以来的最高纪录。
上海易居房地产研究院研究员潘竑羽认为，成都二手房成交量大涨的主要原因是政策重大利好带来的购房信心复苏，其中二手房指导价放松是政策利好之一。
另据贝壳研究院统计，7月贝壳50城二手房成交量指数为40，较上月微升，较去年同期的39提高，是自去年5月以来首次超过去年同期。 其中，东莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指数较上月增长，宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市成交量指数超过去年同期。
对于未来的市场趋势，丁祖昱认为，基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放，预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。 随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。
激活楼市流动性，全国13城松绑二手房指导价政策
自去年2月深圳率先推出二手房指导价以来，全国共有15个城市发布二手房指导价，但目前，多地松绑了这项政策。 据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或放松二手房指导价政策。 7月，广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交量已体现了政策松绑效应，同比明显上涨。 其中，成都二手房成交量更是创近10年新高。 业内人士认为，二手房指导价政策松绑，更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复，一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。 预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。 二手房指导价执行情况有别二手房指导价制度，即通过给出小区二手房交易参考价，对二手房价格进行管控。 不论房屋实际成交价格如何，银行只能按二手房指导价格上限来核算二手房贷款额度。 此前多地二手房指导价政策实施之后，二手房成交规模锐减。 以深圳、上海为例，自推行二手房指导价后，二手房市场均明显转冷。 深圳市房地产信息平台数据显示，今年2月（二手房指导价一周年），深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大关，创近15年新低。 据克而瑞研究中心统计，去年7月上海开始实行挂牌价格核验，当月二手房成交套数不足2.4万套，环比下降16%。 至今，上海二手房成交套数已连续12个月下滑，并且连续多月低于1.5万套以下。 7月初，西安第一个“官宣”暂停发布二手房指导价。 此后，据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项政策。 这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。 针对西安二手房成交参考价格是否已取消的问题，西安市住建局相关工作人员回应媒体称，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，5月28日西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中提到促进二手住房流通。 目前暂停发布参考价，部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。 3月底，针对深圳二手房参考价将调整的传言，深圳市住建局表示：“二手住房成交参考价格的发布是为落实深圳市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住建局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。 ”克而瑞研究中心调研后指出，去年出台二手房指导价制度的城市，当前执行情况差别明显。 比如，成都和宁波的松动主要表现在高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。 还有一部分城市二手房指导价“名存实亡”，比如北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米；温州、合肥等4城没出台过实施细则。 多地成交量体现松绑效应“过去，二手房指导价直接与信贷额度和流通性预期挂钩，以削弱购房者支付能力和置业信心，从而对成交量、价，以及成交结构进行调节。 ”上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱说，二手房指导价松绑，更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复，一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。 广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交规模已体现了松绑效应的影响，市场逐步走出底部快速复苏。 克而瑞研究中心数据显示，从周成交数据看，苏州第29周（7.11～7.17）和第30周（7.18～7.24）二手房成交面积同比分别大涨61%和36%；深圳、佛山二手房市场逐渐筑底企稳，第29周二手房成交面积同比仅微跌7%，第30周佛山则同比增长8%。 值得注意的是，上海易居房地产研究院监测的14个热点城市7月二手住宅成交量约为7.2万套，环比下降5.5%，同比在连续下降13个月后略增2.3%。 其中，成都二手房成交量突破1.7万套，创下2012年1月以来的最高纪录。 上海易居房地产研究院研究员潘竑羽认为，成都二手房成交量大涨的主要原因是政策重大利好带来的购房信心复苏，其中二手房指导价放松是政策利好之一。 另据贝壳研究院统计，7月贝壳50城二手房成交量指数为40，较上月微升，较去年同期的39提高，是自去年5月以来首次超过去年同期。 其中，东莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指数较上月增长，宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市成交量指数超过去年同期。 对于未来的市场趋势，丁祖昱认为，基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放，预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。 随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。 （原标题为《激活楼市流动性，全国13城松绑二手房指导价政策》）
