央行5·17楼市新政后，“接近日光”“凌晨卖房”“等客入场”等现象已经在大湾区部分楼盘现场上演。
5月17日，央行连发重磅政策，明确提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在央行新政发布后的首个周末（5月18日—19日），记者（以下简称每经记者或记者）实地走访深圳龙华、光明等片区的部分楼盘现场了解到，看房者明显增多，有些楼盘的营销中心甚至出现“人山人海”的场景。不过，深圳多数楼盘项目仍以让利揽客为主。
据记者了解，目前大湾区内不少城市已经执行首套房15%首付政策。虽然深圳尚未官宣执行该政策，但不少楼盘已经在按该政策进行揽客。“购房者可按15%缴纳首付款，如果30天之内该政策未能执行，所缴首付款可原路径退还。”深圳某楼盘销售人员告诉记者。
有楼盘凌晨仍在接待购房者
记者在位于深圳龙华清湖地铁站附近的悦见和府现场看到，项目营销中心的看房者可谓人山人海，不少中介人员甚至还在项目现场搞起了线上直播。
“折扣类型分两种，一种是特惠八七折房源，只针对特定楼层和户型，其他房源的折扣是九二折。”据该项目置业顾问刘雯介绍，因为开盘后市场热度较高，最近几天连凌晨都在接待购房者。
记者在走访中注意到，深圳多数楼盘项目仍选择让利揽客。
如位于光明玉塘街道的天泽玉河府项目，今年5月初开盘时就推出了八五折优惠，此外还可享受首付减10万元的优惠，折后单价为3.3万—4.2万元/平方米，月供1万元出头。同片区的深物业御棠上府项目，均价约3.99万元/平方米，可享受九二折优惠，一套20层82.64平方的房源总价约315万元，折合单价约3.82万元/平方米。
“深圳新盘多数还是有折扣的，但是现在购房者都比较追求性价比，并非开发商让利了就愿意买单。如今是纯买方市场，购房者更偏重地段和品质，这也倒逼开发商要在品质上下功夫。”深圳房产中介许万文告诉每经记者。
不过从记者实地走访的情况来看，深圳部分楼盘现场的客流量较为分化，看房热度主要集中于一些热门楼盘。虽然有些楼盘的让利幅度也比较大，但项目现场并未因为此次新政而增加更多看房者。
据深圳中原研究中心数据，上周末（5月18日—19日）深圳二手房成交量较前一个周末上涨60%，新房成交量则上涨达90%。
记者梳理深圳部分开发商的海报发现，上周末成交较为火热的楼盘主要包括鸿荣源•胤璇、润璟里、悦见和府、金众云山海等。其中，位于宝中的鸿荣源•胤璇项目于5月18日开盘，共推出129套房源，成交126套住宅，成交金额约14.9亿元。这也是继5月6日深圳放松限购新政后，深圳市场成交情况较好的新盘项目。
此外，据房产中介向每经记者提供的视频，包括位于广州黄埔的保利招商华发•中央公馆、东莞滨海新区的滨海润府，及东莞南城的万科瑧湾汇等项目现场，在上周末均呈现出较高的客流量。
“政策执行后现有折扣可能收回”
据记者了解，目前包括中山、东莞、惠州等在内的大湾区城市已经开始执行首套房15%首付的政策，在不少房产中介的朋友圈，随时可以看到“15%首付购房”的宣传信息。
“其实惠州早在去年就有不少楼盘可以15%首付操作了，之前一般是开发商给垫付，现在则可以直接找银行了。目前惠州‘零首付’的楼盘就有一大把，所以反而降低首付政策对惠州市场的影响并没有想象中那么大。”惠州房产中介刘倩告诉每经记者。
相对而言，虽然目前深圳并未官宣执行首套房15%首付政策，但在实际操作中，不少楼盘已经在按照该政策进行揽客了。
“现在深圳并未落实15%首付，但业内预计基本能落实下来。如果客户对房源满意，可以先按照15%首付缴纳，如果在30天内该政策没落实，所缴首付款可原路退还。”
上海楼市新政后：今年小阳春难期待
3月3日晚间，上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新沪七条”），其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注。 这也是上海首次对新房明确提出限售。 目前，上海只有无房户购房积分制度被称为“优先政策”，但具体细则还要等待官方后续的解释。 “5年限售”是“新沪七条”最受关注的政策，与杭州春节前出台的调控政策有异曲同工之妙。 1月27日，杭州出台调控政策，其中一条“本市限购范围内，新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”。 与杭州一样，上海也是在一手房市场过热之后祭出“限售”，抑制投资、投机客的资金涌入楼市。 结合近期部分大城市政策密集出台的事件，易居研究院研究总监严跃进认为，今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开了。 包括咨询机构人士、中介人士在内，不少人与严跃进看法一致，上海此次调控是为了稳房价、防止市场过热。 严跃进指出，“优先购房者5年限售”这一点其实是为此前积分购房政策补漏；同时也是参考其他城市做法，对于优先认购的房源设置限售的条件，可以将那些想通过优先购房途径获得房源的炒房客挡在门外。 同样，这招也可以降低那些优先购买客户较多的楼盘的市场预期。 房企高溢价拍地被约谈另一名业内人士认为，上海在牛年开工后再次加码楼市调控，导火索或在于土地市场先热起来，出现高溢价地块，担忧土地市场温度或传递到销售端口。 这么做主要是为了稳房价、抑制市场过热。 2月20日，融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区一幅纯宅地，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%。 地块属于轨交上盖，总建筑面积不到8万平方米，没有自持要求，可以说是不折不扣的稀缺地块。 然而，这幅地块东侧，是去年12月大华集团拿下的一幅总价30.6亿元的宅地，彼时的楼面价只有4.74万元/平方米。 两个月地价接近翻番，且周边二手房单价接近6万元/平方米。 “面粉比面包贵”，虽不能完全指向土地市场火爆，但肯定是区域板块过热了。 不久后，“上海普陀”微信公众号发布了一则消息，针对这次土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。 约谈中，区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。 明确表示：要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。 但凡有“限价”的城市，普遍存在一个现象：一手新盘往往有价格倒挂，有投机炒作空间。 政府锁定持有年限，增加炒房成本，可以震慑投机需求。 为了降低市场预期，“新沪七条”还提出了土地限价竞价。 业内人士认为，楼板价决定未来售价，尤其是面粉和面包价格接近，市场预期上升，买家入市意愿高。 土地价格限定有助于稳定预期。 后续会制定相应拿地方法，明确到达限价后谁可以拿下地块。 此外，租赁地块分别制订供应计划，和销售性商品地块分开。 此前二者合并列入供应计划，但租赁地块无法形成有效供应。 此举可以充分保证销售性地块充足稳定，同时充足供应也有助于平移地价。 小阳春传统销售旺季即将到来，市场走向备受关注。 与杭州楼市情况接近的是，尽管1月底杭州对炒房资金实施了“大封杀”，仍然难挡年前一波红盘中签率低于10%，上海“121”政策后，一手楼盘同样出现多人摇号的现象。 为防止楼市出现过热倾向，上海继续在调控政策上补短板，并借鉴其他热点城市的做法，先强调严格执行，再看效果，不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求。 同策研究院高级分析师李霄霄指出，“新沪七条”受关注的是第二条跟第七条，其他的几条关于整顿市场秩序、强化市场管理的政策在之前已经出过，在这份文件中只是强调严格执行政策。 第二条限价竞价在其他城市已经有实施的案例，目前上海部分热点板块面临价格倒挂，政府严格执行限价政策面临的市场压力较大。 在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价有助于在前段控制地价达到稳房价的目的。 第七条住房限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房”。 目前上海仅三个楼盘在试点打分优先购房政策，来访认购情况一般，对市场预期的影响目前来看还不大。 加强中介管理管控“新沪七条”中，进一步加强中介管理，对于中介市场规范行为进行管控。 上海已经进入存量市场，中介机构在交易中扮演重要角色。 通过管控、规范中介企业行为，抑止炒作意图。 由此可见，今年楼市还是以防止过热为主，如果达不到预期效果不排除继续加码的可能。 房地产市场成因复杂，过冷或过热，并非“供需失衡”就能一言以蔽之。 在最近几个月成交维持在3.9万套的上海二手房市场中，中介被认为是有助推作用的。 调控之前，房价涨幅最高的是上海市中心内环核心区域，相比之下，中环区域正处于补涨阶段。 浦东中环内某小区，某套90平方米左右的房源在去年年底挂牌价600多万元，春节后，已经涨到了900万元，但一直没卖出去。 据中介业务员反馈，虽然房价已经涨到8万元/平方米，但近期有很多要买房子的，都没有合适的房源挂牌。 21世纪经济报道记者走访了部分门店以及采访部分买家和卖家，发现因为有中介以独家VIP的方式来垄断房源，以高成交价给到业主信心，让业主们认为房子通过某些中介可以卖到较好的价格，这导致一些秉承着政策方针去平衡业主和买家利益、让价格回归理性的中介反而生存环境堪忧。 中介嗅到了敏感的气息，春节前后仅宝山大华板块，就新开了5家中介门店。 这些中介门店正处于扩张周期。 据了解，红星美凯龙旗下的美凯龙爱家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌几亩置业等中介自去年底开始，从外环外逐渐向市区扩张，大规模开店。 为了抢房源，有的中介门店不惜承诺业主以高价出售，这在一定程度上助推了房价的上涨。 另一名中介业务员指出，“独家房源”是一种垄断行为，这导致房子不一定最终在短时间内卖掉，客户谈价空间也变少。 成交下滑，小阳春不再？中介人士指出，新政出台表明二手房交易价格后期以稳定为主，趋于理性。 但目前，价格趋势有待考量；交易量已经是下来不少了。 “最近市场成交下滑严重，成交周期和看房周期都非常长。 ”前述中介业务员反映，自从新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多数房东心态还是比较好的。 有业主近期把价格下调大概0.05%-0.07%左右。 实际上，上海二手房的房源量自去年下半年开始，每月保持高位成交，已经去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：库存量本身就不太多，可以看的范围和数量也少；“121”新政执行之后，二手房增值税免征“2改5”，税费变化也导致房源出手难度增加了；加之有的中介做独家房源，客户看房也受限。 多个中介门店业务员反馈，小阳春能否如期出现，具体还是要看3月份的市场成交量及客户反应。 由于2月份二手房数据目前还没有公开，但从一手房成交数据来看，小阳春恐怕难以出现。 第三方数据显示，3月1日，全上海121个板块仍未达到全面上涨，板块之间差异依然明显。 从2月1日-2月21日数据来看，一手房成交套数同比已经减半。 诚然，不管后续市场走势如何，上海从各方封堵炒房资金的态度已经很明显。 就在同一天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。 上海、杭州最新的调控离上轮调控仅相隔1个月，并且在同一天内发布政策，一个宏观背景是：今年1月底，住房和城乡建设部副部长倪虹带队在上海、深圳调研时指出，城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。 近日，倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况，重申“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。
买房的人真那么多吗？房托出没请擦亮眼
很多人说，楼市太热，买房要趁早。 但是你怎么知道的呢？因为看房时遇到很多人吗？那你知道有一种职业叫房托吗？什么是房托？举个例子吧多个国内大中型城市只要有新楼盘推出，购房者连夜排队的新闻不断见诸报端。 近日，网络上一份关于深圳某开发商的内部通知在网络上流出。 通知显示，位于深圳市光明新区的光明1号楼盘将于3月底开盘，应开发商深圳某地产公司要求，公司将派出200名人员参加当天的开盘认购活动，希望各位同事以公司大局为重，踊跃参加。 通知要求，参加员工必须夫妻双方或者一家人去参加活动，开盘当天上午6时到售楼处门口，至少要有5名员工拿着两捆百元现钞在手上，5名员工带着被子，营造连夜排队抢房交定金的现象。 通知后还提到，营销部可以适当去外面招一些临时兼职人员，增加现场抢购气氛，费用每人100元，到时由财务部报销。 落款为深圳泛联房地产经纪有限公司管理部，且盖有该公司红色公章。 类似这样，开发商会请一些群众演员参与演出，这些群众演员就是房托。 房托有哪些危害？新楼开盘请房托的惯例由来已久，而这一群体的存在早是公开的秘密。 有记者在加入一个房托QQ群后发现，该群每天都会有近10次左右地产项目派单发布，待遇为80-100元/人不等。 对开发商而言，请房托一方面可以让销售现场的人气更加火爆，博得更高关注度，有利于后期推出楼盘的销售，另一方面则是营造出紧张的销售气氛，诱导市民下手。 通常所谓的凌晨排队取号买房这种现象的火爆背后不乏有这些演员助力，购房者如果在这样的氛围中通常很难有理智的判断，看到大家都在抢房，也会头脑一热就去买房。 通过实地采访了解到，目前楼市中的房托现象依然普遍存在。 表示，这一现象营造楼市紧张气氛、造成恐慌性入市等情况，有关部门应高度重视，打通监督、举报通道。 美联物业全国研究经理何倩茹认为，房托对真正有购房需求的市民而言，是很不公平的，因为购房者看见的并不是实际的销售情况，这种旺势会被扩大，很多时候就造成了恐慌性入市。 二手房也会有房托出没吗？二手房的购房者，通常会发现和自己一起看房的购房者也很多。 这一点和一手房很像，通常是中介炒作的行为。 由于目前楼市还是卖方市场，一般而言中介会和房东约定一个集中看房时间，当约定好时间后中介就会集中自己的资源约购房者看房，并隐藏其他房源。 当购房者去询问中介的时候，看到的房源就只有这个房屋，购房者也会按照房东的时间去看房。 这样一来，就会出现很多购房者同时看房的情况，甚至有房东开始当场拍卖自己的房屋。 但是购房者却不知道，还有一些房源并未向他们展示。 购房者在买房时如何识别房托？一些干过房托的人表示，明确表示，队伍里面的房托比例绝对不小，只要细心观察就能够分辨出来。 那些穿着整齐，喜欢跟人殷勤攀谈，显得专业又懂行的，八九不离十都是同行。 很多有真正购房需求的市民就是在这样的心理暗示下，判断受到影响，不理性地做出了购买决定。 而对连夜带上被子通宵排队等开盘、提着大把现金出没于售楼部的人，何倩茹直言，那些基本上都是职业房托，一般市民很少会这么干，不至于这么拼。
深圳再现万人抢房，此举背后的主要原因是什么？
主要是深圳房地产的调控政策加强了，刚需的购房人群的买房门槛升高，所以出现了万人抢房的现象。近期，媒体谣传的深圳万人抢房事件，再度引起了热议。据悉，是深圳亿个热点楼盘开盘了，每平13万的价格，竟然只用了13个小时就卖光了。从这处楼盘最小的面积来算，最低也要1000万人民币起步，但这个楼盘超过一千套房，在不到24小时之内，就被抢购一空，据开发商披露的数据，该楼盘的登记客户接近一万人，而且楼盘主打刚需客户，不少网友表示惊叹，一千万的房子也算刚需啊。
有相关分析人士表示，出现这种万人抢房时间主要是因为深圳的房地产市场出现一手，二手房价格的倒挂，所以不少购房者认为自己买到就是赚到。尽管该楼盘被政府限价为13万每平，但周边区域的楼盘都是18万以上的单价，所以对于炒房人群来说，买到就是赚到，虽然每平至少赚几万块，一百平就是几百万，这也就不难理解为什么上万人来抢购这套房了。
而价格倒挂主要还是因为新房的价格受到了政府的管控，而二手房往往影响较小，所以每次地方政府进行地产调控的时候，新房就会出现抢购一空的现状，虽然政府对新购房的房产做出了限制措施，比如三年内不能进行产权转移等，但这都挡不了炒房人群的热情。
但有专家表示，随着地方政府房地产政策的不断调整，这种赚差价的行为，未必没有风险。首先短期来看，政府随时可能延长限售期，禁止短期内新房的交易，长期来看，未来房产税的出台，也有可能影响到房价，所以这个时候炒房已经不是毫无风险了。
