改善性需求再迎利好按区认定首套房多个一二线城市

作者： 2024年08月18日网红浏览

近期，各地“按区认定首套房”政策逐渐多了起来，这关乎购房者的首付比例与房贷利率。

据“成都住建”官微消息，自2024年8月13日起，在成都范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。

不止成都，还有苏州、合肥、广州、济南、南宁、杭州等多个城市，也是按区认定首套房。在限购政策已经基本取消的当下，按区认定首套房，对于购房者的首付比例以及房贷利率，将带来哪些直接的影响？以目前首套房、二套房的首付比以及利率差，能够多大程度刺激消费需求？

成都按区认定首套房，百万房贷总利息能省6万元

据“成都住建”官微，成都市住建局出台通知，进一步优化住房交易相关政策。其中，在本市范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。

按区认定首套房，这意味着，只要这个区域无房，首付比例和贷款利率就可以执行首套房政策。

成都当地的房产中介告诉记者，目前，成都首套房首付比是1.5成，利率是3.25%；二套房首付比是2.5成，利率是3.55%。

以商业贷款100万、30年等额本息为例，如果是二套房，利息总额约62.66万元，月供4518.4元。如果是首套房，利息总额56.67万元，月供是4352.06元。这样看来，如果认定为首套房，总利息能节省约6万元。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，从全市范围内核查住房，收窄到只看区县范围，对于成都购房者来说，大大扩展了首套购房的覆盖范围，原本需要确认为二套的购房需求，可按首套认定，无论首付比例和贷款利率都能享受更大的优惠幅度。当下不少购房群体的改善需求是多样化的，例如给父母买一套养老居住用房，或购置一套旅居或度假用房等等，这一政策本身更有利于满足这类需求。

此外，成都新政还指出，在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。支持商业银行按认定的客户住房套数办理个人住房贷款业务。

张波指出，将正在挂牌出售的住房，从住房套数中核减，是积极保障“以旧换新”的改善需求，由于当下不少改善需求“卖旧”和“买新”会同步进行，甚至不少地方鼓励先买新再同步卖旧，旧房没过户之前都会对拟购房人名下住房套数形成影响，这一政策值得在更多城市进行推广。

苏州、广州、合肥、杭州等已落地政策，减轻购房者财务压力

按区认定首套房，成都不是首例。据新京报记者统计，已经有苏州、合肥、广州、青岛、济南、南宁、杭州等多个一二线城市，按区认定首套房。

今年5月28日，广州市人民政府办公厅发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知。其中指出，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。

目前，广州首套房贷款利率在3%、3.05%、3.1%、3.3%几个档位，二套房多为3.7%。如果按区认定首套房，贷款政策按照首套房执行，将明显节约利息成本。

苏州“6·26新政”指出，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。

苏州建设银行的工作人员表示，目前苏州是以区为单位购房，只要在这个区名下没有房子，就算作首套房，如果其他区域有按揭房，只要收入能两倍覆盖负债，利率就可以做到2.95%。

还有济南，7月16日（含）之后网签的住房，不仅商业性个人住房贷款按区认定首套房，公积金贷款政策也做了同步调整。

虽然房贷利率持续下降，但是首套房与二套房仍有明显的差距。融360数字科技研究院对全国45个重点城市房贷利率的监测数据显示，7月份，全国首套房贷款平均利率为3.29%，二套房贷款平均利率为3.71%，相差42个基点。

融360数字科技研究院分析师艾亚文向记者表示，按区认定首套房政策一方面降低了购房门槛，另一方面减轻了购房者的财务压力，有助于激发潜在购房需求，尤其是跨区购房和改善型需求，能够在很大程度上刺激房地产市场，但最终的效果还取决于其他多重因素，包括经济环境、收入水平、就业状况以及消费者信心等。

新京报记者段文平

小城市房子会越来越不值钱吗？

时代在变化，那么物价当然不会一成不变。但是要说一件商品涨价程度如何，也要看看工资收入水平负担该商品的难易程度的变化。房屋价格的上升现在不仅仅是大城市里遥不可及的神话了，在小城市里买房，价格也都大多不低。近两年来，由于去库存和棚改户，小城市的房市受到了很强的刺激，房子价值普遍上升。但是大家有没有察觉到，有些同样在小城市的房子，估值就是不高呢？

房子作为一件商品，完成的成本无非都是钢筋水泥。同样材质建成的房子，在价格上却是千差万别。其实从房子建好的那一刻起，房子就处于折旧贬值状态。开了7、8年的车，卖出去能跟新车一个价吗？

房子之所以能保值，是因为它吸收了所依附的土地的价值。土地是少有资源，经济发达，人口密集的土地更是。如果一套房子很值钱，那一定是它处于的地段值钱。反之，如果一套房子没那么值钱，较先也是从地段找原因。其次，交通状况，周遭配套设施也是加分或者扣分的项。小城市的二手房估值不高，或者说按照理想的市场价不好卖出去，还因为住在小城市里的，大多数都有房，甚至不只是一套。

有买房需求的都会看向屋内设计更受欢迎，户型更加科学宽敞的新房，二手房大多设计过时，装修整改比较费力费钱，而且户型可能偏狭窄。

有房的人还想买房，大多是因为成家生子，那么同样的价位，当然选择条件更好的新房。小城市里二手房待遇一般，还因为在小城市的思想观念里，买二手房是没面子的行为。二手房在比较传统的人观念里，是别人用过的，住过的，不吉利的！因此在思想保守的小城市，二手房如非是必要，受欢迎程度很一般。

“金融16条”后再迎利好降准释放5000亿元利好年末楼市

央行网站25日消息，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。此次降准共计释放长期资金约5000亿元。

此次降准对楼市有何影响？多位业内人士第一时间向记者表示，这是继“金融16条”后楼市再迎利好，对房地产企业、购房者等多方都将带来积极影响。

利好政策接连释放相关资金逐渐落地

11月以来，多个部门接连释放利好，为房企、购房者提供更多资金支持，近期相关资金已逐渐落地。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，提出全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。 11月22日，国常会进一步细化强调对房地产的支持。 11月25日，央行决定12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，为今年以来第二次降低存款准备金率，下调降幅与4月相同。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，“央行降准主要是为了稳经济，当前准备金已经在一个比较低的水平，也从法定准备金向各个银行自行控制的准备金转变，准备金降低依然会让LPR利率略微降低，但降低幅度有限。此次降准能够略微降低银行业的资金成本，有利于降低金融机构和实体经济的利率，具体体现为有可能推动LPR利率的略微下降。 ”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次降准为全面降准，共释放长期资金约5000亿元，在带来增量中长期资金、释放更多流动性之余，更带来延续宽货币的信号意义。

“此次降准的主要目的，一是保持流动性合理充裕，加大对实体经济的支持力度；二是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力；三是降低金融机构资金成本，通过金融机构传导可促进降低实体经济综合融资成本。 ”陈文静说。

“不管是金融稳大盘，还是金融稳地产，都需要降准，释放资金。 ”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“近期，地产资金面积极信号很多，目的是提振目前的贷款情绪，以对冲目前地产下滑导致的全社会流动性陷阱。不管是对保交楼，还是房企合理融资，还是居民按揭贷款，预计剩下两个月银行贷款的情绪会明显好转，从而在供需两端稳定地产基本面，促进地产筑底止跌。 ”

58安居客房产研究院分院院长张波认为，金融侧的稳中求进，是保障经济建设稳定发展，有效防范和化解房地产市场风险的重要举措。

缓解房企资金压力减轻购房者按揭压力

近期金融机构频频支持房地产市场，此次降准利好再释放，对房地产市场而言意味着什么？

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，“对房地产市场来说，一是传递明确的政策信号，进一步稳定市场信心和预期。二是降准虽然不是针对房地产，但稳定了经济就是稳定了房地产市场。三是政策底部出现，房贷利率有望全面降到4%以下。四是不排除LPR12月20日降息的可能性。五是降准能释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构资金成本，从而降低民营和中小微的融资利率。 ”

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，降准是降低银行存款准备金率，也就意味着降准可以释放出更多的流动性资金，这也为银行支持民营房企合理融资奠定基础。在房地产市场行业基本面修复不及预期的背景下，预计本次降准对房地产市场的资金支持较大，缓解当前房地产市场的资金压力，从而有助于房地产开发投资、到位资金行业基本面的恢复。

陈文静认为，当前监管部门强化对房企、个人购房端、“保交楼”的资金支持，本次降准释放更多资金流动性将有利于房地产相关资金的落地。

张波表示，通过此次降准，房企现金流压力将进一步得到释放，有利于提振市场信心，积极防范房地产市场风险，推进房地产市场平稳健康发展。

“历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。 ”张大伟说。

一天两大利好，地产股沸腾了！

12月6日，楼市迎来两个好消息。

央行宣布全面降准：将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

同日，中共中央政治局召开会议，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

7日，A股地产板块表现强劲，截至收盘，中南建设涨停。建材、家电等板块也集体拉升，多股涨停。

传递稳楼市积极信号

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。针对房地产市场，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

据中国证券报，“良性循环”的提法为首次出现。

与此同时，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），共计释放长期资金约1.2万亿元。

市场分析师许小乐向《每日经济新闻》记者表示，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，标志着前期高压紧缩的调控政策出现转机，结合本次降准释放流动性，将对房地产市场带来利好。

严跃进表示，首先，会议提出“支持”合理住房需求，明确地对外传递了稳楼市的积极信号；不仅如此，“促进房地产业良性循环”这一说法被首次提出，这是基于目前房地产行业形势的判断和考量，为明年房地产行业发展提出清晰目标。

“此次会议明确支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这句表述非常重要。一是大起大落不是健康的，平稳运行也包括资金供给的平稳，而不是资金紧缩导致行业波动；二是良性循环，即供地、开发、销售的良性循环，这也需要资金的支持。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

对于房地产信贷政策的未来走向，克而瑞分析认为，居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等。尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。

近10年罕见！40城新房成交创新低

上述利好政策出炉的背景是，房企“价格战”不断上演，楼市明显降温。

近日《每日经济新闻》记者走访了上海多个区域，发现扛着牌子在街边临时“设摊”的中介变多了，而不少中介门店都出现了半数工位闲置的现象。在虹口区瑞虹板块一家头部中介门店，店长表示，“以前调控再紧，甚至是在过年期间，业绩都不会这么差。这可能是近10年最惨淡的时期。 ”

事实上板块内其他几家门店也一样挂零，大家都没生意。上述店长对《每日经济新闻》记者表示，她从事房产中介工作已经17年，还没经历过这么难的金九银十。

该店长坦言，瑞虹板块算是虹口区乃至上海成交比较活跃的区域，以往整个板块月度成交二手房大约100套左右。最近两三个月月均成交只有40套上下，腰斩也不止。这意味着板块内不少中介门店每月成交只有一两套，甚至是0。

相关机构6日发布的《2021年11月全国40城新建商品住宅成交报告》(下称“报告”)显示，2021年11月，相关机构监测的40个典型城市新建商品住宅成交2014.0万平方米，为近10年表现最差的11月。从增速来看，11月成交量环比下降4.3%，同比大降39.4%。

临近年底，部分开发商由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销现象也会增多。不过，报告认为，在楼市预期已经明显转变的情况下，成交量短期内恐怕难以增长。预计40城新建商品住宅成交量仍将继续探底。

此外，报告显示，1-11月40城新建商品住宅累计成交面积同比增长2.6%，增速较上月回落5.3个百分点。预计全年40城新建商品住宅成交面积同比增速将由正转负。

分城市来看， 1-11月40城新建商品住宅成交面积累计同比增速排名前十的城市依次为：厦门、珠海、杭州、北京、福州、深圳、南京、武汉、上海、成都。排名后五位的城市分别为洛阳、惠州、淮安、南宁、韶关。

从城市特点来看，排名靠前的城市主要为一线城市和部分强二线城市，而排名靠后的城市主要为三线城市。其中，浙江降温最为显著，主要原因是去年同期浙江楼市偏热，基期值较高。

对于房地产市场而言，克而瑞认为，此次降准并非等同于救市，年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。但市场较难出现反转行情，各城市市场还将不断分化。那些需求及购买力相对坚挺的核心一、二线城市，成交有望明显回升，房价大概率走稳。反观那些需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，成交整体回升幅度有限，房价依旧面临一定的下行压力。