出品 | 搜狐财经
作者 | 冯紫彤
当各地房贷利好政策接连出炉，当新的购房需求生成，当银行住房按揭贷款增长乏力，新一轮“抢客”或在路上。
5月28日，平安银行公众号推文《房贷利好政策来啦！》引发市场热议。推文中，平安银行介绍了其“气球贷”“双周供”等按揭贷款特色还款方式，并打出标语“选择平安银行按揭贷款，让理想的家指日可‘贷’。”
“气球贷”正是该轮争议的话题中心。从历史资料看，“气球贷”并不是新生事物，然而其每次重新进入公众视野，都会引发市场的广泛关注与热烈讨论。
“气球贷”是什么？需要警惕什么？
“气球贷”≈20年房贷、第五年一次性提前还款
“气球贷”，本身并不是真正的贷款产品，而是还款模式的一种，因其还款金额“前小后大”的特点类似气球充气的过程而得名。
简单来说，“气球贷”一种长贷短供的还款形式，通常提供较短的贷款期限（如5年），但以一个较长的期限来计算月供（如20年），这样可以在一定程度上减轻前期的还款压力。
举例来讲，假设某人办理本金为100万元的个人住房按揭贷款，利率以当前LPR3.95%计算：
若期限20年、还款方式为等额本息，则其月供为6033.49元，20年利息总额为44.80万元；
若期限5年、还款方式为等额本息，则其月供为18393.97元，5年利息总额为10.36万元；
若采取“气球贷”的方式计算，即前五年以20年期限下月供6033.49元还款，最后1月一次性还清全部剩余本息和81.85万元，则其5年总贷款利息为18.05万元。
从上述计算中，“气球贷”的优缺点显而易见。 前期还款压力小、降低了“上车”的门槛，整体还款期限短；但相比于5年期等额本息模式，“气球贷”带来了最后一期的巨大还款压力和整体成本的增加。
“所以气球贷款比较适合当下资金紧缺，但预期收入很高的人。” 中原地产首席分析师张大伟点评道。
从银行视角来看，易居研究院研究总监严跃进认为，对于此类信贷产品，关键在于信贷的投放和还款能力是匹配的。因为若是后续收入状况不及预期，其压力会变得越来越大，会产生不可控的贷款违约和金融风险问题。
“低门槛”“高服务”，银行开启“揽客”内卷
从历史资料来看，无论是引发争议的“气球贷”还是平安银行推送中提及的二阶段还款、双周供、轻松还，大多都是在2010年前后便现于市场的模式，而其引发争议之时多为银行“揽贷”的重要节点。
近些年,随着楼市投资回归理性、需求转弱和提前还款影响，银行个人住房贷款规模增速持续走低，至2023年，已然进入负增长阶段。
央行数据显示，2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，为20年来首次下降。据最新年报，2023年末，六大行个人住房贷款规模合计为26.43万亿元，较上年末减少了5166亿元。
低不良、长周期、高收益，一直以来，个人住房按揭贷款一直被银行视为最优质的资产。而近年来，其规模和利率的下降，已然对银行息差和利润空间产生了挤压。
近期，多地相继推出调降首付比例、调整利率下限、下调公积金贷款利率等利好政策，这将有利于刺激居民刚性和改善性住房需求释放，进而提升银行住房按揭贷款规模，带来利润的回升可能。
不仅是“气球贷”，配套车位按揭、简化放款流程……银行们试图用“低门槛”“高服务”揽客吸贷，提高客户触达。期间引发争议也不算鲜见。
2023年，“连心贷”“接力贷”等产品的复苏也曾引发市场热议。
“连心贷”，以未婚男女朋友作为共同还款人。“接力贷”即用父母购房资格买房，父母作为主贷款人和子女一起承担还贷责任的住房信贷产品。
最受争议的产品为“百岁贷”，在子女作为共同借款人的背景下，可将“住房按揭贷款年龄+贷款期限”放宽至最长100岁。
开发商端为了刺激需求更是“花样”频出，首付分期、月供补贴,甚至买房送车位、送黄金、送海景房……
对于“气球贷”的复苏，严跃进认为，此类做法在此前房地产政策趋严的时候，确实是认为打打擦边球的做法，也会被严禁和叫停的。但是鉴于今年房贷政策历史上最为宽松，且购房者的收入状况出现了很多变化和新情况，所以此类创新的关键在于，能否和还款能力匹配且不出现违约风险。从这个角度看，建议风控能力强且信贷质量管控能力强的银行，可以进行试点和营销。
据媒体报道，5月31日平安银行上海分行个贷工作人员表示：“目前，‘气球贷’等产品已经下架，无法申请，后期将整改掉（这个业务）。”
什么是气球法还款
打破了原来月供还款额按实际贷款年限的计算方式,不同于其他房贷期供类还款方式期末剩余本金一般为零,气球贷款会有一定的期末剩余本金,因此借款人在贷款期限内每期还款金额相对较少。 适用人群:拆迁户、中高收入阶层、短期(5年内)预计有大笔投资或存款收入的人群
什么是气球贷
“气球贷”是一个形象的名称。 英文:Balloon Loan,是国外流行的一种贷款方式!“气球贷”是针对那些计划中短期持有贷款的客户设计的，即为其提供了一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力。 同时，由于贷款期限短，相应的贷款利率也低。 “气球贷”是一种真正省息的房贷产品，也是市场上目前惟一一款针对利率进行创新的房贷产品。 “气球贷”主要有三点：1. “短贷低供”，前期每期还款压力较小；2. 利率较低。 由于“气球贷”的贷款期限较短，其对应的贷款利率较低，从而能够节省贷款利息；3. 如果还款记录好，气球贷到期后银行可安排再融资。
有人说“气球贷”的利率下浮20％，怎样计算出来的
气球贷是一种中短期贷款，一般是3年和5年，从而气球贷可以适用中短期贷款的低利率。 而且气球贷设计了到期再融资的机制。 只要客户正常还款、抵押房产没有产权纠纷，气球贷到期后就可以办理再融资。 而且再融资的贷款还可以办气球贷，继续享受中短期贷款的低利率。 理论上讲，一笔30年期的房贷可以分成连续6期5年期的气球贷来做，而贷款利率则是5年期贷款优惠利率5.7375％。 如果是普通30年期贷款，最优惠的是从6.0435％，从5年以上期限的基准利率7.11％下浮15％。 气球贷的5.7375％与7.11％的基准利率比，相当于是下浮了20％。
