随着各地取消或下调首套房、二套房利率下限，个人住房商贷利率也进一步下降。与此同时，关于存量房贷利率下调的呼声再起，尤其以北京、上海、深圳、厦门等城市为主，在2019年至2023年产生的个人住房贷款，仍存在着较高的加点。
中原地产首席分析师张大伟表示，从实际市场情况看，再次降低“存量房贷”利率的时机到了。核心在于给市场信心，如果能拉平存量、增量房贷利率，对于市场来说，产生的积极影响会很大。
有城市存量、增量房贷利率相差80BP
在央行“5·17”新政后，大部分城市将首套房、二套房首付比降至15%、25%，利率下限均取消。一线城市方面，上海、深圳首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR（贷款市场报价利率）-10BP（基点）调整为LPR-45BP。
目前，5年期以上LPR为3.95%，调整后，上海、深圳首套房利率下限降至3.5%。
随着增量住房贷款利率的大幅下滑，此前在利率高点购房的人则呼吁存量房贷利率的下降。记者在人民网领导留言板看到，有深圳网友称：深圳市2019年10月之前的房贷利率已调整至LPR，2023年9月29日新增房贷利率已调整至LPR-10BP，2019年10月至2023年9月买房的居民不仅房价在高位，利率也在最高位，且本轮没有任何调整，这个时间段的存量贷款用户无法享受到利率降低的好处。
该网友呼吁，“请求能够将降低贷款利率加点的政策扩展至2019年10月到2023年9月买房的存量贷款用户。”
深圳市住房和建设局在6月3日回应称，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，该市从2024年5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。下一步，市住房建设局将结合房地产市场实际情况，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
目前，深圳首套房贷利率是3.5%，如果是2019年10月到2023年9月购买的房子，需要加点30BP，当前的房贷利率为4.25%，相差75个基点。此外，上海相差80个基点，北京相差45或55个基点。
来自北京的张女士也呼吁下调存量房贷利率。张女士在2022年购房，当时北京首套房贷利率是LPR+55BP，随着LPR的变动，张女士目前的房贷利率是4.5%。
目前，北京城六区首套房、二套房利率下限分别为4.05%和4.55%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为3.95%和4.5%。
张女士给自己算了一笔账，200万左右的商业贷款，如果按照4.5%的利率、等额还款方式，还款周期21年，总利息是109.5万元，每月还款12282.34元。如果利率能下浮至3.95%，总利息约为94.6万元，比之前少了14.9万元，月供少了592元。
张女士希望存量房贷利率能够下调，“有朋友选择提前还贷，但是对我自己来说，目前没有多余的钱提前还，且房子降价多，如果卖的话亏损太多，因此只能选择持有。此外，公司降薪，还贷压力也大幅加大。”
目前，深圳、上海都下调了房贷利率，北京下调的预期增大，这样存量与增量的利差就更大了。“下调存量房贷利率不仅仅是降低购房者的持有成本，还能够减少他们的担忧，提升信心与预期。”张女士如是说。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，本次各地取消利率下限后，存量利率与新发放房贷利率之间的差距再次拉大，一定程度上影响了居民情绪，部分居民或选择提前还贷等方式降低利息支出。
业内：再次降存量房贷利率，给市场信心
去年9月25日起，我国存量房贷利率下调拉开大幕，当时多数城市存量首套房贷利率降至LPR左右水平。但是北京、上海、深圳、厦门等城市部分购房人存量首套房贷利率仍保持着较高加点，诸如北京，2019年10月至2023年9月份的购买人群，存量首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+55BP，当前的房贷利率为4.5%。
在上海，2021年7月至2023年9月的购房人群，存量首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+35BP，当前的房贷利率为4.3%。
在深圳，2019年10月至2023年9月份，存量首套商业性个人住房贷款利率为LPR+30BP，当前的房贷利率为4.25%。
此外，厦门部分存量首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+30BP或LPR+10BP；长春、郑州部分是LPR+5BP。
现实的情况是，随着增量房贷利率持续下调，新旧利差加大。贝壳研究院数据显示，2024年5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较上月下降12BP；二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26BP。5月首套、二套主流房贷利率较2023年同期分别回落55BP和101BP。分能级统计，2024年5月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.59%、3.98%，分别较上月下降29BP、31BP；二线城市首二套平均利率分别为3.40%、3.84%，分别较上月下降19BP、33BP；三四线城市首套利率为3.46%，较上月降低9BP，二套利率为3.92%，较上月下降23BP。而诸如佛山等城市，首套房商业贷款利率最低已经至3.15%。
当增量首套房贷利率大幅下降时，部分存量购房者仍需要偿还较高的房贷利率。
那么，存量房贷利率有下调的可能吗？陈文静表示，一方面，当前降低居民贷款利息支出、降低购房者置业成本仍是促进住房需求释放、促进居民消费的重要举措之一；另一方面，房贷作为银行重要资产，也是其重要的收入来源，短期银行主动调整存量房贷利率的预期较低，但在大力推动扩内需促消费的背景下，不排除未来监管部门出台政策引导存量房贷利率下调的可能。
张大伟认为，从实际市场情况看，再次降低“存量房贷”利率的时机到了，“存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，但是当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说每个月又可以多点钱去消费的。”
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，当前，无风险利率继续下降，3%以上的保本理财产品开始消失了，房贷“高利率”的弊端暴露无遗。承接高利率的贷款，买一项价格可能下降的资产（住房），这是非常不划算的。如果不调整，提前还贷会继续存在，导致房贷余额减少。“‘5·17’新政将首付降到历史最低、利率不设下限，目的就是稳定房贷规模、稳定地产金融加速器效应，从而改变通缩的局面，改变内需疲弱。提前还贷会导致这一目标无法达到，只有降低利率，才会鼓励大家持有杠杆，甚至再次加杠杆。”
存量房贷利率下调的幅度可能有多少？李宇嘉预计，下一步，首先北京、深圳、上海、厦门等高利率存量房贷会下调，调整至LPR-20BP是可能的，预计会有70-100个基点的降幅；其他城市也会下调，预计会调至3.5%左右的幅度。
北上广深首套房贷利率进入了“4时代”，未来贷款利率还有下降的可能吗？
以后的房贷利率肯定会继续下降，这几乎已经成为必然趋势了。
之所以这样说，主要是因为我们国内的房贷利率严重高于国际标准。即便我们的很多城市的房贷利率已经降低到了4.15%，但很多国家和地区的房贷利率在2%以下，如果我们的房地产行业想要正常发展的话，我们在今后可能会碰到2%的房贷利率。从某种程度上来说，房贷利率的问题会直接决定购房者的购房成本，越低的房贷利率就意味着更为成熟的房地产行业。
北上广深的首套房的房贷利率已经达到了4%左右。
虽然北上广深的房源相对比较紧张，当地的房价也非常稳定，但在lpr的基础利率下调以后，我们会发现北上广深的首套房的房贷利率也降低到了4.1%左右，最低可以达到4.15%。这是一个非常好的现象，因为这意味着购房者的买房成本会相应的下降，大家所需要支付的房贷利息会逐渐降低。
以后的房贷利率会继续下降。
以我个人来看，因为很多城市的房地产行业基本上已经达到了行业的巅峰期，各个地方的房地产库存也非常多。如果想要稳定房地产行业的话，我们就需要进一步降低房贷的利率，这个方式可以直接鼓励更多的人积极买房。如果拿我们的房贷利率和别的国家和地区做比较的话，我们的房贷利率也需要尽可能降低一些。
除此之外，降低房贷利率的问题也会跟各个城市的房地产情况有关，特别是对于那些居民购买能力比较低的城市来说，因为这些城市的房地产交易量会越来越少，降低房价的方式可以鼓励大家积极买房，所以越来越多的城市也会逐渐出现3%左右的房贷利率。
2023银行降息房贷会自动降吗
根据最新的银行降息政策，2023年银行降息房贷会自动降低。
这意味着，如果您正在进行房贷，您的贷款利率将会下降，从而降低您的还款金额。这不仅有助于减轻您的经济负担，还可以使您更快地偿还贷款。需要注意的是，降息政策的实施可能受到多种因素的影响，包括市场利率、通货膨胀、政策调整等。因此，在考虑是否进行房贷时，建议您了解多种因素，并进行充分的研究和考虑。
央行新闻发布会上有一个天大的好消息，存量房贷利率也将开始下调。
但请不要太兴奋。这不是央行的要求，而只是一个指引。降不降，怎么降，取决于商业银行自身的经营情况。
而这位发言人话，大家也不要有太高的期望。
这里有两点需要我们特别注意。
事实上，从去年开始，我们已经迎来了一次又一次的降息，包括银行存款利率的下降，贷款LPR的下降。
这些降息的一个比较明显的目的是刺激房地产销售。
所以在以前，首套房的利率可能高达5%以上，但现在最低低至3.6%。
这让很多几年前买了房的人觉得很不平衡。那时候不仅房价贵，利率也很高。但问题是，现在房价降了一点，利率降得更多，买房的热情已经不在了。
而这一次，这次提到的存量房贷利率下调，对于很多地方来说并不是很踊跃。
原因很简单，对房地产销售帮助不大，所以地方当局没有足够的激励。
股票抵押贷款利率下调对房地产销售影响不大。因为存量房贷利率下调并没有直接影响到房地产开发商的销售收入，一旦房子卖出去，房地产开发商就已经收回了资金。
甚至有房产中介认为，存量房贷利率的下降，可能会影响换房者的积极性。因为很多中介在劝说客户换房时，往往会采用这样的手法，即通过换房，将原来的高利率房贷换成低利率房贷。
现在直接降息，客户换房的热情也可能随之消失。
所以这是在推进存量抵押贷款降息时需要注意的第一点。
更大的困难可能来自银行业。这是手中的蛋糕。突然，一大块被突然切掉了。利润最好的项目，可能会变成微利，甚至亏损。
这是第二点要注意。
对于银行来说，抵押是一个商业合同，只需要按照合同执行。所谓按约执行，是指以往5%或6%的利率，只需要随着车牌尾号的减少而下调即可。
实际上，到目前为止，贷款利率仅下降到4.2%，与之前4.9%的基准利率相比，下降了0.7个百分点。也就是说，按照按揭合同，目前的贷款利率最多比买受人原利率低0.7个百分点。
不过，如果统一降息，可能会直接减息超过一个百分点。
因此，并不是银行没有参与的动力，甚至有抵触情绪。
但如果从整个宏观经济的角度来看，股票抵押贷款降息是非常有利于经济和消费复苏的大动作。
根据央行的数据，目前住房贷款存量超过38万亿，这意味着在未来十几二十年甚至更长的时间里，很多房奴将花费60-70万亿来偿还银行本金和利息。
钱都用来还房贷了，怎么花呢。
或者换句话说，住房贷款支出的减少实际上意味着消费的潜力增加了。
所以在这种情况下，我非常希望商业银行能够积极配合。
第一，商业银行需要优化资本运作，改善风险管理，以降低不良贷款风险。
第二，商业银行可以通过提高服务质量和创新产品来吸引更多的客户，增加非利息收入。
此外，商业银行还可以寻求其他投资渠道来平衡利息收入的减少。
实上，在这个过程中，商业银行也可以减少对住房贷款的依赖，在市场上形成更大的竞争力。
2023房贷利率会降还是涨情况是这样的
现在进入到了2023年，房贷利率在前几年已经下调了几十个基点，有些借款人的房贷利率也相应地下调，月供减少了一些，而2023年房贷利率的趋势相信也是购房者比较关注的问题，那么2023房贷利率会降还是涨呢？
2023房贷利率会降还是涨？
2023房贷利率大概率会降，2023年国家会出台一些政策来刺激疲软的房地产市场，取消购房限制，降低首付比例，下调贷款利率，这些都是常用的手段，而且也给了购房者信心，因为有保交楼政策在支撑着市场的回暖。
房贷利率下调的方式会有两种，第一个就是5年期LPR下调，第二个就是进一步放宽新发放按揭利率不低于5年LPR下浮20bps的下限。
假设房贷利率出现调整了，那么借款人的房贷利率是什么时候调整呢，首先如果执行的是固定利率，那么房贷利率就不会发生变化，如果是浮动利率，取决于重定价日，重定价日报考每年的1月1日或贷款发放日期，等到重定价日那天，将以最新LPR算上规定的基点数得出新利率，然后在下一周期执行新利率。
如果是公积金贷款，就要看央行是否调整贷款基准利率，如果没有调整，那么房贷利率也不会发生变化。
以上就是全部内容了，希望对你有所帮助。
