“能不能把存量房贷也一起降了？”
近日，多地响应房贷新政，将首付比例和房贷利率的优惠提至新高度。随之而来，新增房贷与存量房贷间利差扩大，网友们“降存量”的呼声渐起。存量房贷会不会下降？是否会引发新一轮提前还贷潮？
有专家指出，因净息差进一步收窄等因素，存量房贷短期内再次下调存在客观困难，但在刺激消费、扩大内需的政策需求下，继续下调的趋势不会改变。
存量房贷利率下调呼声起
自5月17日房贷新政发布以来，多地购房门槛大幅下调，力度空前优惠，首套房贷利率下限基本降至3.25%至3.5%区间，二套房贷利率也多数进入“3”时代。 与此同时，高加点的存量房贷与新增住房贷款之间的利差也进一步拉大。存量房贷利率降不降？社交平台上呼声渐起。
日前，已有地方对此作出回应。据悉，有深圳市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”，相关部门在回复中表示，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，2024年5月29日之前发放的存量房贷利率仍执行当时的利率下限政策。
为何“降存量”呼声渐起？
小艾（化名）也是众多存量房贷客户之一，本轮利率优惠落地后，她所在城市的首、二套房贷款利率下限分别降至3.25%和3.75%。 2022年初，小艾买下了第一套房子，彼时的贷款利率为6.15%，经过去年存量首套房贷利率下调后，她的月供少了不少，目前的年化利率是4.2%，但仍高于此次调整后的二套房贷款利率，较最新的首套房贷利率下限则相差近1个百分点。 “以等额本息还款方式粗略估算，如果可以按照当前最低利率还款，大约可以少支出近30万元利息。”小艾告诉记者。
“ 最近咨询存量房贷的客户很多，但目前还没有调整存量贷款利率的消息。 ”上海某银行的一位客户经理表示，“新增首套房贷款和存量房贷的利差的确是挺大的，之前上海首套房贷款利率在LPR（贷款市场报价利率）+35BP（基点），大概在4.65%左右，现在最低能降到3.5%，几十万的利息是可能省出来的。如果确定调整存量房贷利率，对于我们业务的影响也会比较大。”
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，如果从市场化的原则来看，在房地产市场上升时期贷款买房，信贷额度是有限的，国家要控制资金流入房地产的规模和比例，获取信贷资源的成本自然更高，如果以市场下行或是别人贷款成本更低为由而要求“退还”，显然是不合适的。
“当然，从政策角度来看，如果需要刺激内需、鼓励大家消费、保持银行住房贷款的稳定，那么肯定还是要调降存量贷款利率的。”李宇嘉指出。
息差收窄带来存量下行压力
5月31日，国家金融监督管理总局发布了2024年一季度银行业保险业主要监管指标数据情况。数据显示，继去年四季度末商业银行净息差首次低于1.7%（降至1.69%）后，今年一季度持续收窄15个基点至1.54%。
光大证券首席银行业分析师王一峰认为，一季度净息差收窄主要是受资产端拖累，包括LPR下调累积效应及有效信贷需求不足影响下，新发放贷款收益率承压；居民加杠杆意愿相对不足，收益率相对较高的零售信贷定价受到较强挤压；伴随着前期高定价贷款陆续到期续作，息差面临较大资产端滚动重定价压力；存量按揭利率一次性下调对息差形成冲击等。
“不过，伴随着年初重定价、存量按揭利率下调等因素得以消化、存款‘降息’红利进一步释放，息差收窄压力有望显著缓释，后续银行体系净息差或迎来拐点。”王一峰指出。
银行净息差的持续收窄，难免给存量房贷利率调整带来压力。
李宇嘉指出， 存量房贷利率下调的困难主要来自于银行的资金成本问题。 当前银行净息差在不断收窄，经营成本在上升，且银行本身也有上缴利税、资产保值增值等任务和考核。在增量贷款已充分降低且去年存量贷款也已调降的情况下，客观上存在短期内再次下调的困难。
“但这些不会改变下一步降低存量房贷利率的趋势。新一轮调降存量房贷，需要央行降准、降息，这些在此前会议中已有指示。”李宇嘉直言，“降低存量房贷利率，形成存量和增量贷款利率连环下行的预期，有利于减缓提前还贷的倾向，有利于居民增加贷款持有，比如首套房保有且不提前还贷的情况下，增加用贷款买二套房的倾向。”
新增房贷与存量房贷利差增大，会否引发新一轮大规模的提前还贷？
“如果未来存量房贷利率没有调降，可以预见提前还贷潮肯定是会出现的，因为对于此前的购房者而言，机会成本太高了。”李宇嘉分析，“当前理财产品、定期存款的收益率在下降，只有2%至3%，但房贷的成本可能在3%至4%，这时候如果减少高成本的贷款转而购买理财或存款，相当于是获得了收益，所以必然会出现提前还贷的现象。不过， 从去年至今，提前还贷的现象出现已久，且很多人的收入预期都在减弱，未来不一定会发生大规模的提前还贷潮。 ”
已有房贷要不要转lpr？
根据人民银行规定，在2020年8月31日之前必须完成利率定价方式转换，到底是选择lpr还是固定利率，需要根据短期和长期的情况进行分析选择，未来的事情谁也无法预测。lpr和固定利率各有各的好处。认为后面lpr会涨，那么固定利率肯定更合适稳定；认为lpr后面会跌，那么选择锚定lpr房贷利率也就会走低，相对应的每月房贷开支能节省一点。
2020年8月6日中国人民银行货币政策分析小组发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，存量贷款定价基准转换进度已达55％。其中，存量企业贷款转换进度为76％。从2020年1月到7月，lpr报价一路走低，6月发布的5年期以上lpr为4．65％，较3月下降10个基点。lpr目前是下行趋势，简而言之，短期来看，选lpr浮动利率，房贷是降低了，每月房贷能节约一点，但未来的事情谁也无法预测。
按人民银行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，定价基准只能转换一次。
要转lpr还是固定利率？
问题一：lpr是什么？
lpr的中文名叫贷款市场报价利率，现在发放的贷款都是基于lpr定价的。
按规定，2020年1月1日前已经发放的，或者签了合同但还没有发放的贷款，参考贷款基准利率和浮动利率的贷款可以转换为锚定lpr。
不过要注意，公积金个人住房贷款利率不需转换。
问题二：怎么转成lpr？
第一步：确定点差
【点差=转换前的房贷利率-相应期限lpr】
比如说，房贷是上浮10%，按照现在执行的利率水平4、9%计算，转换前的房贷利率就是5、39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的lpr，该月5年期以上lpr为4、8%。
根据上述，点差=5、39%-4、8%=0、59%或59个基点。
点差在合同剩余期限内固定不变。
第二步：确定房贷利率
【转换后的房贷利率=重定价日的相应期限lpr+点差】
假如重定价日为1月1日，那么2020年由于锚定2019年12月LPR，房贷利率不会发生变化。而2021年转换后的房贷利率=2020年12月的lpr（假设为4、60%）+0、59%=5、19%，较2020年将下降20个基点。
也就是说，这次重定价日的lpr比上次变化了多少，房贷利率也就会调整多少。
问题三：选lpr还是固定利率？
两个选项，转为lpr，或转成固定利率。
针对到底选哪种方式，出现了2种声音。
1、“感觉lpr很麻烦，今天低了明天高了，算起来很费劲，我还是愿意选择固定利率。并且我也没有太明白lpr究竟是什么，所以不敢转换成lpr浮动利率。”
2、“自己会选择lpr浮动利率。以后利率可能会逐步下调，选择lpr还贷会比固定的要少，比较划算。”
中证君提示大家，固定利率到合同到期都不变，所以如果您认为lpr会涨，那么固定利率肯定更合适；如果您认为lpr会跌，那么选择锚定lpr您的房贷利率也就会走低。
广发证券分析师周小姐解释，从中长期来看，利率长期缓步下行。从长周期维度看，选择根据lpr浮动大概率会优于固定利率。短期来看，5年期以上lpr的利率弹性取决于房地产调控的思路。随着房地产调控逐渐从侧重需求端转变为侧重供给端，地产周期波动幅度大概率趋于收敛。
房贷利率以后会降吗
一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。 同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。
房贷利率调整后怎么办
利率调整后,后续的还款利率也会随政策改变而改变,一般新政策执行在次年的1月.1。 贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。 当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。 对调整后的利息会有影响。 一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。 2。 房贷随着国家政策的变动而变动，国家七折优惠是在基准利率基础上的七折，基准利率变动，就会在基准利率基础上七折。 如果取消了七折优惠政策，尚未还清的那部分贷款的利率优惠也随之取消。 当然对已归还本金的那部分利息没有影响。 政策变动后执行新政策一般是在新政策实施的次年一月，假定现在取消7折优惠，那么今年还可以享受7折，明年1月开始七折优惠就取消了。
