出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
“如果在新政前，这套房子可以900万拍下，但新政出来后，报名人数从原来的5至6人，增加至现在9人左右，价格也上升至950万。”
“但这套房子市场价为1100万，所以大家还是相对理性的，并没有如之前出政策那样。”
这是肖然近期参与的一套法拍房，她是上海法拍资深人士，专注于这一细分领域10年，“517”楼市新政后，上海出台“沪九条”，但在她的感知中，法拍市场相对平稳。
虽然参拍报名人数增加了三分之一，但价格并没有想象中（涨的）那么多。“新政前可能在8折以下，新政后可能就到8折朝上，甚至85折左右，现在大家都极度冷静。”她指出。
类似的情况，也发生在深圳和北京。
北京资深法拍经理杨栋胜告诉搜狐财经：“517政策后关注的人明显多起来了，拍的人也多了，尤其是通州尤为突出，参拍人数增加了近一倍，价格也上涨了。”
专注于深圳法拍人士钟迪旺也有相同的感受：“明显能感觉到最近参加的人数往上走，之前都是三五个人，现在动不动十几二十个人。”
“深圳法拍房成交价没有明显的上升，折扣率依旧处在85折左右。”另一位在深圳从事法拍咨询工作的朱志强指出。
中指研究院数据显示，截至目前，核心城市中仅剩北京尚未落地517新政，新房仍延续调整态势，二手房则在以价换量带动下保持较高活跃度；沪广深在优化限购限贷政策后，新房、二手房市场均有一定程度改善。
具体细化至法拍房市场，北京、上海和深圳在517新政后有何变化，搜狐财经通过咨询多位当地资深法拍人士，从他们的一线感知来呈现市场变化。
北京：投资客变多，有人一年倒腾3次赚150万
在杨栋胜的感知中，“430新政”再叠加“517新政”后，北京的法拍房投资客明显增加，咨询量明显变多。价格也有所上涨，但不是太多。
从北京整体成交来看，法拍房一般是市场成交价的85折左右。517新政后，折扣率变为85折到88折。“捡漏空间没有之前那么大了，五环外放开了第二套限购，参拍人数变多了。”
尤其是通州放开限购后，因为此前是价格洼地，好多人很看好副中心前景，想在长期持有一套房子。“但通州目前还不太适合投资，因为快进快出受限。”
瀚海数据研究院数据显示，5月份北京法拍房火爆成交30亿，住宅成交单价5.73万/㎡，环比上涨1.60%，同比上涨9.35%，较5月二手房单价6.14万/㎡相比，折扣率6.68%。通州区有效上拍65套，成交31套，以47.69%成交率位居第一名。
在杨栋胜接触的人群中，投资客主要有两类：一类是由刚需转变而来，拍下第一套后，发现价差挺大，转到二手市场能赚差价，心理逐步发生变化，从刚需客变成投资客；
另一类是手上握有大量现金，却不知到该干什么的人群，尤其是近两年投资股票、基金和理财产品的人群，开始将投资阵地转移到法拍房市场。
“这是一本能算清楚的账，拍价出多少，转手能卖多少钱，最终收益率如何，前期都能算出来。” 杨栋胜分析道，投资法拍房收益率至少8%，一进一出半年时间，一笔钱一年可以投资两次，收益最低能达到16%。如果收益率为6%，相当于一笔失败的投资。
“即使现在市场行情不好，我还遇见过一年倒腾3次的，就是从去年5月份到现在。他手头有400万多，说是一年赚了150万左右，收益率37%。”
杨栋胜强调，投资法拍房快进快出很关键，不管市场好与坏，两三个月内出手，这期间内价格波动一般可控，不能等到半年以后再出售，无法预测市场的涨与跌。关键因素在于对前期风险的把控，以及腾房周期的长短。只要腾房周期缩短，就能随时出手。
由此也导致一种现象，法拍房再转手的价格，一般是同小区内二手房单价最低的房源。
谈及此处，他特别提到了望京区域，去年有人拍下后没有立马转手，一分钱没赚。“望京区域降价较为严重，如果去年5月拍到手还没转手，现在房价已跌至了当时的法拍价。”他解释称。
“一般不会出现砸手里的情况，主要就看赚多还是赚少，前期拍的时候要把降价空间预留出来。” 杨栋胜指出，朝阳、大兴和丰台区的法拍房，很受投资客青睐，尤其是朝阳区，已成为投资热门区域；东西城和海淀，因为老破小较多，有的房源学区被占用，出手周期太长。
深圳：参拍人数增加，价格没有上升
“不能说深圳法拍市场较热，只能说参与的人相对积极而已。” 钟迪旺指出，去年价格低，但观望者较多，报名着较少，参拍者七折多就能拿下，可以说是捡了大便宜。但今年政策频出，很多人认为已经探底，参拍者变多。
虽然深圳跟进了517新政，但他认为二手房市场并未转好，还是老样子，价格也没什么变化。“罗湖区热度相对较高，但价格还是起不来，只是交易量更活跃一点。”
深圳分区优化限购，相当于划定了核心区与非核心区。此外，福田区和南山区以价换量的业主很多，都想尽快出手，但政策出来后，这些业主虽然愿意出手，但降价幅度开始缩窄。
“对于法拍市场而言，参与者的出价和竞拍热情比之前要高。” 钟迪旺说道。
朱志强对此也感同身受，法拍房是楼市的晴雨表，因为其成交价可以直接反映在数据层面，就像股市一样，多少人参与竞争、收盘价如何，都显而易见。
深圳法拍房市场主要有三类群人，分别为初次上车人群、改善型和投资客。其中，初次上车的参拍热情高，较为活跃。
从他的观察来看，近期市场是冰火两重天，政策热度很高，但实际成交尤其是法拍房市场，并没有想象中那么热闹。报名人数虽有所增加，但是成交价没有明显的上升，折扣率依旧处在85折左右。
“今年楼市整体的回调力度比较大，回调幅度大概有15%，短期之内不会改变，整体下滑的态势还没有遏制住，因为广州和香港的楼市都在回调，深圳楼市也不会孤立。”对于深圳楼市的走向，他依旧较为悲观。
上海：法拍人群以刚需为主，投资客聚焦在豪宅
“我以为那套法拍房，最后成交价会达到1000万，但最后是950万，比我想象中要理性。”肖然说道，现在市场上有一套同样的二手房，价格已经谈到1150万，但业主还未松口。
“卖家还难以接受当下的市场，内心不甘，不太愿意降价太多。”在她看来，如今购房者极度冷静，甚至冷静过头，他们已形成一个共识，新政后大涨大跌的可能性很小。
在这种背景下，新房市场进入一种平和状态，热度变高，浦东因沪漂较多，交易速度高于浦西；二手房市场反而陷入胶着，不少人业主认为新政是利好、想涨价，但买家并不接受。
不同于二手房市场的胶着，上海法拍房价格有上升。据她估计，新政后整体上调了5%左右。“此前可能在8折以下，之后可能就到8折朝上，甚至85折左右。”
在她接触的人群中，上海当下购买法拍房基本以刚需自住为主，而投资客人群主要聚焦在豪宅，如九龙仓、融创滨江壹号院和翠湖天地的法拍房，预算基本在5000万至1亿之间，投资客居多。而且，豪宅价格受政策影响不大，上海豪宅一直很热。
相比于2020年，上海豪宅价格跌幅不小，如翠湖一期和二期的房子，动辄20万一平，甚至四期最高的成交价达到30万一平。如今，四期价格为20万左右，其它几期也降至16万至17万，很难再往下跌，对于投资客而言是一个好时机。
对于法拍房价格的后续走势，她认为目前最关键的是购房者自身没有钱，超前消费完全处在收缩状态。所以，法拍房价格后续波动不会太大，可能8折的房源会变为85折，9折是上限。部分在市场买不到的豪宅，法拍价可能会超出市场价。
“当下确实是一个不错的买房时机，我认为是可以出手了，在可接受的价格范围内，尽可能的选择优质资产，因为接下来的政策也不会比现在更多了。”
楼市新政策对房价有哪些影响
限购政策对房价有什么影响1、短期影响从需求面讲，限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者，从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场，这会造成房屋需求的萎缩，在其他条件不变的情况下，短期内房价会下跌。 另外，满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买，这在短期内也会造成成交量的下跌，从而也会带来房价的下跌。
购买第三套房政策有哪些
由于09年来，投资、投机消费造成房地产市场消费过度旺盛，供应的偏紧加上量的狂热去化，房价一日千里。 房地产的居住属性被降格到了第二属性，沸腾的民怨给决策层造成了很大压力。 这波调控针对的，是购买多套房的炒房客。 “对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”；“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”；按照国务院的要求，“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”这几条极具鲜明针对性的政策，对炒房客尤其是辗转各地炒房客的杀伤力是非常巨大的。 建行某支行个贷业务经理称，国务院关于三套房可停贷的规定，主要是针对房价过高的一线城市，而北京作为房贷高涨的典型代表，在政策刚刚下发之初，各家银行肯定会严格执行。 该业务经理指出，现在银行把那些有两次购房纪录的客户，不管是否已经把贷款还清，再买房都称之为三套房，除非该客户资质情况特别好，并且是在客户接受高首付、高利率的前提下，银行才会考虑进行审批，“这样的情况并不多”。 随着管理层房贷“收缩令”的下发，银行正处在监管层大力审查的风口浪尖，上述业务经理告诉记者，银行并不倾向于做第三套房贷业务，目前的情况下，大多数银行特别是国有银行，都会选择暂停审批三套房贷。 房产投资客是否会抵挡住三套房高首付成数和高贷款利率的压力，依然选择贷款购买第三套甚至多套房呢？某中介业务人员表示，随着管理层对房地产市场的调控力度越来越大，那些投资客早已经陷入进退两彷徨的境地，而房价可能持续下跌的预期也让投资客暂时“偃旗息鼓”。 上海暂停发放第三套房贷 ：各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款
我国二手房交易市场现状
一、二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。 随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。 二、二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发房地产商品的许多特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。 三、二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，又有房地产市场的许多共性。 二手房市场的交易，必须紧紧依托房地产整体市场，关注和掌握房地产市场的行情和大势，在准确把握房地产市场走势的情况下，充分运用二手房交易的方法和策略，才能有效驾驭二手房市场交易。 四、我国二手房价格随房产地行业升温一路上涨，二手房市场持续升温。 然而严峻的客观环境给二手房行业也带来了强大威胁，同时也是二手房行业趋向于规范化的历史机遇。 在资金紧缩、土地供应受限、购房者心理预期降低等诸多不利因素制约下，二手房交易市场也面临一次次的洗盘。 五、随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。 在二手房交易市场在不断发展的进程中，始终存在着房地产经纪机构规模小、经营行为不规范、人员素质偏低、行业诚信经营状况令人堪忧等不容忽视的问题。 究其原因，主要是政府政策指引不足、行业行政管理不完善、金融机构支持力度小、行业协会监督不到位等。 六、二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔。 二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都使得二手房需求量在逐年递增。 七、随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。 消费者需求的实现，二手房市场的正常运行，都会促进二手房业的发展。 而二手房业的发展，又将从投资和消费两个角度对国民经济的发展带来推动作用。 因为在任何一个国家和地区，二手房业都是国民经济的一个重要构成部门。 研究二手房市场营销，认识市场机制和价值规律的调节作用，合理配置土地、资金以及劳动力等资源，提高二手房开发企业的经营管理水平和经济效益，都将促进房地产业和国民经济的繁荣与发展。
