根据大多数房地产数据和跟踪这些数据的经纪公司的数据，尽管过去12个月全美新租约的租金几乎持平，但这些数据受到阳光地带的严重扭曲，那里创纪录的高供应量导致一些城市的租金出现负增长。
注：阳光地带指的是西起太平洋沿岸的加利福尼亚州，东到大西洋沿岸的北卡罗来纳州，北至密西西比河中游，南到墨西哥湾沿岸的区域。
数十年来最让人难以负担的房屋销售市场正在迫使更多的租客续租。大户型公寓的业主说，由于创纪录的房价、有限的库存和更高的抵押贷款利率，搬出去买房的租客比以往任何时候都少。
房源网站Apartment List首席经济学家伊戈尔·波波夫（Igor Popov）表示：“租赁需求肯定正在反弹，我们已经走出了谷底。”
强劲的就业增长也为房东提高租金打开了大门。“这让他们拥有了定价权，”杰富瑞（Jefferies）房地产股票分析师琳达·蔡（Linda Tsai）表示。
租金上涨使抗通胀形势复杂化，可能使美联储难以降息。劳工部数据显示，上个月通胀低于预期，但更多公寓业主提高租金的前景可能会抵消其他地区租金下跌的影响。
数据显示，住房通胀率主要衡量的是落后于实际市场状况数月的租金，该指标5月份依然高企，年率为5.4%。
美联储主席鲍威尔在利率决议后的新闻发布会上表示：“住房形势很复杂。我们能为房地产市场做的最好的事情就是降低通胀，这样我们才能降低利率。”
尽管大多数分析师表示，今年住房价格上涨的速度应该会进一步放缓，但一些公寓业主表示，租金下降的最糟糕时期已经过去。
美国房地产投资信托公司Mid-America Apartment Communities的高管蒂姆·阿尔戈（Tim Argo）在5月份财报电话会议上表示：“我们认为，我们可能已经看过新租约定价遭遇的最大负面影响。”
这家位于阳光地带的公寓管理公司一直在降低新租约的价格。但该公司表示，第一季度的公寓吸纳量达到了二十年来的最高水平。
新公寓供应的历史性过剩在过去一年多一直在抑制租金。去年公寓的空置率有所上升，需求下降迫使业主（尤其是那些拥有新楼盘的业主）控制租金上涨。
但如今市场报告显示，近几个月来，公寓楼流失的住户数量已经不像以前那么多了，空置单元的租赁速度也很快。
AvalonBay Communities首席运营长希恩·布雷斯林（Sean Breslin）在财报电话会议上说，今年第一季度，公司旗下物业的居民中只有7%打算买房。他说，这与16%至17%的长期平均水平形成了鲜明对比。
根据最近的收益报表，大型房东将续租租金上调了约4%或更多。这与近期的历史平均水平一致，且高于总体通胀率。
专注于沿海市场较富裕租客的房地产公司Equity Residential在4月底说，它要求现有租客支付近7%的租金涨幅。
急于套现的投资公司又开始购买大型公寓投资组合。黑石(122.9,0.74,0.61%)集团最近同意支付100亿美元收购公寓收入房地产投资信托基金（Apartment Income REIT），该基金在高端沿海市场拥有楼盘。
其他投资者则更加关注中端市场住房，他们没有被主要集中在高端市场的建筑过剩所吓倒。
投资巨头Brookfield房地产集团的管理合伙人斯瓦鲁普·卡图里（Swarup Katuri）说，“我们并没有与新供应的房屋直接竞争。”
今年5月份，Brookfield斥资逾15亿美元收购了阳光地带的7300套公寓，其中大部分是有30年历史的花园公寓大楼。这些公寓的平均租金在1700美元左右。
根据一份详细说明该商业计划的债券发行，Brookfield计划在未来五年内对这些物业进行翻新、提高租金，并将现金利润提高34%以上。
据房地产数据公司CoStar称，中端公寓和较新的豪华公寓之间的月租金差额平均约为570美元。CoStar表示，自2019年以来，中端公寓的租金上涨速度也快于低端和高端公寓的租金。
尽管租金已从谷底反弹，但大多数分析师认为，今年全美范围的租金不会再次出现大幅上涨。商业地产经纪公司Newmark预测，2024年全美范围内新租约的租金将上涨2%，远低于疫情期间的两位数涨幅。
Apartment List的数据显示，只有四个人口至少一百万的大都市——肯塔基州路易斯维尔、康涅狄格州哈特福德、罗德岛州普罗维登斯和檀香山——今年的新租约租金平均上涨了5%或更多。
与此同时，高供应量预计将继续对德克萨斯州奥斯汀、菲尼克斯和田纳西州纳什维尔等阳光地带城市的租金造成压力，这些城市的新租约租金平均仍在下降。
美国东北部的居民就没那么幸运了。斯里尼瓦斯·贾亚斯瓦尔（Srinivas Jayaswal）表示，他位于新泽西州西温莎的两居室公寓的租金自2018年以来已上涨40%以上，从本月开始涨到了3100美元。最新数据比去年上涨了9%。
本文源自：金融界
人民币汇率升值人民币是升值还是贬值
11月7日,中国外汇交易中心公布,人民币对美元汇率中间价突破7.45关口,以7.4476再创汇改以来的新高,单日升值幅度达到101个基点,这是今年以来人民币汇率第68次创新高。 按照汇改时8.11的汇率计算,汇改以来人民币累计升值幅度已达到8.18%。 与此同时,美元对其他货币汇率纷纷创下历史低点。 昨日,欧元对美元汇率涨到1.4666,为1999年1月欧元产生以来的最高点。 此外,美元兑英镑和澳元也分别创下26年和23年来的最低点。 近期人民币升值仍会加快 “近一个月以来,人民币升值速度已经超出我们的预期,但预计在今年年底前,依然会保持这样的升值速度。 美元贬值贬得快,相对的人民币的升值也就加快。 ”上海社科院金融研究中心副主任潘正彦如是说。 现在市场预期美联储在今年12月会再度减息至4.25%,而美联储的降息将会加速美元的贬值。 潘正彦指出:“美国经济增长放缓,其国内已经预期到明年一季度左右美国经济会进入一个缓慢的衰退期,再加上次贷危机的不利影响,降息成为美联储必然的选择。 同时,国际市场上原油和黄金的走势对美元也很不利,预计原油的价格很有可能会突破1974年的历史最高水平,而黄金也会逼近历史最高价。 ” 而复旦大学世界经济研究所所长华民表示:“人民币会不会加快升值的速度很难说,在很大的程度上要看中国政府接下来所承受的压力状况如何。 当内部压力大于外部压力时,政府自然会减速人民币升值,甚至停止升值;相反地,就会有比较快的升值速度。 ” “近期内,在现在的国际市场环境状况,以及美国国内经济疲软的趋势下,美联储降息、美元贬值会持续,只是不知道美元究竟会跌到何时。 ”中国社科院金融研究所研究员易宪容表示。 短期内影响不大 由于美元兑欧元贬值,欧洲方面担心欧元在全球宏观经济调整中首当其冲,危及其出口商的利益,本月开始鼓励人民币加速升值,由此人民币面临着来自欧美的双重压力。 中国工商银行(8.31,-0.04,-0.48%)11月5日发布报告称,受美国经济增长放缓及次贷危机的不利影响,全球经济面临的下行风险加大,美联储率先降息,欧洲及日本等主要经济体的加息进程受阻。 2007年全球经济增长速度的预期下调至4.2%-4.5%的区间。 易宪容表示:“虽然人民币兑美元升值加速,但是从兑其他强势货币的汇率来看,我们现在还不用太过担心。 ” 华民指出,按照现在人民币的升值速度,平均每天升值1厘,这样的速度对于中国现在的经济来说,还是可以承受的。 “由于中国经济发展的特殊性,除了市场因素,还有政策因素,而且对于现在中国经济的发展来说,政策导向影响大于市场本身影响。 所以,人民币升值到了中国经济发展可以承受的临界点时,自然就不会再升。 ” 对此,潘正彦也深表认同,“在现在沪深两市都处于高位的前提下,人民币加快升值速度在短期内的影响不大。 持续的人民币预期升值已经成为相对的常态,短期内更多的可能是心理层面上的影响。 美元贬值导致的部分外资流入中国资本市场所引起的通胀压力可能会在中期显现,并且以现在人民币升值的速度,对出口的影响也会逐步在中期出现。 ”
美国降息对全球金融的影响?
金属价格会有一定的提高,以本次美联储降息为出发点，有三类投资机会值得投资者关注。 一是大宗商品走强带来的机会。 美联储降息，美元指数再创历史新低，由此以美元计价的商品期货价格上涨预期强烈，特别是黄金、石油等金融属性较强的商品。 在此背景下，有色金属类股票、部分化工股以及煤炭等石油替代资源类股票值得关注。 二是在流动性与人民币升值的双重推动下，国内资产重估引发的机会。 特别是地产股。 三是通货膨胀主题下的投资机会。 在利率提高有限的预期下，升值将是解决通货膨胀问题的最好办法。 其中，那些收入端处于通胀环境，而成本端处于非通胀环境的公司尤其值得关注，如商业地产、百货零售行业内的部分公司。
美国停止降息的可能性有多大？
美联储１１日再次决定降息２５基点，将联邦基金利率由４．５０％降至４．２５％。 这是今年９月份以来美联储第三次降息。 市场普遍预期，美联储未来或继续降息。 会后声明措辞有变 美联储此次对经济形势的判断和有关未来货币政策动向的暗示已和前一次有所不同。 美联储在１１日会后声明措辞中，将美国总体经济形势概括为正在放缓，与上次声明使用的稳健一词反差鲜明。 与上次声明相似，美联储在此次声明中表示继续对通胀风险保持警惕。 声明说：（去除能源和食品的）核心通货膨胀数据今年以来略有改善，但由于能源和日用品价格上涨等原因，通胀压力可能增大。 因此，美联储将继续对通胀发展状况进行谨慎监测。 美联储对房地产市场形势的看法与前一次相同，仍为房地产市场调整加剧。 金融市场仍是美联储关注的焦点，但在对其形势的评估上，两次声明存在明显差异。 此次声明指出，最近几周金融市场的紧张状况有所加剧，而前一次的表述则是金融市场的困境有所缓解。 值得注意的是，美联储在此次声明中，首次提到企业和个人消费开支显现些许疲软。 由于个人消费开支占美国国内生产总值的三分之二，是经济增长的主要动力，认为该领域出现疲软进一步说明美联储对当前经济形势的判断并不乐观。 最新公布的经济数据也印证了美联储的这一看法。 未来可能继续降息 在１０月末的货币政策例会上，美联储１０名成员在是否应当降息问题上存在分歧，堪萨斯城联邦储备银行行长托马斯·赫尼希因主张维持利率不变而投了反对票。 但在１１日的例会上，美联储成员在是否降息问题上空前一致。 尽管最终结果仍是９票赞成１票反对，但波士顿联邦储备银行行长埃里克·罗森格伦之所以投反对票，是因为他主张应加大减息力度，降息５０个基点。 美联储在上次声明中称，通胀上行风险和经济下行风险相当，显示其货币政策矛盾心态加重，并被市场解读为降息步伐可能停止。 而１１日的声明则取消了上述说法，取而代之的是金融市场环境的恶化增加了经济增长和通胀前景的不确定性。 因此，美联储将继续对金融市场等方面因素对经济增长前景的影响进行评估，并在必要时采取行动确保价格稳定和经济可持续增长。 这一表态暗示美联储未来可能进一步降息。 法国巴黎银行亚太区信用研究部主管及首席经济师费安道指出，美国的信贷危机是来自次贷问题，但目前美国楼市正经历下滑周期，仍未见底，预计情况可能再延续1年时间。 由于美国经济仍然疲弱，预计美联储这次减息25基点后，至明年将利率调低至3.5%水平。 安盛投资管理公司则预期，美联储明年将大举降息,以防经济陷入衰退。 安盛首席投资策略师Sebastian Paris Horvitz认为，信贷条件收紧将拖累美国经济增长，美联储迟早要承认,经济面临的风险令其有必要采取积极举措。 安盛预计,美联储基准利率明年夏季时将达到2.5%水平
