近期，各地“老破小”二手房成为市场热议话题，许多人开始关注那些以前不太被看好的“老破小”二手房。不过，每座城市的情况不尽相同，购房者也需警惕，“老破小”市场的未来走向还充满着不确定性。
而深圳部分“老破小”学区房跌幅更明显。网红二手小区八卦岭宿舍，2021年初成交均价超14万元/平方米。而八卦岭宿舍最近一次的成交价仅约4万元/平方米，较2021年初的跌幅近10万元/平方米。
昔日网红学区房暴跌 购房者看中租金回报
记者了解到，位于深圳福田区东部的八卦岭，曾是深圳著名的工业区。现在，部分厂房和宿舍依旧存在，而这些楼龄接近40年的旧宿舍房价走势堪称魔幻。
（深圳八卦岭宿舍，多数为面积在25至40平方米左右的单间公寓。吴家明/摄）
“2018年的时候，八卦岭楼市还是一片安静，均价4万元到5万元左右就可以买到楼龄较新的二手房小区。到了2019年，荔园小学等学校落地的传闻开始搅动整个片区楼市，还没等到学校正式开建，八卦岭房价就先飞起来了。2020年，八卦岭大部分二手房的挂牌均价都超过10万元，‘老破小’的八卦岭宿舍的最高单价更超过每平方米14万元。到了去年，尽管学校建成落地，该小区的成交单价却已经跌到每平方米5万元左右，随后还出现4万多元的单价。”八卦岭片区资深房产中介张经理告诉记者，“价格跌到这个水平，小区几乎每个月都会有成交，但还不至于说是被‘追捧’。”
（八卦岭宿舍的楼栋门口 吴家明/摄）
从面积来看，八卦岭宿舍多数为面积在25至40平方米左右的单间公寓，由于旧改迟迟未能启动，部分宿舍已经被一些长租公寓机构改造并出租。记者采访发现，小区出租房源众多，仅在一家主流中介平台登记的出租房源就超过200套，而且租金也并不算低。以一套近30平方米的单间公寓为例，未装修改造的房源租金报价在2000元左右，一些装修改造后的房源报价超过3000元。
“这边处于罗湖区和福田区交界处，交通便捷加之租赁需求旺盛，学校配置也不错。”在采访过程中，一对正在看房的年轻夫妇告诉记者，自己准备购置一套这里的“老破小”，要不先出租，要不花点心思重新装修自住，说不定以后还是可以等“拆迁”。
也有正在看房的购房者给记者展示了“一笔账”：在包括交易税费、装修等费用后，一套近30平方米的单间公寓如果能以150万元拿下，简单装修后再以3000元的月租进行出租，那么租金回报率就高达2.4%，这在当下的市场上也算是很有吸引力的投资了。
（愉天小区里老旧的墙面 吴家明/摄）
而罗湖区的愉天小区，这里同样属于楼龄近40年的“老破小”。记者采访得知这边的“老破小”也一直有稳定的成交，但价格已经从3年前最高峰的每平方米15万元左右跌回目前的8万多元。“3年前这里的业主挂牌价更达到每平方米17万元，价格下跌加之小区处在名校学区范围，所以还是有部分购房者‘买单’。”有当地房产中介经理如是说。
深圳“老破小”：未见大规模活跃
深圳乐有家研究中心公布的最新数据显示，“517”楼市新政前后一个月对比，调控政策对市场交易活跃度带来显著改变，首套置业的刚需客户入市积极性明显提升。其中，总价300万元以内的二手房成交占比显著上涨。截至6月18日，6月300万元以内的二手房成交占比达24.6%，是2023年1月以来的最高点。
根据美联物业全国研究中心总监何倩茹的观察，近期深圳“老破小”只是局部火热，并未见大规模的活跃，“买房主要看目的，哪里的房子都有优势和劣势，需要购房人自己权衡。”她还表示，“老破小”的户型设计、设施配套肯定是比较老旧的，居住估计难有舒适性可言。另外，升值空间有限，如果希望通过旧改跃升，这个等待的时间估计比较长。
也有业内人士表示，深圳等一线城市依旧实施一定程度的限购政策，所以一般购房者还是会考虑名额的问题，对“老破小”依旧会比较谨慎。对于一些已经取消限购的城市，购买“老破小”或许再次成为年轻人“上车”的选择。
未来走向充满不确定性
中指研究院市场研究总监陈文静表示，多地“老破小”交易提速背后，是近两年二手房价格持续调整，部分“老破小”价格跌幅更大，吸引了总价支付能力有限的购房者入市。另一方面，“老破小”由于建成时间早，多位于城市核心板块，整体配套相对完善，周边医疗资源、教育资源较为充足，也是相较于次新房、郊区新房更有优势的地方。此外，近年来各地持续推进城市更新，持续优化改善老旧小区居住环境，也促进了“老破小”的交易。
也有业内人士表示，从前几年的市场表现来看，“老破小”房源总价低，更便于资金炒作。尽管目前楼市环境已不能同日而语，但对于这些“老破小”的价格后期走势应该持续关注。
中原地产研究院首席研究员张大伟指出，价格跌到位、租售比合适是近期不少“老破小”房源成交活跃度提升的主要原因。不过，投资者在追捧前需警惕，不是所有“老破小”都是明智的投资选择。市场的未来走向，还充满着不确定性。（上观新闻）
学位房和学区房有什么区别？
学区房和学位房一字之差可谓千差万别。 学位房原则上就是，只要你买了这个房子，就一定会有学位。 而学区房却不一定，学区房是由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，有些房可能上一年有学位，但在下一年则会因为政府的规划而失去学位；拥有学位房的，大多是引进了学校的新楼盘才能保证。 误区一 学区房≈学位房学区房和学位房完全是两个不等同的概念，学区房是对入住学区房时间有要求，且学区会随着教育部门的划分而有一定的变化。 学位房即属于买就送学位，但是学位的年限也会有限制的，会有过期的危险，如果不是很着急就读学校的话，一般来说迟一点购置入手更稳妥些。 误区二 离学校近就是学区房最稀缺的学区房是指能够获得就学名额的重点、优质学校周边的项目。 入学名额是对应的学校按照学区划分的办法分配的，每年的政策和划分都会有相应的变化，所以是否在名校招生范围内，购房者应该仔细考察是否在招生范围内， 误区三 买房即送学位目前市场中出现的买房送学位和真正意义的学区房有所不同。 学位房大多是开发商将知名学校引进到项目或和知名学校签订协议，送给符合条件的购房者子女就学的学位，而事实上这类房源不一定是学区房。 一般开发商送的入学学位是有要求的，比如房源面积、房价总额、购买时间等，所以说，也不是所有购买赠送学位项目的房源都会得到赠送的学位。 误区四 学位可以一直使用？ 其有时间和数量限制学位不但有年限限制，还会有数量限制。 因为学位房一般是开发商所配套的单独教育资源，因此若是该楼盘业主多学位有限，则可能会出现先到先得的状况。 且更可能会出现的是，购置住房时该房源是有学位的，但等到几年后子女该入学时，该房源的学位已经超出年限范围从而导致的不能入学的情况发生。
隔条马路单价差七千 杭州学区房价格疯了
隔条马路单价差七千 杭州学区房价格疯了 学区房疯狂的市场行情，在上个月末达到了一个顶峰：两套地段相邻、品质相似、户型也差不多的二手房，成交时间仅仅隔了一天，却因为分属于不同的学区，成交单价差了7000元/平方米以上。 这两个成交案例发生在上个月底。 8月30日，文二新村一套60.19平方米的二手房，以136万元的总价成交，成交单价约为元/平方米；前一天，与文二新村隔了条马路的石灰桥新村，卖出了一套55.49平方米的二手房，总价85.4万元，成交单价约为元/平方米。 杭州“我爱我家”市场研究部负责人周包军说，文二新村属于杭州学军小学的学区房，而石灰桥新村则划入文一街小学(部分为文三街小学西溪校区)的学区。 虽然都属于重点小学，“可在买房者眼中，学军的名号要比文一街小学响亮一些。 ” 为了这“响亮一些”的名号，很多家长愿意多掏几十万。 “我爱我家”对今年以来成交的学区房进行了整理，发现学区划分较好的小区，要比同地段的其他小区(房龄、小区环境、户型及装修均类似)贵1000元/平方米以上，而且这个价差随着二手房价格行情的上涨，逐月拉大。 到8月份，部分热门的学区房已经一房难求，与同地段小区的价格差，也随之拉大到3000元/平方米以上。 学区房有多疯狂？除了价格，还有需求。 “现在比较热门的几个学区房聚集区，如求是新村、文二新村、松木场河东、采荷小区等，几乎每套价格合适的挂牌房源，都有2到3位求购者，房东临时提价、竞价出售等很常见。 ”裕兴不动产经纪人小徐说。 此前，杭州某品牌中介公司曾对登记的意向客户做过一次不完全调查，结果显示：约46%的买房者在挑选二手房时，把“学区”列入买房的决定因素；而超过80%的买房者则在咨询经纪公司时，提出“自己意向购买的小区属于哪个学区”的问题。 “6月份杭州公布了今年小学入学的政策，其中增加了‘属地管理原则’一项，这一规定很大程度上刺激了购房入户的买房需求，买房者对学区房的关注度更是提高到近年来的最高点。 ”杭州华邦地产风向标研究中心负责人周冬临说。
请教，预算有限能买到学区房吗？
1.相对浦东来说，徐汇的私立更强，杨浦也是这样，所以买公办，我基本推荐浦东2.如果你能托关系进打一民办，那么就不用控二了，如果省钱，控二也不错。就像你说的，不如明珠等顶尖公办，但是在浦东二流中控二可以排的进去的3.同济不怎么样，如果你真的想保底，还是去浦东的二中心、浦明师范等不太热门的学区附近看看房价
