作者 | 碎叶冬青
智谷趋势出品 | ID: zgtrend
当国内房价还在跌跌不休，全球主要发达国家的房价，居然都在持续上涨。
看完一组数据，中国房东集体沉默了：
澳洲房价已连续18个月上涨，6月达到历史新高；
英国房价在上半年“五连涨”，6月才逐渐“涨停”；
美国5月成屋价格交易中位数，创下自1999年来新高；
5月日本东京都心二手公寓房价环比上涨2.9%……
美国宏观研究机构 数据显示，截至今年4月，全球房价指数同比上涨超过 3%。
如果以2006年的房价为基数100，从2006年至今，全球26个主要国家房价整体呈现上涨趋势，涨幅接近75%。
虽然增速和涨幅有所变化，但房价上涨仍是主旋律，呈现在图上，就是一条蜿蜒上升的曲线，趋势非常明显。
为什么全球经济下行，主要发达国家的房价却还在涨呢？这科学吗？
我们先来看全球最大的经济体——鹰酱。
最近，有“纽约地产女王”之称的Barbara Corcoran做出了这样的预测：现在是买房的最佳时机，因为房价很快会“一飞冲天”。
太平洋对岸 的房价，涨疯了！
全美房地产经纪人协会NAR数据报告显示，美国5月份售出的成屋价格中位数为41.93万美元，创下了1999年以来的最高纪录。
美国四大地区——南部、中西部、东北部、中西部和西部都出现了房价上涨。
如果把时间线拉的更长一些，看一下美国近10年的住房指数。可以发现，住房指数一路上升，就算疫情期间也没出现过明显下跌，今年4月更是达到424.30点的历史新高。
与美国“同气连枝”的英国，在楼市方面的表现也很相似。
6月17日，英国最大的房地产网站Rightmove发布了6月最新房价报告，三大信息点令人关注：
今年上半年，英国房价经历“五连涨”后，6月份终于“涨停”，但房价依旧处在高位，均价为37.5万英镑，约346万人民币；
今年上半年，英国房屋交易周期从1月开始呈连续下降趋势，5月交易周期比1月缩短了18天；
从去年6月到今年6月，英国大部分地区的房价均是上涨的态势，备受关注的伦敦地区有1.4%的涨幅。
由此不难看出，英国近期的房屋卖得又贵又快，楼市热度高涨。尽管6月稍有降温，但房价依旧处在高位。
“血脉相连”的欧元区，房价也受到英美的影响。
2022年，俄乌战争爆发后，美国开始暴力加息，欧元区的房价受到冲击下跌，直到2023年盘整，今年以来再次略微下跌。
不过把时间线拉长来看，欧元区整体上涨趋势还在。细分到各个国家来看，德国、法国的楼市相对低迷，但是葡萄牙和西班牙的房价涨幅领先，尤其是葡萄牙。
全球房地产在线平台Global Property Guide报道称，以今年4月为基准，过去一年葡萄牙房屋中间价格上涨了7.04%。 从2017年到2023年，葡萄牙房价强势上涨，平均每年上涨9.2%。
高额的房价背后，实际上葡萄牙人的收入是一点都跟不上。
根据评级机构惠誉（Fitch Ratings）数据分析，葡萄牙全国房价平均价格是单个家庭年总收入的5.5倍到6倍。
目光从北半球移动到南半球的大洋洲，澳大利亚的房价数据更让人吃惊。
澳洲房地产数据平台Proptrack最新报告显示，澳大利亚房价在6月份达到了历史新高，虽然增长放缓，但已连续18个月上涨。与去年同期相比，上涨了6.55%。
房地产网站realestate报道称，澳大利亚中档住宅的价格为78.7万美元，约572万人民币，较去年上涨了6.55%，并创下了新的纪录。
澳大利亚地域广阔，共有六个州和两个领地，每个州和领地都有自己的首府城市。他们的房价情况最具代表性。
Realestate报道显示，新南威尔士州的首府悉尼，尽管已是澳洲最贵的买房城市，房价还在继续飙升，过去一年房价中位数依旧上涨了6%。
Proptrack报告则重点突出了西澳大利亚州首府珀斯、南澳大利亚州首府阿德莱德和昆士兰州首府布里斯班。这三座城市在过去两年大部分时间，房价增速最快。 其中，珀斯的房价在过去一年上涨了22.52%，而阿德莱德和布里斯班分别增长了14.61%和14.14%。
距离我们最近的日本，房价同样也是 “高不可及”。
由于日元的持续贬值，海外投资者相继把目光投向了日本房产。权威中介机构Kantei 首席研究员指出，由于日本和美国之间的利率差异，以及日元仍处于贬值水平，从外国投资者的角度来看，东京市中心的房产仍然值得购买。卖方市场可能会持续一段时间。
潜台词便是，东京房价还有得涨。
从近期的房价数据看，也的确如此。截至5月，东京23区二手住宅（以70㎡为计算）均价为7386万日元，约合337.3万元人民币，同比上涨4.8%，环比上涨2.1%。
预计房价会进一步上涨，卖家开始“惜售”，而买家的购买意愿则更强，供不应求的情况出现。
Kantei调查显示，东京23个区的二手公寓出售数量也连续第3个月下降，为1万3197套，比上月减少652套。
全球主要国家房价上涨情况各不相同，但其实有一些相似的原因。
首先是房贷利率下调。
美国抵押贷款银行协会MBA发布的数据显示，截至6月14日的一周内，30年期固定抵押贷款的合同利率下降8个基点至6.94%，自今年3月以来首次降至7%以下。五年期可调整利率抵押贷款的利率下跌18个基点至6.27%，为2月以来的最低水平。
其他国家也在缓慢跟进降息，以英国为例，高利率有望在大选后出现变动。
Rightmove抵押贷款专家Matt Smith称，一些知名房贷机构的利率已经开始下调，其他机构可能会效仿。恰逢大选后经济回暖，这对于购房者来说是个好机会。
第二是移民增长的影响。
疫情以来，澳大利亚人口迅速增长。2020年前，澳大利亚每年的净移民人数约为16万人，2022年增加到18.4万人，2023年超过40万人。但澳大利亚的住房供应却没有跟上。在各大城市租房非常困难，购房成本也比以往任何时候要高。
美国著名房地产分析公司 JBREC最近报告显示，由于移民潮和美国大选年的出现，预计2024年美国人口将增长400万，需要新建165万套住房才能满足新增人口需求。而目前美国总的住房供应不足210万套，超过68%的住房市场供不应求。
经济学人指出，富裕国家的非本国出生人口年增长率约为 4%，为有记录以来的最快增长速度。这将在未来继续推高居住需求。
第三则是收入上涨。
经济学人指出，自 2021 年以来，富裕国家的平均工资上涨了约 15%，而失业率仍接近历史最低水平。富裕国家近年来家庭劳动收入的增长远远超过了利息的增长。这有利于他们用更低的财务和心理负担购房。
5月15日澳大利亚统计局公布的数据显示，2024年第一季度工资同比增长4.1%。这一同比增幅高于去年第一季度的3.8%，且从今年７月开始，澳大利亚最低工资又将提高3.75%，在澳洲，即使是零工，时薪工资也是全球排名前列。
据日本文部科学省和厚生劳动省数据，2024年春季毕业的日本大学生的就业率在4月1日达到98.1%，同比增长了0.8个百分点。
自今年4月份起，日本大学毕业生平均每月起薪将上涨3.1%，至225,686日元，约合10370元人民币。
全球主要发达国家房价都在上涨，有没有哪些国家、地区是下跌的呢？其实也有。
比如韩国，2023年房价大幅下跌，今年房价也没有回弹，从住房指数上看，处于缓慢下跌的状态。
在2023年暴跌前，韩国房价过去5年平均涨幅80%，韩国是全球楼市炒作最热的国家之一。
太爱炒房的结果，就是楼市大起大落。
韩国的“全租房”制度，助推了炒房的大潮。“全租房”是一种介于月租和所有权之间的手段。租户需要给房子市场价格五成到八成的保证金，租约期间无需支付租金。
而很多租户为了缴纳这笔保证金，会选择贷款，利率比月租低。当房价上涨，利率走高，需要还的贷款接近或超过月租，租客就会出现退房潮。
这时候，全租需求萎缩，房东很难从新租户那里获得足够的保证金，房东就会以大幅折扣价格抛售房产，房价加速下跌。这样的制度，显然很难维持房价平稳。
同样的，中国香港近期的楼市也整体处于下跌状态。
为了激活市场活力，吸引更多投资者。港府在今年年2月底宣布撤销所有楼市“辣招”，即“撤买家印花税、新住宅印花税和额外印花税等”。
以买一套500万的房产为例，内地人需要交150万税费，税率高达30%。目前只有从价印花税规则，税费仅2.25%，为11.25万， 足足 省了138.75万元
但结果，只是昙花一现。
短期内，香港楼市迎来了交易量的激增，房价也有上涨，但后劲明显不足。从香港政府公布的数据看，5月私人住宅售价指数跌至305.9，按月跌1.2%，扭转前两个月的升势。
据中新社报道，在目前利淡因素较强的情况下，楼价指数将持续回软，最快第四季才有转机。
除了香港，中国内地的房价也正处于下跌。
不过， 中国内地和其他发达国家选择的道路不同。 发达国家在货币宽松大放水，刺激经济和国民收入都持续上涨，而中国却相对稳健，选择主动刺破房地产泡沫。
在房价持续下跌之后，中国开始给一线城市松绑。
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措（“517楼市新政”），包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等多方面内容。
目前新政已经实施一个多月，效果逐渐显效，核心一二线城市市场活跃度有望延续，房企销售将有所改善。
房价跟国家经济发展，有很强的关系，这是被普遍证明的一个规律。
尽管中国和全球房价走势不同，但长期来看，大家都有光明的未来。
中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化，都影响我们每一个人的决策。
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参考资料：
21世纪经济报道：30年期房贷利率跌破7%，美国楼市何时走出“冰封”？
柯谈地产观：全球房价，都在上涨
时代周报：交易量同比暴跌近8成，疯狂的新加坡楼市失速了？
智谷趋势：2024已过半，东京房价还未踩住“刹车”，但涨价的关键基本被摸清了.....
三联生活周刊：两年之内暴涨暴跌，韩国房价为什么像“过山车”？
专家被打脸！国家释放明确信号，房地产要被抛弃，楼市将变天？
相信很多人都暗自纳闷过，“高房价危害显而易见，国家调控了这么久，为什么就不能让房价下跌呢？”今年3月以来，楼市回暖报道层出不穷，土地市场、二手房交易市场均呈现不同程度升温，丝毫让人看不到房价下跌的迹象；非但如此，中国社科院近日发布的《房地产蓝皮书》，还大胆预测2019年房价涨幅为7.6%，部分重点城市涨幅或超预期。 在中央“稳地价稳房价稳预期”的当下，社科院这般预测简直“火上浇油”，对于没买房的刚需来说，真的是晴天霹雳。 不仅如此，一些专家还在鼓吹“房价过低不利于家庭奋斗”、“只有房地产才能救中国”、“未来30年房价不会下跌，只会缓慢上涨”……情况真的如此吗？未来刚需购房者真的看不到市场降温，房地产会一直非理性持续上涨下去吗？一同样作为一名底层刚需，我真切理解大家对房地产寄予的深情厚望：不反对房地产发展，更不会忽略房地产过去之于经济的不可替代贡献，但也请体会下民情，高房价把很多买房真正用来居住的刚需拒之门外，反而让一些投机倒把者凭借其大杀四方，赚得盆满钵盈。 房地产这个民生产业，早已名不副实。 我们要求得并不高，从未幻想不劳而获，只想靠辛苦打拼能贷款买一套属于自己的房子，苦心经营自己的小家庭。 不求大富大贵，但求问心无愧；不求给子女后代留多少财富，但求给现世家人一个温暖的避风港湾。 但就是如此简单的亿万刚需都殷切盼望的小小梦想，现在都很难实现，因为房价太高了，早已脱离了居民的收入所得，不管是一二线城市还是三四线城市，现在的年轻人想靠自己的劳动所得买一套属于自己的房子太难了，北上广深这样的国际大都市更是天方夜谭。 白岩松说，高房价毁掉了年轻人的爱情，毁灭了年轻人的想象力。 在高房价的现实之下，他们一毕业就成了中年人。 实干家曹德旺说，一国强大最终靠得是科技支撑，房地产强完全是自嗨行为，时间久了弊端就全显现出来了。 高房价就像一颗“毒瘤”，它不仅摧毁了国民积极进取的信心，还剥夺了无数家庭居住的权利，更挤压了实体降低了国际竞争力。 试想一下，一个国家一直靠房地产拉着跑，资金人才都进了地产行业，但是实体制造都是中低端产业，做得都是代加工的活，真正的科研芯片软件等产业没有一个强项，这样的国家在国际上的地位也不会被真正认可，因为你缺少制裁别人的“武器”，你只有被动挨打的份。 2016年，任正非就炮轰过深圳的高房价。 他说，“除了生产用地成本之外，高房价还增加了企业员工的雇用成本，严重可能会摧毁企业的竞争力。 ”这话放在今天相信会有更多的人能够感同身受。 是啊，房地产不能再被捧得太高了，踏踏实实做实业搞技术，才是中国经济高质量发展的基础。 二一些无底线专家还在鼓吹房价还会一直涨下去的时候，真的希望他们能接地气听点大众的真切呼声，开发商的代言费的确好赚，但是鼓吹房价上涨包装房地产的巨大作用，以牺牲更多人的幸福为代价换来开发商的“打赏”，他们真的能够心安理得吗？投机炒作早已是破鼓万人锤、墙倒众人推，在我看来一些道貌岸然的专家更应该被鄙视，被审查。 众所周知，我一贯反对高房价，厌恶投机炒作，更反对中国不顾一切发展房地产拉动经济的粗放发展模式，对于各地方靠出卖土地融资发展的模式更是无数次阐述过其背后的弊端和风险。 高房价有副作用已经不只是我们少数媒体人在啰里吧嗦，党媒央媒也在频频有意敲打，释放房地产到了需要改变的信号。 经济日报曾发文称，“不走靠房地产拉动发展的老路”；中新社文章评论称，伴随中国经济的转型换挡，房地产业发展阶段相应转变，角色已经由“发动机”转变成了“稳定器”；人民日报海外版日前更是发布题为《中国不会靠炒房拉动经济》的评论，再次一锤定音定调楼市发展方向。 今天一早新京报刊发了题为《警惕房价反弹对居民消费的“挤出效应”》的文章，明确承认，“过高房价会造成多方面的副作用。 ”文章直言不讳揭露到，高房价让居民债务持续攀升，这严重影响到居民其他领域的消费支出，对于收入不高的居民而言，甚至会带来生活质量的下降；不仅如此，居民看涨房价预期形成，资金还会不断流向地产市场，更对其它行业造成了挤压；更重要的是，文章提到，房价过高还会连带房租上涨。 有研究指出，住房贷款占存款的比例增加一个百分点，居民的消费支出下降0.2个百分点。 很明显这已经不是房地产行业本身的问题了，这关系到居民生活水平保障、国民经济转型升级、房地产市场改革等重大问题。 我在此前的文中多次说过，这些年房地产迅猛发展，很多人凭借房产一夜暴富，实现了阶级跃升，他们自然对高房价爱得深切，但是放眼望去，中国没真正解决住房问题，被高房价抛弃的群体才是大多数。 房地产作为民生产业，应该重视解决大多数人的居住问题，而不是成为少数富人赚钱的工具。 过去房地产对经济贡献巨大，但是发展到今天已经是满目疮痍，经济对房地产依赖越大未来这种矛盾会更加深化，所以已经到了要彻底“抛弃房地产”的时候了。 三很多人还在耿耿于怀社科院的预测，在这里说一下我的看法：市场不是简单地做加减法，社科院这种基于过去涨跌幅精确计算到小数点后一位的预测没有任何意义。 房地产市场受政策影响巨大，昨天市场还是如火如荼，一个政策落地，一切就可能会完全被颠覆，火热的市场被打入冰窖也是常有之事。 更何况，中央对楼市的定调非常明确，未来房地产的发展将以稳为主，年涨幅7.6%显然是不能够被允许的。 再看看近期市场上发生的一切，大家可能就更释然了：首先：因楼市过热，两月十城楼市被直接点名，苏州、佛山、大连、南宁等热点城市无一例外都在其中。 其次：地市火了一段时间，但是资金监管又严格起来了。 4月1日-5月20日仅50天，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计约1069万元。 监管严查违规资金进入楼市尺度之严厉程度可见一斑。 再者：银保监会发通知称，新一轮整治房地产市场融资乱象已经开始，包括斩断银行、信托等融资渠道或进一步收紧。 不仅如此，南京、深圳、合肥、青岛等地也传出信贷收紧刹车的消息。 利率收紧，新房放款慢，开发商回款也慢，资金不流通，开发商肯定不好过；二手房放款会更慢，房东拿钱周期更长，大多刚需置换的时间也拉长。 这是很显然的“刹车”信号。 但就是苦了当下准备买房的刚需了，利率上浮被误伤是难免的。 这一盆盆冷水泼下，释放的信号不言而喻：中央及地方对于房地产市场走势保持高度关注，并会根据土地拍卖、房价等各个环节的变化同步调整和完善相应举措。 叶剑平教授指出，现在对房地产的调控已经到了“决战期”，各个部门都在出重拳，试图抑制房价。 从目前来来看，调控房价的所有措施基本都用上了，到底有没有效果，就要看地方政府的执行情况了。 前两年地方可能没啥动力去落实，但是今时不同往日，中央对地方的“主体责任”要求很明确。 结合前几天的住建部预警点名房价涨幅突出的城市来看，后期如何情况依然如此，那么必将对其“约谈”，那么性质就完全不一样了。 对于后市我想补充几句：不管大家爱不爱听，未来人口集聚、产业有相当优势的超大特大城市房价还是很难下跌的，楼市变天是站在投资炒作的角度得出的结论，未来随着调控不断深入，房地产市场肯定是不适合投资炒作的，不怕死的尽管往里冲；经历了过去几年的房价猛涨，其实很多二三线城市房价都已经触顶，中长期看房价的确会继续上涨，但是短期真的看不到房价上涨了，放开限购、放开限贷可能会陆续涨一波，但是就目前的情况来看，这都是百分百不可能的，一切都看政策看中央的意志。 当下谁教唆你炒房，就是害你。 至于自住，一切按自身需求行动，我理解你想占房价下跌买房的便宜，所有人都想，但是这个便宜真的不好占，过去如此，未来依旧。 历史经验告诉我，不管市场怎么变，但凡是掏空六个钱包凑首付买房的刚需，无论何时都是最吃亏的。
房价上涨背后的本质逻辑是什么？
————房价上涨的本质是“财富转移”。
就国内而言，每一次经济危机都是财富重新分配的契机。 原因是由于经济危机，大家的收入减少了，但是物价和房价却上涨了。
进一步剖析的话，每一次货币放水，财富都会优先转移到富人手里。 因为富人有资产，银行为了把风险降到最低，优先放贷给他们。 他们拿到钱以后，除了一部分用于经营，更多的钱都会流向优质资产，首选就是房产。 房价涨了，普通人的收入却没变甚至减少了，是不是变相的更穷了。
回归到房价，20年前1万元的购买力远远超过现在5万元的购买力。 如何打破这种局面呢，普通人唯一的办法就是提前在核心城市买房，特别是一二线城市。
换句话说，先买房就是抢到了没有买房的人蒸发的那笔财富。 比如你十年前买房子月供オ5000元，当时也是一笔巨款。 现在来看5000元根本不算什么，背后的原因是你用负债的方式躲避了财富的转移。
房价一般最先上涨的都是北上广深，最近广州深圳上海房价已经开始跳涨了。 财富都是从低能级城市流向高能级城市，这是经济规律，不会变的。 就好比人往高处走，水往低处流是自然规律。
还是说国内，我国的经济底层规律是每次货币放水都需要有个地方来兜底和承接。 最典型的就是房价，因为目前我们国家金融信任的机制是房子，没有之一。
房子是刚需却也是天价，面对这样的房价，究竟该选择买还是继续流浪租房？
近年来，全国的很多地方房价涨得非常厉害。 不管是一线城市，还是三线城市，还是小县城，房价都已经严重的超过了当地的消费水平，都严重的超了当地人们的收入水平。 虽然房子是刚需，但是天价让很多人望而却步，很多人在买房和租房之间犹豫，其实还是要买房的。
在中国人的思想里，有了房子才会有一个家，房子是家的一个基础。 古代杜甫有云：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。 说明从古至今人们对房子的需求都是有的，所以说从这方面来讲还是需要买房的。 其实买房子，也是一种投资方式，如果在过去10年之前买的房子，那么肯定是升值的，翻一番甚至有的翻两番，还是很合算的。
其次，有了一个房子才会有一个稳定的住所，才会有一个安稳的生活。 不管是在孩子的教育，以及自己的工作、生活等方面都是非常必要的。 同时如果现在自己能够买起房子，别人也会对自己刮目相看的。 因为有了房子，说明自己在外面挣钱了，有钱才会买房子，这样会使自己非常有面子。
同时也有一些人喜欢租房度日，其实这也没有什么不好的，一个人有一个人思考问题的角度。 他们认为买房没有必要，是一种很不合算的方式。 但是中国人传统的观念上，还是希望有一个房子的，有一个安定住所的，安居才能乐业这是从古至今的一个思想。
