近期，各地正陆续发布2023年的人口数据，第一财经统计梳理了已发布相关数据的重点城市后发现，2023年人口增量前四名的城市分别是合肥（增长21.9万人）、郑州（增长18万人）、杭州（增长14.6万人）、成都（增长13.5万人），均为新一线城市，且都是省会城市。
整体来看，新一线城市已经成为人口流入的高地。这些城市新兴产业、高新产业的快速发展带动了人口集聚。
新能源汽车产业带动效应显著
合肥公布的数据显示，2023年，合肥常住人口985.3万人，较2022年增加21.9万人，增长2.3%。近三年，全市净增常住人口持续攀升，由2021年9.5万人、2022年16.9万人，提高到2023年的21.9万人，增量较上年增加5万人。
数据显示，在去年合肥净增人口中，迁移来合肥的人口占比超九成。2023年，全市迁移净增长人口20.1万人，占净增常住人口的91.8%，较上年增加6.6万人，反映出合肥的人口引力不断增强。
安徽省社科院研究员林斐对第一财经分析，产业的布局变化会带动经济和人口密度的变化，合肥人口增长与产业发展密切相关，这些年合肥的整体发展思路比较清晰，准确把握了产业发展规律，一方面做好原有产业的集聚提升，另一方面大力发展新兴产业，包括新能源汽车、光伏、集成电路等。
以新能源产业为例，2023 年，合肥的新能源汽车产量为74.6万辆，同比增长1.4倍，跃居全国前五。
其中，合肥市下辖县长丰县的人口快速增长与比亚迪的布局紧密相关。2021年7月，比亚迪合肥工厂项目落户长丰县下塘镇。2023年，长丰县GDP突破900亿元，达到946.43亿元，千亿目标近在咫尺。根据光明日报报道，2023年，长丰产销新能源汽车近50万辆，同比增长近400%；实现产值超620亿元，同比增长超320%。“巨无霸”入驻，引发产业链“裂变”效应。当前，长丰拥有新能源汽车产业链上下游企业近200家，全产业链产值超700亿元。
人口方面，数据显示，去年年末长丰全县常住人口83.3万人，比上年增加3.3万人。
“汽车的产业链非常长，汽车产业对地方经济拉动作用十分明显。”林斐说。
去年，合肥城区的包河、蜀山等区人口均快速增长，其中包河区人口增加4.7万人。近年来，包河区积极发展新能源汽车产业，江汽集团、安凯客车、国轩高科、巨一科技、常青股份5个以汽车和零部件为主营业务的上市企业均位于包河区。
新一线城市人口吸引力大
郑州去年常住人口首次突破1300万大关，达到1300.8万人，人口增量达到18万人，增量目前位居全国第二，成为北方人口增量第一城。
根据河南日报，在郑州，以新能源汽车、电子信息产业为代表的战略性新兴产业带动支撑作用持续增强，比亚迪产能最大、用工最多的整车生产基地逐步投产达效，带动郑州市汽车整车年产量突破80万辆、增长50%（新能源汽车产量超32万辆、增长300%以上）。
杭州去年人口增长14.6万人，分区县来看，余杭和萧山增量位居前两名。余杭去年增加4.1万人，增加人数为全市最多；萧山区增加了3.0万人。浙江省城市科学研究会副理事长汤海孺对第一财经分析，余杭增长快，主要与数字经济快速发展和城西科创大走廊的建设密切关联。数字经济产业主要就是在余杭区，同时，在杭州争创综合性国家科学中心过程中，也会带动对高端科研人员的需求。萧山区自身的工业制造业发展强劲，这几年与数字技术紧密结合，加快转型提升。同时，通过萧滨（萧山、滨江）一体化，滨江区产业加速外溢，两地合作发挥优势互补效应。
去年8月，萧山召开新型工业化大会，提出奋力冲刺双千亿、再造工业新萧山：5年后工业增加值突破1000亿元，5年内工业投资累计突破1000亿元。
成都去年常住人口增加13.5万人，从目前公布的数据来看，在成都20个行政区划中，双流区以279.37万人的常住人口、4.01万人的增量居首位。专家分析指出，这几年成都城南发展势头强劲，双流位于城南，人们对其有较好的预期。
从上述几个城市的人口变化来看，产业尤其是高新产业、新兴产业的发展是带动人口集聚和增长的关键。比如近年来发展快速的比亚迪汽车，在多个新一线城市、强二线城市布局，带动当地人口快速增长。
另一方面，高新产业、新兴产业发展需要大量的人才，强省会城市高校众多，人才数量庞大，这也是吸引很多大企业布局的重要因素。包括合肥、郑州、成都这几个中西部地区的省会城市所在的省域都是人口大省，省会城市所拥有的人口腹地和人口增长潜力也比较大。
广东省体改研究会执行会长彭澎分析，整体来看，新一线城市、强二线城市近年来经济发展非常快，成为区域经济发展新的发动机，这些城市高新技术产业发展突出，意味着机遇多，新增的就业岗位多，吸引了大量人才流入。
其中，中西部省份在工业化和城镇化过程中，省内普通地级市人口外流，有一部分人口流向了东南沿海地区，还有相当一部分是流向了所在省的省会。彭澎说，中西部强省会城市的收入和沿海大城市的差距越来越小，基础设施十分完善，教育、医疗等资源非常不错，而且生活成本更低一些。此外，回到家乡所在省份的省会城市工作，离家更近。总体来看，这些城市吸引力越来越大。
专题 | 十大“新一线”城市房地产市场发展阶段及前景研究
“新一线”城市房地产快速发展，行业规模与一线城市比肩。 城市是现代经济社会活动的主要载体，国家层面的竞争也越来越体现为城市之间的竞争。 40年改革开放带动中国城市化快速推进，中国城市格局发生深刻变化，不少城市快速崛起，也有一些城市逐渐衰落。 随着城市化进程进入中后期，中国城市的基本格局已经确定。 毋庸置疑，第一梯度当属北上广深四个核心一线城市，无论是经济增长，人口购买力还是房地产市场成熟度均独占鳌头，但是也面临城市发展趋于饱和，人口老龄化，经济增速放缓等诸多问题。 而目前最受关注的，无疑是最具发展潜力的十大“新一线”城市：杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州，这些城市基本都是区域发展核心，受到多项政策利好荫庇。 譬如2005年原建设部编制《全国城镇体系规划》，定位天津为全球职能城市。 2010年住建部编制《全国城镇体系规划(2010-2020)》，在国家中心城市的名单中增加了重庆。 2016年5月，国务院和发改委印发《成渝城市群发展规划》，明确提出“成都要以建设国家中心城市为目标”。 2016年12月，国务院和发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》，明确提出“支持武汉、郑州建设国家中心城市”。 2018年2月，国家在《关中平原城市群发展规划》中明确提出“建设西安国家中心城市”。 本文我们着力分析了杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个“新一线”城市，大体总结出以下几项其后市发展的共性特征：01十大“新一线”城市处快速成长期 经济、人口、楼市比肩一线，后发优势十足2020年，CRIC研究中心在历年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国286个地级以上市，并拓宽数据获取渠道，将最新城市数据进一步更新到2019年，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析。 杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个二线城市在城市基本面以及房地产发展程度上已大幅领先，但部分指标距离北上广深4个一线城市仍有一定差距。 我们定义这10个城市为“新一线”城市，未来将具有最佳的房地产投资机会，将是中长期内中国房地产人、财、物的聚焦点。 处于长三角、长江中游核心枢纽城市，“国家中心城市”定位多重利好首先在地理位置上，10个“新一线”城市均处在中国当前最具发展活力的地区。 其中，杭州、南京、苏州、天津等分布在京津冀、长三角、珠三角中国三大发展较为完备的城市圈内，经济实力雄厚且居民购买力强，在行业中目前保持着领先的状态。 武汉、成都、重庆、郑州、西安则是近年内陆中西部新崛起的核心城市，也是国家多项重大工程的关隘之处，是内陆人口、资源、交通等凝聚点。 可以说10个“新一线”城市或处于东南沿海发达地区，或处于内陆省会城市或区域中心，城市群或都市圈核心城市。 其次在政策支持上，10个“新一线”城市均是国家级城市群规划的中心城市，受多项政策倾斜福荫。 虽然中央暂时未明确对“新一线”城市的定义以及划定“新一线”城市名单，但是杭州、武汉等10城近10年以来屡屡承接多项政策规划。 作为目前国务院已批复的10个国家级城市群的中心城市，除在各自《城市群发展规划》中明确其作为区域核心城市作为先导区、示范区外。 如2019年西安、成都、重庆3城被规划为西部地区高铁“国家级”枢纽中心；2020年国务院同意商务部在南京、苏州、杭州、武汉等城市全面深化服务贸易创新发展试点。 十大“新一线”经济、人口、房地产发展初具规模，强于二线，比肩一线可见，10个“新一线”城市在地理位置、政策支持上均有较大优势，同时这些“新一线”城市的“新”更是在于其在经济、人口、房地产等方面所表现出来的优势。 1、房地产年开发投资额超2000亿元，5年商品住宅销售金额处二线前列“新一线”城市房地产快速发展，行业规模与一线城市比肩。 相较于一线城市房地产正值“壮年”和三四线城市尚处“幼年”的发展阶段，作为二线城市中的佼佼者，“新一线”城市房地产业正处于快速成长的“青年”时期。 以坚实的经济积累为基础，在土地出让与房屋施工的支撑下，“新一线”城市房地产行业规模快速发展。 至2019年，除长沙外的其他“新一线”城市房地产开发投资额均已超过2000亿元，远超如合肥、厦门、太原、海口等其他二线城市的同时，重庆、杭州、郑州三城行业规模已比肩甚至赶超一线城市。 结合新房销售表现来看，“新一线”城市房地产已初具规模。 综合近5年商品住宅销售金额来看，可以看到在开发投资规模上与一线城市比肩的重庆、杭州、武汉、郑州等城市在新房销售规模上较上海、深圳等一线城市仍较为逊色，但整体“新一线”城市新房销售规模也已明显超过其他二线城市。 由此可见，“新一线”城市房地产正处于快速发展期，行业规模已增长至全国领先水平；但楼市尚且初具规模，新房销售体量“比上不足比下有余”，虽已超过普通二线城市，但相比成熟的一线城市市场而言仍有不足。 2、经济总量超万亿且高增速，郑州、成都、长沙基建配套投资力度超群在经济基础方面，“新一线”城市也多已是万亿产值的“巨无霸”。 从2019年一二线城市国民生产总值情况来看主要有“体量大”、“增速高”两个显著特点。 “体量大”，“新一线”城市中除西安外GDP均已超过1万亿元人民币，其中重庆更是达到了2.36万亿元，已与广州齐平。 在经济体量上，一众“新一线”城市虽距离上海、北京、深圳仍有一定距离，但相比其他二线城市而言已可称为是“巨无霸”。 “增速高”，“新一线”城市在过万亿的年产值下仍可保持的较高的经济增速。 以2019年为例，“新一线”城市中除天津GDP增速较低外其余城市均在7%以上。 这主要是由于“新一线”城市多处于拓进新区和产业升级的阶段，经济受前两者推动下正处于快速增长期。 与之相对应的是，郑州、成都等“新一线”城市基础建设投资力度超群。 以2014-2018年一、二线城市市区每平方公里累计基础设施建设投资额为例，郑州、成都、长沙3城地均基建投资额均超过1亿元，这主要得益于近5年3城对郑东新区、天府新区、梅溪湖新城的拓进发展。 总而言之对比其他二三线城市来说，“新一线”城市具有显著的经济产业优势，拓进新区与产业升级下不仅具有经济“体量大”、“增速高”的优势，而基础设施配套相比其他二线城市更完善。 3、人口“虹吸效应”显著，2014-2019年6年累计吸引超2亿人口流入产业经济引发的人口“虹吸效应”下，近6年超2亿人流入“新一线”城市。 2014-2019年累计有2.2亿人流入10个“新一线”城市，天津、成都、杭州、武汉、重庆、西安、长沙6年城区常住人口累计增量均超过100万人。 值得注意的是，相比于“新一线”城市常住人口的显著增长，一线城市中北京、上海近6年城区常住人口分别仅增长3.9万人和2.5万人；此外其他二线城市如厦门、福州、沈阳、贵阳等常住人口增量均远落后于大多数“新一线”城市。 “新一线”城市得以形成人口大量流入的原因主要有三，一是在于近年包括成渝城市群、长江中游城市群、长三角城市群等主要城市群的快速落地，“新一线”城市作为城市群中的核心城市，如上文所述，在产业升级、新区拓进下成为了全国经济增长高点，新旧产业更迭下不断吸引了大量新增产业人口，且不断完善的基础建设也使得新增人口能够落位；二是“新一线”城市多为省会城市，如成都、杭州、武汉、西安、长沙、南京、郑州等，得力于政治、人文等方面的天然优势，自然成为省内人口流向的主要目的地；三是近3年“新一线”城市纷纷开展了规模宏大的“抢人运动”，针对人才的落户政策不断放宽、社会补贴不断加码，吸引了本硕应届毕业生、高级技术人群等大量人才落户就业。 其中最为显著的是天津、西安，2014-2019年2城借助“零门槛”落户政策城区常住人口分别增长512万人、200万人。 总而言之，“新一线”城市在近6年的人口流动中积累了显著的人口优势。 超2亿人的人口净流入为“新一线”城市发展注入了新的动力，形成了“经济发展-人口流入”的正向循环。 02杭州：经济、人口双核驱动 成本驱动房价攀升，需求透支为楼市最大短板03武汉：国家中心城市“二次复兴”疫后复苏期需求疲软，客户刚需化现象显现04南京：长三角一体化助力房价高位维稳 经济、收入等不及苏杭，首位度待提升南京近几年来楼市处于高速增长期，尤其是房价，一路高歌猛进，一增再增，目前城市均价已经高达2.6万元/平方米，核心区域4万+豪宅持续热销，剑指一线。 预期后续房价仍有望稳中有增，成本驱动和政策利好为需求提供潜在支撑。 总体来看，南京中长期基本面向好，经济、收入与苏杭仍有差距，首位度有待进一步提升。 发展阶段：房价自2016年跳涨后整体趋稳，核心区域4万+豪宅持续热销南京，作为我国东部地区重要中心城市、长三角特大城市和江苏省会城市，其房地产的发展史亦可称为房价的上涨史，2003年是南京房地产市场的第一个黄金时代，随着温州炒房团涌入，近乎疯狂的购房行为推动了南京房价的稳步上涨，仅用一年时间就增长了近15%，达到3100元/平方米。 2005年，南京迎来“地铁时代”，成为继北上广深和天津之后第6个有地铁穿城而过的城市，这条线串联起中华门、新街口、鼓楼、玄武门，同时，也将南京房地产市场带进了崭新的时代。 同年，“国八条”出台，一系列“组合拳”让之前燥热的南京楼市迅速降温，全市各大板块江宁、江北地区陆续出现“降价潮”，全市均价为4403元/平方米。 众所周知，南京向来被视为江苏地产市场的价格“高地”，但也是在这一年，苏州房价已经达到4500元/平方米，首次超过“老大哥”南京。 2006年，南京房地产市场开始回暖，当时全市均价4396元/平方米。 随后的三年，南京房地产市场表现的相对比较温和，但房价上涨速度依然不减，保持15%以上的增速上涨，接下来的2010年南京房地产市场迎来了绝无仅有的第二个黄金时代，这一年，南京房价均价比上一年增长了46.3%达到了元/平方米，真正全面进入“万元时代”。 不敢想象，南京房价破万要比成都早8年，比武汉早7年。 而当年成都和武汉GDP总值均已超过5500亿元，南京市GDP总值才5131亿元。 也是在这一年，房企在南京的土地储备已经面临“饥饿”状态，当时土拍市场火热程度难以想，溢价率达到30%以上，楼面价已经达到5278元/平方米。 一路飞涨的南京终于在2011年踩了刹车。 这一年的2月，南京发布限购政策，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，社保需连续缴满1年及以上。 这是南京第一次限购调控，房价应声下跌，“重创”“惨淡”不绝于耳，南京楼市也迎来史上最惨淡行情，成交面积仅为409万平方米，达到历史最低点。 但降价仅维持了一年，随后的两年里，南京房价就像脱缰的野马，一路飞涨，直到2013年9月，南京宣布全面取消限购，炒房的人蜂拥而至，这一年，南京房价已经高达元/平方米。 2014年，南京青奥会的举办再次为本地房地产行业注入了新的生机， 最大的变化就是房价应声而涨，这一年房价南京住宅均价元/平方米。 2014年-2018年，房价每年以超过10%的速度增长，其中，2016年涨幅最大，超过了25%。 2016年9月，南京发布限购令，主城区本地人限购2套，外地人限购1套，随后出台“宁十三条”等升级版的限购令。 这意味着，这一轮房地产市场上涨周期基本宣告结束，2017年南京房地产市场告别疯狂，回归理性，但这一年新建商品住房价格达到元/平方米，房价依然高企。 有“天下文枢”之称的南京于2018年5月发布人才新政，研究生以及40周岁以下的本科生可直接落户，这一年，南京新建商品房价格达到元/平方米。 2019年至今，在中央“房住不炒”的政策号召下，南京房价整体趋稳，年涨幅不超过5%，2020年上半年维持在元/平方米。 聚焦不同区域2020年上半年商品住宅的成交均价，城中已经突破5万元/平方米，剑指一线；第二梯队为城北和河西区域，也达到了4万元/平方米以上，外围区域江北和江宁的成交均价相对偏低，分别为元/平方米和元/平方米。 结合不同区域的去化情况，2020年上半年推盘量创年度新高，共188次推盘，推出房源3.34万套，整体去化率52%，整体开盘去化同比下降，客户相对理性。 可以看出，核心区域的中高端项目销售普遍好于外围区域，城东、城中、河西、城北整体去化率均超8成。 聚焦热销项目，即去化率大于80%的项目，以高端和豪宅项目居多，集中在建邺、鼓楼、栖霞等核心区域，其中建邺区的仁恒江湾世纪、华新城；鼓楼区的绿地海珀紫金、栖霞区的万象天地九悦均实现了开盘即售罄的佳绩。 优势与短板：房价、收入齐增，居民购房压力适中，规划利好提升整体竞争力目前来看，南京房价已经到达了阶段性高位，主要源于地价攀升和长三角规划利好的双重驱动，预判后市，我们认为，南京房价仍有望保持稳中微增态势，城市购买力相对充裕。 一方面南京高校集中，受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。 高精尖人才无疑是未来高收入人群的主力；另一方面抢人新政频出，且成效显著，也有望为后期楼市成交注入新的活力。 1、成本驱动地价推高房价，南京土地财政依赖度高达1.04，位列”新一线”TOP4事实上，南京一路攀升的房价背后，成本驱动，地价上涨也起到了至关重要的作用。 据CRIC监测，2014年以前南京的涉宅用地成交楼面价一直处于波动上行，至2016年有了一轮跳增，地价过万，达到元/平方米，溢价率高达79%。 对比同期全市商品住宅成交均价也仅为元/平方米，房地价比骤降至1.36，“面粉贵过面包”的现象在南京这座城市尤为明显。 这一年，史无前例的地王潮席卷南京城。 那场历经88轮竞拍的火爆现场仿佛历历在目，G11地块最终被世茂集团以88亿元拿下，溢价率114.6%，成为南京总价地王。 还有葛洲坝拿下的G14地块，经过25轮竞拍，最终以元平方米的楼面价，拿下南京单价地王。 这一年，南京共诞生52宗楼面价超万元地块，占比达61.9%，地王遍地开花，土拍熔断新政、土拍摇号均在这一年出现。 但高价地的后遗症也在近两年愈发凸显，导致许多房企在南京遭遇滑铁卢。 鲜少有哪一个城市像南京这般，房企挤破了头也要进入。 截至2019年，50强品牌房企中已有37家悉数进入南京市场，这是一个群雄逐鹿的市场。 南京地市的火爆直接带动地方政府土地出让收入的稳步增加，据CRIC测算，2019年南京的土地财政依赖度达到了1.04，在十个”新一线”城市之中处于中等偏上水平，众所周知，土地财政依赖度对房价的上涨具有鲜明的正向作用，土地财政依赖度越大，房价上涨越快。 考量到当前南京的地价仍处高位，中长期南京的房价仍将维持稳中有增态势。 2、长三角一体化，“一主一新”落地，产业、交通等基建加速强化居民购房预期南京作为长三角核心城市，2019年城镇化率高达87%，位于十个”新一线”城市前列。 近几年来房价稳步攀升与规划利好和基建配套建设的逐步完善密不可分。 具体来看，根据南京政府修订的《南京市城市总体规划》，南京将制订并全面构建“南北田园、中部独守、拥江发展、城乡融合”的空间格局，形成“一主、一新、三副城、九新城”的市域城乡体系。 。 结合今年两会定调：提升中心城市首位度；落实长三角一体化战略，推进宁镇扬一体化，加快紫东、江北建设，加速连通江南、江北等利好规划的出台，南京的城市建设也在稳步提速。 从城乡建设部公布的南京2014-2019年基建投资额变化情况我们也不难看出端倪，虽然2014-2017年整体和地均的基建投资额均呈现出稳步下行，但2017-2019年整体维持高位，地铁、有轨电车、过江通道等交通配套逐步完善，江北新区发展显著提速。 2020年上半年虽然恰逢新冠疫情，但是南京同样迎来了产业、交通等多重利好，产业层面，一季度南京主城开工278个项目，总投资近3200亿元；6月创新周河西签约多个项目，产业能级进一步提升；交通层面，长江五桥合龙，作为南京规划的27条过江通道之一，南京五桥能舒缓周边大区域过境交通，连通河西、江北两个重点新城，为江北新区连接高铁南站和禄口国际机场打通了一条快速通道，对激发南京新城活力和扩展城市空间有重要意义。 多条地铁线开工或进入规划，城区空间距离进一步缩短。 3、人均可支配收入不及苏杭，购房压力适中，人才新政落地加速人口净流入结合上文，南京核心区域的中高端项目销售普遍好于外围区域，可见虽然房价稳步攀升，但是整体居民购买力依旧强劲。 一方面，从人均可支配收入来看，南京不及苏杭，但介于深圳、广州两个一线城市之间，也算是高净值人群的聚集地；另一方面，南京房价收入比相对适中，近几年一直在10-13年之间持续波动，居民购房压力略高于苏州，但是普遍低于沿海核心一二线城市。 预判南京未来的需求前景，我们认为，整体的居民购买力仍有望进一步提升。 原因无外乎以下三点：一是长三角一体化规划利好之下，各区域联动增加，有望进一步刺激南京的经济活力，提升城市首位度；二是南京高校集中，受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。 高精尖人才无疑是未来高收入人群的主力，这也将为南京楼市带来新的增量需求；三是当前抢人大战如火如荼，南京早在2018年5月便发布人才新政，研究生以及40周岁以下的本科生可直接落户，政策实施成效斐然，仅2018年，南京新增的户籍人口就达到16万人。 2019年人才新政再度加码，先是10月15日六合区域发布人才新政，拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。 不到一个月，11月7日，《南京市人才购买商品住房试行办法》出台，全市所有在售房源向海内外人才全开放，并为人才购房开辟优先通道。 2020年上半年地方政府纾困政策频出，南京也不例外，落户新政持续优化，40周岁以下大专学历人员，参保半年可落户；本科学历人才从40周岁放宽到45周岁；将留学归国人员和非全日制研究生一并纳入；在争夺人口的大战中，南京似乎更胜一筹。 总结预判：房价上涨有支撑，中长期经济发展、收入水平待提升总体来看，近2年南京楼市成交量跌价稳，2020年上半年，楼市调控“先扬后抑”，政府维稳态度明显，政策方向未发生改变。 不得不说，南京房价经历了前几年的跳增，目前维持在元/平方米的高位，还是存在一定的支撑，短期内价格不存在下跌可能。 一方面，地价上行，成本驱动，地方土地财政依赖度较高；另一方面，长三角一体化，南京都市圈建设等利好落地，地方不遗余力的加强基建配套建设，吸引人才，成效也较为显著。 值得关注的是，虽然南京近几年来发展提速，但是“逆水行舟，不进则退”，其经济增长和人均可支配收入的表现均不及苏州、杭州，在《南京市城市总体规划》中也曾有过提升南京在江苏省首位度的说法，可见，房地产虽然是经济的压舱石，但是仅靠房地产驱动地方经济发展是远远不够的，未来南京还需在产业升级、区域协同发展等方面做出更多努力，才能弥补其与同类城市差距，进而促进房地产更加平稳健康的发展。 05成都：楼市“领跑者”光环不再 房价翻番、人口吸附力下降，后续成交易跌难涨06苏州：楼市明显分化，经济、人口双失速 园区、高新区配套成熟，热度较高07长沙：被调控“束缚”的价值洼地 政策强干预下，后期市场成交大概率维稳08天津：成交低迷，五年房价涨幅居末 二手房持续扩容，后市价难涨、量难跌09重庆：房价“洼地”到破万，楼市高位“调整” 人口增量不足为发展主要短板10西安：“线上落户”留人成效显著 经济体量低、政府债务高制约楼市发展11郑州：经济体量不足下 人口增长慢、购买力低，预期楼市下行期拉长12总结：显著后发优势加速多核心格局形成 短期房价收入与供需错配等凸显十大“新一线”城市经济超万亿、6年人口虹吸2亿人，后发优势显著基本面较好如杭州、武汉等房价收入比趋高，刚需托底现象初显事实上，近两年来伴随着楼市调控政策逐步发酵，二线城市响应中央城镇化建设和户籍制度改革号召，纷纷出台人才新政“曲线救国”，叠加一线高房价“推力”作用，房企基本都回归二线城市作战，东南沿海和中部枢纽的部分基本面较好的核心二线城市，诸如杭州、武汉等收效显著，房地产市场量价齐增，迎来了新的发展契机。 经历了前期的高速增长，多数城市的“后遗症”效应逐步显现：随着房价的不断攀升，居民的购房难度在稳步增加。 据CRIC监测，2019年十个“新一线”城市有半数房价收入比达到了10年甚至以上，加之2020年初新冠疫情突袭，整体经济被拖累至负增长区间，人均可支配收入增长明显受限，受打击最为严重的无疑是基数较大的刚需客群，预期购买力的压缩将直接制约后市成交规模。 事实上，当前部分城市已然出现了刚需托底的征兆，典型代表为武汉、成都、苏州。 以武汉为例，2020年上半年商品住宅分房型成交结构来看，120㎡及以下三房占比全市总成交60%，居民购房偏向于一步到位的小三房户型，客户刚需化倾向初显。 天津、成都等前期供地过量而库存高企，中长期供需错配将加剧区域分化中西部城市或有经济或有产业或有人口“硬伤”，行业规模“阶梯式”增长如果说房价短期上涨过快，区域冷热不均、库存高企皆为各城市楼市发展问题的“表象”，那城市基本面诸如经济、人口、产业、基建、购买力才是决定其自身能否长远发展的内在动力。 若这几个方面出现问题，皆为“硬伤”，短期内难以克服，之后势必影响到整个房地产的行业规模。 这些城市房地产行业规模大概率呈现“平台-上升-平台”的“阶梯式”形态。 经济存在显著短板的诸如西安、郑州，至2019年西安全年GDP仍不足万亿，仅9321亿元，在所有一线及“新一线”城市中排名垫底，主要原源于第二产业规模小、第三产业起步晚两方面，2015年国务院才正式批复同意西安高新区建设国家自主创新示范区。 郑州如是，以工业为主，目前仍处于产业转型之中，2019年郑州第三产业增加值占GDP比例低于武汉、成都2城，可见其产业转型完成度相对较慢。 而人口层面，多数人口基数较大的城市也面临增长见顶，人才新政收效甚微等问题。 以重庆、郑州为典型代表，重庆是典型的人口大市，3000万以上的常住人口规模远超北、上等一线城市，在全国286个城市中居首。 不过近年来人口增速放缓，常住户籍人口比不足1，在核心一二线城市中居末，即便出台了人才新政，2019年户籍人口和常住人口增幅也仅为0.5%和1.16%，人才吸引力有限。
人口增长10强城市出炉！这四个城市增量超过30万！
随着经济发展进入到新常态，人口也进一步向中心城市、都市圈集聚。 2018年，有9个城市的人口增量超过了20万，有4个城市增量超过30万，分别是深圳、广州、西安、杭州。 总体上看，我国人口流动呈现由北向南流动的态势。 需要说明的是，个别重点城市如济南、沈阳等数据尚未公布，在此没有纳入统计。 广深佛：大湾区的人口向心力 来自珠三角的深圳和广州两座城市的都超过了40万，在各大城市中领跑，其中深圳去年人口增量达到了49.83万人，广州也达到了40.6万人。 值得注意的是，在四大一线城市中，近年来京沪与广深呈现了截然不同的走势。 华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一 财经 分析，近年来，广深人口快速增长，有多方面的因素，一方面，京沪两个超一线城市人口已经超过2000万，出现人口过多、交通拥堵、生态环境等“大城市病”。 为了从病根上破解这些问题，京沪相继提出了人口目标和产业疏解政策。 而广深目前还不到1500万，还有较大的发展空间，落户门槛都比较低。 因此在这种情况下，有部分人口从京沪转移到了广深。 广东体改研究会会长彭澎对第一 财经 分析，相比中西部地区，珠三角的优势虽然没有过去那么明显，但是还是有一定的优势，尤其是在营商创业环境方面，已经形成了比较成熟的市场化体系，也吸引了很多人在这边创业。 实际上，不光是广深，广东第三城佛山的人口也快速增长。 数据显示，去年佛山常住人口增加了24.9万人，在各大城市中位列第八位。 数据显示，2018年年末广东全省常住人口.00万人，比上年末增加177万人，其中珠三角地区就达到了150.45万人，占据了全部增量的85%，比浙江、山东和江苏这三个经济大省去年的人口增量之和还多。 这也充分体现了大湾区的人口吸引力。 从产业发展来看，近年来珠三角产业转型升级的加快，高端制造业、信息经济等新兴产业的发展，吸引了大量的就业人口。 此外，大湾区宜人的生活环境也比较有吸引力。 “阳光地带比较吸引人。 ”彭澎说，珠三角的气候温和，空气较好，比较宜居，目前人口也在往沿海地带集聚。 “哪怕在这里养老，休闲的人，也会有相当大的数量。 ” 西安杭州成都：强二线城市闪耀 在深圳广州之后，西安、杭州和成都这3个强二线城市的人口增量分列3到5位。 这其中，西安市统计局的数据显示，2018年年末全市常住人口1000.37万人,比上年末净增加38.70万人，常住人口总量首次突破千万大关。 西安人口的快速增长， 一方面是因为近年来西安经济的高速增长。 2018年西安GDP跨越8000亿元大关，增速位居副省级城市第一，占全省比重升至34.2%，创14年来新高。 另一方面，也与西安的落户门槛不断放松有关。 自2017年3月1日以来，西安在随后的两年不到的时间内，7次升级调整户籍政策，落户门槛不断放低。 陕西省城市经济文化研究会会长张宝通对第一 财经 分析，随着关中平原城市群和西安国家中心城市的建设，以及不断升级的户籍新政等举措，人口向大西安集聚的势头十分强劲，未来人口流入将持续快速增长。 杭州人口增长的态势同样十分迅猛。 2018年末，杭州常住人口达到980.6万人，比2017年增加了33.8万人，增幅高达3.45%。 而从2015年、2016年、2017年、2018年，杭州新增常住人口分别飙涨了12.6万、17万、28万、33.8万人，呈现快速增长、持续增加的态势。 杭州人口的快速增长，主要得益于近年来杭州在数字经济的带动下，城市经济快速增长。 今年的杭州政府工作报告显示，2018年杭州深入实施“一号工程”，电子商务、云计算与大数据、数字内容、信息安全等数字经济优势产业竞争力持续提升，人工智能、区块链等未来产业蓬勃发展，全市数字经济核心产业增加值预计3320亿元，增长15%左右。 成都市统计局发布的数据显示，2018年成都市常住人口为1633万人。 而2017年，成都常住人口 1604.5 万人，也就是说，2018年，成都人口增量达到了28.5万人，增量位居第五位。 随着中西部经济发展的加快，中西部的强省会如郑州和成都也吸引了大量的外来人口，尤其是省内其他地市的人口。 例如，四川和河南是我国人口大省，成都和郑州作为省会，成为人们迁居、工作的重要目的地。 数据显示，去年郑州常住人口增长25.5万人，常住人口总量突破千万大关。 这也是郑州连续8年常住人口增量超过15万。 人口快速增长的势头可见一斑。 另一方面，近年来，各地为了吸引人才和劳动力，纷纷放开了落户门槛，出台各种吸引人才的政策举措，目前很多二线城市的落户门槛屡创新低，甚至于零门槛。 这也吸引了不少人口加速向二线城市转移。 比如，河北省会石家庄，取消了在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，全面放开城区、城镇落户。 全国公民仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县(市)城区和建制镇，而且，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。 石家庄也由此成为首个实施落户零门槛的省会城市。 张宝通认为，在京沪等超大城市出现大城市病、成活成本高昂，中小城市吸引力又不够的情况下，二线城市尤其是很多省会城市正迎来城市发展的黄金期。 通过放开落户，引进人才，吸引人口流入，实现做大做强，进而带动全省发展。 不过，在中原地产首席市场分析师张大伟看来，从未来来说，要吸引人，最关键在于产业，如果没有产业和好的就业岗位，即便落户了，人才还是会外流。 因此二线城市还是要加速产业的发展和转型升级。 以西安为例，去年年末全市户籍总人口986.87万人，比上一年度增加了81.19万人，但常住人口仅增加38.7万人。 这里面，除了原有的一部分常住人口转为户籍人口外，也有一部分人口虽然在西安落户，但并没有在西安工作。 人口流动由北向南 从大的区域格局来看，中国城市人口增长继续呈现南快北慢、人口由北向南流动的态势。 从增量来看，去年常住人口增长最多的10个城市，除了西安和郑州，其余城市全部在南方。 从增速上来看，也是如此。 大湾区、长江经济带的中心城市，如深圳、广州、杭州、成都、重庆、长沙、佛山、宁波等城市成为人口流入的重点。 相比之下，北方除了西安和郑州之外，其他城市的表现要逊色不少。 南方城市人口较快增长，与区域经济发展紧密相关。 江苏省社科院研究员田伯平对第一 财经 分析，南方的经济发展更好，市场机制力量比较强，人们的就业发展及机会更多。 比如南方沿海地区不光是改革开放走在前面，近几年的转型升级和创新发展也十分突出，因此提供的机会要多一些。 相比之下，北方的市场化机制、转型升级等要逊色不少，就业发展机会相对要少。 彭智敏说，南方地区经济更有活力，产业发展更好，对人才以及外来务工人员需求量都比较大。 “产业是第一位的，要有更多的就业机会。 ” 国家发改委副秘书长任志武在去年11月举行的第二届战略性新兴产业发展高峰论坛上分析，自2013年以来，中国南方经济在全国经济中的占比从2013年的57.4%上升到2018年上半年的62%，多数南方省份的经济增速保持在合理区间。 区域经济发展格局从“东西差异”变为“南北差距”，经济增速“南快北慢”和经济总量占比“南升北降”现象持续演进。 任志武分析，这是相关各地大力发挥新兴产业引领经济结构转型升级作用的客观结果，是新一代信息电子、新能源、机器人、生物医药等新产业在北京、上海、深圳、广州、武汉、合肥、贵阳、成都等地大规模集群发展的必然表现。 产业之外，人们对追求美好 健康 生活的向往也是人口向南流动的一大原因所在。 彭智敏说，东北冬天比较冷，华北的空气质量有待提高。 相对来说，南方的森林覆盖率要高一些，气候更宜居，像广东的空气质量要好很多，也吸引了人多人去定居。 再比如，同样是西部，近年来西南的经济发展也要比西北好很多。 田伯平说，西南气候更温暖，水资源丰富，环境更好。 相比之下，西北地区生态环境要差了不少。 来源第一 财经 ?沈阳AI家 ?狠！！不是房价是地价！龙湖勇夺沈阳“地王” ?逆袭！沈阳沈北地价直升5000元！说好的稳房价呢？ ?还在傻傻的买地铁房？你不可不知的投资逻辑！ ?信号！2019沈阳房价走势？北方重工地块成交价5100元 ?2019年1-2月沈阳住宅销量出炉！3月能否迎来“小阳春”？
北上广深 是指哪四个城市？
北上广深指中国大陆经济实力最强的四座城市：北京、上海、广州、深圳。
1、北——北京
北京（Beijing），简称京，中华人民共和国首都、直辖市、国家中心城市、超大城市，全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，经济与金融的管理中心和决策中心，是中国共产党中央委员会、中华人民共和国中央人民政府和全国人民代表大会的办公所在地。
2、上——上海
上海（Shanghai），简称“沪”或“申”，中华人民共和国直辖市，超大城市，中国国家中心城市，中国的经济中心、贸易中心、航运中心.首批沿海开放城市。地处长江入海口，隔东中国海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接。
3、广——广州
广州（Guangzhou、Canton）广东省省会，别名羊城，被誉为中国的“南大门”，是国务院定位的国际大都市、国际商贸中心 、国际综合交通枢纽、国家中心城市、国家综合性门户城市、国家历史文化名城，中国第三大城市 。
4、深——深圳
深圳（Shenzhen），别称鹏城，广东省辖市，地处广东省南部，珠江三角洲东岸，与香港一水之隔，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南隔深圳河与香港相连，北部与东莞、惠州接壤。
扩展资料：
这4个城市在中国大陆城市中的综合实力和竞争力相对处于最领先的层次，又被称作一线城市。拥有雄厚的经济基础，以及可观的政治资源，对周边多个省份具有辐射能力，有雄厚的教育资源、深厚的文化，还具有繁华、美丽的夜景，极为便利的交通和独特的城市魅力。
