市成交低迷态势下，为吸引购房者目光，不少楼盘推出“0首付”购房活动，以促使其加速入市。然而，看似诱人的“0首付”背后，实则隐藏着诸多不可忽视的风险。
对此，多地监管部门对“0首付”购房所潜含的风险，发出了警示。
8月5日，郑州市住房保障和房地产管理局发布风险提示，其表示，近期有个别楼盘违规推出“0首付”购房活动，为防止此类行为给购房者带来经济损失和法律风险，市住房保障局就“0首付”购房存在的相关风险发出警示。
据郑州市房管局介绍，“0首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。
2017年9月9日，住建部、央行、银监会联合印发了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）明确，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为。
郑州市房管局认为，“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。开发企业和购房者签订的购房合同存在法律争议，因此当事方可能都会被追究刑事责任。
与此同时，“0首付”涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，更得不到法律应有保护。一旦房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者也很难依法追责索赔。
因此，郑州市房管局严正警告各房地产开发企业，各房地产中介机构要依法依规开展经营活动，对存在违规开展“0首付”销售商品房的房地产开发企业、房地产中介机构将依法依规予以严肃处理，情节严重的，移交有关部门依法给予罚款。同时将其违法违规行为计入信用档案，向社会公示。
除郑州，南宁也就“0首付”现象进行了风险提示。
7月28日，广西南宁市住房和城乡建设局在回应市人大代表提出的《关于南宁市房地产市场流动性刺激的建议》中，在提到有关于“首套住房0首付”的问题时，南宁市住建局明确表示，“0首付”购房方式存在风险和不确定性，并非一种可持续的购房方式。
具体的风险包括：购房者的还款压力可能因此而增加；金融风险的存在，以及可能涉及的法律风险。
事实上，为提高买家购房热情，近年来各种降低购房门槛的方式层出不穷，不少开发商由此推出“0首付”购房活动。
“楼盘‘零首付’往往在市场持续走低的行情之下才会出现，这反映出一些地方的市场仍未走出低谷，房企对未来信心不足。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示。
克而瑞分析师表示，“0首付”活动并不意味着“一分钱首付都不出即可购房”的活动，此类活动可分为开发商垫付首付、通过消费贷等方式支付首付以及 “高评高贷”（在购房过程中使房产评估价高于实际成交价）三种操作方式，由于这些操作是否合规有待商榷，因此容易被叫停。
具体来看，在首付环节，首付分期是开发商惯用的围绕首付所展开的营销方式，在实操层面经常与低比例首付配合使用，一定程度上能起到增加到访量、提高成交转化的效果。但由于低比例首付、通过第三方对首付进行分期的方式并不合规，因此被叫停甚至受处罚的现象，常有发生。
根据克而瑞调研，这类营销活动多以“零首付”为噱头助力买力来访，但从实际效果来看，其在促成交易方面效果不佳。
业内人士认为，购房首付比例不能没有下限，不应在复苏楼市的旗号下，让零首付、首付贷等游走于合规边缘地带的灰色操作卷土重来，而应警惕其中的潜在风险。
＂零首付＂背后的高利贷骗局：中介意在放高利贷
“零首付”背后的高利贷骗局：借款人谋算假购房真 贷款中介意在放高利贷。
银行与房地产亲密度调查
监管收紧促使涉房贷款获批难度加大，于是部分小贷公司将目光投向了房产抵押贷款业务。
道高一尺，魔高一丈！
假离婚购房的套路虽然离谱，且已经被多地监管重拳出击，但据《证券日报》记者了解，还有更离谱的“零首付”购房。 与首付贷放大 楼市 杠杆不同，“零首付”意在假购房真贷款。
“用购房的方式帮你融资”，福建的李先生表示，“可以融资50万元-80万元。”
“中介公司说通过虚拟买房为我办贷款，我不用出首付，贷款办下来才知道所谓的中介公司垫款其实全是向小贷公司高息借款的套路，而且买房是真的而不是口头所约定的虚拟；目前仅是我所知道的类似的情况就有很多，现在我们都不知道该怎么办了”，借款人小路（化名）选择了通过互联网求援。
“零首付”实为套路
关于购房贷款，江湖套路可谓层出不穷。
在今年春节以前，首付贷还没有被监管明确定性，而且由于部分P2P平台的介入，首付贷还一度顶上了互联网金融产品的光环。 但是，随着首付贷杠杆风险被重视，监管已经屡次出手对房地产中介机构、房地产开发企业以及相关的的金融业务开展清理和整顿。 然而，如今虽然首付贷已成为过街老鼠，但是比首付贷更为不靠谱的“零首付”却依旧潜行，且手法更加复杂。
《证券日报》记者日前注意到，有中介人士高调宣传“用购房的方式帮你融资”。
本报记者联系上述福建的李先生并了解到，“可贷款50万元-80万元”，而其推荐的可购楼盘位置主要集中于福建省，包括闽侯上街、福清、长乐等地区，对于购房人的要求仅仅是“25周岁-50周岁，全国户口都可以； 征信 良好，信用卡不超过5张，已有负债不超过30万元，如果已婚，第二产权人负债不超过50万元”。
符合上述条件的借款人所需提交的材料仅包括身份证、户口薄、详版征信报告、半年的银行流水和工作证明。
此外，还有别墅广告直接对潜在购房人进行了分类，对于购房人“房子总价200万元，首付只需要5万元，无论月供多少，免费送五年月供”；对于融资客户，“只要5万元定金，公司一手操作可以帮助融资100万元，介绍客户也可获得高额佣金”。
一切看起来如同那句经典的儿童学习机广告语——“soeasy，妈妈再也不用担心……”
然而，据《证券日报》记者了解，事情并没有这么简单。
“我买的房子总价56万元，中介对我说零首付，中介公司垫款6万多元，房地产商垫款10万多点，银行按揭贷款39万元。 如今，向中介借款的部分我需要缴纳每月4分的利息，买房办理的贷款每个月按揭还贷数千元，房地产商垫付的钱也得还；另外凭借抵押房子申请的7万元贷款也被收取了多百分之二十多的 点子费 ”，小路表示，“签了协议我才发现，7万元贷款并不是我之前以为的跟银行贷款，而是向小贷公司借钱，利率要高很多，如今我想反悔，才发现手里什么证据也没有。 ”
所谓的“点子费”是民间的一种说法，多指不符合国家法律法规的、无资质的收费，具体的点子是收、付双方自行约定的百分数，1%为一个“点”。
《证券日报》记者发现，这种“信用白户零首付购房融资被骗”的情况，在全国多地多有发生，购房人大多是为了套现，反而背负了一大笔债务。 为了招揽客源，部分中介甚至向购房人承诺“借款不接入征信系统，不用真还钱”，但是今年10月份有网友表示遭遇类似骗局，“公司跑了，房产证和土地证都被拿走了”。
抵押贷转向“民间”
国家统计局11月18日发布的数据显示，10月份，全国70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温，多城房价环比涨幅快速回落。
虽然，楼市调控已经初见成效，但是多地楼市调控政策仍在持续加码：杭州、武汉与深圳相继发布了楼市新政，从公积金、社保与贷款首付比例等方面进行了限定。
监管的收紧，无疑将促使涉房贷款的获批难度加大，于是部分小贷公司将目光投向了房产抵押贷款业务。
“南京的房产，如果是申请一押贷款，月息1.1%，加上一年服务费（3.5%）；如果是申请二押贷款，月息1.1%，半年的服务费2.5%”，南京的常先生表示，其有途径找小贷公司做房产抵押贷款业务。
所谓一押，就是指首次抵押房产；而二押则是指在不同的机构或公司进行第二次抵押。
按照常先生的叫价，一押贷款的年化成本（利息加服务费）为16.7%，而二押贷款的年化成本（利息加服务费）为18.2%。 上述价格较银行抵押贷利率明显偏高，对于银行来说，无抵押无担保的信用借款的利率一般在年化15%-18%之间，抵押贷款的利率通常仅仅是在基准利率基础上略有上浮。
然而小贷公司或许是由于资金有限，即便看到了“商机”，也有无钱可放的无力感，因此，将相关资产包装成 理财 产品向民间投资人销售则成为了其融资之道。
“月息可达1%，年化12%，秒杀各类银行贴息存款、银行理财、信托产品、资管产品!”，资金中介高先生表示，“房子(纯住宅)抵押业务长期而且大量的寻找出资人。”
高先生强调，“房子搬不动、背不走，可以通过房管所办理 公证+抵押登记(他项权证) ；此外，公司通过借前尽职调查、多年的一线风控经验、借后管理以及免费 催收 来全程保障资金安全”。
通过上述所谓的金融服务可以看出，一条由“出资人-小贷公司-借款人”构建的资金流动链条看起来是多赢的局面，但是动辄年化成本15%以上的抵押贷款，其资金流向风险和借款人的偿还能力又岂能是中介寥寥数句经验就能保障的呢？尤其是房产二押贷款业务，事实上，很多银行由于意识到了风险，已经对此项业务彻底关闭了大门。
开发商“垫首付” 背后真相你要知道
很多人在选房的时候，都会看到有开发商宣传“垫首付”的优惠措施，看似给了很多手头紧、付不起首付的人以优惠。 其实细看起来，其背后的真相可不是这样的。
开发商“垫首付”一般有两个原因：
第一、由于短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力;
第二、“垫首付”成为一种营销手段，一方面作为一个新闻炒作话题，另外一方面，也可以通过“垫首付”低首付比例的方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。
“垫首付”真的是优惠吗？
一、有一部分购房者由于社保及纳税证明等交付时间等方面原因暂时未达资格，这些购房者可以通过开发商“垫首付”的方式，可以以“先购房，暂时延缓交易备案”的方式规避限购政策而顺利购房;
二、开发商“垫首付”也为部分购房者赢得筹集首付款的时间，从部分首套房购房者来说也降低了购房门槛，也可以提前进入购房环节。
但是，购房者不能简单将开发商“垫首付”理解成为一件好事情，其实，开发商“垫首付”也有一定的市场风险，也应该考虑开发商“垫首付”之后是否有陷阱。
购房者要注意哪些事项？
一、开发商“垫首付”，购房者交了款项之后，防止开发商“跑路”;
二、对于购房者来讲，如果遇到“退房退款”相关问题，由于购房者总是处于弱势地位，购房者保留开发商提出的“垫首付”相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。 如果一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关司法部门维护自己的权益。
（以上回答发布于2017-01-12，当前相关购房政策请以实际为准）
低首付买房有什么套路
在当今房地产市场中，低首付买房方案成为了吸引许多购房者的关注焦点。 然而，我们不能忽视其中可能存在的套路。 那么低首付买房有什么套路呢？本文将详细介绍低首付买房的套路，帮助购房者更明智地作出决策。
低首付买房有什么套路
一、优惠利率背后的陷阱
1、虚高贷款利率：一些开发商或中介会利用低首付买房的方案，但同时会提高贷款利率，从而在购房者看来的首付优惠背后，实际上贷款成本较高。
2、利率上浮空间：银行在低首付贷款中常常会给予高风险溢价，导致实际的利率上浮。 购房者需要认真计算月供和总花费，避免超出自身负担能力。
二、虚标总价转嫁风险
1、转移装修费用：开发商常常会将一部分装修费用计入购房总价中，从而实现低首付。 购房者要注意核实装修费是否合理，以免额外支付过高费用。
2、隐性价格捆绑：开发商会将额外的增值服务和设施费用捆绑在低首付中，但购房者可能并不需要这些服务。 购房者要理性判断额外服务的实际价值和必要性，避免浪费资金。
三、隐形中介费的隐藏陷阱
1、首付比例与佣金挂钩：一些中介公司会将首付比例与中介费率挂钩，购房者的首付越多，中介费用越高。 购房者要明确中介费用并与中介公司进行认真谈判。
2、强制搭售金融产品：一些中介公司或开发商会将购买金融产品作为购房先决条件，购房者应谨慎对待，避免无谓的金融风险。
四、风险传递背后的代价
1、房屋权属纠纷：低首付买房往往会暂时或完全转让购买者的权益，这可能导致一系列的房屋权属纠纷问题。 购房者要仔细核实房屋权益的转移方式并咨询专业人士。
2、调高后续房贷利率：由于购房者首付较低，银行在后续调整房贷利率时有可能加息，购房者面临承担更高的利率负担。 购房者要仔细考虑自身的还款能力与风险。
总之，低首付买房看似吸引人的方案，背后可能存在诸多套路。 购房者应注意通过合理的贷款计划、费用核实、中介谈判和权益保障等方式，以避免陷入不必要的金融风险。 同时，购房者应加强对房地产市场知识的学习与了解，保持理性思考和谨慎决策，以实现低风险的买房投资。 最终，购房者应选择符合自身负担能力和长期规划的购房方案，确保自身的安全和利益。
海豹搬家
