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中建智地很会挑日子，很会卡时间点。
8月12日，赶在拿地两个月之际，北京宸园的总平面设计图出炉了。一周之前，有几张草图流出，很多人半信半疑，但大抵是不会有错的，只会有个别小调整。
果然，官方发布的图纸，一是把西区（0007地块）的楼栋顺序改了，二是把两栋楼从16层改成了15层。
与拿地时相比，北京宸园最大的调整是，把0005地块的幼儿园挪了位置，从东面移到了南面。虽然没有违规，但牺牲了孩子们的利益，从正方形地块变成三角形，影响了他们的幸福感。
优化方案之后，北京宸园的面貌一新。
它一共有606房，西区有8栋住宅380户，楼层为15F-16F-22F-25F，层高为3.2-3.6米，户型面积为165-220-255平米；东区6栋住宅226户，楼层为14F-15F-16F-16F，层高为3.05米，户型面积为145平米。
按照北京宸园的住宅期房指导价125000元/㎡计算，预计它的单套总价在1700-3000万元之间。
在酒仙桥区域，这是一个新的楼市天花板。
把幼儿园挪到了南面
北京宸园由三块地构成：0007和0006为住宅用地，0005为托幼用地。
这三块地的地形并不佳：虽然很方正，但不是正南正北。按照拿地时规划，幼儿园位于两块地的中间，即0007地块的东北角。
这貌似是一个很合理的规划，一个幼儿园可以兼顾两个地块，家长们送小孩上学方便。
但这有一个不好的结果。如果幼儿园不移动，意味着0007的住宅区域住宅区域就凹进去了一块，不仅造园难度大，而且楼栋排列会非常困难。
中国建房子很讲究风水，喜欢北高南低，幼儿园只有2-3层，最适合放在整个小区的南面。如果把它挪到南面之后，北面都是高层住宅，完整性就更好。
因而，北京宸园决定把幼儿园直接挪到了南面。这个调整，不啻为0007地块住宅区域的一次新生。可以说，是化腐朽为神奇的一笔，是点睛的一笔。
但对于孩子们来说，并不是个好消息，从方正的空间，变成了三角形地带。
按照最新的规划，幼儿园的占地4000平方米，总建筑面积为3830平方米，设有一所9班幼儿园，幼儿园为2-3层，西边为室外活动场地，设有一条30米的跑道。
这直接牺牲了孩子们的学习和生活的舒适度，幸福感减弱。如果按照原来的地块去规划呢？在一块方正的图纸上，是不是孩子们的室外空间会完整一些，跑道会更长一些呢？
一个楼盘的规划好坏，直接影响到到房子销售的情况。北京宸园，可以一个拥有百亿元货值的豪宅社区。
为了利益，哪怕是贵为央企的中建智地，也只能委屈孩子们了。北京宸园幼儿园规划变动的故事，就好比给孩子们上了人生启蒙的第一课：利益至上。
这是一个很现实、又残酷的世界。
当然，北京宸园并没有违法违规。因为，中建智地在拿地时，就有一个备注：幼儿园位置可结合设计方案优化。
追求中央景观的AB面
北京宸园的住宅部分，分成东区（0006地块）和西区（0007地块）。
先看西区地块。它位于酒仙桥南路、酒仙桥路、三街坊北路和酒仙桥东一路。从路名可以看出，它的“酒仙桥”味道很浓烈。
它一共规划了8栋楼，总建筑面积10.44万平米——地上6.9万平米，共计380户，1#、7#、8#25层——户型165平米、层高3.2米，3#、4#15层和6#16层——户型165平米、层高3.2米，2#、5#22层——楼王、西端户220平米、东端户255平米、层高3.6米，每栋楼正南正北走向。
由于楼栋以小区的外围进行排列，让楼间距实现了最大化。1#和8#之间最远达128米，2#与8#之间为99.61米，1#与6#间距97.81米，3#与6#间接69.61米。但有些楼栋靠的太近，如1#与2#距离只有13.5米，1#与3#距离只有16米。
没有办法，这是受地块条件限制，西区的容积率为2.8，加上中建智地想打造标杆，在中央园林景观上下功夫，只能牺牲部分楼栋的间距。据悉，西地块有近万平米的中心景观，每一户楼下都有水系，小区中央有个楼台轩榭，设有一个瀑布，最远楼间距约130平米；东地块的中心景观5000平米。
因而，从选房的角度看，1#是最弱的，被2#和3#夹着、遮挡。最好的视野是2#和3#，5#的东端户、4#西端户、6#东端户。有角煞的是1#西端户、3#东端户、6#西端户。第一排的7#和8#紧邻幼儿园，小喇叭和孩子们的嬉闹、读书声会比较吵闹。
再看一下东区。它一共规划了6栋楼，总建筑面积4.97万平米——地上建筑面积3.25万平米，共计226户，1#、3#、5#为17层——户型145平米、层高3.05米，2#14层、4#16层、6#15层——户型145平米、层高3.05米，均是正南正北朝向。
它的容积率为2.5，加上没有过多追求中央景观的营造，导致它的楼栋排列更为均匀，楼间距在55米-62米之间。
楼栋优选的顺序为：1#、2#、4#、5#、3#、6#。有角煞的楼栋只有2#东端户。西区的东北和东南向有一些现有住宅，但楼栋都不高，在10-17米，最大的不利是，这些楼栋的外立面不是很美。
追求景观是需要取舍的，很显然，中建智地选择了做好做强园林，一定程度上牺牲了不能部分楼栋的间接。
一个股东离奇地撤退了
北京宸园的总平面图出来前，已经有一个股东早已跑了。在地产圈，这种事情并不多见，一般是挤破脑袋、变着法子来参与拿地。
在6月12日，中建智地、朝阳城开与江苏绿建组成联合体，以112亿元拍下朝阳区三地块，总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模约28.3万平方米。北京宸园为酒仙桥1019-0005、0006、0007三地块，其余两地块在孙河乡前苇沟、中关村朝阳园北区。
关于它的产品特色，项目笔记主要写了四点：1、北京罕见的瀑布之园；2、全是精装大平台、落地玻璃；3、房子里有一堆世界大牌；4、小区有五星级酒店服务。
北京宸园的开发商为北京心鼎房地产开发有限公司。
楼花网查询，北京心鼎房地产开发有限公司成立于2024年6月13日——拿地的第二天，注册资本15亿元，法人兼董事长樊飞军——中建智地总经理，李吉为总经理。
成立之初，它有三个股东，中建智地、北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司和江苏绿建开发置业有限公司，但在7月11日，江苏绿建离奇地清仓了0.89%股权。
江苏绿建开发置业有限公司成立于2023年6月26日，注册资本1000万元，法人钱秋石，唯一大股东江苏省建安建设集团有限公司——韩秋宏和王秋明分别持股96.1755%和3.8245%。
如今，北京宸园的股东结构为：中建智地持股97.87%，朝阳城开持股2.13%。
三家一起拿地，不到一个月，为何江苏绿建临阵脱逃？
随着北京宸园的入市，酒仙桥区域新增了606套豪宅：220平户型44套，255平米户型44套，165平米户型292套；145平米户型226套。
它的220平米以上户型，与同在朝阳区的融创壹号院、融创ONE9有一定的客户交叉——成交均价为13万元/平米和13.9万元/平米。其中，融创壹号院的户型面积在200平米以上，供应了390套，10个月网签了136套，成交金额48亿元。从这个角度上看，北京宸园还是有一定的竞争力。
由于北京宸园的住宅期房指导价高达125000元/㎡——据说卖11万元/平米才算保本，惊到了京城地产圈，那个地段的这个售价，一时间争议不断，令拿地的联合体倍感压力。
总而言之，北京宸园有股东撤了，这总归不是一个好兆头。
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