他花全款购置的一套别墅，居住9年后突然被人贴上拍卖公告。这究竟是怎么回事？
花121.36万全款购置别墅房
居住9年未被办理房产证
这名男子姓刘，家住重庆市九龙坡区西彭镇。
他对华商报大风新闻记者介绍说，2015年5月11日，他购买了一套位于九龙坡区白彭路6号的别墅，总价款是121.36万元，该房屋的开发商是重庆五星地产（集团）有限公司（以下简称五星地产）。
“当天，五星地产与我签订了《重庆市商品房买卖合同》。”刘先生说，合同签订后他按约支付了全部购房款，五星地产也向他开具房款收据对购房款予以确认。
记者在该买卖合同上看到，双方约定“本商品房属预售商品房，五星地产应当在2016年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付刘先生使用，五星地产声明本商品房没有设定抵押权……预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60天内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”同时，双方还对支付方式、违约情形及违约责任作出明确约定。
合同签订一个多月后，刘先生办理了接房手续。
“后来我开始装修入住，至今已有9年。”刘先生说，这期间，他曾多次催促五星地产履行买卖合同约定，为他办理房产证并办理过户登记手续，但对方每次都找借口推脱。
门前张贴拍卖公告，
3次流拍后最终被拍卖成127万余元
刘先生气愤地说，今年3月26日，他突然看到门前墙上张贴着一份要将他这套别墅进行拍卖的公告。
公告载明，该联排别墅建筑面积242.72平方米，房屋用途为成套住宅，“有抵押”。同时还称，根据九龙坡区法院裁定通过的《五星地产、重庆春满园农业开发有限公司破产财产变价方案》，五星地产管理人、重庆春满园农业开发有限公司管理人(以下简称管理人)，将于2024年4月12日10时至4月13日10时止(延时除外)在淘宝网-阿里拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，“起拍价是127.5520万元。”
知情人士称，该别墅历经3次流拍，最终在今年9月以127万余元成交。
刘先生说，当时看到那份拍卖公告后，在他的再三追问下，管理人称五星地产早已破产，后来他查询到九龙坡区一份司法文书，显示早在2017年11月，该院针对五星地产破产清算一事，指定大信会计师事务所(特殊普通合伙)重庆分所担任债务人五星地产管理人。
起诉开发商要求判买卖合同有效一审获胜，
对拍卖提出异议
刘先生认为，那套别墅是自己的合法住所，因为开发商五星地产自身原因，一直没有给自己办理房产证并过户，遂向九龙坡区法院递交起诉状，要求确认当初双方签订的那份买卖合同真实有效。
九龙坡区法院开庭时，五星地产经传票传唤未到庭参加诉讼。该法院审理查明的事实是，当初开发商在合同中声明“本商品房没有设定抵押权”，并承诺在交付使用之日起60日内双方向相关部门提交办理《房地产权证》申请，然而直到拍卖时五星地产一直未办理过户登记手续。
九龙坡区法院认为，就合同形式看，上面有刘先生的签名捺印及五星地产的印章，足以证明双方已就房屋买卖达成了一致的意思表示。从合同内容看，五星地产将案涉房屋出售给刘先生，双方在合同中对出售房屋的位置、价款、支付方式及违约责任等主要条款进行了约定，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定。从合同履行情况看，该合同签订当天，五星地产向刘先生出具收到购房款121.36万元的收据，虽然案涉房屋存在尚未办理产权过户登记的障碍，但这属于物权变动方面的问题，并不影响双方合同的效力。
2024年4月，该法院一审宣判称，确认该合同合法有效。
此外，面对该别墅遭管理人拍卖，刘先生紧急请求对方停止拍卖活动。
管理人回复他说，当初该别墅的原抵押权人为浦发银行，现抵押权人为秦瑞合伙企业，今年3月22日，秦瑞合伙企业向管理人提交《拍卖申请书》，要求将该别墅以现状进行拍卖，以实现其作为抵押权人的权利。
同时称，当初刘先生与五星地产在签订买卖合同前，该别墅即存在登记的抵押权人，抵押权设立合法有效，若对拍卖有异议，可在4月11日之前向九龙坡区法院提起异议之诉。
刘先生说，他随即向九龙坡区法院提起了异议之诉，申请终止对该别墅进行拍卖处置，“然而当我正等待法院回复时，发现房屋已经被拍卖掉了。”
管理人相关人士对华商报大风新闻记者称，刘先生购置的那套别墅此前曾被多家法院查封过，他们是按规定进行拍卖处置的。至于具体是被哪几家法院查封的，他未透露。
今年9月13日，九龙坡区法院裁定称，解除五星地产所有的、位于白彭路6号的该套别墅的所有查封和抵押登记。同时裁定将该别墅的所有权转移登记到买家名下。
针对管理人言及的购买时被押抵一事，刘先生称五星地产根本没有告诉过他，“如果当初被抵押给了银行，我怎么可能还会去买？”
五星地产当初有没有将该套别墅抵押过，如果抵押过又是何时抵押的？针对这个问题，五星地产一名负责人对记者称，因时间太久，现在记不清楚了。至于9年来为何一直没有给刘先生办理房产证并办理过户登记手续，他未予回答。
律师说法：
管理人未保障权利人的优先购买权
进行拍卖涉嫌违规
知名刑事辩护律师、河南泽槿律师事务所主任付建认为，债务人在没有能力履行自身债务时，可以要求拍卖自己的财产，或者债务人在背负债务时以该房产做抵押，到期不能履行债务时被抵押的房屋可能被拍卖。
他说，五星地产破产清算时如果管理人在拍卖过程中未按照相关法律法规和规定的程序进行操作，可能涉嫌违规。比如，未对拍卖房产的产权状况进行充分核实、未保障相关权利人的优先购买权等。如果房屋买受人刘先生在房屋查封之前就已经签订房屋买卖合同并已将钱款交付给开发商五星地产，并且因五星地产原因没有给他办理房屋过户登记手续，在这样的情况下管理人拍卖该别墅涉嫌违反相关规定，管理人的拍卖行为必须合法、公正、透明，且符合破产法等相关法律法规的规定。
付主任进一步解释，管理人尽管声称该别墅之前被多家法院查封，且有合法的抵押权，但刘先生此前已与开发商五星地产签订有效合同并且支付全部价款，实际占有该别墅长达9年，未办理过户登记是因为五星地产不配合，这全部符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，即一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产，三是已支付全部价款，四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
他认为，管理人的拍卖行为涉嫌违规，刘先生提出的执行异议能够排除执行，可进一步向九龙坡区法院申请撤销执行。
华商报大风新闻记者 申晓渡
