富云山项目实景图。吕颖雅/摄
吕颖雅/发自广州
近日，一则关于广州市白云区黄石街陈田经济联合社（以下简称“陈田联社”）的通知在网络上传开。
通知提到“经成员代表会议决议，同意联社通过公开拍卖的形式处置融资A区A1、A2栋部分在售房源”。而这些房源位于广州市白云区富云山项目。
事情的缘由并不复杂：
2023年8月21日，陈田联社收到地产开发公司的一纸承诺书，内容是如果在2023年9月底之前未能支付 2250万元的小学设施设备购置款和1.3156亿元拆迁补偿款 ，陈田联社可自行处置融资A区A1、A2栋共21套在售房源。
随后的2023年10月12日和2024年3月26日，陈田联社两次函告地产开发公司，要求其配合处理这批房源，但未获得回应。
现在，陈田联社拟委托广州产权交易所等平台， 以5万元/平方米起拍价，通过公开拍卖方式处理这些房源 ，所得资金用于解决拖欠村民拆迁补偿款。
此次事件引发了两个关键问题：
1. 广州多个旧改村存在临迁费发放延迟问题，村民这种自救方式是否可行？
2. 富云山周边有多个一二手高端项目，如中国铁建西派云峰、粤海云港城、龙湖天奕、保利云禧等，价格7万~10万元/平方米。如果项目以5万元/平方米起拍， 相当于市场价的7折 ，是否存在捡漏的机会？
带着这些疑问，我们先来认识一下富云山的项目背景。
富云山起源于陈田村的旧改，该村曾是中国最大的汽车零配件集散地。
该项目预计历时8~10年开发，总占地面积62.6万平方米，建筑面积约200万平方米，规划涵盖10个组团，包括住宅、公寓、商业及学校等多种业态。
富云山项目沙盘。吕颖雅/摄
由于地处白云新城CBD，靠近白云山，景观资源优越，周边生活配套成熟，项目定位为“白云山西麓顶峰标杆之作”。
简言之，富云山这个项目底子很好。因此，2022年富云山正式对外开放，吹风价高达8万~9万元/平方米，最终开盘价定在7.5万~8万元/平方米，并且保持了一段时间。
但后来由于广州楼市的下行趋势，以及房地产行业流动性紧张的影响，最终导致开篇这一幕。
回到解答关键问题。
实际上，村民自救行动已有先例。
今年5月，广州市海珠区沥滘经济联合社召开会议，决定将沥滘20号（即九社鞋城）融资地块交由政府出售处理。政府计划向沥滘村改造项目公司支付6亿元，待地块出让后再进行相应补偿。
那么，陈田村的做法是否可行呢？
广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师表示，关键在于是否有公司章程的相关约定。如果没有明确规定，原则上持股51%以上股东可通过股东会表决处置资产，小股东如不同意可向公司提出股权回购。大股东在处置公司资产时不能损害公司、其他股东或债权人合法权益，否则处置行为可能被视为无效，或需对公司、其他股东承担损害赔偿责任。
近日，中房君到访富云山了解到，融资A区的 A1、A2栋已是现房销售 ，占据头排山景景观，产品包括约120平方米的三房和180平方米的四房， 最低价格约为6.5万元/平方米 。对于村民要求以5万元/平方米起拍卖部分房源的问题，楼盘销售人员表示这不太可能，因为地产开发公司不会同意。
一位从事法拍房工作的业内人士透露，地产开发公司反对是预料之中的，因为如果拍卖成交价过低，可能会影响后续正常商品房的销售。村民若要求法院进行强制拍卖，必须先取得法院的胜诉判决，然后才能在平台上进行拍卖。由于地产开发公司可能会对法院判决提出上诉，整个过程耗时超过一年。此外，如果村民自行转让，他们只能拍卖所占有的55%股权，而不是完全产权，这在市场上可能难以找到买家。
不过，富云山也有“5”字头的房源在售。
根据相关信息，今年3月，富云山推出了A5栋的团购活动，得到了广州市白云区政府指导、黄石街道及陈田联社的支持，以及白云城投的组织协助。当时，该批单位还承诺一年内降价可退房，一年内涨幅不足5%也可退房。
据楼盘销售人员表示， A5栋是期房销售 ，户型包括约123平方米的三房和约140平方米、192平方米的四房， 价格仅5.3万元/平方米起 ，但装修标准会相应降低，交房时间预计为2025年年底。
言下之意，按照富云山最初8万元/平方米的定价，如今的价格相当于打了6.6折，可以捡漏吗？
有位资深中介经纪人表示，富云山周边有几个同类项目在售，例如中国铁建西派云峰、中海麓府、粤海云港城等，这些项目均由央企或国企开发，具有更稳妥的交付保障。但“5”字头买白云新城吸引力很大。
比如，与富云山相邻的中国铁建西派云峰，140平方米起步户型的门槛超过1000万元，富云山同等面积的产品售价只需700多万元，价格相当有竞争力，最终选择取决于买家对风险的偏好。
据中房君实地观察，目前富云山复建区C1至C10栋已达到交付条件。融资A区的A1、A2栋已是现楼状态，其余楼栋已建至30多层（楼高47层），但园林部分尚未完工；融资B区目前仍处于基坑阶段；九年一贯制学校（小学部）和幼儿园已落成。
陈田村复建区实景图。吕颖雅/摄
根据阳光家缘数据显示，富云山目前A1、A2栋网签了87套，A4栋网签1套，A5栋网签5套，共计未售套数573套，去化率14%。
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商品房和经济适用房的区别
经济适用房是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，没有明确使用年限的规定。 商品房是土地以出让方式取得，由开发商开发商的房屋。 “出让”是开发商向国家交纳一定费用后取得一定年限国有土地使用权的方式，通过出让方式取得土地，都依法与政府部门签定了出让合同，合同中就土地用途、使用土地的始、终时间都做了详细的约定。 出让土地使用权的最高年限是：住宅用地７０年，工业、科、教、文、卫、体用地５０年，商业、娱乐、旅游等４０年。 具体某块土地的使用年限还要以出让合同的约定为准，一般情况下，住宅用地都以最高使用年限７０年签署出让合同。 在出让土地使用到期后，业主如不重新与政府签定合同、补交土地出让金，土地使用权将依法收归国有。 经济适用房和商品房的不同之处还在于：1.经济适用房享受一定的优惠政策，土地实行划拨，建设和经营中的行政事业性收费减半收取，而商品房土地实行出让，没有收费优惠；2.经济适用房销售对象受限制，必须是本市城镇居民的中低收入家庭，并经过经济适用房管理部门进行购买资格审核，而商品房没有此项限制；3.经济适用房在上市交易时受限制，需在取得房产证五年后，才可上市交易。 出售时应当按照规定缴纳有关税费，并交纳土地出让金，不得再次购买经济适用房；而商品房在取得房产证后，即可上市交易，购买次数不受限制，也无需缴纳土地出让金。
