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导读 ：根据新政，已拥有两套住房的京籍家庭，在五环外新增一张“房票”，这让北京楼市在假期期间的成交情况备受业界关注。
作者 | 第一财经 吴斯旻
今年“五一”假期前夕，北京时隔13年首次松绑“限购”。根据新政，已拥有两套住房的京籍家庭，在五环外新增一张“房票”，这让北京楼市在假期期间的成交情况备受业界关注。
第一财经记者假期实地走访和了解到，在北京五环外的多个新房项目售楼处，看房者均有所增加，但除了豪宅市场和少数改善型楼盘，在实际达成认购协议的客群中，受新政影响的有限，相当比例为原本有购房名额和意向的五环外工作者、假期期间父母来京陪子女看房的家庭等。而与新房相比，五环内外的二手房市场并未出现明显改变。
根据诸葛数据研究中心5月6日发布的监测数据，今年“五一”期间，北京新房成交表现好于去年同期，成交量同比涨超20%。但和今年清明假期新房表现对比来看，包括北京在内的多数城市仍处于低温运行阶段，北京降幅在41.25%，成交复苏待进一步改善。
此外，北京二手房成交量不及去年“五一”假期。前述监测数据显示，在6个重点监测的一二线城市中，北京降幅最为显著，由去年360套下降约八成至55套，或受到新房分流等因素影响。
购置“第三套房”持观望态度
4日下午3时许，记者以购房者的身份来到海淀永丰某新盘售楼处，登记并等待了约十分钟，方有一名销售经理前来接待。
“实在太忙了，这几天都忙到晚上10点多，今天午饭也还没来得及吃。”该名销售经理表示，该处新盘“五一”前刚刚开售，开盘300多套，目前三居室几乎选完了。
但她同时表示，由于该新盘是海淀仅有的80~120平方米左右的刚需和首改盘，原本预期销售就不错。目前在缴纳订金的客户中，多数为此前就有购房意向的群体，还有一幢被企业团购。其中，新政发布后的“三房家庭”也有，但占比有限。
所谓“三房家庭”，即按照北京楼市新政，最多可拥有“2+1”套住房的京籍家庭。
根据北京4月30日发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，有三类人群可以在五环外新购置1套住房：包括本市户籍居民家庭、本市户籍成年单身人士、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士。在“限购”优化前，北京市户籍居民家庭最多可拥有两套住房。
目前，北京五环外限购已松绑，但相关贷款政策还没有调整——按照过往政策，购买第三套商品住房，商业银行无法放贷。
“如果是第三套房，首付比和利率政策还不清楚。我们预计假期结束后，政策细则大概率出来。”前述楼盘销售经理称，对于此类客户，开发商临时“定制”了一套假期优惠方案：7天内先缴30％的首付款，保留开盘期间的2万元优惠和另外4万元减免，剩余首付款可以延迟到本月底前结清。如果届时三套房的政策细则还未出，或者出现购房者预期之外的情况，订金可退还。
但她也坦言：“如果可以获得首套房资质肯定更好。”按照新政的新增购房资质，贷款比例和利率大概率参照二套房贷款政策执行。对于已经背负贷款或者老房子还在缩水的家庭，“不见得划算”。
▲图为海淀某售楼处 吴斯旻/摄
海淀之外，“五一”期间，第一财经走访了解到，昌平、朝阳和顺义等区的多个新房售楼处到访者也均不在少数。但看房人群中，仍有相当比例的群体持观望态度。
此外，由于北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，也有业界人士分析认为，假期期间，北京五环外新房市场的活跃情况或不能完全归因于新政。
一名链家房产中介称，假期期间，平均每天陪3~4个客户看新房，“比较忙碌”。“4月底新政出来后，受指标放开影响而咨询新房的客户不少，但真正有短期成交意愿的主要是老客户。趁着假期有空，父母从外地赶来陪子女看房的也有不少。”
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对记者分析称，北京允许五环外增加一套住房，主要有利于释放两类需求：一类是作为人口和产业往五环外区域迁移的政策配套，满足在五环外工作的人员的职住均衡需求；另一类是释放改善性住房需求和一部分“豪宅”需求。
记者了解到，目前，五环外豪宅市场和大户型改善型新房市场，受新政影响更为显著。
“指标放开后第四天，在海淀五环外，一处4层精装平墅项目已经被认购了10套。石景山和通州的豪宅卖得也不错。”一名北京豪宅市场的房产中介说。
但一部分业界观点认为，“闸口”刚放开，大概率会带来一定的签约量，但等这批积累的需求释放后，新房市场起色如何尚未可知。尤其是豪宅市场体量有限，不能代表绝大部分改善型需求。
某新房售楼处销售人士称，对于更多改善型需求家庭而言，有多少会消耗掉这张新增的房票，还待观察。“首先要有第三套房的购买力，比如不急着出售现有住房用以变现；其次要有在京郊购房的意愿，能够将购买力转为实际需求。”
此外，有购房者认为，其持观望态度，除了因为“资质到位，钱没到位”和“必要性不大”，还因为五环外房子“性价比不够高”。“五环外的改善新盘也不一定抗跌，租售比也不乐观。”
“今年五环外的多个次新小区，二手房成交价比上一年跌了至少10％。”一名海淀二手房中介举例说，上个月，一处去年刚交房、面积在130平方米左右的五环外次新房，业主挂牌数月，最终以1210万的总价售出，成交价比挂牌价降了70多万。
“现在五环外限购松绑了，但这个次新小区挂牌价暂时还没有上浮。目前类似房源降价80万也可谈。”该名二手房中介说。
多方面具备优化空间
中国社科院研究员王业强告诉记者，放开五环外限购，让京籍家庭在原来限购2套的基础上增加购买1套，毫无疑问是自北京限购政策实施以来最大尺度的调整。对于有购买能力的家庭来说，尤其是在市场不景气的时候，不再受制于先售后买的约束，可以提前实现改善住房的需求。
而更重要的意义在于，“该新政传递出一个较强的市场放松信号。”王业强说。
但也有购房者认为，对于改善型群体，相比于新增房票，他们中的更多人还是考虑“卖一换一”或者“卖二换一”。当前北京不少小区的二手房成交价比去年下跌了10％~20％，尤其是“老破小”失去价格支撑，让部分换房家庭失去资金支持，搁置了换房计划。此外，目前北京房屋置换的成本仍然较高，个税、契税、中介费等，还希望能有所减免。
中指研究院市场研究总监陈文静也对记者表示，当前北京楼市政策依然较为严格。未来，除了可以针对不同人群、不同面积段、不同区域，优化限购政策，降低交易税费等方面也具备优化空间。
她以契税政策举例说，当前北京家庭购买唯一住宅房产，建面小于90平方米（含）和大于90平方米分别按照1%和1.5%缴纳契税；其他类型房产，统一按3%缴纳契税。“从未来政策趋势来看，契税政策存在优化空间，降低大面积段住房交易契税税率、针对不同人群发放契税补贴等方式或是降低交易税费、减轻居民购房成本的重要举措。”
北京市住建委最新数据显示，4月份，北京二手房网签量达13354套，环比下降6.5%，同比下降4.1%。
此次限购政策优化后，有业界观点认为，由于部分购房者不着急出售现有二手房了，或可降低二手房挂牌量，并减轻市场“踩踏降价”现象。
不过，链家某门店向记者提供的数据显示，截至5月4日，链家平台北京二手房后台挂牌量为16.979万套，比4月底略降，但差别不大。
“市场成交价格还是跟上个月差不太多，也很少有突然不卖的。”该门店销售人士表示。
合硕机构首席分析师郭毅在接受媒体采访时表示，要想楼市成交保持稳中向上，北京还需要进一步制定有助二手房去化的针对性政策，才能够帮助改善家庭更好地实现“卖旧买新”的改善升级。
微信编辑 | 七三
万字吐血分析：小白如何在北京买第一套房？
作者 | 猫叔
这篇文章，主要是关于买房方面的一些硬核知识。给计划买房的小白做一个基础科普。
争取做到这样一个目标：看完文章后，你已经从新手村（啥都不懂）的水平，进阶到可以打个初级副本（独立买房）了。
关于买房，我有两条最诚恳的忠告
做地产自媒体以来，在买房这件事上，我回复了没有上万个问题，至少也有大几千个问题了。不熟悉我的朋友可能觉得我脾气比较暴躁，回答问题没什么耐心，但老粉会GET到我的点，知道怎么样提问，才能要到自己真正想要的答案。
你可能觉得提问有什么难的，别说，对有的人还真挺难的。
很多人连最基本的功课不做，就希望别人给出详尽的回答。这其实是对彼此的不尊重—— 连自己的购房资格、首付情况、月供情况都不了解，张口就问，既浪费了你的时间，又浪费了我的精力，最后这场交流只能是不欢而散。
另外购房者能获取的硬核干货渠道确实很少，网上一搜，买房的信息一大堆，但大多数都是房价涨了跌了，而且多是没有逻辑蹭热度的文章，还很容易煽动买房者的情绪，让真正有购房需求的人误入歧途—— 好多小白经常问，买哪里涨幅最高?房价什么时候涨?
说的好像我什么都懂一样。他们巴不得我就是天桥上算命的，掐指一算，就能告诉你：施主，看你满面红光，骨骼精奇，我这里有一本《买房秘籍》传授给你，包你三年赚千万，走向人生巅峰。
用脚趾头想想，这可能嘛？有这好事，我何必还巴巴码字，借钱炒房不好吗?
买房能抗通胀，如今是菜市场大妈都知道的事情了。但人人都想做镰刀发大财，那么韭菜又哪里去找呢。且不说08年多少深圳炒房客破产，近一点的，17年317以来，燕郊和北京买房的人，又有多少站在高岗。
所以我始终认为，买房能够抗通胀、实现稳定的资产增值，就足够了。而炒房比拼的是资金实力、现金流、对市场对人性深刻的洞察，还有和政策对抗的运气成分。一次赌对了是运气，但如果总觉得有这样的好事，形成路径依赖，那迟早还是要赔掉底裤的。
想要买房发财之前，请问一问自己：
你比别人更聪明吗？你更了解你的对手盘吗？
你是否准备好了足够的现金、优质的借贷资质？
你一个连购房流程都搞不清楚的小白，凭什么能赢在市场摸爬滚打几十年的老鸟呢？
所以，对于买房，我有两条最诚恳的忠告：
1、别想着怎么赚钱，先保证怎么不赔钱。
2、请永远记住第一条。
小白买房的三个原则
接下来，我们以北京市场为例，来说说买房怎么避免赔钱、尽量买对的问题。
根据猫叔跑盘的心得来说，小白买房，要注意以下三个原则：
不看新房看二手
不看环线看产业
不看洼地看产品
我们一条条来分析。
不看新房看二手，这里不是说不建议你买新房，一定要买二手。指的是，只有二手房的价格，才能体现最真实的市场价格。
北京市场和全国大部分城市都不太相同，北京是一个二手房非常成熟的市场。可以来说，从有商品房开始，北京的二手房和商品房就是共存的。
这里简单科普下我国的住宅史，从建国到1998年房改之前，我国采取的是住房分配制度，房子一直处于紧缺的状态。
1998年房改之后，北京一下子推出了19个经适房，包括天通苑、回龙观等大型居住社区，大批量的新房开始销售。第二年允许160万套公房上市买卖，二手房市场也随即开启。
经过20多年的发展，五环内绝大多数是二手房的天下，可以这样说，一个板块的二手房均价，已经成为衡量这个板块的价值刻度。
在同一个片区内，有新房有二手的情况下，如果新房价格超过了周边同品质同类型的二手房的20%以上，那就说明这个新盘的价值已经透支了。这种新盘我们叫做溢价盘，买是可以买，但性价比没有了，多出来20%以上的溢价，是你为楼盘品质、为你生活支付的成本。投资这样的楼盘一定要慎重。
不过事实上，新房和二手房重合的板块不太多。北京的新房大多在五环外，五环内是二手房的天下。
那么到底是买新房还是二手呢？主要取决于你的预算和人生所处的阶段。
对于单身、刚结婚的首次置业人群来说， 优先选择五环、六环的临铁新房。 以牺牲上下班的时间来换取物业的成长空间。
这个结论，主要是从首付不足，贷款资格又很珍贵的角度来考虑的。我们都知道北京房票很珍贵，但其实首套房的贷款资格更加珍贵。为什么首贷又叫处女贷，这意味着大多数人一生只有一次机会。
在不影响你生活、可提供充足月供的前提下，应该最先考虑的是如何充分利用首套房的资格，尽可能多贷款，少交首付。尤其是做生意的朋友，更懂得，像房贷这样大额低息长期贷款，是非常优质非常难得的贷款。
请注意临近地铁是最基本的要求，因为有流动性。
很多人问我，最近比较火的，大兴庞各庄的几个楼盘，以及顺义的金茂北京国际社区，太便宜了，能不能买？
我是真心不建议买的。
这些新盘品质虽然好，但配套交通很差，接盘的人也少，即使发展起来也要超过10年的时间。你有没有想过，将来要置换的时候，卖给谁呢？
所以首套房你至少选择个临铁的新房，至少地铁能为这里带来人气，有了人气商业、教育才会更快的发展。卖房的话有人接盘，就算不卖也可以考虑出租。是个进可攻退可守的稳健策略。
（实在没钱只能买远郊新房的当我没说，我也确实不能借给你钱买房对吧，杠精退散）
对于已经结婚，并且准备要孩子的人群，已经有了一部分积蓄，资金比较充裕，同时对居住又有比较高的要求——商超、医疗配套要成熟，上下班、接送孩子上学都要方便等等。
这部分群体，可选择的范围就很大了，除了少数新房，还可以看五环内更多的二手。
说到二手的坑，以及我听过的、身边朋友经历过的买二手房的血泪史，我可以说个三天三夜不重样。奇葩卖家就不说了，遇到业务不熟练、人品差的中介，真的会把人坑死。
为了不被业务不熟练的中介忽悠，接下来猫叔就科普一下，二手房需要注意的最基本的问题。
二手房，手把手教你通关
买二手房，首先要弄清楚两件事：净首付多少？能贷款多少？
稍微懂一些买房知识的朋友都知道，新房和二手房总价相同的时候，二手房要交的首付，比新房高很多。
这是因为，除了购房首付外，还有 税费和中介费 两个大头。
即购买二手房实际缴纳的首付=购房首付+税费+中介费等，也叫净首付。
坑爹的是，很多中介不会帮你计算比较准确的净首付。在买房过程中，买家比计划多付钱的例子比比皆是。
关系到钱的问题，必须自己亲历亲为。
接下来，我细致的为大家讲讲二手房的税费问题，并说明购买策略。
1、在需要降低税费的情况下，优先购买次序为，
满五唯一＞满二（包括满二唯一、满二不唯一）、满五不唯一＞不满二（包括不满二唯一、不满二不唯一）
我们看看，买一套房子，到底为国家做了多少贡献。
二手房的主要税费是契税、增值税、个人所得税。
a/首先你逃不掉的是契税。只要有交易，契税就必须交。
首套购房：90平米(含)以下税率1%；90平米以上，税率1.5%
二套购房：税率3%；
b/ 如果房子没有满五年，除了契税之外，还要交个税。个税是很让人恐怖的事情。个税=(本次网签价－原值)*20%，原值为上次交易的网签价格。只有查不到原值的情况，个税=网签价*1%
绝大多数情况，个税还是按照差额的20%来算，看到这里你是不是要吐血了？
c/先别吐血，如果你要买的房子，连两年都还没满，不仅要交契税、个税，还要再被薅一把羊毛——增值税。估算为网签价的5.3%或者（网签价－原值）的5.3%，同样是一笔不小的数目。
从以上可以看出，对于普通住房，优先选择满五唯一标的，其次选择满五不唯一、满二的，最差的情况就是不满二，个税、增值税、契税都要交。
至于，满二和满五不唯一怎么选择。这个涉及到上次网签价格的原值，还是要具体问题具体计算。
2、需要降低税费的情况下，优先购买次序为
普通住宅＞非普通住宅
已购公房 ＞二类经适房 ＞ 一类经适房（2008年4月11日前满五年的） ＞ 一类经适房（2008年4月11日后满五年的）
先来说，普通住宅和非普通住宅。
主要区别如下：
虽然北京绝大部分住宅都不符合以上标准。但对于购买力在486万总价以下的群体来说，如果遇到了普通住宅，还是很值得买的。
普宅和非普宅对比，主要有两个优势：
1是首付成本低。
普宅首套房首付可以到35%，非普是40%，普宅二套首付是60%，非普是80%。
2是税费低。
除了非普的税费有可能要比普宅高之外，主要大的税费差距在于 满两年后，普宅不用交增值税，非普依然需要交增值税。
增值税 + 增值税附加 = 网签价 ÷ 1.05 x 5.3 %
举个例子来说，因为通州副中心的建设，最近两年咨询八通线一带上车盘的朋友很多。曾经一位朋友想要咨询总价350-400万的房子。请注意，400万这个区间，就是非普住宅了，这意味着同样是满五唯一的房子， 买了总价400万的非普住宅，不仅首付要多交5%，增值税也要多交20万左右。
请注意，如果网签价控制在374万以内，可以少交首付、少交税。
此外，由于北京市场的特殊性，二手房市场还存在各种各样的政策类住房，这类房产除了上述需要交纳的税费之外，还需要额外补缴土地出让金或者综合地价款。
已购公房：
老公房是多年以前的单位房，也是最有优势的政策房，不但可以按照普通住宅标准交易提高贷款额度，而且由于无法查到原值，遇到非满五唯一的情况，差额20%个税可以规避，只需要缴纳全额1%个税。
至于土地出让金，也就一平几十块钱的样子。简直太友好了。
我们经常会在主城区看到这类90年代之前的房子。尤其是东西城、海淀的学区老公房，税费低贷款高，是很抢手的房源。
经济适用房：分为一类经济适用房，二类经济适用房。
一类经济适用房 ，多是小户型面向中低收入家庭的普通住宅，满五年可出售。
需要额外缴纳综合地价款：2008年4月11日前满五年的，缴纳网签价的10%。2008年4月11日后满五年的，缴纳差额的70%；
比如，码农上车盘的天通苑、回龙观，就是北京最早、最大的经济适用房社区之一。买房的朋友记得把综合地价款算进去。
二类经济适用房， 包括回迁房、安置房、单位集资房，可以直接上市交易， 同样按照普通住宅标准计算 ，交易时额外缴纳网签价格的3%缴纳土地出让金。
潘家园上车盘，换手率第一大盘弘善家园，二类经济适用房很多，看起来总价便宜，但实际净首付并不低。除了交3%的土地出让金外，还有很多房源不满五唯一，需要交差额20%的个税。
有些房子只是看起来很便宜而已。
以下是不同种类住宅比较详细的税费缴纳明细，可供参考。
3、税费低做高网签价可以多贷款、税费高可以做低网签价避税。
通过前边的讲解，可以得知，二手房最理想的房源是满五唯一的普通住宅/老公房，但实际上我们遇到这类优质房源的机会实在不多。中介为了提高成交效率，往往也懒得专门为你找这类房源，而是把手里现成的几个次级选项提供给你。
应对这种情况，我们怎么处理呢？
实际上，在二手房交易过程中，有很大一部分比例，真实成交价和网签价是不一样的。
非满五唯一，税费比较高的情况下，尤其涉及到差额20%个税，原值又低，这个时候（网签价-原值）*20%的高额税费简直太凶残了。为了避税， 买家往往选择做低网签价。
有人说，1000万的房子，原值200万，网签价做到200万，不就可以避税了吗？想法很美好，但税务部门可不是吃素的。为了避免这种情况，每个房子还有一个核定价，也叫“二手房过户指导价”，如果你的网签价低于核定价，那么税务部门就要以核定价为标准来收税。
所以，你只能把网签价做到和核定价一样低，保证缴纳最少的税费。
这里做一个总结：
买二手房优先用的两种策略：
一种是首套首贷资格，买总价看上去比较高，但满五唯一税费很低，净首付也低的，可以多贷款。
（贷款不是无限制。决定最高贷款额度的就是银行给出的评估价。在北京，评估价一般是房屋实际成交价的95折或者9折，特别老的房子也有8折的情况出现。）
另外一种是二套资格，全款买房，选择总价比较低，但税费很高的，做低网签价规避税费。需要用钱的时候，可以再抵押。
PS: 真实成交价≥银行评估价≥网签价≥最低过户指导价（核定价）
当然，本篇讲的是二手房买房中的具体问题。前提还要建立在如何正确的选择板块以及房源上。
豪宅日光！北京房价有多高？一大波数据来袭
近日，北京又有消息称南四环某项目，近400套，每套800万的房源一天之内被抢购一空。
虽然说起来是豪宅日光，但在北京，似乎也已经不稀奇了。北京的房价究竟有多高？关于这个问题，真的不是一句两句能讲清楚的。于是，小编特地整理了一大波的数据，来好好跟大家说一下目前的北京房价。
北京楼市整体高端化趋势明显
今年上半年，北京楼市成交均价为元/平米，而如果剔除单价8万以上的部分，均价只有元/平米。也就是说单价8万以上的房子接涨了全市均价的9.6%，而这一数据在2015年的时候，还只是5.8%。
所以说，从整理上看，北京房地产市场高端化趋势非常明显。之前还有朋友说想在北京买套房，五环内看好的房子价格太贵，同样的价格不如在六环边上买套别墅了。可见市场的高端化不仅仅是一个趋势，更让人感到一种无奈。
那么目前北京各区域的房价如何呢？
在区域分布上，截止31日，北京新建商品住宅成交量最多的是顺义区，2262套；其次为房山区，1716套；再次为大兴区，1607套；门头沟区、丰台区也在1000套左右；其它各区均不足1000套，东、西城区不足50套。
对于北京目前各区域的房价，有研究机构整理了一个北京各区房价阶梯图，可以用来参考。
从图中不难发现，北京目前的房价大概可以分为以下几个梯队：
第一梯队：10万+
代表区域：东城区
东城区7月新房成交均价约元/平米，注意是10万+，这是一个什么概念呢？假设买一套100平米的房子，需要支付1042.45万人民币。按首套房贷比例30%计算，首付款即需付312.7万元。
余下729.7万走商业按揭贷款，贷款期30年，月均还款需要元！相信很多人都没有这个能力，就算首付能拿出300多万，月供也很难申请到近4万元。
第二梯队：5-8万
代表区域：朝阳、海淀、西城、丰台
这几个区，经济实力强，地理位置好，房价也发展迅猛。而且，最重要的是，需求太旺盛。据了解，北京每天有超过180万的人上班距离超过80公里的，这些人主要就集中在朝阳、海淀、丰台。
所有的这些小伙伴，每天上班都要长途跋涉一个多小时，其中就有30分钟耗费在严重堵车上面。大量因为拥堵造成的时间成本损失，让他们没有一个不想拥有一套离公司近一点的房产。
第三梯队：3-5万
代表区域：石景山、大兴、通州、昌平、顺义、门头沟
石景山作为城六区之一，商品房供应较少，这使石景山比近郊区房价略高一些。通州因为限购不降反升，影响了成交量，但没导致降价甩卖行为。相比较来说，近些年发展速度相对平缓的顺义、昌平的房价起伏不大，目前在3万左右。
这些区域虽然价格相对较低，但是依然不亲民，刚性需求可以说只能参观一下，留下背景。改善性需求可以再多看几套房，然后再决定如何去买。
第四梯队：2-3万
代表区域：房山、怀柔
在一路疯涨的北京楼市中，房山的表现相对稳健，也由于偏低的均价，成为刚需远郊置业最后的价格洼地之一。
怀柔随着旅游发展和基础设施的完善，房价上涨也比较快。
第五梯队：2万以下
代表区域：平谷、密云、延庆
远郊区县延庆、密云、平谷的房价都在2万以下，主要由于基数太低。
看完了现在房价，我们再来聊聊未来的情况，结合两个数据，你就能明白了，一个是成交结构，包括楼面价等，另一个就是供需比例。
先看成交结构
不得不说，目前北京的成交结构，五环外已成为主流，占比高达85.7%，五环内基本已无地出让。而从地王的平均成本来看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需在6万左右。
供需比例
与成交结构相对应的，供需结构也能帮你看到未来的房价。
2016年上半年，北京合计出让用地23宗，其中，居住类有7宗，其中还包括2宗棚户区改造用地。这7宗地，成交金额约209.7亿，规划建筑面积105万平方米，其中仅38.7万平方米是商品房住宅，房子大约也就3000套左右。
然而需求呢？
不难看出，2016年截止7月底，已成交商品房住宅套，供需比例接近1：2，如此强大的需求下，未来房价走势我想也不用再多说了。
（以上回答发布于2016-08-15，当前相关购房政策请以实际为准）
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购房指南：2015年北京新房价格同比已涨9.9%
又到年底总结的时候，每个城市的房价走势都陆续浮出水面。对于北京而言，也是盘点的时候了，2015年的北京楼市，可以说是量价齐涨，豪宅争峰。
岁末“盘点季”，各城市一年的房价走势又浮出水面。从机构统计数据来看，即将过去的2015年，北京楼市依然表现出量价齐涨的市场特征。
伟业我爱我家市场研究院12月27日提供给《第一财经日报》的统计数据显示，2015年(截至12月26日)，北京市新建商品住宅(不含保障房，下称“新房”)网签量约为10.26万套，比2014年同期大幅上涨36.7%。而价格方面，今年北京新房成交均价为2.72万元/平方米，与2014年同期相比上涨9.9%。
与去年下半年业界预计的一样，2015年还是名符其实的“豪宅入市高峰年”和“地王频出年”。虽然土地出让宗数与面积均创阶段性新低，但在各大“地王”抬升下，土地出让金出现大“丰收”。来自亚豪机构的分析称，开发商在付出高昂土地出让金成本的同时，由于各类配建的挤占，所能进行商业操作的普宅用地面积却大幅减少，这也激发着北京住宅市场豪宅化趋势脚步的不断加快。
五环内涨得快
伟业我爱我家市场研究院发现，分地段来看，今年北京各环线新建商品住宅市场表现出明显的差异，北京五环外已是新建商品住宅成交绝对主战场，2015年五环外成交面积占比达90%。成交均价方面，受供需不均衡以及五环内住宅趋高端化影响，五环内价格涨势较大，2015年三四环之间以及四五环之间成交均价涨幅最大，分别上涨37.6%、46.4%。
针对北京市住宅新房市场量价齐涨的原因，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者分析，2015年房地产市场正式进入政策宽松期，有效刺激了市场需求释放。他认为，“量涨”的原因主要有以下几个方面，首先是金融货币政策稳健趋宽松化，直接利好短期楼市成交;其次，个人住房转让营业税“5改2”，直接利好二手房成交的同时，也刺激了改善型需求入市，间接提升了新房成交量;三是二套房首付贷由原来的七成首付比例降低为四成，实际上是降低了客户购买二套房的入市门槛，鼓励改善型客户入市，能够有效刺激支付能力稍差的一批准意向客户果断出手。
价格的上涨也是多种因素交汇的结果。胡景晖称，随着2015年北京新房成交量的提升，开发商对市场未来信心提升，定价的主动权增强，收回或减少降价促销策略，这是价格上涨的原因之一。此外，他提到，2015年北京大量高价盘入市，在统计结构上显著拉高了住宅均价。此外，2015年土地供地减少，“僧多粥少”，优质地块高价成交，影响周边新房定价并且提升客户对未来的预期，2015年丰台、大兴、昌平、门头沟等住宅用地楼面价全面提升，“面粉高过面包”带动开发商提升新房定价水平。
针对2015年和2016年全国楼市的变化和趋势，在12月15日的2015腾讯(第四届)智慧地产高峰论坛上，腾讯研究院房产研究中心高级研究员吴卫东表示，2015年中国房地产市场是典型的政策性市场，有些城市出现了报复性上涨，有的城市依然很低迷。据他判断，由于供求关系的改变，2016年一二线城市由于需求方的驱动，而会使得整个房价趋于稳定，但不太可能再出现报复性拉升，而三四线城市还将因为供求关系难以逆转，而保持持续低迷。
豪宅高峰年
在偏远一些的新房和公司附近的二手房之间，在北京一家金融结构供职的宋莉(化名)和男友纠结了一阵，选择了前者。这意味着，她未来上班即便坐地铁也需要一个小时左右的时间，不仅如此，每平方米超过4万元的价格，买下130多平方米、总价近600万元的房子，对于这对年轻情侣而言，不是件轻松的事情。
宋莉选择的婚房位于南四环，属于丰台区。从前由于环境、医院学校配套等限制，南三环外的地段在北京是个相对的房价洼地，然而，今年丰台多宗地段入市，不少地块拍出的楼面价超过了周边二手房价格。宋莉告诉本报记者，当发现她有些犹豫时，楼盘置业顾问告诉她“旁边刚拍的那块的楼面价都到5万了，未来都是10万起价的豪宅”。这句话让宋莉下定了决心：买下这个未来将被豪宅包围的中高端楼盘。
2015年毫无疑问是北京豪宅入市高峰年。来自伟业我爱我家市场研究院的报告称，受2015年成交高价地影响，五环内泛豪宅化基本形成，也将从统计结构上提升北京整体住宅价格水平。如果剔除2015年新入市的高端豪宅对房价的影响，如万柳书院、北京壹号院、使馆壹号院、西宸原著、中粮瑞府等顶豪项目统计结构上的影响，2015年新房成交均价为2.68万元/平方米，同比上涨8.6%。
从北京住宅库存来看，在2015年市场供需基本平稳态势下，北京市场库存基本保持2014年高位，去库存压力尚大。与此同时，北京的豪宅库存也不容小觑。胡景晖对记者指出，前几年政策限制致使北京豪宅的原有库存压力较大，如今政策放开、供给释放，明年豪宅将集中入市，供应量巨大;而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价，与豪宅并不匹配，市场的消化能力有限。因此，他认为，2016年豪宅的销售压力会加大，在楼市整体库存较大的背景下，房价涨幅也将有限。
尽管如此，北京的高价地仍层出不穷。最近的12月23日，大兴区旧宫镇一地块出让，这也是12月份来首宗商品住宅用地，拍卖现场吸引了包括金隅、中铁建、中铁、龙湖首开等在内的7家房企现场竞争。经过31轮厮杀，最终该地块以44.2亿元的总价为中铁置业取得，溢价率61%。据亚豪机构测算，该地块商品住宅部分折合楼面价3.6万元/平方米，这一楼面价已经突破去年中铁建旧宫地块最高价，成为该区域单价“地王”，这也是北京2015年经营性用地当中第26宗楼面价超过3万元/平方米的地块。截至当天，2015年北京土地出让金总额已超过2000亿元，达到2017.25亿元。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2015年虽然土地出让宗数与面积均创阶段性新低，但是土地出让金却出现大“丰收”，这其中各大“地王”贡献不小。但是开发商在付出高昂土地出让金成本的同时，由于各类配建的挤占，所能进行商业操作的普宅用地面积却大幅减少，这也激发着北京住宅市场豪宅化趋势脚步的不断加快。
面对明年在北京豪宅市场可能遇到的机会和挑战，房企将采取何种营销策略来应对?对此，融创北京区域公司副总经理楼艳青在出席论坛时表示，对于项目而言，产品和品质是根本，营销是锦上添花，产品做好、品质到位，销售额自然就上升。泰禾集团总裁助理沈力男也认为产品是根本，他说，没有好产品一定没有好营销，好的产品不仅有差异化、均衡性，还有特长和情怀。
（以上回答发布于2015-12-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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