摘要： 从新房市场来看，市场分化程度依然较高。
“‘银十’稳了”“交易热度上来了”“二手房单日成交屡创纪录”……近期，关于上海楼市交易状况的热议不绝于耳。10月29日，上海房地产“沪七条”新政出台迎来满月，自10月1日新政正式实行以来，上海楼市交易热潮真的全面开花了？
单月二手房成交量已破2万套
二手房交易最能直观反映市场变化。在过去的一个月时间里，二手房市场亮点频出：10月13日，单日交易量1334套，创下一年来最高日成交量纪录；10月26日，单日成交量1301套，成为上海二手房日成交量年内第二高……
交易数据透露出楼市暖意。根据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据显示，今年10月1日至28日，全市二手房（含住宅、商业、写字楼和车位等）交易量已达21922套。综合多家房地产中介机构数据，仅二手住宅，本月上海的成交已破2万套，环比9月同期已上涨52.3%。这充分显示“沪七条”的推动作用。上述机构预测，按照这样的势头，10月份上海的二手住宅交易量有望冲刺2.5万套。
破2万套是什么概念？“上海二手房市场的月成交荣枯线是约1.5万套，破2万套则意味着交易活跃。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。今年以来，上海房地产政策不断优化调整，市场回稳势头强劲，10月是继今年3月、6月、7月之后，年内第四个交易量突破2万套的月份。如能达到2.5万套，那10月份将是自2021年6月以来的当月成交量第二高。
有中介机构工作人员形容，二手房交易在新政助推下走出一波上升行情。上海链家交易管理中心签约分理三部负责人王远强，由于“沪七条”紧接着国庆长假，起初没有出现交易的大幅上涨。但在节后，行情明显好转，来签约洽谈的客户开始增加，从起初周末人数变多，到工作日也有不少客户，再到现在工作日晚上也要加班，“管理中心的签约室，现在还需要提前预约”。
二手房交易的先行指标表现亮眼。以上海链家为例，新政出台满月后，线上咨询量累计环比增长39%，新增客户量累计环比增长40%，带看量累计环比增长25%，成交量累计环比增长89%。相比去年同期，贝壳、链家APP流量、咨询量、新增挂牌房源量增长约40%。
购房人也感受到了这波交易热潮。白领小苏告诉记者，“沪七条”出台之后，自己就加入了看房大军，每逢周末都要去看房。最近，她的看房APP里总会弹出提示，她此前收藏关注的多个房源都已“售出”下架了。
“上海二手房成交量在节后提升的重要原因还是‘沪七条’的推进。”58安居客研究院院长张波表示，一方面是限购政策调整，尤其是非沪籍，只要满足1年社保或个税，就能在外环外买房，对于潜在需求转化起到了直接作用；另一方面，增值税免征年限“5改2”，降低了交易成本，明显拉动了置换需求。
冷热不均的情况仍然存在
交易热潮全面开花了吗？值得一提的是，市场冷热不均的现象依然存在。
在二手房市场，仍有不少降价房源推出。一位购房人告诉记者，自己关注的新华路板块，就有不少卖家下调了价格，下调价格在20万元至50万元不等，希望借此机会尽快成交。
而在新房市场，分化现象依然明显。10月21日至27日，新建商品住宅成交面积19.98万平方米，环比增加57.19%，这一成交量创下半年新高。其中，郊区成交真正进入状态。浦东成交排名第一，面积达到4.48万平方米，主要是位于周康以及北蔡有项目入市，推高交易量。排名第二的是嘉定，主要成交范围是外环外。排名第三的是奉贤区。此外，松江、青浦这些交易主力区也开始发挥，面积均突破1万平方米。可见，在政策的引导下，外环外区域成交出现大幅放量，按这一趋势来看，还会有惯性延续。
上海商品住宅成交TOP10（
10.21—10.27
）
核心地段优质住房依然受到追捧。10月22日，位于奉贤区的龙湖观萃项目加推，认购火热，认购量至少超出房源量30%。10月27日，位于黄浦区核心区域的外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日售罄。
不过，交易热度并非全面开花。相比之下，有的楼盘则略显冷清。10月25日，位于闵行区的大华星曜开盘，推出167套房源，建筑面积约86平方米至137平方米，由于认购期间认购人数较少，取消摇号，直接进行选房。次日，临港新片区的港城悦领开盘，推出388套房源，在认购期间共收到121组意向认购，认购率仅31%。
业内人士表示，从新房市场来看，市场分化程度依然较高，市区优质地段的品质新房受到市场的充分关注，自主体验更好，而且受行业周期波动影响相对小，更加保值。对于一些市场表现不佳的项目，开发商可能需要调整策略以适应市场变化。
上海楼市怪相，千万预算买家被劝退是什么原因？
上海楼市怪相，千万预算买家被劝退只因首付低。
两个多月前，杭州开发商们为了不成为新政后的“出头鸟”，纷纷开启“劝退”模式。 他们拟定了“自杀式”劝退模板，向那些有意购房的买家们细数自家项目缺陷，苦口婆心劝告买家“理性购房”。 有置业顾问直言，那是他从业以来“最慌张的时刻”。
最近，上海楼市也出现了类似景象。 但不同之处在于，上海楼盘的置业顾问并未因严苛的新政而感到慌张，他们很快就发现新政可以成为筛选客户的借口。 于是，“傲娇版”劝退模板诞生。
现在上海许多楼盘接连开启“套路”模式，权衡买家匹配度的标准只有一个：首付比例。 为了筛掉那些首付比例低、积分局销分数低的买家，开发商们竭力营造楼盘火热、房源紧张、摇号困难的氛围，劝阻非目标买家参与认筹，甚至在买家认筹态度坚决的情况下，置业顾问索性“失联”。
如此一来，上海楼市迅速“降温”，触发新摇号制度的楼盘屈指可数。 不过，在冷却的楼市表象之下，暗流仍在涌动。
扩展资薯基料：
上海楼市怪相起源于上海推出楼市新政
2021年3月3日晚间，上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新沪七条”），其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注。 这也是上海首次对新房明确提出限售。
新政之下，上海楼市一桐手游改“魔幻”状态，立刻进入“速冻”模式。 新政出台前夕，上海楼市认筹率均值达到244.13%，而新政出台后的近一个月，市场都十分冷淡，直到3月5日，位于上海闵行浦江镇的建发浦上湾成为新政后第一个触发积分制摇号的楼盘。
不仅如此，3月，上海曾在一天之内批出33张预售证，涉及上万套房源，其中不乏尚海湾豪庭这样的大热门楼盘。 但即便如此，上海楼市依然显得十分冷静，除了建发浦上湾之外，再无第二个楼盘触发积分制摇号。
上海楼市新政后：今年小阳春难期待
3月3日晚间，上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新沪七条”），其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注。 这也是上海首次对新房明确提出限售。 目前，上海只有无房户购房积分制度被称为“优先政策”，但具体细则还要等待官方后续的解释。 “5年限售”是“新沪七条”最受关注的政策，与杭州春节前出台的调控政策有异曲同工之妙。 1月27日，杭州出台调控政策，其中一条“本市限简毕瞎购范围内，新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”。 与杭州一样，上海也是在一手房市场过热之后祭出“限售”，抑制投资、投机客的资金涌入楼市。 结合近期部分大城市政策密集出台的事件，易居研究院研究总监严跃进认为，今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开了。 包括咨询机构人士、中介人士在内，不少人与严跃进看法一致，上海此次调控是为了稳房价、防止市场过热。 严跃进指出，“优先购房者5年限售”这一点其实是为此前积分购房政策补漏；同时也是参考其他城市做法，对于优先认购的房源设置限售的条件，可以将那些想通过优先购房途径获得房源的炒房客挡在门外。 同样，这招也可以降低那些优先购买客户较多的楼盘的市场预期。 房企高溢价拍地被约谈另一名业内人士认为，上海在牛年开工后再次加码楼市调控，导火索或在于土地市场先热起来，出现高溢价地块，担忧土地市场温度或传递到销售端口。 这么做主要是为了稳房价、抑制市场过热。 2月20日，融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区一幅纯宅地，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%。 地块属于轨交上盖，总建筑面积不到8万平方米，没有自持要求，可以说是不折不扣的稀缺地块。 然而，这幅地块东侧，是去年12月大华集团拿下的一幅总价30.6亿元的宅地，彼时的楼面价只有4.74万元/平方米。 两个月地价接近翻番，且周边二手房单价接近6万元/平方米。 “面粉比面包贵”，虽不能完全指向土地市场火爆，但肯定是区域板块过热了。 不久后，“上海普陀”微信公众号发布了一则消息，针对这次土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。 约谈中，区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。 明确表示：要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。 但凡有“限价”的城市，普遍存在一个现象：一手新盘往往有价格倒挂，有投机炒作空间。 政府锁定持有年限，增加炒房成本，可以震慑投机需求。 为了降低市场预期，“新沪七条”还提出了土地限价竞价。 业内人士认为，楼板价决定未来售价拦空，尤其是面粉和面包价格接近，市场预期上升，买家入市意愿高。 土地价格限定有助于稳定预期。 后续会制定相应拿地方法，明确到达限价后谁可以拿下地块。 此外，租赁地块分别制订供应计划，和销售性商品地块分开。 此前二者合并列入供应计划，但租赁地块无法形成有效供应。 此举可以充分保证销售性地块充足稳定，同时充足供应也有助于平移地价。 小阳春传统销售旺季即将到来，市场走向备受关注。 与杭州楼市情况接近的是，尽管1月底杭州对炒房资金实施了“大封杀”，仍然难挡年前数亏一波红盘中签率低于10%，上海“121”政策后，一手楼盘同样出现多人摇号的现象。 为防止楼市出现过热倾向，上海继续在调控政策上补短板，并借鉴其他热点城市的做法，先强调严格执行，再看效果，不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求。 同策研究院高级分析师李霄霄指出，“新沪七条”受关注的是第二条跟第七条，其他的几条关于整顿市场秩序、强化市场管理的政策在之前已经出过，在这份文件中只是强调严格执行政策。 第二条限价竞价在其他城市已经有实施的案例，目前上海部分热点板块面临价格倒挂，政府严格执行限价政策面临的市场压力较大。 在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价有助于在前段控制地价达到稳房价的目的。 第七条住房限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房”。 目前上海仅三个楼盘在试点打分优先购房政策，来访认购情况一般，对市场预期的影响目前来看还不大。 加强中介管理管控“新沪七条”中，进一步加强中介管理，对于中介市场规范行为进行管控。 上海已经进入存量市场，中介机构在交易中扮演重要角色。 通过管控、规范中介企业行为，抑止炒作意图。 由此可见，今年楼市还是以防止过热为主，如果达不到预期效果不排除继续加码的可能。 房地产市场成因复杂，过冷或过热，并非“供需失衡”就能一言以蔽之。 在最近几个月成交维持在3.9万套的上海二手房市场中，中介被认为是有助推作用的。 调控之前，房价涨幅最高的是上海市中心内环核心区域，相比之下，中环区域正处于补涨阶段。 浦东中环内某小区，某套90平方米左右的房源在去年年底挂牌价600多万元，春节后，已经涨到了900万元，但一直没卖出去。 据中介业务员反馈，虽然房价已经涨到8万元/平方米，但近期有很多要买房子的，都没有合适的房源挂牌。 21世纪经济报道记者走访了部分门店以及采访部分买家和卖家，发现因为有中介以独家VIP的方式来垄断房源，以高成交价给到业主信心，让业主们认为房子通过某些中介可以卖到较好的价格，这导致一些秉承着政策方针去平衡业主和买家利益、让价格回归理性的中介反而生存环境堪忧。 中介嗅到了敏感的气息，春节前后仅宝山大华板块，就新开了5家中介门店。 这些中介门店正处于扩张周期。 据了解，红星美凯龙旗下的美凯龙爱家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌几亩置业等中介自去年底开始，从外环外逐渐向市区扩张，大规模开店。 为了抢房源，有的中介门店不惜承诺业主以高价出售，这在一定程度上助推了房价的上涨。 另一名中介业务员指出，“独家房源”是一种垄断行为，这导致房子不一定最终在短时间内卖掉，客户谈价空间也变少。 成交下滑，小阳春不再？中介人士指出，新政出台表明二手房交易价格后期以稳定为主，趋于理性。 但目前，价格趋势有待考量；交易量已经是下来不少了。 “最近市场成交下滑严重，成交周期和看房周期都非常长。 ”前述中介业务员反映，自从新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多数房东心态还是比较好的。 有业主近期把价格下调大概0.05%-0.07%左右。 实际上，上海二手房的房源量自去年下半年开始，每月保持高位成交，已经去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：库存量本身就不太多，可以看的范围和数量也少；“121”新政执行之后，二手房增值税免征“2改5”，税费变化也导致房源出手难度增加了；加之有的中介做独家房源，客户看房也受限。 多个中介门店业务员反馈，小阳春能否如期出现，具体还是要看3月份的市场成交量及客户反应。 由于2月份二手房数据目前还没有公开，但从一手房成交数据来看，小阳春恐怕难以出现。 第三方数据显示，3月1日，全上海121个板块仍未达到全面上涨，板块之间差异依然明显。 从2月1日-2月21日数据来看，一手房成交套数同比已经减半。 诚然，不管后续市场走势如何，上海从各方封堵炒房资金的态度已经很明显。 就在同一天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。 上海、杭州最新的调控离上轮调控仅相隔1个月，并且在同一天内发布政策，一个宏观背景是：今年1月底，住房和城乡建设部副部长倪虹带队在上海、深圳调研时指出，城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。 近日，倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况，重申“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。
