原标题：万科抛出瘦身计划！多元化业务挥刀断舍离，每年卖200亿资产降债
十年如一梦，万科调转船头。
2014年，万科提出向城市配套服务商转型，开始试水多元化业务。走过业务试错、收敛发展、聚焦发展三个阶段，万科形成开发、经营、服务并重的发展战略，是行业内布局经营性不动产最早、赛道最全的企业。
去年3月，万科董事会主席郁亮在业绩推介会上表示，经营服务类业务学费已经交完，终于不再是负担了。“经营服务类业务是滚雪球的生意，给一段时间，我相信它一定会对我们的收入、利润有重大影响。”
然而，在行业下行叠加偿债高峰到来之际，万科不得不“割爱”。
在4月30日召开的万科2023年度股东大会上，郁亮亲自宣布，万科将退出其它业务，聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业，“我们的资源没法做到全部业务都能照顾好，所以这时候必须要做取舍。”
万科提出聚焦主业、瘦身健体的一揽子方案，第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降低风险；第二阶段是做好、做强、做精主业，打造出行业的产品标杆和服务标杆。
“伴随行业的深刻调整，这种瘦身健体的过程就跟减肥一样，是非常痛苦的，也是非常不容易的。它的结果一定是通向一个更健康、更有质量发展的方向，所以我相信我们今天遇到压力是阶段性的。在社会各方，包括大股东等各方面的支持下，通过我们自身的努力，相信能够在未来两年初见成效。”郁亮说。
万科第一大股东深圳地铁亦再次表态支持万科。
“企业发展从来不会一帆风顺，就像人的一生，不全是鲜花和掌声，很多时候艰苦卓绝。”深铁集团董事长辛杰表示，万科主业未来聚焦三个方向，这些是万科的强项，主业搞好了，股东会逐步受益。“作为万科的长期股东，我们的态度和立场一直没有变，会一如既往地支持万科良性发展，并采取各种适当、有效的方式，促进万科的持续健康稳定。”
计划每年卖200亿元资产
在交完学费实现盈利的当口，万科第二次提出瘦身健体，挥刀砍向经营服务类业务。
经过十年培育，万科的经营服务类业务已获得长足发展。2023年，万科经营服务类业务实现全口径收入558.1亿元，同比增加 8.9%；今年一季度，贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。
但是，由于经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，为缓解流动性压力，万科选择了舍弃。“今天我们的部分压力就来自于把开发业务的资金用于长期经营性业务，现在看来资源不充分，必须再次聚焦在核心业务上。”郁亮说。
万科官网显示，其多元化业务包括房地产开发、物业服务、租赁住宅、海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营。
聚焦主业，万科选择了三个方向：住区开发、物业服务、租赁住宅。这也意味着，其它五项业务在万科的断舍离清单里。
“这三个业务有三个共同的特点：一是社会有需求，二是市场有前景，三是万科有优势。”郁亮分析称，首先，上海有高端项目一天销售190多亿元，说明人民对美好生活的追求、对居住水平的提高还有很多空间；第二，很多人口聚集的城市还有人口流入，这些新进入城市的人需要安全、稳定、舒适的租赁住房；第三，尽管开发业务增速下来了，但是物业的存量规模非常大，它像滚雪球一样发展。
郁亮强调， 万科是这些业务面对的客群最广、场景最丰富，同时综合建造运营能力最强的头部开发商之一，“当我们把资源、力量聚焦之后，三个业务会获得更好的发展。”
万科计划通过“两步走”完成瘦身健体。
第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降低风险。郁亮强调，万科将退出其它业务，清理和转让非主业的财务投资，大力度通过大宗交易和REITs，将商业办公资产转让出去。“去年我们卖了123亿元，这是行业第二大的交易量，今年的目标是200亿元，希望未来几年每年能卖200亿元。”
第二阶段是做好、做强、做精主业，打造出行业的产品标杆和服务标杆。郁亮介绍，万科将锚定三大优势业务，在资源聚焦之后，花更多的力气、更多的工夫，在好产品、好服务、好社区方面继续保持领先。同时按照新发展模式，保持一定的投资力度，更好地提升经营回报水平。
这不是万科第一次提出“瘦身”。
2018年年中，在宏观调控趋紧的大环境下，为了活下去、活得好、活得久，万科提出“收敛聚焦”策略。此后，万科的多项业务逐渐被修剪。目前，万科的业务版图涉及房地产开发、物业服务、租赁住宅、海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营。
今天，万科版图又一次收缩。不同的是，当年的“活下去”或许只是危机意识驱动下的一句口号，但现在，“活下去”成为万科的重要任务之一。
郁亮30年没卖过万科股票
退出非核心业务，既是寻求长期健康发展，也是为了渡过眼下的流动性危机。
“必须完全摆脱过去行业传统的三高模式。”郁亮说，如果万科不能主动把负债降下来，不可能实现真正的安全。
万科确定的目标是，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年削减一半。截至2023年年末，万科有息负债合计3200.5亿元。
得益于银行支持和自身努力，万科融资已逐渐好转，管理层对后续进展充满信心。
在今年3月的业绩推介会上，万科总裁祝九胜表示，万科在融资上面临三方面的挑战，一是开发业务收支不平衡，二是融资模式从总对总转向项目制，三是经营性业务收益率未能覆盖融资利率。
针对“三重山”，祝九胜在股东大会上回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三项工作重点。
一是不折不扣落实房地产融资协调机制，能报尽报，能上尽上，目前已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷，作为“双利手”，万科可以通过经营贷的阶段性政策性倾斜，在可贷额、用途上既可以解决存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前万科取得了众多银行的支持，正在积极推进中。
“真正的转变在一开始的时候可视化、可见度都是比较有限的，我们的融资情况现在逐渐好转，一季度新增融资146亿元，各种贷款还在正常进行之中。”祝九胜说。
此外，根据年初制定的工作重点，万科积极推进大宗交易，通过REITs盘活经营性不动产。
今年一季度，万科实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场完成50%股权交易，交易金额23.84亿元。4月30日，中金印力消费REIT在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额为32.6亿元。
近年，万科股价承压。最为直观的表现是，最近三个月万科股价下跌26.34%，最近一年股价接近腰斩。
“股价下跌无人受益，管理团队的命运跟公司的命运是紧紧捆绑在一起的。”郁亮说，股价目前的表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，正制定管理团队股票增持计划方案。
郁亮称，自1994年成为万科董事，持有的万科股票从1000股到700多万股，30年间股市经过了很多轮牛市和熊市，房地产市场也经历了几次高潮和低迷，“但是我的股票从来没有卖过，只有增持。”在他看来，提振股价最关键是把公司做好，降风险，改善基本面，谋求长期健康发展。
万科的此番表态获得深铁力挺。
辛杰表示，企业发展过程中遭遇困难和调整在所难免，关键是面对困难的态度和解决问题的决心，“万科管理层对当前形势的认识是充分的，下决心聚焦主业，瘦身健体，降低负债，加快融资模式转型。这一揽子举措，体现了管理层坚决的态度，只要齐心协力，相信没有克服不了的困难。”
辛杰透露，中金印力消费REIT在深交所成功上市，深铁认购了29.75%的份额，“其它合作项目都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公布。”
200亿买下77家酒店，却成为烫手山芋，富力到底错哪了？
相比十多年前，现在的地产行业整体上已经不再如昔日那般如日中天，近几年万达“瘦身”，恒大债台高筑的消息更是给整个行业笼罩了一层“夕阳西下”的色调。 当然这都是相对而言，所谓瘦死的骆驼比马大，地产业的市场依旧巨大，只是相关企业从“一路高歌”变成了“如履薄冰”。
富力起家于广州，20年间的高速发展过程和在经营决策方面的果敢体现了富力的进取心，其中最被人熟知的一件事就是在2017年富力花费200亿从万达手里买下了70多家酒店，加入了全球最大酒店运营商行列。 不过现在的富力却被营收下滑、高额负债所困扰。
富力早期在地产行业处于领先的地位，富力集团的房地产销售额在2008年时位居行业第4，十几年后，富力已经明显掉队。 2017年销售额位列23，2018年略有上升，排名19位，显然不能和以前的荣光相提并论。
2020年测评机构根据品牌价值给出了房企十强名单。前三甲位中海、万科和恒大，富力排在第9位，2018年时还在身后的华润和融创都已经超过了富力。 富力是如何一点一点失去领先地位的呢？
自2005年起，富力的房产销售规模就一直增长缓慢。 主要原因是富力集团把重心放在商业地产上面，富力制定自认为具有前瞻性的计划，通过以城市新CBD为契机，进军商业地产，建立独树一帜的多元商贸业态，从而实现行业领跑。
因此富力在这十年的发展和整个房地产行业的进程明显不符，与此同时其他同行房企都在大力发展住宅开发，通过高周转实现高盈利。 相比住宅开发，商业地产开发前期投资更大，整体进程更慢，直接拉长回报周期。
从现在来看富力这个决策是存在战略性的失误，虽然事后诸葛亮，但是资金回流期长的确让富力丧失了最初积累的领先地位。 此外富力在买地上也没掌握好节奏，2005年是富力上市的年份，可以说这时的富力正是信心满满的时候，就像它的名字一样，富有力气。
从整体持地来看，富力的布局是十分合理的，涵盖主要地区，二线城市和三四线城市成为经营重点，通过扩大范围来分化风险。我国的房地产是一个分化的行业，有着明显的局部差异， 更宽阔的经营范围有利于减缓区域市场波动带来的影响，同时能够有效把握住不同成长时期有潜力的城市。
2006年富力开始大规模买地，两年里增加的土地储备规模到达2000万平方米，大规模的买入土地拉高了富力的债务，而2008年的到来给了富力沉重的打击。2008年金融危机爆发，全球经济都不景气，同时这也是我国股市最糟糕的一年。 经济低迷导致房地产景气指数应声下跌10个点，在折线统计图中生生地砸出了一个坡度。
这时候的富力喊出了那句口号，要撑过明年。2009年政府救市，富力才在搭上了救命船。 此外富力06年在成都投资的熊猫城，07年在上海存储的70万平米土地，也都没有得到回报， 算是做了赔本的买卖。这时的富力也逐渐失去华南五虎的地位（恒大、碧桂园、雅居乐、合生）
2013年时，富力在行业中的排名已经降到16，万科的销售业绩已经比得上4个富力。 富力开始谋求改变现状。2013年，富力第二次大规模购买土地，当年新增土地储备2000万平方米，重点扩大非一线城市的投资。这时富力的净负债率也来到110%。 2013年国家加大对二三线楼市的调控，富力再次受到影响，面临严重的库存压力和增长率的几乎停滞。
之后富力提出了多元化经营的策略，标志性事件就是2017年富力收购了77家万达酒店，其中包括大连万达中心写字楼，交易金额到达189.55亿人民币。很明显富力想通过发展自持物业来减轻房地产领域的风险和影响，收购完万达的酒店后，富力在酒店、商城和写字楼的资产占到整体的近1/5。 这次的收购让富力的负债率进一步上升。
事实上，富力在酒店业务方面的经营也是处于亏损状态。2016年净亏损1.8亿、2017年净亏损1.5亿，2018年完成收购后营业额上涨了10亿，但依然亏损1.8亿。 房地产方面，前两年房地产政策稍有放松，富力的销售业绩增长，带动盈利能力的回升，但是由于富力的高债务，使得整体的收益不是特别明显。
富力的债务率一直位于同行前列，最近10年的平均净负债率水平中，富力以127%位居第二。 第一名是恒大，负债率到达240%，之后是融创、绿城和保利。
这也能够看出，富力的经营策略是高储备，高负债，通过长期储备土地到达升值的目的，当然之前行业里延长房产开发周期，“坐地起价”的现象是普遍存在的。 不过随着政策的调控，高储备、高负债可能也意味着高风险。行业里的万科、中海的负债率就低得很多，经营之道也更稳健。
2020年，富力也似乎意识到其中的风险，年报里指出富力要在2020年降低负债。 降低负债最快、最简单的办法就是出售资产，富力也的确这样做了，广州富力国际空港物流园70%的权益出售，收入60亿，广州写字楼等物业的交易回款也将近60亿。
同时李思廉（富力董事长）也表示，价格合适将继续出售商场、写字楼、酒店等资产。 此外富力在2020年减少了四成的员工，当然一部分原因是变卖的物业。
尽管卖了这么多，富力的净负债还是高达130%，非受限现金短债比0.4，依然是属于红档企业。 李思廉表示，公司账面有充足的现金储备，有望在一年内将债务降到100%以下，并在2022年退出“红档”。
实际上富力面临的压力和挑战还是十分巨大的， 房地产行业的前景已经不太明朗，而企业的“红档”在政策上面只会更加受限。富力之前的一系列举措并没有起到很好的作用，在决策方面仍然缺少前瞻性。
三道红线标准出炉 触线房企开始积极降债
三道红线落地，各家房企看了看自己，有的三道全中，有的全身而退，更多的是触线一到两条线的。随之而来的是央行的死命令，2023年前全部降到红线一下。有的高负债房企已经开始积极瘦身回流了。
资产出售动作频现
近期，房企资产出售动作频频，主要表现为两大特征：一是多为“踩线”房企;二是出售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业。
9月27日，北京产权交易所披露，中国金茂附属公司金茂西南企业管理(重庆)有限公司，拟转让贵阳黔茂 房地产 开发有限公司60%股权。截至2020年8月31日，贵阳黔茂房地产开发有限公司营业收入为0元，营业亏损1077.37万元，净亏损805.21万元;总资产25.68亿元，负债合计8.56亿元，所有者权益17.11亿元。
中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司，拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日，福州滨茂营业收入为0元，营业亏损688.54万元，净亏损687.7万元;总资产为39.77亿元，总负债达32.84亿元，所有者权益为6.93亿元。
招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司(简称“招盛阁置业”)100%股权。招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理。截至2020年7月31日，招盛阁置业营业收入为1142.13万元，营业利润为742.5万元，净利润为556.88万元，资产总额1.56亿元，负债总计1.40亿元，所有者权益1651.11万元。值得注意的是，近期招商蛇口发布了多个股权转让公告。
中南建设日前公告，拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。截至2020年6月30日，南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元，总负债为786.25万元，1-6月净亏损133.73万元。中南建设表示，该交易完成后，公司将进一步聚焦主业。
根据国泰君安统计，上述房企均有“踩线”情况。“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“踩线”的分档，将对房企有息债务规模进行差异化管控。
分析人士指出，房企出售部分项目，可以尽快实现资金回笼，缓解短期偿债压力。同时，剥离盈利能力较弱或非地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，“三道红线”对激进扩张的房企影响较大，降负债成为亟需解决的问题，短期“踩线”的房企出售资产行为或延续。
抓回款，忙融资
随着“三道红线”政策的逐步落地，房企债务的管控要求提高，现金也就成为了企业运转的生命线。同时，多家房企在年中业绩会上将“抓销售，促回款”作为下半年的工作重点，部分房企则继续融资，“以新换旧”调整债务结构。
9月24日，华侨城集团有限公司公告称，公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券(第一期)品种一的发行规模为20亿元，票面利率4.38%。公告披露，募资将用于偿还债务和补充流动性。9月25日，金科股份80亿元公司债券发行获深交所通过。该公司债首期发行金额不超过40亿元(含)，期限不超过7年，募资拟用于偿债。
但事实上，近期房企的融资规模明显缩水。自下半年以来，监管部门多次释放房地产金融政策收紧的信号。三季度作为过渡期，房企发债规模虽仍在高位，但分月度看，8、9月连续两个月环比下降，且降幅逐步扩大。
根据克而瑞研究中心统计，2020年三季度95家典型房企的融资额为3475.48亿元，同比下降6.2%，环比下降16.1%，相对于2020前两个季度超过4000亿元的季度表现来看，三季度融资额处于年内融资低位。克而瑞研究中心分析认为，一方面，主要由于前两个季度因债券到期，以及货币政策宽松原因房企融资量较大;另一方面，由于前期土地过热等原因，后期调控跟进，加上房企座谈会重点提及降杠杆，在面对未来具体调控措施不明朗方向趋紧的情况下，房企收紧融资。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，降杠杆将成为房企未来发展的主旋律。在此背景下，四季度融资环境将进一步收紧，一些融资方式可能会受到严格监管。贝壳研究院认为，四季度融资规模大概率保持环比下降，在融资环境趋紧与融资需求居高的背景下，房企融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或保持上行态势。
与融资相比，销售回款则是房企现金流转的基本保障，也是企业抵御高负债，防范风险的基石。整体来看，房企近年对销售回款的重视程度提高，收效也十分明显。
根据CRIC监测，与2017年行业销售回款率的中位数水平仅在80%左右相比，今年上半年这一数值已经高达89%。同样，2017年房企销售回款率的算术平均值仅有77%，而今年这一数值已经达到了86%。上半年，一些典型房企例如金科、旭辉、绿城等销售回款率已提升至95%，明显高于行业平均水平。恒大、奥园等房企营销回款率相比19年均大幅提升10多个百分点，增幅十分明显。
“金九银十”，最后的抢收机会
在抓回款，忙融资的同时，通过多种手段有效提升销售才是重中之重。
实际上，自9月份以来，为冲击年度销售目标，一些房企纷纷加大了推盘、营销力度，以对冲融资端压力。中原地产研究中心统计数据显示，9月1日至9月20日，全国30大中城市商品房合计成交1215万平方米，成交面积较8月同期上涨5.6%。
今年以来频频大举促销的恒大，在9月推出全国 楼盘 7折促销，并提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿元，“金九银十”期间推盘40多个项目。
同为头部房企，碧桂园近期则把营销重心放在了线上渠道。据悉，线上购房将成为碧桂园今年“金九银十”的重要阵地。自9月20日起，在碧桂园凤凰云平台上，针对2.8万套房源推出“9.9元抵购房优惠”。另据碧桂园某区域工作人员透露，其所在区域今年“金九银十”的营销活动也主要放在线上平台“天猫好房”。
另据机构监测，8月28日-9月25日，华南地区重点城市广州和深圳累计开盘23个，纯新盘12个，推出房源套，环比增长61.1%，其中刚需项目占比60.9%，仍为市场主流。而即将到来的十一长假行情同样值得期待。据统计，9月底至10月初，上海共计8区14盘拿证待开。其中，一些新盘在9月下旬火速拿证，并集中在9月27日至28日2天内开盘。整个9月份拿证总量达34盘，成为2020年前9月拿证数量最高的月份。
对于房地产企业，今年的“金九银十”显得格外重要。
某房企相关负责人表示，尽管现在房企越来越淡化“金九银十”概念，一般根据具体情况来安排销售节奏，但今年疫情影响之下，结转项目在下半年完成，因此一些房企会选择在“金九银十”冲刺一把，以完成全年任务。
一名行业人士表示，房企到8月底完成六成的年度计划属于正常情况，一般情况下，“金九银十”期间可以完成20%的销售任务。
由此看来，如果以“金九银十”为序幕，那么接下来的近100天将是房企今年最后的抢收机会。
