中国房地产调整进入尾声看好央行保障房再贷款邢自强

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强表示，今明两年是本轮房地产调整的末期。央行最新推出的3000亿元保障房再贷款既可以降低库存，改善开发商流动性问题，更好地实现保交楼，也有助于减少预防性储蓄，从而刺激消费。

5月19日，邢自强在中国宏观经济论坛（CMF）上表示，1-4月主要经济指标呈现的一大特点是不平衡。消费和生产是“两条腿”，生产的情况比较强，消费则在“拖后腿”。同时，较强的生产一定程度上是通过以价保量实现的，出口价格指数、工业品出厂价格（PPI）都反映出削价态势，归根结底还是内需不足。

“GDP平减指数目前还在负区间，内需面临的低物价循环风险尚未消除，这背后的原因包括房地产整体调整引发的从收入、就业预期再到相关板块对内需的影响。”他说。

邢自强预计今明两年将是本轮房地产调整的末期。“我国可能已经走完了这轮调整的绝大部分历程。”他说，“房地产销售量从高点下跌了超过40%，房地产新建设开工量从高点下跌了超60%，和其他有房地产大起大落周期的经济体相比，这个调整幅度从历史规律上看不低了。”

他表示，中国房地产市场不会步上日本的后尘。一方面，我国人均GDP仅为美国的17%，而日本在上世纪90年代房地产、城市化见顶时，人均GDP是美国的1.1倍。从这个角度来看，中日发展阶段不一样，中国经济还有很大的增长空间。另一方面，本轮房地产下行之前，中国房地产企业估值、股票市场估值，再到人民币汇率，和日本在1990年代泡沫破灭前的高估值相比差别很大。

“目前中国房地产的整体价值是GDP的240%，比当时日本的5-6倍要好得多，中国房地产外的股票市场的资产价格和人民币汇率比日本当时的情况合理，没有出现日本在房地产下行后汇率还被严重高估的情况。”邢自强说。

4月30日，中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

邢自强表示，房地产去库存不可能一蹴而就。一是去库存需要的资金量很大。目前中国新房库存相当于20个月的销售，如果回落到12个月的良性水平，需要拿出3万亿-4万亿元去回购现有库存。而且，各地的情况也不一样，有些地方人口流入较大，住房需求较高，有些地方人口流出，库存较难消化，是否会导致“沉没成本”以及产生道德风险问题等等。

“我们看到比较温和的先行手段正在逐步出台，比如通过央行的再贷款鼓励地方先行先试，再贷款规模3000亿元，撬动2000亿银行贷款。如果找到有效范式，地方在试点的过程中真的可以执行下去，后续可以加码。”邢自强说。

在他看来，上述政策措施是“一石二鸟”。一来是回购商品房，减少库存，让市场供需更为平衡，也解决了很多开发商的流动性问题，更好地实现保交楼。二来，人口流入较多的城市把回收的住房改造为保障性住房，相当于福利改革，有利于减少预防性储蓄，从而刺激消费。

金融支持房地产持续加码多家银行讨论加大房地产信贷投放力度

房地产贷款集中度实施近两年，近期再迎来重大调整。

21世纪经济报道记者获悉，近日金融部门下发金融支持房地产市场平稳健康发展工作相关通知，提出对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，监管部门可根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

早在今年2月，央行、银保监会曾发布通知提出，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

“房地产贷款集中度事实上已经不适应当前的宏观经济环境，调整符合预期。”有业内分析人士向记者表示，延长房地产贷款集中度过渡期安排，可为银行尤其是部分大行和股份行支持房贷投放提供空间，并同时提醒称，延长并非“取消”，表明放松更多是阶段性的。

21世纪经济报道记者多方了解到，在金融支持房地产市场平稳健康发展工作相关通知下发后，11月14日多家银行举行内部会议，讨论进一步加大房地产信贷投放力度。一是针对银行内部“白名单”房企，根据住宅类项目资金运转状况与销售前景积极提供信贷支持；二是完善尽职免责制度，鼓励银行信贷部门员工深入了解房地产企业的资金需求，在落实风控要求的情况下提供开发贷、过桥贷款等多种方式金融服务；三是加大房地产企业并购的贷款或发债融资支持，促使房地产企业通过兼并整合，有效解决部分企业资金链问题。

“目前，我们投行部的多个房地产项目并购贷款业务已经加快审批流程，可能比原先预期提前数周落地。”一家股份制银行华东地区信贷部门人士向记者透露。此外，银行信贷部门人士已与白名单内的部分房地产企业开展密切沟通，了解他们旗下住宅项目的具体资金需求与资金周转状况，开始着手设计过桥贷款等多元化金融服务，解决他们的燃眉之急。

在他看来，目前银行加大房地产金融支持，还需具体项目具体磋商，先通过扶持一批优质房地产开发项目完工销售，助力相关房地产公司逐步实现经营利润与恢复稳健发展，再通过支持房产企业并购重组“做大做强”，促进整个行业更好发展。

过渡期合理延长利好部分大行股份行

“我们看到文件了，还在研究要不要向监管部门提出延长过渡期申请。”一位城商行人士对21世纪经济报道记者表示，2021年初其所在银行向监管部门提交了房地产贷款集中度达标计划时间表，由于是按季度汇报落实情况，调整力度还挺大的，基本都提前完成了，“现在的情况不同了，贷款想放也放不去出去，所以也可能不存在会再次超标的问题，主要看后期市场的情况而定。”

2020年12月28日，央行、银保监会联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。地方监管部门可适当对辖内机构达标进行调整。

《通知》还明确，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

事实上，按照上述要求，当时已有地方金融监管部门将辖内有达标有困难的法人机构房地产贷款集中度达标时间延长至6年，以确保超标机构平稳过渡。

21世纪经济报道记者当时曾测算，按照此标准，需要制定达标计划的银行不在少数，包括多家国有大行、股份行以及较多的城农商行。而从上市银行数据看，截至今年6月末，大行、股份行中仅有个别银行相关指标不达标。

“房地产贷款集中度过渡期可合理延长，可以看作是最新文件的配套措施，一方面政策鼓励机构发放个人住房贷款，尤其是在年底前，部分城市的房贷利率还可以突破下限要求；另一方面政策还鼓励机构稳定房地产开发贷款投放、稳定建筑企业信贷投放，这些都是促进银行投放涉房贷款。”一位股份行人士对21世纪经济报道记者表示，事实上，前期金融部门已经出台了较多的政策，但最终还是要看市场预期能否改善，只有预期改善，过渡期延长才有实际意义。“此外，还要看已经达标了的银行是否能再次突破上限要求。”

银河证券银行业分析师张一纬表示，集中度管理政策边际放宽好于预期，能够一定程度上缓解房地产贷款占比较高的国有大行以及部分超过监管上限的股份行在业务整改方面的压力，预留更多的时间窗口，帮助该类银行合理适度加大对房地产领域的融资支持。

助力建立新住房制度

最新文件还提出，鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

并提出，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

事实上，今年2月发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》已经明确，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

“今年以来，住房租赁领域的金融创新取得重大突破。”中指研究院表示，8月31日3支保租房公募REITs公开上市发行，保租房公募REITs正式落地；11月8日，建设银行300亿住房租赁基金已正式落地，探索通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出。

监管部门曾表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

值得注意的是，11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称《通知》)，助力优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来，面对部分房地产开发企业发生资金流动性问题，全国已有逾110城市调整预售资金监管政策，其中部分城市已着手放松资金监管为房企提供部分资金支持。《通知》的出台，将在全国层面对保函置换预售监管资金的方式提出细致要求，既允许房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充足额度，保障项目竣工交付。

陈文静认为，《通知》出台后，各地预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性。结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振。与此同时，相关部门还需积极行动促进市场销售企稳，唯有房地产企业销售回款得到明显改善，才能使整个房地产行业恢复平稳发展。

央行：降低企业融资和个人信贷成本保障房地产合理融资需求

5 日下午 3 时，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会。在会上，人民银行副行长刘国强表示，引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本。

刘国强称，8 月 24 日，国务院召开常务会议部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，在落实好稳经济一揽子政策的同时，再实施 19 项接续政策，形成组合效应，加力巩固经济恢复发展基础。8 月 31 日，国务院常务会议部署充分释放政策效能，加快扩大有效需求等措施。人民银行按照党中央、国务院决策部署，争分夺秒落实好稳经济一揽子政策和接续政策，巩固经济恢复发展基础，增强发展动力，努力争取最好结果。

一是增强信贷总量增长的稳定性。在向政策性开发性银行新增 8000 亿元信贷额度、新设 3000 亿元政策性开发性金融工具额度的基础上，追加 3000 亿元以上金融工具额度，并可以根据实际需要扩大规模。加大对基础设施建设和重大项目的支持力度，将老旧小区改造、省级高速公路等纳入支持领域。引导金融机构扩大中长期贷款，鼓励金融机构发行三农、小微企业专项金融债券，拓宽可贷资金来源。

二是推动降低企业融资成本。1 月、8 月公开市场操作和中期借贷便利 ( MLF ) 中标利率两次累计下降了 20 个基点，中期借贷便利就是常说的麻辣粉，带动 1 年期贷款市场报价利率 ( LPR ) 下行 0.15 个百分点，5 年期以上贷款市场报价利率下行 0.35 个百分点。下一步，要进一步发挥贷款市场报价利率指导性作用和存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本。

三是突出重点领域、薄弱环节和受疫情影响行业的支持。用好支农支小再贷款，落实好支持煤炭清洁高效利用、科技创新、普惠养老、交通物流专项再贷款和普惠小微贷款支持工具、碳减排支持工具。继续对小微企业和个体工商户、货车司机贷款及受疫情影响的个人住房与消费贷款等实施延期还本付息。保障房地产合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求。依法合规加大对平台经济重点领域的金融支持，促进平台经济健康持续发展。

下阶段，人民银行将实施好稳健的货币政策，加力巩固经济恢复发展基础，不搞大水漫灌、不透支未来。刘国强称。

央行24字定调房地产，楼市有望迎来3个好消息，“两类人”将受益

对于准备买房的人来说，面对当前较为躁动不安的楼市，普遍陷入到了纠结之中：买了怕跌了，不买怕涨，所以大都选择了深度观望，推迟了买房计划。还有一些购房者同时面临着房贷利率上涨、贷款审批难的压力。对于房企来说，“三道红线”压顶，曾经高杠杆、高周转的模式已经无以为继了，目前普遍面临销售压力和回款压力，所以也都在使出浑身解数抓紧促销。

对此，住建部主管的中国房地产报还刊文表示：

总而言之，笔者认为，虽然涉及房地产的只有短短24个字，但面对当前人心浮躁、市场多变的行情，央行一锤定音，无疑具有风向标意义，接下来楼市有望迎来3个好消息。

对此，央媒经济日报在《谨防楼市大起大落》中表示，促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳。或许，这就是最好的说明和解释。

显然，央行的定调给观望中的购房者吃下了一颗定心丸。与此同时，平稳的市场环境也为购房者创造了有利的买房氛围：既不用担心买房后出现大幅亏损的情况，也不用担心由于错过买房时机而需要支付更高的买房成本，接下来购房者们可以根据自身买房需求和经济实力自由选择和决定。

二、自住需求会得到保护。过去一段时间，在限购、限售、限贷等调控措施下，不少自住型需求都被调控所“误伤”。比如，房贷利率持续上涨，房贷审批不及时，房贷放款周期延长，部分城市甚至二手房停贷等，结果不仅增加了刚需的买房成本，也给“卖一买一”的改善型需求带来了困扰。

此次央行明确定调要“维护住房消费者的合法权益”，这意味着对刚需、改善等自住型购房者来说，下一步合理合规的资金需求会得到应有的保障，信贷投放能力会有所改善，房贷利率再次上升的概率也会有所降低。实际上，据报道，目前广州、佛山等城市的房贷政策有所松动，不仅放款有所提速，四大行及广发、邮储、招行等银行的房贷利率均下降10个基点，这就是一个明显的信号。

此外，由于近期部分房企债务暴雷，楼盘停工、尾盘的可能性有所增加，“维护住房消费者的合法权益”可以引导房企按时完工，保障住房及时交付，帮助购房者减少了不必要的困扰和麻烦。比如，某房企被央行约谈后，连夜召开会议明确表态要千方百计保交楼。对于准备买房和买期房的来说，这显然是好消息。

三、稳健型房企会得到支持。自去年8月份开始，“三道红线”落地刚刚满一年，为了让红线变绿线，超三成房企已成功降档，当然也有一些房企经历着阵痛期，由于资金链承压，面临着较大的经营压力，甚至是债务暴雷。面对这种情况，不少业内人士都认为，需要对这些房企施以援手。实际上，根据现阶段的政策导向来看，“救”不是根本办法，而是要引导房企稳健经营。

笔者注意到，除了“两个维护”以外，在流动性层面，央行还明确提出“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度”、“保持流动合理充裕”以及“增强信贷总量增长稳定性”等说法。业内普遍认为，关于信贷政策的表述体现了继续稳定楼市的导向。

不过，后续调控会更加精准化，重点对“三道红线”都达标的稳健型房企进行金融支持，避免“一刀切”，这样才能够确保房地产行业的健康发展。毕竟，房地产行业的正常发展，离不开一定资金的支撑。对此，央媒经济日报也发表评论称：一些财务指标健康，资金较为宽裕的企业，面对当前行业的大洗牌反而有望将自身优势进一步扩大。

最后总结一下：针对目前出台的种种调控措施，一句话总结就是：实现房地产市场的健康发展。因此，不管是“两个维护”的定调，还是“保持流动合理充裕”的表态，与以往相比，都传递出了更加“友好”的调控政策，预示后续的楼市调控会防止“误伤”，避免“一刀切”。

其中，笔者认为，“两类人”或将从中受益，一是自住需求购房者。政策或将加强对合理购房需求者的信贷保护和相关权益维护；二是“三道红线”都达标的稳健型房企。随着流动性和合理住房需求的逐步释放，有望获得平稳运营，从而确保房地产市场的平稳健康发展。