周日（5月19日）下午六时许，位于深圳宝安中心区的中铁能建阅臻府展厅里有四、五批客户在看房。沙盘前围了一圈人，讲解、提问的声音此起彼伏，置业顾问们不由自主地提高音量，颇为热闹。
这个项目于5月1日开放展厅和样板间，计划6月中下旬入市，目前处于蓄客阶段。
置业顾问田禹（化名）告诉时代周报记者，5月17日，被称为“史诗级利好”的房地产政策（以下简称“5·17政策”）出台后，项目周末一天接待了一百多批客户，但不及“五一”期间表现，“‘五一’假期前三天，每天都有两三百批客户，不过那时刚开放展厅，到访量会大一些。”
据田禹观察，“5·17政策”发布后，最明显的变化是，客户心态不一样了，“之前客户有点冷淡，聊天爱理不理，不回微信，现在变主动了，今天（5月19日）一早九点多，就有客户打电话过来问我线上登记怎么操作。”
阅臻府展厅看房的人群，时代周报记者摄
政策助攻下，深圳购房者又愿意出来看房了。
“换房客”杜非（化名）的置换计划已经搁置近一年，之前看过的房子都没有足够的理由打动这一家三口。地段还不错的，户型过不了关；100平方米的三房，还显得紧巴巴的；房子看对眼了，周边环境却乱糟糟的。再加上房价一路下跌，持币待购总好过背上几百万的债务。
杜非准备去看看阅臻府，一是孩子眼看着就到了上学的年龄，二是市场好像有点变化了。
来自深圳乐有家研究中心的数据显示，“5·17政策”出台首个周末（5月18日-5月19日），乐有家深圳门店二手房看房量与今年的周末平均值相比上涨127%，是2018年以来的最高点，甚至超过2020年二季度的历史高峰期；二手房成交量与今年的周末平均值相比上涨117%，5月19日的单日成交量创下2021年2月以来的最高值。
“数据看得心潮澎湃，很久没见到这种氛围了。”一名市场研究人士告诉时代周报记者。
多项利好政策的叠加效应下，深圳乐有家研究中心对未来市场的预测方向，由“谨慎乐观”调整为“积极乐观”。
“首付比例不降，无理由退房”
“5·17政策”又一次创造了卖房窗口期，深圳多个楼盘积极促销出货。
据时代周报记者了解，虽然目前暂未有银行跟进执行“首套住房首付比例下调至不低于15%”的信贷政策，但深圳多个楼盘已经以此为卖点，自发“降首付比例”抢客。
招商蛇口深圳区域旗下多个楼盘、中海光明一楼盘以及深圳本土房企鸿荣源、佳华地产、星河地产等均有楼盘跟进试水“15%首付”。
招商蛇口一湾臻邸宣布，在5月18日至5月20日活动期间，若深圳未出台政策，首付比例未下调，购房者可自认购之日起30天内无理由退房。鸿荣源尚云、中海时光境、星河盛境等楼盘的“降首付比例”促销活动条款与招商蛇口一湾臻邸类似。
一名深圳本土房企营销人士认为，首付比例下调至15%，对市场提振有限，“首付压力减轻了， 但是月供压力大增，大部分购房者都是普通工薪阶层，没有多少人能承担这么大比例的债务。”
相对而言，降价甚至是大幅降价，更能吸引购房者。
5月17日，龙华新盘悦见和府取得预售许可证，推出717套住宅，备案均价约5.7万元/平方米，并给到85折优惠，折后最低单价约4.5万元/平方米，一套建筑面积约92平方米的三房单位最低总价约409万元。可供对比的是，与悦见和府属不同批次的悦见倾湖锦府于2023年7月入市，备案均价约6.6万元/平方米。
降价效果立竿见影。悦见和府公布的数据显示，周末两天项目到访量超3000批，销售额约5.18亿元。该项目还在周末通宵卖房，24小时不打烊。
悦见和府营销中心人头攒动，受访者供图
位于宝安中心区的鸿荣源胤璇，也凭借高性价比取得接近“日光”的开盘成绩。
5月18日，胤璇正式选房，推出129套，售出126套，收金约14.9亿元，套均总价约1183万元，去化率约98%。该项目去化较好系存在一定的价格倒挂空间。胤璇备案均价约8.5万元/平方米，开盘无折扣。根据贝壳找房信息，同片区的二手楼盘熙龙湾一期最近一次成交发生在2023年5月，成交单价约14.7万元/平方米。
“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”一名市场人士向时代周报记者表示。
谨慎乐观，还是积极乐观？
市场整体有回暖，但对于后续市场走势，业内观点却存在分歧。
“深圳表现还可以，整体有提高，分化比较大，个盘行情不一样，有些积极促销的，确实卖得很好。”深圳一品牌房企营销口人士告诉时代周报记者。
深圳中原研究中心监测数据显示，5月18日至5月19日，深圳二手房成交量环比上涨60%，新房成交量环比上涨90%。
具体到楼盘。据时代周报记者了解，福田豪宅盘中洲湾迎海二期发布的宣传海报显示，周末两天来访超450批，销售2.3亿元，中洲在龙华的改善盘中洲迎玺宣布3天成交77套房，光明刚需盘满京华·金硕宣布周末成交37套房，南山豪宅盘绿景白石洲披露新政首周成交41套房。
“别看满屏的喜报，其实在售楼盘几百个，发喜报的只有几十个。”根据阅臻府置业顾问田禹的观察，政策利好落地的区别是，一个月卖5套和一个月卖10套。
对于“5·17政策”的后续效力，业内持不同意见。
前述房企营销口人士认为，参考去年深圳出台“认房不认贷”政策的效果，“5·17政策”对市场的提振有望持续到6月，“7月、8月本身就是传统的销售淡季，成交量会下来。”
深圳乐有家研究中心则持积极态度。该机构认为，深圳上周末（5月18日至5月19日）的看房量、成交量均创下阶段新高，在上半年多项重磅利好政策的叠加效应下，看好房地产市场未来稳健发展，因此将预测方向从“谨慎乐观”调整为“积极乐观”。
戴德梁行认为，央行连发三文，聚焦降低购房成本及置业门槛，力度和频度前所未有，对于前阶段一系列政策刺激下已经有所活跃的局部市场而言，有望带来持续的乐观预期，稳定市场表现，同时也有望带动其他重点城市逐渐改善市场预期，促进包括刚需及改善型需求入市。
“尽管此番政策效力值得期待，但整体行业及市场深陷调整的状态难以在短期内获得本质性改变，价格下行的趋势短期内仍将延续。”戴德梁行表示，“房住不炒”背景下支持自用类需求的入市意味着成交的缓慢恢复平稳，但难以抵达历史较高位水平，结合持续的开发投资下行，增量市场的规模缩减已成趋势。
深圳604套豪宅1天售罄，难道是房地产市场又要“起飞”了？
不是的，不要想太多。深圳604套豪宅之所以一天可以卖完，那是因为片区的二手房价格非常高，多数投资者觉得自己买到等于挣到，从而疯狂入手。
01、深圳604套豪宅1天售罄，二手房炒作导致。
先说，2022年9月22日深圳招商玺家园开盘了，现场一下子就涌入上千购房者，从早上9点一直热闹到晚上22点，耗时13个小时604套豪宅都卖完了。招商玺家园豪宅的卖光震惊全网网友，纷纷被深圳的购买力折服，大家都在感叹是不是房地产又要起飞了，是投资房地产的好时机呢？
其实都是网友想多，大家其实想一下就应该明白。上千购房者就604套房，中间的水分有多深，大家都不知道，到底是不是真正被买走，还是被中介入手了。因为我们要知道招商玺家园二手房挂牌价格是20万多一平方，而招商玺家园这次豪宅一平方在10万到13万之间，按照这样计算，入手妥妥的稳赢，一下子就翻了一倍的资产。
02、投资房地产需谨慎，房地产属于低迷期。
虽然深圳604套豪宅一下子就卖完，但是大家还是要谨慎对待。如果是需要买房子来住，那什么时候入手都是对的，不存在什么理由不买，对不对。可是想以房地产来发财的投资者，那就需要谨慎对待，不要被这604套房子遮蔽双眼，以为是投资房地产的好时机，不是的。
不知道大家还记不得，时不时就有新闻爆出了，某某地方房主血亏多百万出售房子，或者是房子挂了半年都无人问津的情况。加上，房地产真的不景气，很多人都想抛售自己手头上房子，不要傻傻就买入几套房子，容易被套路，又被套牢。
800万精装包，开盘卖光！西安千万级豪宅，杀疯了~
西安楼市新风向：豪宅热销，刚需冷遇西安的房地产市场正在上演一场豪门盛宴，曲江新贵九曲松间以其不凡的豪宅魅力，再次刷新了人们的认知。这个单价近6万/㎡的曲江新盘，尽管登记家庭寥寥，但其凶猛的销售态势让人咋舌——据报道，尽管只剩临街的少数房源，但强制的800万精装包依然无法抵挡购房者的热情，几乎已售罄。
九曲松间备案价高达5.9万/平，单套价格甚至突破2867万，成为西安新盘中的价格巅峰。首度登记时，尽管参与家庭仅有26户，但最终核验的仅有10户，然而，这个看似小众的高端市场，销售数据却出乎意料，首批房源几近售罄，暗示着西安豪宅市场的强劲需求。
然而，豪宅热销的同时，刚需盘却面临冷清。例如，老城根雍锦里和远洋未央华府等项目，尽管价格相对亲民，但192套房源无人问津，仅有的核验通过数量令人触目惊心。这些楼盘的滞销，折射出西安楼市的分化：位置优越、产品设计迎合刚需的房源，却因开发商名气、品牌影响力等因素，无法吸引足够的眼球。
在新房与二手房市场的对比中，西安呈现新房温和上涨、二手房普遍下跌的态势。高端改善型新房备受追捧，如软件新城保利云谷天汇，销售均价直逼300万，显示了市场对品质生活的追求。相反，二手市场的成交以200万以下刚需为主，次新小区成为成交主力。
对于购房者来说，2024年的西安楼市选择变得更为关键。有足够的改善资金，应考虑投资300万以上的高品质新房，如高新CID的中铁建西派玺樾或越秀+中铁建地块，它们代表了西安房地产市场的高端趋势。而预算有限的刚需购房者，此时是二手房市场捡漏的好时机，等待房价的回调。
豪宅市场的繁荣与刚需盘的冷清，揭示了西安楼市的热点与冷点，也预示着未来市场可能的动态变化。无论是豪宅的持续热销还是刚需盘的潜在机遇，都值得购房者深思，以做出符合自身需求的最佳决策。
3月部分地区楼市回暖 全国90城发布调控政策
中国房地产市场总是充满意外。在疫情趋缓后，经历了近两个月冰冻的楼市又很快热了，有些地方还出现了“夏天”。
最初的复苏迹象来自深圳。3月以来，深圳几个豪宅项目轮番开盘，每次都遭热捧，甚至久违的天价“喝茶费”也重出江湖；4月，在上海，一些人戴着口罩排队购买豪宅；在北京，豪宅也悄悄地开始涨价，成交量上升。
以一线城市的豪宅为代表，一些热点城市出现了点状的楼市热销，3月份的统计数据也提示70城市场有所回暖。
国家统计局4月16日公布的数据显示，3月70城中，38城新房价格环比上涨，较2月的21城有明显提升。西宁、杭州、银川环比涨幅排名靠前；二手房方面，32城房价环比上涨，10城持平，28城下跌，无论是上涨城市数量还是上涨幅度，较2月均有所抬头。
3月部分地区楼市回暖全国90城发布调控政策
然而在全球疫情尚未明确的情况下，在一季度已被耽误的开竣工、复工复产延期的基础上，今年楼市的整体走向仍然充满了不确定性。
虽然今年因为疫情，有的地方因城施策的调控有所放松，但几个试图突破限购防线的城市，仍然被严厉制止。房地产不会出现过去那样的单边上涨，房住不炒仍然是调控的基调。
深圳业内人士透露，基于近期部分区域的新盘热度飙升，一些二手房挂牌价大幅上涨，政府有关部门已经关注到此类问题，并已在着手准备新的调控措施。
3月部分地区楼市回暖全国90城发布调控政策
在疫情趋缓后，经历了近两个月冰冻的楼市又很快热了，有些地方还出现了“夏天”。宋文辉摄
逐渐回暖的楼市
深圳和上海楼市最近都很热闹，一个重现天价“喝茶费”，一个为抢豪宅“打架”。
深圳招商太子湾湾玺于4月5日推出了最后54套公寓，这已是该项目疫情后第三次推盘，每次都遭到买房人围观，千万级的豪宅项目抢起来毫不手软。
如此“挤牙膏式”的卖房，以及动用渠道和中介造势，引起了政府部门的注意。有关部门已经就此约谈了开发商招商蛇口。
伴随豪宅抢购的火爆，深圳重现“喝茶费”，供不应求的激烈程度可见一斑。3月份，深圳宝安区锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等楼盘被爆天价“喝茶费”，引来住建局的关注。
一些前几年拿的地王也蠢蠢欲动打算推盘。有深圳业内人士透露，泰禾在2015年底所拿的尖岗山地王，地价近8万/平，近期也打算入市。
上海也同步火起来。4月13日，上海碧云尊邸开始认筹，在新推出的160套房源里1700万起步，最高8000万元，仅认筹就需600万。
面对一连串让人眼花的数字，上午开售前售楼处外就早早排起长队，甚至有人在现场为排队抢号打了起来。
这样火爆的豪宅在上海并不孤独。3月24日，绿地海珀外滩开盘，均价13.8万/平方米，203套房源去化率88%；31日，均价13.8万/平方米的滨江凯旋门开盘，175套房源，当天认筹率高达205.7%。
上海中原地产数据显示，3月底，上海高价房成交活跃，助推新房成交均价攀升至元/平方米，环比上涨17.5%，创年内新高。
4月第二周，在中指重点监测的22个城市中，7个城市成交环比上升，占监测城市的32%；与去年同期相比，22个代表城市成交量整体下降28%，其中18个城市成交同比下降。
刚刚公布的国家统计局数据也显示，3月70城中，38城新房价格环比上涨，较2月的21城有明显提升。西宁、杭州、银川环比涨幅排名靠前；二手房方面，32城房价环比上涨，10城持平，28城下跌，无论是上涨城市数量还是上涨幅度，较2月均有所抬头。
易居研究院智库中心总监严跃进对记者表示，当下豪宅受到追捧是一个特殊情况，“全球经济不好的时候，豪宅具有保值增值、避险的功能，刚需盘虽然有所回暖，但是绝对要低于去年同期水平。”
他认为，有些城市成交量有可能会超过去年同期，但是加起来数据整体对比去年还是要跌10%左右，重点城市走出降温通道还是有一定阻力，一直到3-4季度市场才会好起来。
中原地产首席分析师张大伟表示，深圳、杭州等城市因为供需结构、疫情前的豪宅税取消、人才政策等刺激，出现了最近的快速恢复，成为了房价上涨的领先城市。
相比2月份市场暴跌80%-90%，3月份大部分城市市场成交量逐渐复苏，在刚刚过去的4月上半月，各地市场继续恢复，已经接近去年同期的7成。
90城发布调控政策
楼市的回暖很大程度上得益于流动性的宽松，以及一些地方松绑了调控。
2月以来，在疫情影响下，多地推出了支持房地产的政策。主要包括复工复产、开发商拿地、预售资金监管等方面的支持。
据21世纪经济报道记者不完全统计，截至4月14日，已有超过90个城市发布了不同程度的房地产调控政策。
但少数放松房地产调控政策的城市被叫停。比如坚持了三天后，4月14日，青岛撤回了此前出台的限售松绑政策，这也是继驻马店、海宁、广州、济南、宝鸡之后第6个收回楼市松绑政策的城市。
一边是地方政府小心试探，另一边各种信号又强烈预示着，“房住不炒”的主基调不会变。
面对市场突然的回暖甚至炒作，政府部门也在紧急应对，防止市场演变为另一次的暴涨。
在深圳，面对天价喝茶费，宝安区住建局立即出手，严禁房企、中介收取价外费用，一经发现将交由相关部门查处，并对涉案楼盘罚款、暂停网签。
紧接着4月9日，深圳南山住建局也表示，接到相关投诉，将严禁恶意炒作哄抬二手房价的行为，并追究相关法律责任。
21世纪经济报道了解到，深圳有关部门针对当前市场存在炒作的现象，已在研究新的政策狙击。
张大伟认为，全国来看，调控仍坚持房住不炒。房地产调控的大门预计打开的可能性不大。在这样的基础上，房价不可能大幅上涨。
事实上，作为市场主体的开发商，大多并没有预料到疫情后的这波购房潮。一家广东房企驻北京的项目负责人说，之前没有想到需求这么猛，项目售楼处甚至没有做好准备接待客户，还把重点放在线上购房。
对二季度以及下半年的市场，开发商的态度普遍谨慎。
4月15日，金科股份总裁喻林强在业绩会上表示，由于售楼处的关停，一季度房企销售出现了不同程度的下滑，全年市场整体销售规模预测应该也会下降5%-8%。
严跃进预计，今年全年来看重点城市的新房成交量要跌10%左右，房企的降价促销不可避免。
