作者丨张敏
编辑丨张伟贤
设计丨梁俏
新媒体编辑丨实习生 朱一丹
虽然政策层面给予了不小的支持，但对于房企来说，今年仍是一个偿债大年。
根据中指研究院统计，2024年，房企到期债券规模为7703.1亿元，与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%，但整体规模仍处于较高水平。
其中，信用债占比69.0%，海外债占比31.0%，境内债务偿债压力较大。
近年来，房地产市场销售下滑，融资渠道也有所受限，导致房企偿债能力普遍有所下降。为此，房企通过多种手段进行调节，常用的策略包括压降成本、收缩投资、债务展期等，部分房企还进行了债务的二次展期。
今年以来，监管部门推出多项稳楼市政策，意在激活市场销售。各地也陆续建立城市房地产融资协调机制。受此影响，行业流动性有望得到改善，市场也开始出现乐观预期。
但对于房企来说，落实到行动上，谨慎仍将是主旋律。
偿债高峰已过
对于房企来说，相比于政策和市场环境的瞬息万变，偿债往往较为“刚性”。因此，对不同期限的债务进行安排，是房企财务管理中最关键的工作之一。
房地产企业的偿债高峰出现在2021年。根据多家机构的统计，当年，房地产企业的到期债务规模历史性的超过万亿元，达到1.28万亿元。有分析人士指出，如果算上非标债务，总规模有可能超过两万亿元。
到2022年，房企的公开债务到期规模终于降到万亿元以下，但仍在9000多亿元的相对高位。当年，市场销售规模下滑，房企的偿债能力不增反降。
2023年，市场继续降温。虽然部分房企对债务进行了展期处理，但当年的到期债务规模仍维持在9000多亿元。
到今年，随着偿债高峰期的结束，以及大量债务展期，房企的到期债务规模终于降至7700亿元的水平。
债务问题的存在，大多源于阶段性的投资过热。某华东房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，2020年前，房企的销售目标普遍较为激进，拿地规模偏大，对资金的需求也较大。
同时，房地产及物业企业的IPO热潮，也在此时出现。上市后，很多企业借了大量美元债。
这些融资也为后来的流动性压力埋下伏笔。2021年至2022年，房企陆续出现到期债务无法偿还的情况。综合来看，这些违约的债券大多为2020年前的融资。
房企偿债能力有所提升
偿债能力是房企财务管理能力的综合体现，从大环境来看，主要取决于两个因素。
市场层面，2021年，房地产销售规模超过18万亿元的历史大关，但随后两年，市场销售连续下降，2023年已降至11.66万亿元。
到2024年，虽然监管部门推出了多项稳楼市政策，但到今年4月，销售同比下滑的情况尚未得到改变。
政策层面，2021年下半年，信贷政策一度收紧，对房企融资产生一定的影响。但随后，监管部门开始关注房企融资。
2022年底，“金融16条”出台，从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供全力支持。一年后，监管部门定调，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。同时表示，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
2024年1月，住建部与金融监管总局联合发布通知，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，更加精准支持房地产项目合理融资需求。截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。
今年年初，监管层还放宽了经营性物业贷适用范围、使用范围，企业可在2024年底之前将经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。
这些措施的推出，加上房企缩表尝试，开始对房企的偿债能力产生积极影响。
中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道表示，2023年，沪深及内地在港上市房地产公司现金短债比均值持续下降，分别为1.14、0.75，较上年下降0.21、0.13。
他补充道，房企流动性表现分化加剧。部分央国企、民企受益于销售融资较好，流动性持续改善；部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击，现金减少较快，削弱了偿债能力。
谨慎仍是主旋律
近年来，房企采取了多种方式对债务兑付进行安排，其中最常见的为债务展期。其中，去年下半年以来，不少房企已经进行了二次债务展期。
2023年，融创完成了境内外债务的重组，并借此实现了大量债务的降杠杆和展期。但到2024年，形势仍然严峻。
今年年初，融创中国董事长孙宏斌表示，2024年存续债务继续寻求展期和整体化解方案。5月，融创又将旗下的四只债券进行了展期。
一些财务状况相对健康的房企，则选择加快偿债步伐。今年以来，龙湖、金地均按时偿还了部分债务，从而减轻兑付压力。在5月24日偿还了一笔20多亿元的中期票据后，金地表示，基本度过偿债高峰期。
但对大部分房企来说，今年的债务压力仍然不可小觑。某头部房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，今年公司已经停止拿地，销售回款会尽量汇集到总部，用于偿还债务。
与此同时，该企业今年还在继续推进人员优化、薪酬调整等“降本”措施。
刘水表示，综合各房企的策略来看，债务展期，收缩投资，降本增效，将继续成为今年的主旋律。他认为，房企的投资策略倾向于精准投资，关注收益确定性高的项目。经营策略则倾向于轻重并举，通过推动轻资产业务拓展，实现第二曲线业绩持续增长。
他还表示，房企对2024年销售目标较为谨慎，除越秀地产、美的置业外，其余上市房企鲜少提及具体销售目标，说明房企不再唯“销售金额”论。在当前的市场环境下，加快去化和回款仍是主要目标。若市场热度不佳，不排除继续以价换量的可能。
金地集团：是要暴雷了吗？
金地集团：风雨飘摇中的稳健房企</
金地集团，曾以其稳健著称的地产巨头，近期却陷入了前所未有的舆论漩涡。一系列的重大事件如同风暴，挑战着这家企业的生存能力：
首先，凌克的意外离职</——集团董事长凌克突然宣布退休，这一决定在外界看来显得颇为突兀。凌克在金地集团任职长达31年，执掌帅印25年，他的离去引发了市场对金地未来战略的担忧。
紧接着，股价的大幅波动</，凌克退休后的第二天，金地股票和债券市场遭受重创，股价一路下挫，显示出市场对于金地稳定性的疑虑。从15.07元的高峰到4.14元的低谷，变化触目惊心。
紧接着，财务状况的紧张</，销售额下滑、债务到期高峰、资产抵押，都揭示了金地集团正面临资金链的严峻考验。2024年的200亿债券到期，如何应对债务偿付将成为关键。
金地的扩张策略调整</始于2014年，试图通过大规模扩张提升业绩，然而快速扩张导致的高价拿地和调控政策的影响，如今正成为难以消化的负担。金地的风格转变并未带来预期的收益，反而遗留了诸多问题。
然后，资产抵押的抉择</，金地集团通过抵押物业贷款和股权质押融资，以缓解资金压力。尽管外界解读为“救援”，但背后可能反映了金地在债务压力下的无奈之举。
最后，风险的警示信号</，克而瑞和穆迪的预测都指向金地集团在2024年的偿债高峰，庞大的债务和密集的到期债务让金地面临严峻考验。尽管金地在尽力兑付，但货币资金的短缺和短债比的不足，无疑增加了风险系数。
裁员、暂停拿地、投资口员工的困境，这些迹象都指向金地集团正在经历一段艰难时期。作为曾经的行业翘楚，“四朵金花”之一的金地，如今正处在命运的十字路口。
面对这些挑战，金地集团能否化险为夷，我们还需拭目以待。但可以肯定的是，考验的来临，将决定这家企业的未来走向。
增收不增利？房企行业分化加剧负债水平居高不下
近期，房企的高额度、高频率融资动作引发了业内关注。财报季到来，多家房企发布了净利润下滑预警，加之2018年的数据对比，房企出现了明显的增收不增利现象。受到疫情影响，2020年1-2月份的房企销售出现了大幅“缩水”，2020年是房企的偿债高峰，业内认为，房企作为典型的高杠杆企业，在面临着现金流的考验。此外，房地产行业的集中度再度提升，百强房企占据了6成的市场份额，中小房企的优势流失，生存空间被挤压。
房企增收不增利
一场疫情的到来加深了房企之间的分化程度。在2020年开年的3个月以来，房企致力于解决销售、融资、负债三大难题，试图在危机时刻让现金流保持在健康状态。近期，多家房企发布了2019年财务报告，其中，“增收不增利”的房企则不在少数。
近日，某房企发布了2019年业务盈利预警。《华夏时报》记者了解到，其预计本集团在2019年全年度的核心业务净利润及净利润有所下降。其中，核心业务净利润预期较2018年下降48%，净利润预期较去年下降约50%。
营收、利润，两大指标衡量房企的经营情况，但房企的财报在近两年则显现出了一个奇怪现象，其营收大幅增长，而利润的增速则往往只能望其尘埃，甚至增速出现负数。某房企2019年的财报显示，其在2019年的营业收入增长率为34.2%，净利润和核心净利润的增长率则分别为27.7%和24.8%。
另外，《华夏时报》记者在梳理了多家企业后发现，营收大幅增长，利润表现平平这一现象在2018年就已明显。例如，2018年，万通地产的营业收入同比上涨了10.62%，但净利润则同比下滑了8.11%。大名城在2018年营业收入实现了30.64%的增长，但净利润下滑了61%。
此外，百强房企“增收不增利”的现象也普遍存在。行业的集中度虽然在2019年出现了大幅提升，但不可避免的是，房企的负债也仍然处于高位。报告显示，2019年，在财务方面，百强房企已经由此前的“去杠杆”逐渐转变为“稳杠杆”，资产负债率均值较2018年微增了0.2个百分点，达到了78.7%，有效负债率均值则为49.0%，与2018年持平。
而关于“增收不增利”这一原因，知名研究院方认为，当前的房地产市场由于限价叠加高成本，使得溢价空间被侵蚀。对比历史数据可以发现，在2015年-2019年，百强房企的营业收入均值分别为206.8亿元、267.6亿元、324.0亿元、439.9亿元、546.4亿元，其净利润均值在同期分别为24.3亿元、29.4亿元、41.2亿元、57.7亿元、69.0亿元。
计算可得，百强企业的营收均值增速呈现下滑、上涨、下滑的波浪曲线态势，而净利润均值增速则呈现出倒“U”型态势，其在2017年前后达到峰值，在2018年和2019年则是加速下滑。
中指研究院方同样指出，2019年百强房企营业收入与净利润保持增长态势，但增速较2018年有所放缓。此外，百强房企营业收入和净利润均值较2018年减少11.6%和20.4%。
行业分化加剧
“房地产行业在分化，但最终利润之间的差异会越来越明显。”某房企的内部人士对《华夏时报》记者说。梳理近年来房地产市场的历史变化可以发现，头部房企正在逐渐占领市场，中小房企的生存空间被挤压。
中国的房地产行业在经过了多年的成长和发展之后，中国房地产百强企业的销售额均值实现了80多倍的增长，市场份额超过了60%。数据显示，2019年，百强房企的销售总额、销售面积分别达到了.3亿元和.3万平米，同比增长了16.3%和13.5%。
于此同时，百强房企销售额的市场份额则也稳步上升至了61.5%，较2018年提高了5.2个百分点，行业的集中度在进一步提升。另外，中小房企的破产潮一直从2019年持续至今。人民法院公告网的数据显示，截至3与23日，已经有近百家房企宣布破产。
“破产的房企大部分都是微型房企，我们这家房企虽然没有完全步入大型房企行列，但是受到疫情的影响，现金流压力格外紧张，已经开始了一轮裁员。如果不能尽快融到钱，感觉公司还会裁员，节省一些开支。”就职于区域性房企的员工王磊（化名）对《华夏时报》记者说。
其表示，在疫情下，中小房企在融资、拿地、销售等各个环节均不具备优势。“地方上的确是出台了一些扶持政策，但是都是一些短期的政策。另外，我们贷款、融资的成本太高了，这些是没有办法避免或者减少的，也是长期无法解决的问题。”王磊对《华夏时报》记者说。
债务压顶偿债高峰期到来
数据显示，截至2020年7月份，房企至少有1700亿元的债务需要偿还。但由于新冠肺炎，原本应当是销售“小阳春”的时期变成了“倒春寒”，回款减速则也使得房企面临着较大的现金流压力。
另外。值得注意的是，在财务方面，因房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，房企的盈利能力出现了小幅下滑。数据显示，2019年，百强房企净利润率、净资产收益率均值分别为11.1%和15.9%，较2018年分别下降了0.5和0.8个百分点。
“现在，房企融资的难度还是比较高的，没有说出现了宽松。”前海开源基金首席经济学家杨德龙向《华夏时报》记者指明了当前房企融资的现象。“发债等主要是借新还旧，但目前银行、信托等审核都是比较严格的。”王磊也对《华夏时报》记者说。
数据显示，2019年，百强房企的资产负债率均值为78.7%，较2018年微增了0.2个百分点。房企将迎来偿债高峰，面临一定的现金流考验。在房企存续债券中，2020年-2023年，债券偿还规模保持高位，并在2021年达到高峰。2020年需偿付规模为7520.1亿元，2021年将达到.2亿元。
富力阳光城等多家房企被下调评级，房企偿债压力到底有多大
三大评级机构轮番下调房企评级
10月18日，国际评级机构穆迪接连下调了十余家国内上市房企的信用评级或评级展望，其中包括绿地、阳光城、富力、佳兆业、奥园、合生创展、祥生、中梁等多家知名上市房企。
报告显示，穆迪对佳兆业、富力、奥园、绿地等企业信用评级有所下调，例如其对佳兆业的评级从B1下调至B2，对富力的评级从B2下调至B3，而对领地、三盛、合生创展等评级展望从“稳定”下调至“负面”。
穆迪下调房企评级的核心原因为房企偿债能力下降。例如，穆迪将阳光城评级由B1下调至B2，主要考虑到近期债市动荡，阳光城以合理资金发行新债券，面临不确定性。报告称，截至2022年年底，阳光城有大量在岸和离岸债务到期，包括11亿美元的离岸债券和101亿元人民币的境内债券。
实际上，本月的不久前，标普和惠誉也对部分国内房企下调了评级。例如，标普将富力评级从“B”下调至“B-”，展望为负面，对绿地长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”；惠誉也将鑫苑置业评级下调至“C”。
更有统计数据显示，截至9月底，穆迪、标普和惠誉等三大国际评级机构下调房企评级行动累计达到90余次，超过去年全年的两倍。
房企偿债压力较大
几大评级机构缘何下调多家房企评级？据悉，房企流动性紧张，销售层面不给力，加上整体融资环境偏紧综合导致房企偿债压力加大或是主因。
中原地产统计数据显示，进入10月，房地产美元债全面出现危机，先后有绿地、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。
房企融资能力下降
实际上，近来国内融资环境偏紧，房企融资能力下降，前三季度房企融资水平明显下挫。
据中指研究院监测，今年9月房地产企业融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比连续七个月下降。今年1月-9月，房地产企业共融资.3亿元，同比减少17.0%。
此外，中指研究院企业事业部研究副总监刘水指出，ABS（资产证券化）暂停签发是融资规模大降的主要原因，表明监管对房企表外负债的融资模式已经警觉，持续大半年的ABS发行热潮逐渐退去。
克而瑞报告也显示，进入三季度，信贷和非标政策仍处于高压状态，其中9月以来审计署进驻20多家金融资产管理公司严查违规地产融资，同时监管层也对多家信托机构和地方金交所的存续产品开展清查工作，涉房非标融资几近暂停。
随着融资持续收紧，房企发债难度加大。据克而瑞监测的95家样本房企债券融资来看，今年前三季度新发行债券金额同比增长分别为-23.6%、8.3%和-40.6%，新发行债券明显缩量。此外，叠加今年前三季度偿债高峰的来临，很多房企较难实现借新还旧，只能利用自有资金来偿还旧债，净融资呈持续净流出状态。今年三季度样本房企净发债额为-607.4亿元，而去年同期则为734.3亿元。
融资环境放松对房企利好有限
10月15日，央行在今年三季度金融统计数据新闻发布会上曾表态，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，一定程度上造成一些企业资金链紧绷。主要银行应准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。
这被外界解读为房地产融资环境放松的信号。中指研究院认为，10月15日央行的表态是行业信贷压力有所缓解的信号，四季度融资情况或有所好转。诸葛找房数据研究中心也认为，此次央行表态纠正对“三线四档”的理解，是向房地产市场释放了一个利好信号，信贷环境或将有所改善。
黄立冲也坦言，进入四季度后，国内融资环境可能会出现一定改善，但房企海外的融资环境不会受国内政策影响，而是与房企自身流动性等问题相关，因此不会有所改善。
克而瑞报告显示，展望四季度，房企整体到期债券为1082亿元，同比减少7%，环比减少 19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于 历史 较高位。同时2022年上半年房企到期债券规模为3671亿元，房企偿债压力持续。
