出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
“如果在新政前，这套房子可以900万拍下，但新政出来后，报名人数从原来的5至6人，增加至现在9人左右，价格也上升至950万。”
“但这套房子市场价为1100万，所以大家还是相对理性的，并没有如之前出政策那样。”
这是肖然近期参与的一套法拍房，她是上海法拍资深人士，专注于这一细分领域10年，“517”楼市新政后，上海出台“沪九条”，但在她的感知中，法拍市场相对平稳。
虽然参拍报名人数增加了三分之一，但价格并没有想象中（涨的）那么多。“新政前可能在8折以下，新政后可能就到8折朝上，甚至85折左右，现在大家都极度冷静。”她指出。
类似的情况，也发生在深圳和北京。
北京资深法拍经理杨栋胜告诉搜狐财经：“517政策后关注的人明显多起来了，拍的人也多了，尤其是通州尤为突出，参拍人数增加了近一倍，价格也上涨了。”
专注于深圳法拍人士钟迪旺也有相同的感受：“明显能感觉到最近参加的人数往上走，之前都是三五个人，现在动不动十几二十个人。”
“深圳法拍房成交价没有明显的上升，折扣率依旧处在85折左右。”另一位在深圳从事法拍咨询工作的朱志强指出。
中指研究院数据显示，截至目前，核心城市中仅剩北京尚未落地517新政，新房仍延续调整态势，二手房则在以价换量带动下保持较高活跃度；沪广深在优化限购限贷政策后，新房、二手房市场均有一定程度改善。
具体细化至法拍房市场，北京、上海和深圳在517新政后有何变化，搜狐财经通过咨询多位当地资深法拍人士，从他们的一线感知来呈现市场变化。
北京：投资客变多，有人一年倒腾3次赚150万
在杨栋胜的感知中，“430新政”再叠加“517新政”后，北京的法拍房投资客明显增加，咨询量明显变多。价格也有所上涨，但不是太多。
从北京整体成交来看，法拍房一般是市场成交价的85折左右。517新政后，折扣率变为85折到88折。“捡漏空间没有之前那么大了，五环外放开了第二套限购，参拍人数变多了。”
尤其是通州放开限购后，因为此前是价格洼地，好多人很看好副中心前景，想在长期持有一套房子。“但通州目前还不太适合投资，因为快进快出受限。”
瀚海数据研究院数据显示，5月份北京法拍房火爆成交30亿，住宅成交单价5.73万/㎡，环比上涨1.60%，同比上涨9.35%，较5月二手房单价6.14万/㎡相比，折扣率6.68%。通州区有效上拍65套，成交31套，以47.69%成交率位居第一名。
在杨栋胜接触的人群中，投资客主要有两类：一类是由刚需转变而来，拍下第一套后，发现价差挺大，转到二手市场能赚差价，心理逐步发生变化，从刚需客变成投资客；
另一类是手上握有大量现金，却不知到该干什么的人群，尤其是近两年投资股票、基金和理财产品的人群，开始将投资阵地转移到法拍房市场。
“这是一本能算清楚的账，拍价出多少，转手能卖多少钱，最终收益率如何，前期都能算出来。” 杨栋胜分析道，投资法拍房收益率至少8%，一进一出半年时间，一笔钱一年可以投资两次，收益最低能达到16%。如果收益率为6%，相当于一笔失败的投资。
“即使现在市场行情不好，我还遇见过一年倒腾3次的，就是从去年5月份到现在。他手头有400万多，说是一年赚了150万左右，收益率37%。”
杨栋胜强调，投资法拍房快进快出很关键，不管市场好与坏，两三个月内出手，这期间内价格波动一般可控，不能等到半年以后再出售，无法预测市场的涨与跌。关键因素在于对前期风险的把控，以及腾房周期的长短。只要腾房周期缩短，就能随时出手。
由此也导致一种现象，法拍房再转手的价格，一般是同小区内二手房单价最低的房源。
谈及此处，他特别提到了望京区域，去年有人拍下后没有立马转手，一分钱没赚。“望京区域降价较为严重，如果去年5月拍到手还没转手，现在房价已跌至了当时的法拍价。”他解释称。
“一般不会出现砸手里的情况，主要就看赚多还是赚少，前期拍的时候要把降价空间预留出来。” 杨栋胜指出，朝阳、大兴和丰台区的法拍房，很受投资客青睐，尤其是朝阳区，已成为投资热门区域；东西城和海淀，因为老破小较多，有的房源学区被占用，出手周期太长。
深圳：参拍人数增加，价格没有上升
“不能说深圳法拍市场较热，只能说参与的人相对积极而已。” 钟迪旺指出，去年价格低，但观望者较多，报名着较少，参拍者七折多就能拿下，可以说是捡了大便宜。但今年政策频出，很多人认为已经探底，参拍者变多。
虽然深圳跟进了517新政，但他认为二手房市场并未转好，还是老样子，价格也没什么变化。“罗湖区热度相对较高，但价格还是起不来，只是交易量更活跃一点。”
深圳分区优化限购，相当于划定了核心区与非核心区。此外，福田区和南山区以价换量的业主很多，都想尽快出手，但政策出来后，这些业主虽然愿意出手，但降价幅度开始缩窄。
“对于法拍市场而言，参与者的出价和竞拍热情比之前要高。” 钟迪旺说道。
朱志强对此也感同身受，法拍房是楼市的晴雨表，因为其成交价可以直接反映在数据层面，就像股市一样，多少人参与竞争、收盘价如何，都显而易见。
深圳法拍房市场主要有三类群人，分别为初次上车人群、改善型和投资客。其中，初次上车的参拍热情高，较为活跃。
从他的观察来看，近期市场是冰火两重天，政策热度很高，但实际成交尤其是法拍房市场，并没有想象中那么热闹。报名人数虽有所增加，但是成交价没有明显的上升，折扣率依旧处在85折左右。
“今年楼市整体的回调力度比较大，回调幅度大概有15%，短期之内不会改变，整体下滑的态势还没有遏制住，因为广州和香港的楼市都在回调，深圳楼市也不会孤立。”对于深圳楼市的走向，他依旧较为悲观。
上海：法拍人群以刚需为主，投资客聚焦在豪宅
“我以为那套法拍房，最后成交价会达到1000万，但最后是950万，比我想象中要理性。”肖然说道，现在市场上有一套同样的二手房，价格已经谈到1150万，但业主还未松口。
“卖家还难以接受当下的市场，内心不甘，不太愿意降价太多。”在她看来，如今购房者极度冷静，甚至冷静过头，他们已形成一个共识，新政后大涨大跌的可能性很小。
在这种背景下，新房市场进入一种平和状态，热度变高，浦东因沪漂较多，交易速度高于浦西；二手房市场反而陷入胶着，不少人业主认为新政是利好、想涨价，但买家并不接受。
不同于二手房市场的胶着，上海法拍房价格有上升。据她估计，新政后整体上调了5%左右。“此前可能在8折以下，之后可能就到8折朝上，甚至85折左右。”
在她接触的人群中，上海当下购买法拍房基本以刚需自住为主，而投资客人群主要聚焦在豪宅，如九龙仓、融创滨江壹号院和翠湖天地的法拍房，预算基本在5000万至1亿之间，投资客居多。而且，豪宅价格受政策影响不大，上海豪宅一直很热。
相比于2020年，上海豪宅价格跌幅不小，如翠湖一期和二期的房子，动辄20万一平，甚至四期最高的成交价达到30万一平。如今，四期价格为20万左右，其它几期也降至16万至17万，很难再往下跌，对于投资客而言是一个好时机。
对于法拍房价格的后续走势，她认为目前最关键的是购房者自身没有钱，超前消费完全处在收缩状态。所以，法拍房价格后续波动不会太大，可能8折的房源会变为85折，9折是上限。部分在市场买不到的豪宅，法拍价可能会超出市场价。
“当下确实是一个不错的买房时机，我认为是可以出手了，在可接受的价格范围内，尽可能的选择优质资产，因为接下来的政策也不会比现在更多了。”
炒房犯法吗？
当前楼市调控正在如火如荼地进行，无论其效果如何，人们认为楼市调控目的是遏制过快上涨的房价，而房价上涨的一个主要原因是炒房。 国政“新十条”的实质就是阻止炒房，所谓停发第三套房贷款，限制第二套房贷款，所谓认贷也认房，就是一石二鸟之计。 一方面满足了要求降房价的民意，另一方面限制了炒房行为。 可这里有个问题，炒房是不是正常的房产买卖交易行为？有买有卖，其中并无商业欺诈，应当视为正常的商业交易行为，可为什么政府要颁布新政加以限制呢？显然，在政府和有些人眼中炒房属于不正当行为，需要加以限制。 何谓不正当？是因为房价过高吗？那炒房导致房价过低，就正当了吗？不管怎么说，炒房就是不对，即使合法，也不合理，就该限制。 可我们还是要问，谁是炒房客？谁是投资客？谁是自住客？谁是租房客？购房者的脑袋上贴上标签了吗？在楼市上，很难认出谁是炒房客，谁不是炒房客，限制炒房，就是限制房产正常交易，限制楼市房产买卖交易市场的活动。 国政十条的代价可谓大矣。 虽说我国的房地产市场是不正常的半拉子市场，土地不是商品，不能上市交易，房产是商品可以上市交易，但也是正在发展和完善的市场，人为地限制市场交易活动，是违背市场规律的行为，是一个倒退。 我们不能饮鸩止渴，本末倒置。 既然炒房并不犯法，也无从加以区分，更无法区别对待，以遏制房价，遏制炒房名义的新政，是不是有欠妥之处？值得商榷。 在楼市房价过高过热的时候，政府出手调控楼市，是政府的权利，也是政府责任，有疑问的是政府调控楼市的方法。 控制房价过高有很多方法，政府可以采取提高贷款利率，可以提高土地和房屋供应量，可以通过加大税收降低房屋空置率，可以鼓励和扩大低价商品房的建设规模等等措施，实现调控房价之目的。 唯独不可取的是限制正常楼市交易活动，不按市场规律的调控措施，后遗症很大，使市场过分依赖政策走向，与真实的市场活动状况，相形渐远，导致决策更大失误。 炒房行为是市场行为的常态，如果投机倒把，没有犯法，炒房就不犯法，只要在市场上可以有机会投机倒把，就有炒房客，所谓炒房客与投资客是很难区分的，也许炒房客是作短线投资，投资客作长线投资，可只要短线投资获利大，大家都是炒房客，更有甚者，有机会倒房大获其利，买房自住客，买房出租客也加入了炒房大军，全民炒房就不足为奇了。 可全民炒房的行为只有在我国见到，在欧美发达国家很难见到，因为就其商品的性质来说，房子不是作短线投资的商品，通常情况下都是供大于求的，土地和房产的升值是缓慢的。 炒房行为从出现到狂热的现象，说明我国的房地产管理制度出了问题，这次楼市过热，影响到国民经济的正常运行，就是对我国的房地产市场敲响了警钟。 在众多的楼市调控方法中，政府选择了抑制购买力的新政，尽管是有违市场规律的下下策，可也有不得已而为之的苦衷。 因为楼市到了必须调控的紧要关头，必须在最短的时间内使楼市降温。 这说明目前的国民经济出现了大问题：其一，通过膨胀已来临，货币贬值不可避免，如不及时降温，势必导致生活资料价格上上涨，这涉及民生的大问题。 其二，金融体系不稳定，大量房地产贷款和按揭贷款面临覆水难收的局面，因为任凭房价上涨，必然导致不可控制的大跌，到那时，由于坏账增多，银行倒闭潮会出现。 其三，国家救市投资资金将通过各种渠道，严重向房地产行业倾斜，政府要求国有企业撤出房地产行业，就是这种考量的征兆。 从根本原因上说，楼市过热，房价过高的原因是不合理的房地产管理制度，炒房客不过是替罪的羔羊。
330新政和930新政的区别在哪里
抛开330新政主要是救二三线城市的市不说，单单就其对北京不同群体的影响分析如下： 1、首套刚需。 影响不大，首付还是30%。 纯公积金贷款首付可以20%，可是最高才贷120万，远远不够。 2、换房。 原房卖出去的难度丝毫未减，卖掉再买需要的首付没什么变化。 3、买二套。 已还清贷款的，首付还是30%；未还清贷款的群体很大，但是能再买一套，同时还两套房贷的人，比例恐怕不大，再说有这个能力的，早干嘛去了。 4、投资客。 大投资客不是进去了，就是撤了，剩下大量急着出手的，指望他们大批买入恐怕不太现实。 散户能沾JB的光，证明眼力不错，不会看不清现在的形势。 结论：330新政可能会步930新政的后尘，带来短期的量价齐升，之后接着半死不活。
近三年来，房价会跌还是会继续涨哪？
你看过那一年房价跌过，都是涨的
