北京楼市继续保持回暖势头。端午假期期间，北京商报记者走访了多家房产中介机构门店及新房项目销售处，发现市场热度已明显回升。机构反馈的数据也显示，一些二手房热门片区带看量增长近50%，有些中介门店甚至出现人员紧张的“空岗”现象。各新房项目的到访量也出现显著增长，平均增幅在30%左右。业内对比今年“五一”假期网签数据来看，端午假期热度较“五一”假期明显提高，综合土拍市场的反馈，目前市场已经进入政策效果兑现期。
|新房|
到访量平均增幅30%
端午假期期间，北京商报记者走访了解到，北京新房市场热度持续回升，多楼盘到访量、成交量增长明显。
谈及端午假期项目表现，北京昌平某华南区域国企项目销售人员李薇向北京商报记者确认了“成绩单”——到访量250组、成交超10套房源。李薇表示，近期前来项目看房的客户，人数整体增长明显，但实际转化比尚未呈现出显著的增长趋势。在李薇看来，目前北京仅对公积金贷款利率进行了下调，而关于降低首付比例和下调商业贷款利率的政策尚未跟进实施。因此，许多潜在购房者仍持观望态度。
大兴某北京市属国企项目销售负责人也向北京商报记者证实，政策叠加假期因素，购房者愿意“看一看”的热情被激发。该负责人介绍称，利好政策出台之前，周末的日均到访量大致维持在30—40组客群；利好政策出台后，这一数据目前已增长至60—80组。端午假期期间，项目到访量再次提升，日均到访量维持在百组。
北京商报记者从多家项目销售人员了解到，5月中旬以来，北京各新房项目的到访量出现显著增长，平均增幅在30%左右。
对比今年“五一”假期网签数据来看，端午假期热度较“五一”假期明显提高。诸葛数据研究中心监测数据显示，包括北京在内的重点13城新房日均成交1302套，较“五一”假期日均成交478套上涨172.54%。究其原因，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，央行“5·17”政策出台以及多地陆续落地新政等“强刺激”下，购房需求释放，成交积极向好。
|二手房|
热门片区带看忙
与新房表现一样，北京二手房市场的活跃度同样提升明显。
西城宣武门片区一家头部房产经纪人叶虎向北京商报记者透露，端午假期期间，门店到访咨询和看房的人数显著攀升。作为该片区规模较大的门店之一，店内拥有固定的房产经纪人8名。然而，端午假期期间，门店经纪人的工作量骤增，人手显得尤为紧张。部分时段门店甚至出现了经纪人同时接待两组客户、岗位暂时空缺的情况。
对于“空岗”现象，叶虎直言，部分购房者受到房地产市场火爆消息的影响，心态发生积极转变，纷纷利用假期时间前来咨询并挑选合适的房源。叶虎进一步向北京商报记者展示了带看量数据：仅6月9日一天，他自己便接待了15组客户。
值得一提的是，在谈及交易量时，叶虎表示，最近一段时间售出的房源主要集中在此前已有明确购买意向的客户群体中。以6月9日成交的一套房屋为例，购房者已关注该房源两个多月时间，双方经过多轮价格协商，最终售房者同意在挂牌价基础上降价30万元，购房者便趁端午假期之际签订了购房合同。
对于叶虎所说的情况，同为经纪人的胡凤也表示认同。胡凤服务于某头部中介朝阳潘家园片区，据她介绍，与央行“5·17”政策发布前相比，近期门店接待的客户数量已然翻倍增长。随着看房人数的增多，交易量也呈现出上升趋势。“端午假期期间，门店带看量提升50%。”胡凤认为，近期楼市政策的密集出台，已明显激发了购房者的购房意愿，带看成交转化率远超年初。胡凤的这一说法，北京商报记者也从机构方面得到证实，一些二手房热门片区带看量增长近50%。
从二手房成交表现来看，韧性特征凸显，总成交量达近五年高峰，且日均成交量亦赶超“五一”假期。诸葛数据研究中心监测数据显示，今年端午假期重点5城二手住宅成交933套，较2023年端午假期上涨40.72%；日均成交311套，较今年“五一”假期日均成交93套上涨232.98%。
|市场|
逐渐进入政策效果兑现期
中指研究院市场研究总监陈文静表示，自“5·17”新政以来，多个核心城市市场活跃度有所提升。展望未来，在政策层面，“5·17”房地产“一揽子”政策落地显示出中央“稳地产”的决心，明显提振了市场信心，国常会进一步明确“去库存”“稳市场”的政策导向，也为市场释放了更加有力的积极信号，市场不稳、政策不止。
“随着核心一二线城市逐步落实各项政策措施，接下来市场或将逐渐进入政策效果兑现期。”陈文静称，6月房企也将进入上半年业绩冲刺阶段，短期来看，核心城市市场活跃度有望好转，叠加高基数效应减弱，年中全国新房销售面积同比降幅预计将逐步收窄。
在陈文静看来，一线城市有望继续优化限制性政策，如优化大面积段限购、取消限价等，各地在降低交易税费、取消郊区容积率1.0限制等方面也有优化预期，这些政策措施不仅有利于缓和购房者观望情绪，也能够为建设“好房子”提供有利条件，进一步促进改善性住房需求释放。
事实上，近期土拍市场已进入政策效果兑现期，尤其是北京接连放出“大招”，多宗稀缺地块入市，土拍规则也有所调整。
合硕机构首席分析师郭毅对北京商报记者表示，这样既能让优质的地块拍到合理的价格，也能卖到真实的市场价值，让开发商有机会在产品打造上进行更大的投入，带来更惊艳的产品，符合高价格、高价值、高品质相契合的市场需求。
与此同时，北京第二批次拍地也将接踵而至。6月4日，北京市规自委披露了2024年第二批次拟供应住宅用地清单，共涉及23宗地，土地面积约122公顷，建筑规模约243万平方米。一批“寸土寸金”的好地块被拿了出来，东二环外、长安街旁值得期待一下。
北京商报记者 王寅浩 李晗
房产经纪人如何做比较有效率
我是一个房产经纪人，毕业后在一家在大型房产中介工作。 刚开始我做得也还可以，因为北京人现在都有这个意识，关于房子的事，第三方介入，可以省去很多麻烦，也专业很多，所以租房子也比较好租，房子也卖得俏。 业绩真的蛮不错的。 现在房产中介也不像以前那么好做了，看一次房以前还能收费，现在都不收费了，再加上现在楼市一直都受国家各种政策的影响较大，导致房产中介竞争很激烈。 做了房产中介这一行的人都知道，房产中介基本上就是一个空手套白狼的活儿，只要勤奋点找到房源，多联系客户，基本上每个月都会有入账，因为房子是刚需，很多人基本上攒够了钱，决定买房子了，都会在短时间内出手的。 所以这一行，门槛特别低，有个初中水平也就可以了。 渐渐地我感觉到了竞争的压力。 我所在的公司管理非常系统化，有一个内网系统。 刚来的时候每个人给分一个账号，需要每天往里面录找来的盘源，还有客户信息。 但是常常发现自己联系的客户，别人也能看到，也不用通过我，就能联系到房东，这让我很生气。 但是又没办法，后来公司的行政告诉我，其实每个人的账号都不一样，能看到的信息也不一样，行政是专门录合同的，能看到店里所有的人的房源客源资料，有时候和谁比较好，就会把资料给他们看，房东号码一被别人看了，相当于自己的私盘被别人看到了，有很多同事在外面成私单，或者被别的同事抢掉客户的。 知道了这个之后，我有点心里不服气，我每天辛苦到网上去找房源，发布房源，最后却成了为别人做嫁衣了，真的很不是滋味。 以后我就偷偷地不把房源录到系统，自己用表格记起来，别人也看不到我的房源。 这样好了一段时间了，问题又出现了，先是我私自录房源被公司领导看到了，他们找我谈话，叫我要严格按照公司流程办事，不能私藏房源，这样是违反公司规定。 我有点郁闷，你们不想办法解决公司内部的问题，还跑来说我自己录房源，我又没在外面成私单！心里很有些怨气，所以只好录双份。 这样反而有点多余了，另外，我自己用表格录进去的房源查找起来很不方便，有时候跟进了也不知道，这把我愁到了，这样下去工作以后怎么办？怎进行，还要不要再在公司待下去了！
北京哪个区域房产有升值潜力
总的来说,有如下几点:一看是否是热点区域。 地皇频出的区域,往往是市场关注度较高的区域。 试想,众多房企竞相瞄准同一个区域,争抢某一块地,且出现面粉贵于面包的现象,说明什么?要某是该区域土地少有,要某是该区域未来前景可期,具备投资性。 此外,如果地皇出现,面粉都这么贵了,市场上的面包还有理由低于面粉吗?后期面包价格上涨空间肯定巨大。 二看是否具备政策、规划支撑。 区域规划、政策支撑,是判断该区域是否具备持续发展潜力的重要因素。 从历年来看,只要有政策规划出台,或者地铁线路、交通布局、区域功能划分等重要的消息公布,相关受益区域楼市便会迅猛发展,且获得长期而持续的发展动力。 三看区域产品是否符合市场发展方向。 绿色节能建筑、创业创新孵化空间等多种产品的火热,均是因为其顺应未来发展大方向而成为热点。 四是看产品本身的综合价值。 譬如开发商背景、产品优势资源、自身功能定位等。 总之,判断某区域某楼盘是否具备投资价值,需要全面衡量,要用长远的、发展的眼光理性分析和判断,唯有如此,才能抓住机会,寻找到潜力股。 关于不动产投资,在地产行业业内有一个理论称之为“风险黄金分割区理论”,一旦一个区域或项目进入这个风险黄金分割区,即意味着在风险系数较低的情况下,能实现投资价值的快速变现,而一旦低于或超出这个区域,即意味着风险过大或潜力已经被释放。 如何选对风险黄金分割区一部分来自于对现有整体城市发展格局及趋势的研判,一部分则来自于一些更直效的“讯息”。
房屋中介新规来袭，对于房产中介是挑战还是机遇
先来看一下新规的亮点：1.从4月15日起，北京的二手房买卖双方将分别单独与中介签订合同。 2.二手房中介服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。 服务费用由谁支付并没有明确要求，也是由交易当事人自行约定。 3.买卖方“跳单”也得支付中介费。 4.受虚假信息侵害可解除合同。 从以上新规中的亮点可以看出，对于房产中介来说，中介费由谁出，出多少都是值得关注的，新规的施行意味着房产中介行业的进一步规范，对于大多数房产中介来说是挑战也是机遇。 一、挑战按照新规，从4月15日开始，北京的二手房买卖双方将分别与中介签订合同。 此次出台的新规对中介费由谁支付并没有明确要求，而是由交易当事人自行约定。 同时，按照《房地产经纪管理办法》规定，同一宗房地产经纪业务只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。 因此，经纪机构分别与委托人签订出售与承购合同，无论经纪服务费用是由双方共同支付还是由其中一方支付，经纪机构都不能增加收费。 这样看来，以前有的中介公司收取中介费相当高，而4月15日之后，不少中介公司双向收费、甚至乱增加名目收费的现象将被整治，而佣金多少则是在法律范围内进行双方协定。 这样是保证了买房的利益与权利，但对于房产中介来说，佣金可能会降低。 同时新政发布后，良莠不齐的中介行业可能将迎来一轮大洗牌，不正规、服务差的小中介将淘汰，留下优质的、服务人性化的大机构。 甚至于在租赁市场，随着支付宝的介入，一个月房租的租赁服务中介费也有可能降低。 二、机遇然而挑战与机遇是并存的，在新规中，没有明确说明中介机构应该收取多少中介费，而是留由交易中协商。 目前，国家和北京市规定房地产经纪服务费实行市场调节价管理，收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。 从长远来看，房产中介费用如此规定，必定楼市出现新趋势，越来越多的房产中介将会探索新出路，目前来说，房产中介要跟上时代发展，可以选择“智汇+”等适合自己的房产中介管理软件，实现精准客户和低成本拓客，利用好端口资源，提高服务质量，从而提升成交效率。
