央视网消息： 5月份，多个部门打出房地产政策“组合拳”，出台了包括首付比例最低降至15%、取消商贷利率下限等一系列优化调整政策后，不少城市纷纷跟进，包括降门槛、降首付、调利率、“以旧换新”等政策陆续落地。如今，时间已过去一个月，效果到底如何？6月23日，我们来关注房地产市场近期的变化。在北京，记者走访新房市场后发现，随着政策效应的持续释放，看房人数明显多了，线上线下咨询量大幅度提升。
在北京南四环的一个新房项目售楼处，记者看到，现场有不少意向购房人正在向销售人员了解楼盘情况。记者在现场粗略统计了一下，一个小时之内，售楼处大厅共接待了20多组来看房的人。销售人员告诉记者，相比此前，最近来看房的人明显增加了不少。
据相关机构的统计，近期受一系列政策优化调整的影响，北京不少新房项目的咨询量、线下到访量明显增多，部分项目到访量较年初增长了七成。同时，受五环外限购政策优化的影响，顺义、昌平、大兴、房山、通州等区，现在已成为北京新房市场成交量最好的区域。根据北京市住建委公布的最新数据，今年5月17日到6月17日，北京新建商品住宅网签3147套。
国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民分析称：“我觉得对市场信心是一个极大的提振，也就是说大多数有一些观望情绪的购房者也积极地进入到市场中，也会带动其他居民产生信心，市场交易热度提升，开始活跃起来。”
不过，记者走访其他区域的楼盘后发现，目前并不是所有楼盘都出现到访量大幅增长的情况，不同楼盘间也存在着冷热不均的现象，适合刚需和改善性需求的楼盘明显更吸引购房者的关注。此外，由于北京目前的政策只下调了公积金贷款利率，还未跟进降低首付和下调商贷利率，因此，新房市场相对于二手房市场观望情绪更浓厚一些，不少购房人还在观望，等待更多政策落地。
杭州：二手房成交增幅明显
5月9日，杭州宣布取消限购，至今已过一个多月，政策效果如何？记者走访后发现，当地二手房带看量和成交量目前都出现幅度不等的上扬。
前不久，中国人民银行浙江省分行发布了首套房首付与贷款利率政策，首付比例不低于15%，首套房贷利率降到了3.25%，都处于历史新低，大大提振了刚需的购房意愿。在杭州工作四年的小张，得知当地购房按揭利率大幅降低后，最近一直忙着在各处中介机构看房。
相关中介机构统计数据显示，5月份，杭州二手房成交8254套，同比增长8.3%，连续三个月二手房成交量突破8000套。
贝壳研究院杭州分院院长上官剑分析称：“全面放开限购，购房的成本明显降低，对于整个市场起到了明显的助力作用。”
记者注意到，杭州楼市在新政刺激下，近期二手住房日均带看量、订房人数较新政前分别增长两成和三成。
杭州市住房保障和房产管理局房地产业发展处副处长何陈煜称：“我们注意到相关市场的先行指标处于近两年高位，据此预判，政策后续仍有一定的持续效应，市场将会延续回暖态势。”
武汉：市场信心进一步增强
武汉是“5·17楼市新政”后，全国第一个宣布下调房贷利率下限的城市。时间过去一个月，随着各项房地产政策的相继落地，武汉楼市的活跃度明显提升，消费者预期有所改善，市场信心进一步增强。
在武汉市汉阳区一家售楼处，向先生正在咨询购房事宜。随着新的购房举措落地，首付门槛降低，同样的首付他现在能置换到一个面积更大的房子了。
目前，武汉的公积金贷款利率、商贷利率、最低首付比例都处于历史低位。受此影响，过去的一个月，武汉新建住房日均成交量近200套，较4月环比提升了近20%，较今年前四个月则提升近50%。
相比新房，武汉二手房市场活跃度的提升也很明显，二手房成交量已经连续三个月超过新房。不少中介人员告诉记者，以往中介佣金多由买方承担，但现在出现了由卖方承担或者是双方共担的情况，这说明市场正由卖方市场转向买方市场。
专家表示，随着房地产政策效果的释放，相信后续还会进一步提振市场。
湖北省房地产业协会会长潘世炳称：“政策施行一个多月来，我觉得效果还是比较明显的。整个消费者预期有所改善，市场信心明显恢复，包括整个销量有明显增加。下一步，整个房地产市场回暖会更加明显，房地产企业信心也更加明显。”
深圳：政策效果仍在持续释放
“5·17楼市新政”公布后，深圳也积极跟进，下调了个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。记者最近走访发现，距离政策发布已有一个多月，深圳楼市目前活跃度有所提升，政策效果正在持续释放。
近日，记者在深圳中心区的一家房产中介门店了解到，新政实施以来，这个门店的二手房成交量已经环比上涨了52%，首次置业的刚需客户入市积极性明显提升，特别是通过网上预约第一次来看房的客户数量相比之前增长了20%以上，其中刚需客户增长尤其明显。
在采访中，不少购房人表示，新政策的落地使得购房人的首付减少了不少，在预算有限的条件下，购房人现在有了更多的选择。
记者从深圳市房地产中介协会了解到，新政出台后，低首付、低利率的政策效果持续释放，不仅带动部分刚需客户入市，同时也提高了改善性住房交易的活跃度。
根据相关统计数据显示，5月18日到6月17日，深圳新房住宅成交2286套，比新政前一个月上涨3.96%；二手住宅共成交4136套，比新政前一个月上涨2.86%。
因城施策加大落地：41城下调二套房首付比例，多地调整限购政策
在“保交楼、稳民生”主基调下，各地“因城施策”节奏正在加快。 9月26日，甘肃省庆阳市发布楼市新政，全面落实购买普通商品房“不限购、不限价”政策，“十条”新政力度基本已达到限购政策调控前水平。 甘肃省庆阳市只是这一轮进行楼市政策优化中的一城。 9月以来，宁波、天津、济南、郑州、青岛、苏州等热点城市都在出台相关政策，激活楼市。 据中指研究院监测，今年以来全国已有超25个省份优化调整楼市政策超700次。 除三四五线城市突破“四限”的放松政策频次提高外，一二线城市也逐一打开了政策工具箱。 从各地“因城施策”力度来看，在降低首付比例、增加贷款额度、降低房贷利率等调整方式上，近期部分城市开始倾向于通过调整限购方式助力房地产市场回暖。 中银证券认为，在各类政策合力加码下，近期新房及二手房市场出现触底反弹势头，高能级城市率先企稳复苏，销售拐点初现，预期后续对居民合理购房及企业融资需求的支持或将加速。 调整限购进行时楼市松绑的讯号正在向更多、更广的城市蔓延。 9月16日晚，天津七部门联合出台12条楼市新政，从限购、信贷等多方面支持刚需和改善型需求，二套房首付4成、认房不认贷等多项政策可谓“诚意十足”。 “这一周市场咨询量上涨约40%，主要以和平区、南开区和河西区的二手房咨询居多，大多是有落户转学需求的客户群体。 ”天津某房产中介工作人员说，但受疫情影响最近带看量变化不大，“十一”假期预计会出现小高峰。 近期放宽楼市政策的城市不止天津，还有苏州和青岛两个热点城市。 苏州9月14日传出消息，全市取消首套房限购，下辖的6区交易中心已开始执行该政策。 青岛9月15日发布的《我市动态完善房地产政策》中提到，二手住房不再限购。 不过，这两个政策都出现了“一日游”情况。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，在各类限制性政策中，外地户籍限购是核心城市实现“房住不炒”的重要防火墙。 短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小，预计更多城市或以优先放松郊区限购的方式渐进式推进。 国家统计局数据显示，1~8月，商品房销售面积万平方米，同比下降23%；商品房销售额亿元，下降27.9%。 市场下行压力下，楼市全面调整限购政策被不少城市寄予厚望。 “取消认房又认贷”“鼓励亲属来郑投亲养老购房”，今年3月1日，郑州在全国打响放开限购限贷第一枪，随后大连、唐山、东莞、九江、廊坊等多城跟进调整限购政策。 截至目前，全国范围内已有37个城市在年内出台放松限购相关政策，9月新晋全面或部分取消楼市限购政策的都是热点城市。 宁波早在9月8日就已全面放开限购，家庭购房不再限制套数。 郑州在9月13日实现“零门槛”落户后，直接降低了外地人在郑州购房的门槛。 9月15日，济南限购区域从此前的8个区调整为二环以内的历下区、市中区2个区。 青岛在9月16日第二次缩小限购范围，只在市南区、市北区实行限购政策，明确本地户籍和外地户籍在非限购区域都可购买3套及以上房产。 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前楼市成交量仍旧低迷，不完全是限购政策造成的。 楼市的困境，表面上是需求观望，预期不好，但本质上是供需错配，即高房价与低收入无法弥合的鸿沟。 调控政策不可能全面退出，只能是积极探索新模式，纠偏错配的供需。 克而瑞地产研究中心预计，随着苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购，新一轮地方优化政策来袭，并将在需求端加码救市政策力度，直至弱二线及三四线城市全面取消“四限”，但由于政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，全国性重磅政策较难落地。 41城下调二套房首付比例各地松绑楼市政策正以“组合拳”式高频小步迈进。 9月17日，海南楼市也“松绑”了，全省实施二套房首付比例4成、二手房“带押过户”登记试点新政，这份有“保质期”的松绑，有效期至2022年12月31日。 但海南最受瞩目的限购政策并未改变。 “救市潮”下，放松限贷的城市也在进一步向强二三线城市扩容。 不完全统计，惠州、兰州、贵阳、湛江、南通等超60城首套房首付比例下调至20%；苏州、厦门、郑州、天津等41城下调二套房首付比例，其中约33城将二套房首付下调至30%。 “现在天津市场的首套房首付30%，二套房首付40%。 ”天津某国有银行个贷中心工作人员向记者表示，首套房贷利率为4.1%，二套房贷利率为4.9%。 郑州某银行工作人员也表示，限购区域内二套房最低首付比例为40%。 与各地下调首付比例相呼应的是，房贷利率也在下行。 贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年9月份，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，分别较8月份回落17个、15个基点，较2021年最高点分别回落159个基点和108个基点。 其中，厦门首套房贷利率下调幅度最大，达到45个基点，东莞和长沙首套房贷利率均下调35个基点。 李宇嘉预计，今年贷款市场报价利率（LPR）至少还有一次下调的窗口期，这也意味着，房贷利率将会随之下降。 “地产每次下行就松绑调控政策，刺激需求入市。 现在必须要防止尾大不掉造成的债务风险、金融风险，当断则断。 ”他强调。 陈文静认为，结合国常会提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策的表述来看，未来二线城市下调首付比例、优化认房认贷的可能性较大。 同策研究院分析师陈席林表示，政策利好并不等于市场信心的恢复和市场下行趋势的扭转，未来市场恢复应从供给端加大市区优质地块供应，提高房企拿地积极性；从需求端打消购房者忧虑，保证刚需和改善性需求积极入市；政策端在放松限购、限贷、限价和降低首付等方面释放上海等核心城市改善需求，从而带动整体市场回温。 “负面效应尚未消散，边际调整政策一时难以见效。 ”有市场人士提到，8月份95.07的房地产开发景气指数创一年来新低，说明房地产市场还在继续降温，即便取消限购，政策的持续性效果并不明显。 以廊坊为例，8月5日取消限购，但当月廊坊的新房成交呈量价齐跌态势。 据克而瑞统计，8月廊坊商品住宅共成交3145套，成交套数环比下跌38.72%，同比下跌43.45%；成交均价为元/平方米，环比微跌0.63%。 另外可以佐证的数据是，9月最近两周30大城市新房交易环比分别下降27.3%和24.3%，同比去年分别下降38.5%和59.8%。 在克而瑞地产研究中心看来，在新房销售方面，各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限，预计四季度将延续三季度“二次探底”趋势，“一强多弱”的地区间分化加剧，全年销售规模同比降幅仍会达20%左右。 中信证券认为，随着政策的持续落地，房地产市场虽没有往年“金九银十”的火热情况，但核心城市房价需求总体有韧性，一二线城市稳定去化仍有把握。 业内观点普遍认为，全国楼市仍在筑底过程中，真正回稳还需政策组合拳助力。 各地发布楼市新政有利于平稳市场预期，对市场企稳复苏有积极作用，但“房住不炒”仍是政策主基调。
贷款免息政策
超预期！9月新增人民币贷款同比多增8108亿元，释放什么信号？
9月新增人民币贷款同比增多了8108亿元，也就是说现在有越来越多的人会选择贷款了，当然有的人是投资，有的是普通公民借贷，根据多位专家表示，这种情况也反映了国内的经济正在进一步的复苏和增强，实际经济融资需求回暖的一个信息，也就是说这是一个很好的现象，这就证明有很多人慢慢的选择开始创业了，大家都知道因为疫情的原因，所以各行各业都不是很景气，有一些小型的公司，因为疫情原因而倒闭，所以这就导致很多人因此失业，大家都觉得工作都保不住更别谈做生意了，这个时候如果去做生意的话肯定是血本无归。
但是这个贷款的数字代表了现在已经越来越多人对资金有一定的需求，当然一般选择贷款的话，要么是买房子，要么就是投资做生意，所以说这是一个很好的现象，证明现在的经济已经越来越好了，一个人如果决心想要贷款的话，那就证明他肯定是有一定把握的，我觉得人总要给自己一个机会，有些人觉得上班还不如创业，因为上班每个月就只有那点工资，如果自己做老板的话，虽然压力会比较大，有的时候也会很辛苦，但是钱和付出的努力是成正比的，当然也不是每一个创业的人都会成功创业，要讲究机遇也要讲究能力，相信只要努力过的人一定会成功。
其实因为疫情的原因，各行各业都受到了一定的影响，所以国家对很多创业的人都是大力支持的，因为我们国家要带动经济，所以会撬动更多的银行行来配套融资，像很多中小微企业和个体工商户等等的改造，带来长期的贷款需求会得到一定程度的释放。
中国9月新增社融3.53万亿，社融到底是什么？有何重要意义？
社融，全称为社会融资，是指贷款人通过非传统银行贷款渠道筹集资金的活动。 从机构看，包括银行、证券、保险、信托等金融机构；从市场看，包括信贷市场、债券市场、股票市场、保险市场以及中间业务市场等。 社会融资是经济实体融资的重要补充形式，它弥补了单一银行融资渠道狭窄、资金量供不应求等方面的不足，有助于提升全社会融投资水平，提高资金利用效率，拉动经济快速增长。 社融既是实体经济融资需求及企业融资便利性的现实反映，也体现了宏观政策调控的需要。 除融资需求之外，宏观政策、金融监管、融资结构、增长方式等都有可能改变社融的增长趋势。
社融统计口径缘何3月内两度调整
央行公布的社会融资规模统计口径3个月内迎来第二次调整。 10月17日，央行公布前三季度金融统计数据和社融统计数据，并将地方政府专项债券纳入社融规模统计口径中。 不过，尽管地方专项债纳入社融统计口径后，使得9月社融规模直接同比大增2.21万亿元，但剔除当月发行的超7000亿元的地方专项债，旧统计口径下的社融规模不及市场预期，且社融增速收窄的趋势并未改变，再创历史新低。
为何地方专项债纳入社融统计
地方政府专项债券是指地方政府为有一定收益的公益性项目发行的、约定一定期限内以公益性项目对应的政府性基金或专项收入还本付息的政府债券。
这是央行3个月内第二次调整社融口径，此前，为完善社会融资规模统计方法，央行自2018年7月起将“存款类金融机构资产支持证券”和“贷款核销”纳入社会融资规模统计，在“其他融资”项下反映。
对于为何此次要将地方专项债券纳入社融统计口径中，除了央行所说的其对银行贷款、企业债券等有明显的接替效应外，也说明财政和货币的边界可能越来越模糊。
中信证券研究院副所长明明表示，社会融资指标在当年的推出，是为了解决货币统计缺陷的问题，它主要是从银行的资产端进行分析，如果资产和负债是严格对应的，那么社融就可以成为替代货币供给的货币政策目标。
“因此，这就存在一个问题，什么样的资产能被纳入社融的统计口径，政府债券是否可以？”明明称，这个问题一直存在争议，但之所以之前一直没有包括这部分主要是两个原因：一是银行购买政府债券的资金并没有直接进入实体经济，二是货币政策和财政政策存在边界问题。
明明进一步解释称，根据相关法律规定，央行是不能直接为政府提供融资，所以财政融资多少不应该作为货币政策的目标。 “简单来说，未来财政和货币的边界可能变得越来越迷糊了，这会对国内的经济周期和资产价格带来深远的影响。 ”
一央行内部人士对证券时报记者透露，尽管央行此前对外公布的社融统计数据未将地方债纳入其中，但早已有“社融地方债”的内部统计数据来分析货币供给的有关变化，这也是大势所趋。
不过，也有不少人士指出，将地方债纳入社融统计口径也有不足。 北京一货币政策分析人士对证券时报记者表示，虽然从银行资金使用上看，投资地方专项债与企业债、贷款等差异不大，都是银行资产配置，但其他类是企业或个人融到钱才算是社融。 相比之下，地方政府融到资只是第一步，这些资金通过财政拨款的方式给企业后，才能算到社融统计中。
口径调整难掩社融增速收窄趋势
9月社融规模同比大增2.21万亿，其中就包含了当月发行的7389亿元的地方专项债，但社融增速收窄的趋势并未改变。
华泰证券首席宏观研究员李超还认为，粗略推算，旧统计口径下，9月新增社融仅在1.5万亿左右，社融增速大概率跌破10%，续创历史新低。 旧口径下社融新增不及预期主要是由于表内信贷扩张速度下滑，以及9月份债券融资减少导致的。
央行调查统计司副司长张文红表示，从结构看，前三季度社融变动呈现“两多一少”的特点：两多表现为贷款同比多增较多、债券融资明显增多，一少主要是表外融资有所减少。
其中，债券融资明显增多主要表现在三方面：一是企业债券融资同比多增较多，前三季度，企业债券净融资为1.59万亿元，比上年同期多1.41万亿元。 二是资产支持证券明显增多，前三季度，存款类金融机构资产支持证券增加3093亿元，比上年同期多增2901亿元。 三是地方政府专项债券融资增多，前三季度地方政府专项债券净融资1.7万亿元，比上年同期多1438亿元。
表内贷款依旧是社融的主力。 9月新增贷款1.38万亿元，从结构上看，不论是居民部门还是企业部门，短期贷款均显著增长。 当月新增短期贷款4232亿元，环比多增高达3382亿元。 其中，企业部门中，票据融资出现萎缩，当月仅增加1742.83亿元，环比大降超2300亿元。 中长期贷款增加3800亿元，仅环比多增400亿元，仍创年内次低。
恒丰银行研究院宏观经济研究中心主任蔡浩认为，总体上，信贷结构仍未见明显改善，票据融资虽大幅下降，但企业短期贷款大幅回升，导致代表企业生产活力的中长期贷款仍不乐观。 这反映出，在经济下行预期环境下，银行业金融机构风险偏好较低，对信用投放仍较谨慎。
明明也认为，在监管引导支持小微企业融资的背景下，企业贷款呈现整体上升，但短期贷款增加显著，中长期贷款增长仍有限，反映了企业融资主要为了应对短期的流动性需求，长期的融资需求仍较弱。
“尽管央行近年来多次定向降准，但银行受资本充足率等制约，普遍存在风险资本不足的情况，对宽信用的支持心有余而力不足。 在经济下行压力未见明显缓解、信用环境仍然偏紧的背景下，更多的政策组合拳仍然可期，如通过优化风险资本占用的方式强化宽信用导向等。 ”蔡浩说。
基建制造业房地产等重点领域信贷投放变化情况和原因
分析 一、重点领域信贷投放变化情况 1、公路建设：随着国家第二轮基础设施投资的加大，2015年以来，银行对于公路建设的贷款投入也明显增加。 2、房地产：近几年房地产行业企业融资需求有所上升，银行对此的贷款也有相应的投入，但由于房价受到政策影响，贷款投放仍处于较为保守的状态。 3、基础建设制造业：中国政府在2015年以来对基础建设制造业的支持较为明显，并通过信贷政策的助力加大了银行对此的贷款投入。 二、原因分析 1、宏观经济环境：由于中国宏观经济环境的不稳定，各银行谨慎行事，尤其是对于重点领域信贷投放，更加谨慎，影响贷款投放量。 2、金融监管：由于金融监管政策调整，各银行都会控制信贷投放，重点领域更是如此，所以信贷投放会受到一定的影响。 3、政府政策：中国政府在一些重点领域有一定的政策支持，而银行也会针对不同政策调整贷款投放量，以顺应政策导向，力求给那些受益者更多的贷款支持。
央行：推动保交楼专项借款加快落地使用，视需要适当加大力度
11月16日，央行发布《2022年第三季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》），在总结前三季度货币政策成效时，《报告》也聚焦了银行存贷差扩大、住房贷款、人民币汇率等金融市场关注的热点问题。
《报告》指出，总体来看，稳健的货币政策灵活适度，保持连续性、稳定性、可持续性，政策传导效率增强，金融支持实体经济质效进一步提升。 信贷总量增长稳定性增强，1-9月新增人民币贷款18.08万亿元，同比多增1.36万亿元；9月末人民币贷款、广义货币（M2）、社会融资规模存量同比分别增长11.2%、12.1%和10.6%。 信贷结构持续优化，9月末普惠小微贷款和制造业中长期贷款余额同比分别增长24.6%和30.8%。 贷款利率稳中有降，9月企业贷款加权平均利率为4.0%，同比下降0.59个百分点，处于有统计以来低位。 外汇市场平稳运行，人民币汇率预期总体平稳。
关于下阶段主要政策思路，《报告》指出，加大稳健货币政策实施力度，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持。 高度重视未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化，不断夯实国内粮食稳产增产、能源市场平稳运行的有利条件，做好妥善应对，保持物价水平基本稳定。
东方金诚首席宏观分析师王青认为：“这意味着短期内在内外兼顾考虑下，货币政策将主要通过结构性工具定向发力，也包括下调5年期LPR报价、加大对房地产的定向支持力度等，而着眼于稳汇市以及重视未来通胀升温的潜在可能性，年底前实施降息、降准的可能性较小。”
因城施策实施好差别化住房信贷政策
值得注意的是，今年以来，央行等监管部门多次出手降首套房贷款利率。 2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。 符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
《报告》指出，该项政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个），将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。 这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复，这种安排既有利于符合条件的城市政府按照“因城施策”原则，用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，也体现了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，维护房地产市场平稳健康发展。
《报告》称，政策出台后，一些城市政府积极响应，作出了相应调整。 山东济宁、湖北黄冈、广东清远和阳江、浙江温州和舟山等城市，已将当地新发放首套住房个人住房贷款利率下限调整为LPR减35个基点至LPR减60个基点，降幅在15个至40个基点之间；湖北、广东部分城市阶段性取消了当地新发放首套住房个人住房贷款利率下限。 从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。
下一步，央行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
王青表示，9月新发放企业贷款和居民房贷利率降幅均超过政策利率下调幅度，说明LPR改革效能进一步释放。 背后除了央行保持市场流动性合理充裕、降低了银行在货币市场的批发融资成本外，一个关键原因是9月商业银行启动了新一轮存款利率下调，这在较大程度上降低了银行资金成本，使得银行有动力下调企业和居民实际贷款利率。
王青判断，伴随四季度稳增长需求上升，监管层继续强调“推动降低企业融资和个人消费信贷成本”，未来LPR改革效能还将进一步释放，其标志就是在MLF利率保持不变的情况下，年底前5年期LPR报价还可能继续下调15-30个基点。 主要动力是9月存款利率下调效应进一步释放，而有效下调居民房贷利率是推动楼市尽快企稳回暖，助力四季度稳增长、控风险的关键所在。 5年期LPR报价下调最快有可能在11月21日落地。
加大稳健货币政策实施力度
关于下阶段的货币政策思路，《报告》指出，加大稳健货币政策实施力度，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持。 保持流动性合理充裕，指导政策性、开发性银行用好用足政策性开发性金融工具额度和8000亿元新增信贷额度，引导商业银行扩大中长期贷款投放，保持货币供应量和社会融资规模合理增长，力争经济运行实现更好结果。
此外，高度重视未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化，不断夯实国内粮食稳产增产、能源市场平稳运行的有利条件，做好妥善应对，保持物价水平基本稳定。 落实好普惠小微贷款支持工具、碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用、科技创新、普惠养老、交通物流、设备更新改造专项再贷款，强化对重点领域、薄弱环节和受疫情影响严重的行业、市场主体的支持。 落实落细金融服务小微企业、民营企业敢贷会贷长效机制，增强微观主体活力。
在利率方面，继续深化利率市场化改革，优化央行政策利率体系，发挥存款利率市场化调整机制重要作用，着力稳定银行负债成本，释放贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业融资和个人消费信贷成本。 密切关注主要发达经济体经济走势和货币政策调整的溢出影响，以我为主兼顾内外平衡。
关于汇率，《报告》指出，坚持以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，坚持市场在汇率形成中起决定性作用，坚持底线思维，加强预期管理，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 统筹做好经济发展和风险防范工作，保持金融体系总体稳定，建立健全金融风险防范、预警和处置机制，坚决守住不发生系统性金融风险的底线，维护好广大人民群众的利益。
关于房地产，《报告》指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
王青认为，关于下一步货币政策走向，央行强调“加大稳健货币政策实施力度，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞‘大水漫灌’，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持”，并着重指出“高度重视未来通胀升温的潜在可能性”。 这意味着短期内在内外兼顾考虑下，货币政策将主要通过结构性工具定向发力，也包括下调5年期LPR报价、加大对房地产的定向支持力度等，而着眼于稳汇市以及重视未来通胀升温的潜在可能性，年底前实施降息、降准的可能性较小。
“下一步财政政策有望成为稳住经济大盘的主要发力点，这包括推动基建投资提速、进一步实施税费减免以及加大促消费力度等，而货币政策将通过保持市场流动性处于合理充裕水平（这意味着近期市场利率快速上升不可持续）、以及支持银行加大信贷投放力度（这意味着10月贷款同比少增属于短期波动，四季度整体贷款投放将保持同比多增势头）等方式予以协调配合。 ”王青称。
9月信贷、社融双双超预期，释放什么信号？还有哪些信息值得关注？
在9月份信贷和社融双双超预期，在这些情况的背后释放不一样的信号，特别是一些相关的信息，是值得大家关注的。
央行已经发布了2022年前三个季度的一些金融数据统计，还有社会融资规模的数据，可以发现在9月份的时候，人民币贷款的量突增，而社会融资规模增量也会超过原本的市场预期，分别增加的数额是2.47万亿元，还有3.53万亿元。 在9月份信贷以及涉农方面增量出现双双超预期，这也是释放一些信号，有多家机构在早前就发布了一些解读，这也是对工信结构延续的一种改善。
华西证券在9月份的时候，信贷社融也出现超预期的状况，认为这是对公信贷款结构是一种延续改善，而投放结构也会出现优化，更能够反映出企业的融资是有需求的，在经营动能方面都会有边际的改善，后续也会有一些增长有四季度的增长政策，这样才能够加快落地的，显效在第3批专项在发行的时候会发现宽信用进程也即将会保持稳健的状况。 在10月份的时候涉融存量增速也可能成为年内的高点，因为9月份金融数据已经超过预期，主要是政策持续发力，在这样的大环境引导之下，信贷投放的幅度有回暖的状况。
在后期的发展中，无论是货币政策还是财政政策，就是能够稳定信用的，并且在这些方面会强化合力，在专项再结存限额方面也会推进落地10月份的色融存量，增速也可能成为年内的高点。 中金公司研报，有一些信息认为比同期要多一些会超出市场预期，这样就能够发挥其他的因素去配合其中因素，就有开发商的信心，还有疫情方面的状况，这样的基建贷款才能够继续托底。
多地楼市松绑政策
叠加宏观经济下行、疫情反复、房企爆雷等因素影响，房地产市场“寒意阵阵”。 传统“金三银四”的房地产市场旺季，楼市的表现甚是惨淡。
4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
5月23日，国务院召开常务会议指出，在坚持“房住不炒”的基础上，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
房地产市场新一轮宽松周期中，“松绑”成为多地楼市调控的关键词。 2022年以来，全国已有80多个城市出台了与房地产相关的优化政策，二季度房地产政策进一步呈现宽松趋势，如央行降低首套房贷款利率下限，购房补贴、放松落户限制以及限购、限售政策松绑等。
伴随更多的城市开始放松限购、限售、房贷利率下调等政策刺激楼市复苏，楼市“量价回温”将在下半年逐步恢复。
解码楼市“松绑”政策
“2020年疫情发生以来，中国是全球抗疫最成功的国家。 但是，今年3月份开始疫情反复，中国受此影响较大。 同时，中国经济从去年开始呈现下行趋势，在这个大背景下，想要扭转势头，需要花费很大力气。 ”中原地产首席分析师卢文曦接受《中国房地产金融》采访时表示。
房地产是经济中的核心一环，受经济下行与疫情反复影响，楼市数据正在发生一些变化，从销售端到信贷端呈现低迷现象。
5月16日，国家统计局公布2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售数据，今年前4个月，商品房销售面积万平方米，同比下降20.9%，其中，住宅销售面积下降25.4%。 商品房销售额亿元，下降29.5%，其中，住宅销售额下降32.2%。
从区域来看，东部、中部、西部和东北部销售（金额和面积）同比跌势均较1-3月份加大。 其中，东部地区受疫情影响，销售降幅仅次于东北地区，但仍是拉动整体销售的主力军。 1-4月份，东部地区共计销售万平方米，占全国销售面积近四成，但同比跌幅达到28%，而销售金额跌幅则超过三成。
从投资数据来看，1-4月份，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%，为今年以来首次负增长。 其中1-4月份，土地购置面积同比大幅下降46.5%，而房屋新开工面积和竣工面积同比分别下降了26.3%和11.9%。 房地产开发景气指数连续4个月跌破荣枯线，4月份数值为95.89，较一季度继续下行。
房地产市场投资、销售、新开工数据全面呈现下行趋势，房地产市场“松绑”迫在眉睫。 在3月1日之前，主要以三四线城市为主，通过对需求端的政策进行调整，包括以降低首付比例、购房补贴、下调贷款利率等为主。 进入二季度房地产销售持续低迷，房地产市场遇冷，中国各地因城施策优化楼市调控的力度和频次明显加快，房地产政策进一步宽松，更多热点城市加入了放宽“三限”（限购、限售、限贷）的行列。
根据机构不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。 尤其4月以来，各地出台政策的节奏明显加快，4月有超70城出台政策百余次，明显高于1至3月，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，城市向热点一二线、长三角等热点区域扩围。
从本轮调控政策的内容看，包括降低首付比例、发放购房补贴、放松落户限制，以及放宽限购、限贷、限售，和加大公积金购房支持力度、下调房贷利率等方式进行政策“松绑”等。
与过去政策“松绑”有所不同的是针对生育二胎、三胎家庭放开购房限制和增加补贴，提振住房消费。
第一类，降低首付比例，主要是指商业银行向购房者下调首付比例，有助于降低买房人购房门槛。 如佛山、驻马店、丽水将首套房最低首付款比例降为20%；石家庄、南宁、常州、银川、泰安等地降低二套首付比例至30%。
第二类，金融端政策改善，通过房贷利率下调、房贷额度增加、住房公积金首付比例、购房补贴等方式放宽。
5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，利率下限允许进一步下调，这使得商业银行贷款的空间更大，有助于后续更好地促进房贷实际贷款利率的下调。
“房贷利率政策性下调，有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。 也有助于进一步降低购房者的成本，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少。 ”严跃进表示，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。
5月20日，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)超预期下调15个基点至4.45%后，全国各城市房贷利率随之下调。 据不完整数据统计，截至发稿前，有超过20个城市最低可执行“首套4.25%、二套5.05%”的房贷利率。
此外，公积金贷款比例调整、额度调整也是金融端重要一环。 如南宁将首套房公积金贷款最高额度从60万元提高至70万元，二套房从50万元提高到60万元；福州针对第二次申请住房公积金贷款，将首付款比例从40%下调到30%。
第三类，针对二孩、三孩家庭出台购房支持政策。 包括四川成都、福建福州、山东淄博、广东东莞等城市放宽多孩家庭购房数量限制及相关扶持政策。
成都多孩家庭可在现有限购套数基础上新购买1套住房，即成都市户籍二孩及以上家庭限购套数由2套增加为3套，非本市户籍二孩及以上家庭限购套数由1套增加为2套。
山东淄博对生育二孩、三孩家庭，分别以商品房买卖合同成交总价款1%、2%的标准给予补贴，最高分别不超过2万元、3万元。 福州对于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金贷款，在符合其他住房公积金贷款的条件下，其住房公积金贷款额度按公式测算时另加10万元，且最高可贷额度由目前的双职工80万元、单职工50万元，调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。
第四类，放松落户条件，通过对户籍制度的调整，放宽户籍外人口落户条件，吸引外来人口安居置业。 特别是面向新市民、外来务工者等特定群体提供支持，吸引人才安居落户，释放消费潜力。
山西太原在新一轮调控中，指出新市民、青年人来太原工作生活并购买首套新建商品住房的无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。 海南海口支持引进人才刚性住房需求，指出落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日起享受本地居民同等待遇。
广东中山市出台政策，表示凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许购买1套新建商品住房，2年内不得上市交易。
第五类，限购、限贷、限售政策的调整，这是具有风向标的，意味房地产全面放松的信号。
原有政策一般是限制购房者的买房资格，如通过调节二套房贷款比例来差别调节市场热度，还通过户籍政策、社保缴纳政策来限制购房人的资格。 限贷政策主要是“贷款”资格问题，即认定首套房贷款的资格。 限售政策是限制卖房人网签交易年限，从而调整二手房交易频次。
此次政策放松调整，通过调整认定首套房的资格、户籍制度、社保缴纳期限，包括取消“认贷又认房”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即调整以“认贷不认房”来判定是否符合首套房贷款资格问题。
3月1日，河南郑州市发布“18条楼市新政”，打响放松限购第一枪，首套房贷款结清，购买二套房按首套房贷款执行。 同时，覆盖支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等多个方向。 此后，全国浙江衢州，福建福州、厦门等地在限购限贷限售层面陆续松绑，这标志着本轮房地产政策全面开始“松绑”。
“这一套‘组合拳’式的政策打下来，对市场而言肯定会有效果。 ”卢文曦表示，所有的政策出台以后，都需要市场来评估一下，短期内效果可能不会太明显，但到今年三季度末四季度时，会看到市场的拐点。
楼市松绑转向：超过26座省会城市出台新政
郑州作为省会城市中第一个进行楼市“松绑”，宣告此轮调控从三四线转向二线及新一线城市，其中省会城市成为当前楼市宽松的“主力军”。
4月11日、21日，5月9日，苏州调整楼市相关政策，二手房限售期从5年调整为3年，新房限售从3年调整为2年、非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容。 非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，大大降低了外地在苏就业人群的购房门槛。 同时认定的人才家庭可享受本市户籍购房资格，更好地满足人才在苏州安家置业的需求。
“苏州此次政策宽松进一步说明当前政策面以放松为主，意味着从二线城市开始进入到新一线城市。 ”严跃进表示，政策“松绑”的最大意义是，政策覆盖面不断增强，意味一线城市或强二线城市迎来“松绑”动作。
《中国房地产金融》统计，截至5月底，至少有郑州、南昌、福州、武汉、成都、西安、南京、天津、哈尔滨、兰州、石家庄、银川、贵阳、昆明、沈阳、南宁、合肥、长春、长沙、广州、海口、杭州、太原、重庆、济南、上海等26座省会城市打开政策工具箱出台房地产新政。
4月9日至5月13日，南京先后六次“松绑”楼市政策。 4月9日，溧水率先放松限购，宣布非本地户籍可凭身份证直接开具首套房购房证明，无需社保或个税证明。 5月13日，松绑限售政策，由取得不动产证满3年方可交易，调整为自合同备案之日起满3年，让很多属于限售期之内的房屋提前上市。 5月13日，限购松绑，二孩以上多孩家庭增加一套购房资格。 5月30日，限购政策再松绑，开出购房证明的外地户籍家庭可以购买2套房。 此外，区域放开限购，除了鼓楼、秦淮、玄武、建邺四区之外，其他区全部划入非限购区（在非限购区内南京户籍购房套数不限）。
5月16日、31日，成都半个月内两次发布房地产新政放松楼市，居民拟在市中心购房，其郊区的住房不再纳入到家庭住房总套数计算；最近两年没有住房交易的则可以认定为无房户。 这一政策调整，释放了近郊区县人口对中心城区的购房需求，以及中心城区人口对近郊的购房需求。 31日，继续加码放松政策，包括二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房；居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。 此外，双职工首套住房贷款最高额度提高至80万。
随着疫情得到控制，上海房地产政策开始出现松动。 4月13日，上海临港新片区管理委员会发布新政，对重点支持单位工作的人才获取购房资格时间缩短，由过去“需在新片区工作满一年以上”缩短为3-6个月。 5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，涉及房地产方面，表示将完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
严跃进认为，省会城市房地产调控政策放松具有一定的风向标意义，对于其所在省份、都市圈的房地产市场预期转变有较大影响。 从城市群房地产价格表现来看，5月珠三角城市群新建住宅价格环比由下跌0.08%转为微涨0.05%；长三角城市群新建住宅价格环比微涨0.04%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。 京津冀城市群新建住宅价格环比亦微涨0.04%。
但是，从目前情况看，楼市政策“松绑”并没有让市场快速回暖起来。 机构百城新建住宅价格环比微涨，但房地产市场整体表现依旧低迷，多数项目价格持平或降价促销。 5月新房价格环比下跌的城市数量高达45个，较去年同期增加28个；其中，共14个二线城市新建及二手住宅价格环比均下跌，较4月增加6个，共34个城市新建及二手住宅价格环比均下跌，其中二线城市占比超40%，包括武汉、重庆、郑州等。
CRIC亦监测到同样的趋势，从“五一”假日成交备案数据和成交量来看，50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，日均成交量较2022年4月日均降幅为75%，市场整体仍延续下行。
政策松绑为何不及预期？贝壳研究院认为疫情冲击、地缘冲突等给国内经济增长带来更多不确定性，大环境景气度低迷，就业压力显著加大，居民预期收入降低，举债购房的意愿不强。 房企流动性风险未实质性改善，购房者对于新房项目交付品质打折扣、延期交付，甚至烂尾的担忧未得到缓解，购买新房依旧谨慎。 新房去化慢，房企拿地积极性难恢复，土地市场难升温，最终导致市场整体信心不足，观望情绪加重。
“从房地产‘松绑’政策来看，本轮政策本质上与之前的政策差别不大，但是我们面对的环境比以前更艰苦一点，所以也需要更有力的政策支持。 ”卢文曦表示。
“当前疫情等外部环境会减弱市场修复力度、延长修复时间。 现阶段稳定居民收入预期，修复市场信心是当务之急。 除了地方的购房政策支持外，稳就业、稳消费等宏观举措也是关键。 ”贝壳研究院指出。
机构预计，6月地方政府将继续加快推进因城施策，包括限购放松城市进一步增多，二线城市多孩家庭增加限购套数，首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动，多数城市房贷利率有望向全国下限回归。 重点城市有望完成筑底，多数城市下半年缓慢恢复，或将呈现出重点一二线城市企稳带动更多城市恢复、改善性需求释放带动更多刚需入市的特征。
