史上最宽松中介无休房产新政发威外地人涌入杭州买房有房东不愿降价

过去一周，新一轮房地产政策打出了组合拳，不仅杭州西安等城市大力度放开限购，个人住房贷款政策也有重大变化，个人房贷政策全面松绑，房贷首付比例和利率都将显著下调。

颇具吸引力的地产新政如今对于市场的刺激如何？

外地人赶来杭州买房，中介开启“无休状态”

新一轮房地产政策中，最让人惊讶的莫过于杭州放开限购、甚至同步放开买房落户限制，这对于购房者而言无疑具有巨大的吸引力。

不止一位杭州房地产中介告诉蓝鲸记者，最近带看数量有非常明显的上升，基本上是本月无休的状态。其中余杭区中介小赵告诉蓝鲸记者，“最近成交量很大，签约中心天天爆满，你可以来我们签约中心看看人挤人了。”

从各方的统计数据来看，杭州房地产市场活跃。某房产机构数据显示，政策落地后，杭州新房、二手房日均成交量较4月日均分别增长25.8%和7.7%。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉蓝鲸记者，从数据来看交易量环比呈走高趋势，“我们中原销售经理信心指数是对行情的一种反应，按照规律该指数50%以下未来楼市行情趋于下降，此前很长一段时间这个指数都是在 50%上下徘徊运行的，但上个礼拜政策出来之后，这个指数迅速回升，直接冲到了55%的强势区域。这说明大家对于未来市场的预期已经开始有所好转了，事实上成交量、带看量也都在增加，所以总体来看，政策对于市场肯定是有一定正向作用。”

有房东不愿降价

除了成交量等数据外，受新政影响不少外地客户也在涌向杭州购房，据央视网报道，一些杭州新开楼盘负责人表示，新政发布后，很多上海、温州、台州的客户赶来参与新房认购登记报名。中介小赵告诉蓝鲸记者，近期的确有不少外地客户咨询购房，“他们比较看重的还是主城区、地铁口、学区这些要素，周边有配套的房子比较有投资价值嘛。”

不止杭州，西安、南京等地相关数据也企稳回升。据央视网报道，某房产网站数据显示，西安限购政策放开后第二天，西安二手房单日挂牌量新增近900套。目前，仅这家中介网站上，西安二手房挂牌量已经超过13万套。截至5月14日，南京首轮存量房“以旧换新”活动意向登记超过3885组，完成新房意向认购数量达到480组。

政策利好，房东不愿降价了

除各大城市放开限购外，个人房贷政策全面松绑的影响也值得关注。

5月17日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。与此同时，央行发布两个通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。

卢文曦表示：“信贷方面的政策力度还是超乎我们的想象。放开限购、首付降低和利率调整，这些政策配合起来会对市场有一定的促进作用。新政下入市门槛的降低对有改善需求的人起到一定缓冲。以前大家可能担心二套利率很高，现在利率降下来了，腾挪空间就增加了，置换的需求就被释放了。”

虽然政策大礼包给了市场很直接的刺激，但在中介小赵看来，热闹是热闹，但不管是卖房还是买房大家都还是很理智的，“我们有的同事虽然现在单子很多，但是谈起来其实会很艰难。有一单双方就因为2万块钱死活没签成。现在新政策房东都不愿意降价了，客户自然也觉得大趋势是降价生怕买亏不愿意加。”

新政后房价略有上涨的现象也发生在杭州市拱墅区，一位中介告诉蓝鲸记者，“相对低价的房源其实都已经卖掉了，那在卖的房源价格其实也就上来了，不过短时间内应该不会疯涨。”

对此，中介小赵感叹：“看需求住房不炒现在是真的实行到人心了。”

在分析师卢文曦看来，政策对市场的刺激在意料之中，他更关心政策影响的持久度。“此前的政策基本上最长的能跑一个月，但这一次的力度比之前都打，所以我也很希望这次政策的影响时间能长一点。”

2016年房价如何走且看楼市新政5大关键词

关键词一：历史最低--房贷首付回到两成时代其实房贷首付政策在去年9月份就已经提前松动过一次，当时央行银监会发布通知，规定在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。而今天的新政，已经明确将划定的25%首付红线淡化，批准地方政府可以根据实际需要再下浮5%，将首付比例降至两成。据证券时报报道，在过去的1年里，房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整，其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60-70%下调为40%;930新政则将一套房首付比例从30%降低为25%。此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。易居研究院副院长杨红旭表示，此次首付降至二成，也就回到2006年之前，属于历史最低水平了。杨红旭分析称，这一政策，是中央支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放。关键词二：历史最高--全国房地产库存7.1亿平方米官方今天发布的楼市新政，其刺激力度似乎有向2008年金融危机时期看齐的调性。而背后则是地方政府面临着的楼市库存居高不下的严峻现实。根据国家统计局最新公布的数据显示，2015年末，全国商品房待售面积达到7.1亿平方米，为历史最高值。其中三四线城市由于自身消化能力有限，面临的库存压力更加明显。中国社科院称，如果想完全消化楼市库存，需要23个月。民生证券研究院的研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。与待售面积上涨不同的是，2015年全年，房地产投资对经济增长的贡献率已降到了0.079个百分点，成为历年年度的最低值。而最为关键的房地产开发企业库存的所有住宅商品房的面积更是高达约为55.6818亿平方米左右，这还不包括数量庞大的农村房屋。这些庞大的库存量直接影响到中国经济增长数据。关键词三：去库存--中央布局地方发力经过多年的高速增长，中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长，中央已经多次喊话要‘去库存’，提出要化解房地产库存。 2015年四季度召开的中央经济工作会议，化解房地产库存已经被列为经济社会发展的五大任务之一，会议指出，“要取消过时的限制性措施。应该说，从这次政策开始，中央各主管部门“去库存”的执行落实政策将会相继出台。中国指数研究院发布的数据显示，全中国房地产整体库存按照过去三年的平均销售速度计算，这一库存需要五年的时间来消化。如何消化高库存，不仅是开发商面临的一大难题，也是地方政府头疼的问题。据南方日报报道，近期，重庆、福建、湖南、海南等地密集出台去库存措施，而多地陆续召开的“两会”也纷纷将去库存作为2016年房地产的重中之重。业内人士认为，近期各地政策调整和中央要求化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求相一致。分城实施是未来政策放松的主流，将会有更多省份跟进。房地产市场有望在一季度迎新一轮政策宽松潮。 1月18日，重庆成为在2016年第一个出台去库存措施的城市，在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。此后，多地跟随重庆步伐，相继出台去库存措施。 19日，福建全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应。 20日，湖南省住房和城乡建设工作会议提到，湖南房地产去库存压力很大，有的地方去化周期(商品房的销售周期)达2至3年，必须采取强有力措施。湖南省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，原则上，2016年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴。此外，还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。 21日，海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露，由于销售速度低于建设速度，海南商品房面临较大的去库存压力。海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转变。同时取消过时的限制性措施，营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。民生证券宏观分析师朱振鑫指出，去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。关键词四：减压--三四线城市楼市迎来机遇房地产库存压力到底有多大?以河南省为例，据河南省统计局数据显示：截至2015年底，河南商品房待售面积为3606.83万平方米。而据河南省住建厅统计，目前该省已经批准预售的商品房库存量达到了1亿1161万平方米，平均销售周期17个月。按照房地产行业的说法，销售周期在7到12个月为正常范围，超出12个月就存在较大的库存压力了。国泰君安地产研究团队表示，此次政策出台是为了进一步加快非限购城市去库存(限购城市特指北上广深及三亚)，通过销售端的回暖带动投资端企稳，对目前预期较为悲观的楼市注入一剂强心针。 2015年房地产开发投资增速仅为1%，土地购置面积和土地成交价款同减31.7%和23.9%，整体较为低迷。同策咨询研究部总监张宏伟分析称通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势。最有力的不是首套房首付降低到两成，而是二套房首付降低到三成(很多城市此前是4到7成，少数是3成)，这将激活二线城市特别是“强二线城市”的改善性需求和投资性需求。在二线城市里，最看好苏州、杭州、南京、郑州的楼市，因为这些城市具有较强的人口竞争力，而楼市库存量又不算太多。此外，人口增长较快的长沙的中心区普通住宅，也被看好。一些地方在“放松限购”的同时，还通过“放宽户籍”等方式鼓励农民购房。广西北海、玉林、南宁等部分城市此前已经出台新政，居民可以通过购房落户城市。而在可查到的城市中，出台上述类似政策的地方遍及中国的大江南北，北有呼和浩特、南有海口、中部则有武汉等城市。根据中信建投团队的统计，2015年一二三线重点城市成交增速分别为39%、14%和13%，一线城市自二季度以来一直维持量价齐升的积极态势，因一线市场往往具备示范效应，二线主流市场已经预热，部分城市如南京等区域从房价到地价的传导已经显现，此次进一步加大资金杠杆将促使这个市场延续增长。关键词五：房价---2016年涨还是降?过去五年，中国的核心城市都经历了严厉的楼市调控，随着多数城市已经解除限购，随着利率持续下降以及各地在贷款方面的优惠政策，随着供给侧改革和城镇化进程，从消费者的角度来看，机会已经出现。楼市真的会“应声而降”吗?有观点认为，认为开发商降价的动力不足。英大证券研究所所长李大霄也认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。 “未来两三年，房地产政策暖风不会停。 ”民生证券宏观分析师朱振鑫表示，一方面60亿潜在库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。下一步可等待：交易环节税费进一步调整(放松征收标准，改变征收方式)、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。楼市参考认为，二线城市楼市将出现补涨行情。由于“首套房首付降低到两成，二套房首付降低到三成”只在非限购城市实施，所以目前北上广深和三亚5个限购城市无法实施。但杭州、南京、郑州、天津、重庆这些二线城市则可以实施，这给了他们房价补涨的机会。 “2016年房价将稳中略升，高库存与看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。 ”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，2015年商品房销售增速较快提升，与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分据腾讯财经【浙江新闻+】在12月21日闭幕的中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一。这是史无前例的。会议明确提出，将采取包括在需求端落实户籍制度改革，加快农民工市民化，促进农民购房;在供给端鼓励房地产开发商适当降低房价，促进房地产开发企业兼并重组等政策。同时明确表态，要取消“过时的限制性措施”。如何理解这些政策?它们释放出哪些信号，又会对房地产市场产生怎样影响?尤其大家最关心的是，中央政府旗帜鲜明地鼓励降房价，“我的房子会贬值吗?”“去库存”为何会上升到国家高度?本次中央经济工作会议，对房地产去库存的阐述与措施，多达325个字，把“去库存”上升到国家高度。主要是因为：目前，我国整体房地产库存水平较高，尤其是三、四线城市去化压力很大，地产企业投资意愿不断下滑，已经成为拖累中国经济最大的风险。中金公司最新数据显示，我国一线城市的平均去化时间为8.8个月，二线城市为11.2个月，三线城市为21.5个月。因此，化解房地产库存，既是当前的现实问题，也是供给侧结构性改革的重要方面。中央鼓励“降房价”，我们的房子会跌吗?这一次中央经济工作会议鼓励开发商降价，并不是试图用行政手段限制开发企业提高房价，而是用引导的方法让开发企业对市场未来产生合理预期。当然，并不是每一个城市的房地产都需要降价，例如北京等一线城市的房价就不太可能下降。这样的表态，核心目的是为了避免开发企业误判去库存的形势，避免土地市场竞争过于激烈。在执行上，具体的政策措施仍然会是市场化手段。当然，企业作为市场主体，也会有自身的考虑，例如上市公司降价可能带来盈利下滑、小开发商降价可能就面临破产，更不用说降价可能导致群体事件等等。所以，降价不降价，企业会根据自身情况来做决定。政府还应该考虑，实施全方位的去库存方案，市场上呼声较高的是：让政府与银行及税务局三方都加入进来，切实降低开发商的税费负担，改变房地产开发总成本逐年增长的势头。同时最大程度地释放出首次、改善和投资性需求。例如，房贷首付与利率下调，继续实施降准、降息等宽松货币政策，实施买房财政补帖和房地产税费减免等优惠政策。一线城市的限购算“过时的限制性措施”吗?考虑到目前一线城市的供求形势，2016年特大城市限购应该不会放开。更何况，一线城市还需要通过限购、限贷政策来调控人口规模。所以，“过时的限制性措施”是在一些供大于求的地方，取消不合理的限购、限贷和限价等政策。但是，从全国范围来看，对二套房、三套房的高利率和首付等政策可能调整或者取消。总的来说，去库存不可只依赖政府，更需要房地产企业齐心协力。未来不会有类似四万亿的大规模刺激政策，更不会有凶猛的去库存超强政策出台，不能心存侥幸。本届政府更加强调固本培元，着眼中国房地产市场中长期的稳定和发展。农民可以进城落户了?制度改革总要个三、五年会议中提出的要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。这一个政策是在试图抵消人口拐点对房地产市场的负面影响，利用人口红利继续支撑楼市发展，释放更多的住房需求。据统计，中国三、四线城市当中约有三四成购房需求是来自于周边中小城镇和农民，政府如果能够在信贷、税收和宅基地流转(或质押)等方面加大政策支持力度，的确能释放出大量新增购房需求。但是参照美国次贷危机的教训，不能过度鼓励支付能力较弱的农民购房，否则可能出现还贷困难，不良贷款率上升的现象。在深化住房制度改革方向，会议提出“以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度”的主要方向，意味着将来可能收购商品房库存转为保障房，将农民纳入住房保障体系，并在公积金与社保等方向进行改革。举例来说，包括打破城乡二元制、建立政策性住房银行、推进房贷资产证券化、允许异地贷款、实施公积金房贷资产证券化等等。农民工市民化等措施的确是化解楼市库存的一条途径，但这属于中长期政策，需要户籍制度改革等一系列改革组合拳落地，至少要等两三年才能见效。总体来看，长、短期去库存措施应该多项并举，协调进行。投资性购房竟然受到政府鼓励，租房将成大市场?本次会议提出“鼓励买房，发展租赁市场”的行业管理思路，这是一个巨大的、彻底的转变，过去一直把“多买房”看做投资、投机活动，是政策严厉打压的对象。这一改变说明，政府承认中国房地产市场进入存量房时代，即商品房直接转变成二手房，形成住房租赁市场。但是，目前，我国的住宅租金回报率比较低，三、四线城市尤其低。显然，政府不会只靠预期指引来发展租房市场，更可能出台实实在在的政策鼓励措施。这样的政策将着眼于降低住房的持有成本。当然，由于税率改革的复杂性，房地产行业营改增很难在近期出台。这里尤其要提醒是，开发商作为市场主体，应该有一个基本的认识，去库存绝不是政府兜底托市，趁机涨价不明智。

俗话说，“一铺养三代”，但是有很多房东宁愿把商铺空着也不愿意降价出租？

在实体商店（即购物者）的情况下，买方将从租金中受益，而另一方面，他们将出售利润。有人说，在过去的20年中，商店的收益是如此惊人，以至于三代人都在增加。购买3万至4亿元人民币的商店每年租金10万元人民币的情况并不少见。尽管存在通货膨胀因素，但最初在良好位置的商店的投资价值实际上很高。如今的商店价格昂贵，年收益非常低。当您获得贷款时，您的实际收入甚至不到2％。

商铺房东之所以宁肯闲置也不愿意便宜出租，有如下四种原因：

1、攀比心理，看着周边商铺租出高价，同样希望有类似价格或出更高租金的租户；

2、看不上短期低收益，宁肯以时间换收益，坐等出高价的人；

3、现实考虑，一旦低价租出，今后上涨空间有限，哪怕每年10%的涨幅也很难涨到周边正常水平；

4、与租金相比，房主更看重出售后的回报，所以更多在物色买主。

实际上，当前商店已经超支。随着房地产的增加，周边地区将增加许多新的商店。当前的产能过剩状态将继续降低未来商店的收益，同时还会影响在线购物。租户无法支付房租和人工成本，而且无论商店的经营状况如何，都必须放弃它，这是商店经济的核心。

外部房屋是一种特殊的商品，其价格往往相对较高，尤其是自2016年10月以来，当时由于其特殊的地理位置，房地产价格升至最高价格。经济变化和环境保护要求，平均社会工资下降和国内通货膨胀因素的双重影响。外观投资者重视租房的重要性，许多人在生活开支中起着重要的作用。

如今，物理行业正处于衰退之中，许多人希望看到商店并开展业务，但仍然无法启动。即使您要开一家商店，也必须做很多准备工作和计划，所以即使他们不知道要租什么样的面条店，也有很多人想做生意。如果租金太便宜，对您不利，如果有人可以赚钱，就好像在帮助别人自己赚钱。如果价格太高而房客不满意，则需要经过仔细考虑后再确定。